二手房转化为保障性住房的途径选择研究
二手房转化为保障性住房的途径选择研究[20200511190725]
摘要：目前保障房建设形势严峻尤其是保障房供给数量严重不足，与此同时二手房市场不景气，出现了大量的闲置住房。通过对二手房与保障房比较分析，从理论和实践两个方面阐明二手房转化为保障房的可行性，从而填补保障房来源的缺口，并实现资源的可出续利用。本文通过对相关试点城市进行剖析，结合我国的基本国情，确定转化的目标、原则、具体方式等基本框架，为二手房转化为保障房指明基本方向，确保转化途径的可操作性。
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关键字:二手房;保障房;途径选择
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、绪论1
(一) 选题背景及研究意义 1
1. 选题背景 1
2. 研究意义 1
（1）理论意义 1
（2）现实意义1
（二）国内外研究现状 2
1. 国内研究现状 2
（1）各类保障房供给现状2
（2）二手房纳入保障性住房房源的评价2
2 .国外研究现状2
（三）研究方法和研究内容 2
1． 研究方法 2
(1)文献研究法. 2
(2)定性分析法 3
(3)个案研究法 3
2． 研究内容 3
3.技术路线 3
二、 二手房转化为保障房可行性分析4
（一）二手房现状 4
1． 二手房的概念 4
2．二手房现状4
（二）保障房现状 5
1.保障房概念 5
2.保障房现状 5
（三）二手房转化为保障房可行性分析 5
1． 目标群体基本一致 5
2．住房消费观念的改变5
3．符合二手房市场可持续发展理论5
4．符合土地供求理论5
5．一多一少互弥补6
三、二手房转化为保障房各试点实施情况比较分析 6
（一）各试点实施情况介绍 6
1．福建福州市6
（1）可转化二手房类别6
（2）二手房收购价格6
（3）合同签约方式6
2．广 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
州汕头市7
（1）可转化二手房类别 7
（2）二手房收购价格 7
3．河北石家庄市 7
（1）可转化二手房类别 7
（2）二手房收购价格 7
（二）各试点转化途径评价7
（三）各试点实施过程中存在的制约因素及解决途径7
1．存在的制约因素 7
（1）法律依据欠坚实 7
（2）二手房市场本身的制约 8
（3）资金来源的制约 8
（4）二手房回收价格难确定 8
2．解决途径 8
（1）加大法制建设 8
（2）资金来源的解决方法 8
（3）改进二手房价格回收方法 9
四、二手房转化为保障房的具体路径选择9
（一）确定转化的目标9
（二）明确转化的原则10
1.遵循公平自愿的原则 10
2.信息公开原则 10
3.保证评估价格合理的原则 10
4.选择国有企业时，国有企业需遵循保本微利原则10
（三）可供转化的二手房类型10（四）二手房回收价格确定方法10
（五）主导方与资金来源10
致谢 10
参考文献 11
二手房转化为保障房途径选择研究
引言
The study in the choice of second-hand housing into affordable housing
Student majoring in land management Name Zhang Xue Wei
Tutor Tang Yan
一、 绪论
（一） 选题背景及研究意义
1. 选题背景
近几年来随着房价的持续攀升，天价显然已经成为房价的代名词，“蜗居”、“蚁居” 司空见惯并且成为许多城市人生活的代名词。为了缓解人们尤其是中低收入群体的住房压力，政府开展了经济适用房、廉租房等保障房项目。从目前的形势而言，保障房政策在一定程度上缓解了人们的住房压力；然而，保障房在实施过程中存在着法制建设落后、覆盖面小、房源稀少短缺、整体结构失衡、融资困难等问题，导致大部分中低收入群体仍然面临着一房难求的困境。据相关部门统计，按照中国社会目前的发展阶段，应归入保障性住房范围的城镇家庭占比大体上应在30%?，这就意味着我国有大约6000万个家庭有保障房的需求，但据相关部门统计计算，日前保障性住房合计1530?万套，仅能覆盖25%左右的城镇中低收入家庭，这相当于我国最少还需要4500万套保障房[1]。
我国住宅市场可分为一级和二级市场，近几年来随着经济的增长，我国住宅市场的交易活动频繁，许多一二线城市的住宅二级市场的成交量呈现出赶超住宅一级市场的趋势。然而由于我国不动产登记不完善、存量房交易成本高等方面的问题，使得大量二手房被闲置，造成资源的浪费。
2． 研究意义
（1）理论意义
首先，通过对二手房与保障房进行分析比较，从中选出最适合纳入保障房房源的二手房的种类；然后，在二手房存在的问题进行完善的基础上，构建基 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
本的转化方案；最后，为各级政府解决住房问题和二手房市场提供理论方案。
（2）现实意义
将部分二手房转化为保障房，一是盘活了我国二手房市场，使大量被限制住房重新利用，符合我国资源的可持续利用原则；二是有效的补充保障房供应数量，缓解了保障房供不应求的紧张局面，解决了大量中低收入群体的住房困难，有利于社会的困难安定；三是，有效的减缓了我国严峻的人地矛盾，实现了土地的集约利用。
（二） 国内外研究现状,
1. 国内研究现状
（1）各类保障房供给现状
廉租房的来源渠道可分为两种方式：一种是新建住房，另一种是利用现有住房。对于第一种方式，又可以分为集体建设和分散建设两种方式。而学术界关于这两种方式一直存在着争议，但绝大多数学者认为第二种方式比第一种方式好好，因为它可以在搞活存量住房的同时，减少政府开支和供地压力；而第一种方式应选择集中建造的方式，集中建成几个大型的安置区，解决中低收入家庭的住房问题。
目前学术界对于经济适用房房源供给模式共有两种看法：一是认为虽然经济适用房是由政府主导构建的，但政府在构建过程中往往忽略到开发商、居民等的利益，因此应在权衡多方利益的前提下，开发商与政府共同协商构建；二是改革经济适用房产权制度，建立共有产权制度[4]。
对于公共住房供给模式的研究，我国主张的是新建公共租赁房，但建房的方法可以分为两种。一种是政府自建，即政府出钱构建房屋；另一种是政府与开发商合作，即政府通过与开发商协商，政府以最大限度的提供优惠政策，而开发商则根据政府的相关规定建造房子。
目前美国、德国、新加坡等地并没有开展保障房转化为二手房的相关政策。一是因为国外人少地多，二是因为大多数外国人都把住房看做是一种投资，他们喜欢隔一段时间换一个居住环境，因此，国外大多数人愿意租房子而不愿意买房子。三是国外二手房市场相当活跃，甚至由于住宅一级市场，因此二手房大多被利用起来，基本不会出现被闲置的现象。
本文通过对各试点城市进行调查，总结各试点城市所运用的转化途径、各转化途径在实施过程中出现的问题和成效，进而有针对性的提出改进意见。最终对各试点的转化方案进行评价，选出最优的转化方案。
摘要：目前保障房建设形势严峻尤其是保障房供给数量严重不足，与此同时二手房市场不景气，出现了大量的闲置住房。通过对二手房与保障房比较分析，从理论和实践两个方面阐明二手房转化为保障房的可行性，从而填补保障房来源的缺口，并实现资源的可出续利用。本文通过对相关试点城市进行剖析，结合我国的基本国情，确定转化的目标、原则、具体方式等基本框架，为二手房转化为保障房指明基本方向，确保转化途径的可操作性。
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关键字:二手房;保障房;途径选择
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、绪论1
(一) 选题背景及研究意义 1
1. 选题背景 1
2. 研究意义 1
（1）理论意义 1
（2）现实意义1
（二）国内外研究现状 2
1. 国内研究现状 2
（1）各类保障房供给现状2
（2）二手房纳入保障性住房房源的评价2
2 .国外研究现状2
（三）研究方法和研究内容 2
1． 研究方法 2
(1)文献研究法. 2
(2)定性分析法 3
(3)个案研究法 3
2． 研究内容 3
3.技术路线 3
二、 二手房转化为保障房可行性分析4
（一）二手房现状 4
1． 二手房的概念 4
2．二手房现状4
（二）保障房现状 5
1.保障房概念 5
2.保障房现状 5
（三）二手房转化为保障房可行性分析 5
1． 目标群体基本一致 5
2．住房消费观念的改变5
3．符合二手房市场可持续发展理论5
4．符合土地供求理论5
5．一多一少互弥补6
三、二手房转化为保障房各试点实施情况比较分析 6
（一）各试点实施情况介绍 6
1．福建福州市6
（1）可转化二手房类别6
（2）二手房收购价格6
（3）合同签约方式6
2．广 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
州汕头市7
（1）可转化二手房类别 7
（2）二手房收购价格 7
3．河北石家庄市 7
（1）可转化二手房类别 7
（2）二手房收购价格 7
（二）各试点转化途径评价7
（三）各试点实施过程中存在的制约因素及解决途径7
1．存在的制约因素 7
（1）法律依据欠坚实 7
（2）二手房市场本身的制约 8
（3）资金来源的制约 8
（4）二手房回收价格难确定 8
2．解决途径 8
（1）加大法制建设 8
（2）资金来源的解决方法 8
（3）改进二手房价格回收方法 9
四、二手房转化为保障房的具体路径选择9
（一）确定转化的目标9
（二）明确转化的原则10
1.遵循公平自愿的原则 10
2.信息公开原则 10
3.保证评估价格合理的原则 10
4.选择国有企业时，国有企业需遵循保本微利原则10
（三）可供转化的二手房类型10（四）二手房回收价格确定方法10
（五）主导方与资金来源10
致谢 10
参考文献 11
二手房转化为保障房途径选择研究
引言
The study in the choice of second-hand housing into affordable housing
Student majoring in land management Name Zhang Xue Wei
Tutor Tang Yan
一、 绪论
（一） 选题背景及研究意义
1. 选题背景
近几年来随着房价的持续攀升，天价显然已经成为房价的代名词，“蜗居”、“蚁居” 司空见惯并且成为许多城市人生活的代名词。为了缓解人们尤其是中低收入群体的住房压力，政府开展了经济适用房、廉租房等保障房项目。从目前的形势而言，保障房政策在一定程度上缓解了人们的住房压力；然而，保障房在实施过程中存在着法制建设落后、覆盖面小、房源稀少短缺、整体结构失衡、融资困难等问题，导致大部分中低收入群体仍然面临着一房难求的困境。据相关部门统计，按照中国社会目前的发展阶段，应归入保障性住房范围的城镇家庭占比大体上应在30%?，这就意味着我国有大约6000万个家庭有保障房的需求，但据相关部门统计计算，日前保障性住房合计1530?万套，仅能覆盖25%左右的城镇中低收入家庭，这相当于我国最少还需要4500万套保障房[1]。
我国住宅市场可分为一级和二级市场，近几年来随着经济的增长，我国住宅市场的交易活动频繁，许多一二线城市的住宅二级市场的成交量呈现出赶超住宅一级市场的趋势。然而由于我国不动产登记不完善、存量房交易成本高等方面的问题，使得大量二手房被闲置，造成资源的浪费。
2． 研究意义
（1）理论意义
首先，通过对二手房与保障房进行分析比较，从中选出最适合纳入保障房房源的二手房的种类；然后，在二手房存在的问题进行完善的基础上，构建基 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
本的转化方案；最后，为各级政府解决住房问题和二手房市场提供理论方案。
（2）现实意义
将部分二手房转化为保障房，一是盘活了我国二手房市场，使大量被限制住房重新利用，符合我国资源的可持续利用原则；二是有效的补充保障房供应数量，缓解了保障房供不应求的紧张局面，解决了大量中低收入群体的住房困难，有利于社会的困难安定；三是，有效的减缓了我国严峻的人地矛盾，实现了土地的集约利用。
（二） 国内外研究现状,
1. 国内研究现状
（1）各类保障房供给现状
廉租房的来源渠道可分为两种方式：一种是新建住房，另一种是利用现有住房。对于第一种方式，又可以分为集体建设和分散建设两种方式。而学术界关于这两种方式一直存在着争议，但绝大多数学者认为第二种方式比第一种方式好好，因为它可以在搞活存量住房的同时，减少政府开支和供地压力；而第一种方式应选择集中建造的方式，集中建成几个大型的安置区，解决中低收入家庭的住房问题。
目前学术界对于经济适用房房源供给模式共有两种看法：一是认为虽然经济适用房是由政府主导构建的，但政府在构建过程中往往忽略到开发商、居民等的利益，因此应在权衡多方利益的前提下，开发商与政府共同协商构建；二是改革经济适用房产权制度，建立共有产权制度[4]。
对于公共住房供给模式的研究，我国主张的是新建公共租赁房，但建房的方法可以分为两种。一种是政府自建，即政府出钱构建房屋；另一种是政府与开发商合作，即政府通过与开发商协商，政府以最大限度的提供优惠政策，而开发商则根据政府的相关规定建造房子。
目前美国、德国、新加坡等地并没有开展保障房转化为二手房的相关政策。一是因为国外人少地多，二是因为大多数外国人都把住房看做是一种投资，他们喜欢隔一段时间换一个居住环境，因此，国外大多数人愿意租房子而不愿意买房子。三是国外二手房市场相当活跃，甚至由于住宅一级市场，因此二手房大多被利用起来，基本不会出现被闲置的现象。
本文通过对各试点城市进行调查，总结各试点城市所运用的转化途径、各转化途径在实施过程中出现的问题和成效，进而有针对性的提出改进意见。最终对各试点的转化方案进行评价，选出最优的转化方案。
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