我国房地产税收制度研究
我国房地产税收制度研究[20191209192045]
摘 要
随着我国房地产行业的发展，房地产市场过热、房价过高等问题接踵而至，而我国的现行房地产税制出现明显的滞后问题，当前，房地产税收立法及征管部门应该着重考虑的问题是，如何使房地产税收体系摆脱这种滞后。本文在查阅大量资料，了解我国房地产自90年代以来发展历程的基础上，结合我国现阶段房地产行业的现状，以多位专家学者的理论为支撑，解析从房地产取得环节到流通环节再到保有环节的税收制度，从中发现我国现阶段房地产税收体系的不足，分析这些不足存在的原因，最终针对这些不足提出合理可行的建议和对策。
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关键字:房地产税收取得环节流通环节保有环节
目 录
1、引言 1
1.1课题来源 1
1.2文献综述 1
1.2.1房地产税制弊端的研究 1
1.2.2对单个税种设置提出的改革建议 1
1.3我国房地产行业发展历程 2
2、房地产税收制度理论分析 3
2.1房地产税收的定义 3
2.2房地产税收的分类 3
2.2.1按照课税对象的性质划分 3
2.2.2根据课税环节划分 3
2.2.3按照税额计算方法划分 3
2.3房地产税收的理论依据 4
2.3.1公共经济学观点 4
2.3.2房地产经济学观点 4
3、我国房地产税收体系 5
3.1取得环节税收制度 5
3.1.1契税 5
3.1.2耕地占用税 5
3.1.3印花税 6
3.2流通环节税收制度 7
3.2.1营业税 7
3.2.2 城市维护建设税 8
3.2.3教育费附加 8
3.2.4土地增值税 8
3.2.5所得税 8
3.3保有环节税收制度 9
3.3.1房产税 9
3.3.2城镇土地使用税 9
4、我国房地产税收存在的问题分析 10
4.1立法层次上存在的问题 10
4.1.1立法层次较低 10
4.1.2税权划分不合理 10
4.2税收制度设计方面存在的问题 11
4.2.1费、税、租界限混乱 11
4.2.2计税依据、征收范围及税率不合理 11
4.3 房地产市场税收体系配套制度中存在的问题 11
4.3.1评估制度缺乏 11
4.3.2房产登记制度不健全 12
4.3.3信息不通畅 12
5、 完善我国房地产税收制度的建议和对策 13
5.1完善相应法律法规体系 13
5.2完善各环节房地产税收制度 13
5.2.1房地产取得环节 13
5.2.2房地产流通环节 14
5.2.3房地产保有环节 14
5.3完善征收管理机制 15
结束语 16
参考文献 17
致谢 18
1、引言
1.1课题来源
上个世纪90年代初期，是我国市场经济迅猛发展的开始，各行各业抓住机遇，迅速崛起，房地产行业的发展尤为瞩目，其为我国经济发展做出的贡献不言而喻，然而，发展是把双刃剑，有机遇就有挑战，房地产行业的发展并非一帆风顺，伴随着发展出现的一系列问题不容小觑，税收制度不完善就是其中之一。虽然政府针对房地产行业出现的问题出台了相关的应对方案和措施，但是这些方案和措施都具有针对性，使得它们本身存在着一定的特定性和局限性，不能触碰到房地产的本质，因此，不能解决最根本的问题。基于这样的背景，房地产行业税收机制的改革与完善这一问题必须得到立法及执法机关的重视。本人认为，政府应该充分发挥自己的作用，制定科学合理的房地产税收制度，也只有完善了房地产税收制度，政府的宏观调控能力才能充分发挥。
1.2文献综述
1.2.1房地产税制弊端的研究
杜一峰（2008），在他看来，房地产税收制度的不足之处是存在重复征税的现象,比如房产开发商在取得土地使用权的时候，土地出让金已经包含在价款之中，而之后，还要缴纳土地使用税，这里就出现了税收重复的问题。
王廷杰（2010），认为房地产市场税收存在以下问题：一是税费界定不清、相互交错，二房地产税收主要集中在取得土地与房产的环节，税种设计不合理税负严重不公平，加剧了房地产的投机需求，三是房地产税的收的配套体系不完善。
1.2.2对单个税种设置提出的改革建议
李金荣（2010）认为对于完善我国当地产税收体系来说，有三个方面要引起注意，第一是开征遗产税与赠与税，增加税收种类，二是对非营业用房实行累进的个人所得税，增加税收层级，三是加征房产税，增加税收金额，这三种方法对于完善我国房地产税收体系尤为重要。
俞永勤、陈倩(2013)的观点是对现行房地产谁集合税率存在的问题应进行调整，从而使税费结构得到优化、征管体系得以完善、监控力度得以加大，这样才能保证我国房地产行业有序、健康地发展。
1.3我国房地产行业发展历程
在了解我国房地产发展历程的基础上，本文将1992年以来我国房地产行业的发展，分为三个阶段，分别以邓小平南方谈话、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的发布以及《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的发布为界。
第一阶段：1992年--1997年
1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，房地产改革全方位启动，住房公积金制度全国范围内推行，从而导致房地产行业快速迅猛增长，房地产交易量剧增，投机现象严重，每月投入房地产行业的资金以前所未有的趋势增长，结果就是全国范围内部分城市及地区出现混乱的局面，政府监督管理作用弱化，宏观调控作用发挥不明显，甚至出现房地产泡沫。这一阶段在本人看来，是初期探索阶段，我国房地产市场刚刚兴起，通过摸着石头过河这种方式积累经验。
第二阶段：1998年--2002年
为了满足加快住房住房建设的要求，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》由国务院于1998年7月发布，目的是为了停止住房实物分配制度，此通知标志着我国房地产市场的发展步入了一个新阶段。这一阶段房地产行业重整旗鼓，政府也相应出台了一系列法律、法规、规章制度。这一通知自后，分期付款购房政策全面推行，房地产行业的发展渐入佳境，逐步形成稳定的发展态势，从而成为经济的支柱产业之一。这一阶段在本人看来，应该属于房地产行业的平稳发展阶段，政府的作用得以发挥。
第三阶段：2003年至今
3003年，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将房地产行业定位为国民经济的支柱产业之一，该通知是由国务院于8月发布的第18号文件。这一阶段，房地产税收有关条例被国务院及相关部委修改，逐渐成熟。国税局于2006年出台《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，通知明确对于将购买不满五年的房屋出售的个人，按照全额征收营业税。2011年，“新国八条”颁布，提出购买第二套房的首付金额应达全款的六成以上。2013年，“新国五条”细则发布，明确规定，对二手房交易个人所得征收20%的个人所得税。这一阶段属于房地产行业的完善阶段，政府相继出台法律规章，加大调控力度，目的在于使房地产市场成像上趋势可持续发展。
2、房地产税收制度理论分析
2.1房地产税收的定义
房地产税收具有国家性、法定性和规范性，是由税务机关或其委托机关向有关纳税人征收房地产的税赋的一种国家行为。房地产税收征税对象有：（1）独立的土地及土地改良无；（2）土地和房屋的共生体。
2.2房地产税收的分类
为了便于从税收体系的整个层面上实施制度与政策研究，本文将根据课税对象的性质、课税环节、税率变化方式和税额计算方法来划分房地产税收种类。
2.2.1按照课税对象的性质划分
这种分类方式，主要依据征税客体的性质，将房地产税收分为两大类，一类是土地税，以土地为征税对象，主要是对土地使用权以及土地使用权的派生权益征税，另一类是以土地改良物为征税对象的土地改良物税，主要是对人为建造在土地之上的各种建筑物征税。
2.2.2根据课税环节划分
（1）房地产取得环节课税
房地产取得环节征税针对开发商而言就是指开发商对土地以及房屋的取得等事项或行为征税，纳税人纳税依据是投资总量和提供应税劳务取得的收入。
（2）房地产流通环节税
流通课税就是对房地产在流通过程中所有权发生改变时征收的税。房屋、土地所有权发生转移包括有偿转移和无偿转移，有偿转移时，根据转移价格的一定比例征收房地产税，无偿转移即作为遗产，此时依照遗产价值向继承人征税。对于房地产租赁行为，计税依据为营业额或使用权转移所得的收入，征收的税种为营业税。
（3）房地产保有环节课税
房地产保有环节课税，顾名思义，就是对房地产开发商或个人对房地产的保有所征收的税，这种保有指的是单位或个人在某一时点或某一时间段内拥有的产权。
2.2.3按照税额计算方法划分
税额计算方法有两种，从价计征和从量计征，从价计征即是根据价格计征税额，这里面的价格包括价值量和价值增量两种；从量计征，即依据数量来征税，这里所说的量具体是指是土地或建筑的面积。
2.3房地产税收的理论依据
政府征收房地产税的基本出发点就是房地产税收的理论依据所阐述的内容，关于税收理论依据的阐述分为两大类，一类是公共经济学观点，这一类观点是房地产税收存在的意义是调控宏观经济、规范市场活动和增加财政收入。另一类是房地产经济学的观点，房地产虽然是一种商品，但又具有其特殊性，房地产税收的主要作用是调控经济效率。
2.3.1公共经济学观点
（1）财政收入说
财政收入论的观点是，社会经济发展早期，房屋和土地是两种主要的私人财产，房地产税收是筹集财政收入的重要手段，目的是为了提供公共服务。现代社会，经济发达，房地产税收由于具有稳固的税基和充足的税源这两个优点仍旧可以称之为地方财政收入的主要来源。
（2）社会政治功能说
这种理论认为，房地产税收具有以下功能：是不劳而获得到抑制、使社会贫困得以消除、使土地财富得以均分。在西方国家公共济学领域，一种税的征收能否遏制不劳而获、降低土地财富值等不良社会现象是判断判断其是否征收的一个重要理论依据。
2.3.2房地产经济学观点
房地产经济学观点又分为两大类，一是房地产税收非中心论，另一种是房地产外部效应论。
（1）房地产税收非中心论
这种观点认为，应该把房地产税收作为一种经济手段，调控土地及房屋的充分使用，减少资源浪费，产生替代效应比较大的税种如地价税、房屋税就被认为是非中性的。
（2）房地产外部效应论
外部效应指的是，一个经济主体的福利被其他经济主体的行为所影响，但是没有相应的激励机制和约束机制，这就导致产生影响的经济主体在决策时无法充分考虑其对其他经济主体的影响。市场经济中的资源配置会在外部效应的作用下不能处在帕累托最优状态，整个社会的经济福利就会受到影响。房地产外部经济论认为，政府对土地的公共投资，对房地产行业产生了积极的作用，政府部门拿走因公共投资而产生的土地增值收益的那一部分利益是合理的，而外部不经济论恰恰相反。
3、我国房地产税收体系
自从90年代之后，我国现行房地产税收框架基本形成，为了方便起见，本文以房地产行业为研究对象，针对房地产开发商，按照房地产产权的变化为依据将税收分为三个环节，即取得环节、流通环节和保有环节的税收。
3.1取得环节税收制度
房产企业在取得土地与建造房屋环节的税收主要包括契税、耕地占用税和印花税三种税收。具体情况见表3-1：
表3-1 房产税收取得环节基本税收制度
税种 税率 征收范围 计税依据
取得环节 契税 3.00%-5.00% 成交价格
参照市场价格
耕地占用税 12.5-45元/平方米 实际占用面积
印花税 0.30‰ 订立购销合同 合同金额
0.50‰
0.30‰ 建筑安装工程承包合同
3.1.1契税
对房地产开发商而言契税是指在取得土地或房屋时，承担缴纳的一种财产税 ，征税客体为不动产。如表3-1中所示，契税实行3% ～5%的幅度税率，以成交价格作为计税依据的有国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以市场价格作为计税依据的是以土地使用权赠与、房屋赠与。值得注意的是在土地使用权或房屋交换时，计税依据是交换的产权差额，差额为零时，免交契税。
摘 要
随着我国房地产行业的发展，房地产市场过热、房价过高等问题接踵而至，而我国的现行房地产税制出现明显的滞后问题，当前，房地产税收立法及征管部门应该着重考虑的问题是，如何使房地产税收体系摆脱这种滞后。本文在查阅大量资料，了解我国房地产自90年代以来发展历程的基础上，结合我国现阶段房地产行业的现状，以多位专家学者的理论为支撑，解析从房地产取得环节到流通环节再到保有环节的税收制度，从中发现我国现阶段房地产税收体系的不足，分析这些不足存在的原因，最终针对这些不足提出合理可行的建议和对策。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:房地产税收取得环节流通环节保有环节
目 录
1、引言 1
1.1课题来源 1
1.2文献综述 1
1.2.1房地产税制弊端的研究 1
1.2.2对单个税种设置提出的改革建议 1
1.3我国房地产行业发展历程 2
2、房地产税收制度理论分析 3
2.1房地产税收的定义 3
2.2房地产税收的分类 3
2.2.1按照课税对象的性质划分 3
2.2.2根据课税环节划分 3
2.2.3按照税额计算方法划分 3
2.3房地产税收的理论依据 4
2.3.1公共经济学观点 4
2.3.2房地产经济学观点 4
3、我国房地产税收体系 5
3.1取得环节税收制度 5
3.1.1契税 5
3.1.2耕地占用税 5
3.1.3印花税 6
3.2流通环节税收制度 7
3.2.1营业税 7
3.2.2 城市维护建设税 8
3.2.3教育费附加 8
3.2.4土地增值税 8
3.2.5所得税 8
3.3保有环节税收制度 9
3.3.1房产税 9
3.3.2城镇土地使用税 9
4、我国房地产税收存在的问题分析 10
4.1立法层次上存在的问题 10
4.1.1立法层次较低 10
4.1.2税权划分不合理 10
4.2税收制度设计方面存在的问题 11
4.2.1费、税、租界限混乱 11
4.2.2计税依据、征收范围及税率不合理 11
4.3 房地产市场税收体系配套制度中存在的问题 11
4.3.1评估制度缺乏 11
4.3.2房产登记制度不健全 12
4.3.3信息不通畅 12
5、 完善我国房地产税收制度的建议和对策 13
5.1完善相应法律法规体系 13
5.2完善各环节房地产税收制度 13
5.2.1房地产取得环节 13
5.2.2房地产流通环节 14
5.2.3房地产保有环节 14
5.3完善征收管理机制 15
结束语 16
参考文献 17
致谢 18
1、引言
1.1课题来源
上个世纪90年代初期，是我国市场经济迅猛发展的开始，各行各业抓住机遇，迅速崛起，房地产行业的发展尤为瞩目，其为我国经济发展做出的贡献不言而喻，然而，发展是把双刃剑，有机遇就有挑战，房地产行业的发展并非一帆风顺，伴随着发展出现的一系列问题不容小觑，税收制度不完善就是其中之一。虽然政府针对房地产行业出现的问题出台了相关的应对方案和措施，但是这些方案和措施都具有针对性，使得它们本身存在着一定的特定性和局限性，不能触碰到房地产的本质，因此，不能解决最根本的问题。基于这样的背景，房地产行业税收机制的改革与完善这一问题必须得到立法及执法机关的重视。本人认为，政府应该充分发挥自己的作用，制定科学合理的房地产税收制度，也只有完善了房地产税收制度，政府的宏观调控能力才能充分发挥。
1.2文献综述
1.2.1房地产税制弊端的研究
杜一峰（2008），在他看来，房地产税收制度的不足之处是存在重复征税的现象,比如房产开发商在取得土地使用权的时候，土地出让金已经包含在价款之中，而之后，还要缴纳土地使用税，这里就出现了税收重复的问题。
王廷杰（2010），认为房地产市场税收存在以下问题：一是税费界定不清、相互交错，二房地产税收主要集中在取得土地与房产的环节，税种设计不合理税负严重不公平，加剧了房地产的投机需求，三是房地产税的收的配套体系不完善。
1.2.2对单个税种设置提出的改革建议
李金荣（2010）认为对于完善我国当地产税收体系来说，有三个方面要引起注意，第一是开征遗产税与赠与税，增加税收种类，二是对非营业用房实行累进的个人所得税，增加税收层级，三是加征房产税，增加税收金额，这三种方法对于完善我国房地产税收体系尤为重要。
俞永勤、陈倩(2013)的观点是对现行房地产谁集合税率存在的问题应进行调整，从而使税费结构得到优化、征管体系得以完善、监控力度得以加大，这样才能保证我国房地产行业有序、健康地发展。
1.3我国房地产行业发展历程
在了解我国房地产发展历程的基础上，本文将1992年以来我国房地产行业的发展，分为三个阶段，分别以邓小平南方谈话、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的发布以及《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的发布为界。
第一阶段：1992年--1997年
1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，房地产改革全方位启动，住房公积金制度全国范围内推行，从而导致房地产行业快速迅猛增长，房地产交易量剧增，投机现象严重，每月投入房地产行业的资金以前所未有的趋势增长，结果就是全国范围内部分城市及地区出现混乱的局面，政府监督管理作用弱化，宏观调控作用发挥不明显，甚至出现房地产泡沫。这一阶段在本人看来，是初期探索阶段，我国房地产市场刚刚兴起，通过摸着石头过河这种方式积累经验。
第二阶段：1998年--2002年
为了满足加快住房住房建设的要求，《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》由国务院于1998年7月发布，目的是为了停止住房实物分配制度，此通知标志着我国房地产市场的发展步入了一个新阶段。这一阶段房地产行业重整旗鼓，政府也相应出台了一系列法律、法规、规章制度。这一通知自后，分期付款购房政策全面推行，房地产行业的发展渐入佳境，逐步形成稳定的发展态势，从而成为经济的支柱产业之一。这一阶段在本人看来，应该属于房地产行业的平稳发展阶段，政府的作用得以发挥。
第三阶段：2003年至今
3003年，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》将房地产行业定位为国民经济的支柱产业之一，该通知是由国务院于8月发布的第18号文件。这一阶段，房地产税收有关条例被国务院及相关部委修改，逐渐成熟。国税局于2006年出台《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，通知明确对于将购买不满五年的房屋出售的个人，按照全额征收营业税。2011年，“新国八条”颁布，提出购买第二套房的首付金额应达全款的六成以上。2013年，“新国五条”细则发布，明确规定，对二手房交易个人所得征收20%的个人所得税。这一阶段属于房地产行业的完善阶段，政府相继出台法律规章，加大调控力度，目的在于使房地产市场成像上趋势可持续发展。
2、房地产税收制度理论分析
2.1房地产税收的定义
房地产税收具有国家性、法定性和规范性，是由税务机关或其委托机关向有关纳税人征收房地产的税赋的一种国家行为。房地产税收征税对象有：（1）独立的土地及土地改良无；（2）土地和房屋的共生体。
2.2房地产税收的分类
为了便于从税收体系的整个层面上实施制度与政策研究，本文将根据课税对象的性质、课税环节、税率变化方式和税额计算方法来划分房地产税收种类。
2.2.1按照课税对象的性质划分
这种分类方式，主要依据征税客体的性质，将房地产税收分为两大类，一类是土地税，以土地为征税对象，主要是对土地使用权以及土地使用权的派生权益征税，另一类是以土地改良物为征税对象的土地改良物税，主要是对人为建造在土地之上的各种建筑物征税。
2.2.2根据课税环节划分
（1）房地产取得环节课税
房地产取得环节征税针对开发商而言就是指开发商对土地以及房屋的取得等事项或行为征税，纳税人纳税依据是投资总量和提供应税劳务取得的收入。
（2）房地产流通环节税
流通课税就是对房地产在流通过程中所有权发生改变时征收的税。房屋、土地所有权发生转移包括有偿转移和无偿转移，有偿转移时，根据转移价格的一定比例征收房地产税，无偿转移即作为遗产，此时依照遗产价值向继承人征税。对于房地产租赁行为，计税依据为营业额或使用权转移所得的收入，征收的税种为营业税。
（3）房地产保有环节课税
房地产保有环节课税，顾名思义，就是对房地产开发商或个人对房地产的保有所征收的税，这种保有指的是单位或个人在某一时点或某一时间段内拥有的产权。
2.2.3按照税额计算方法划分
税额计算方法有两种，从价计征和从量计征，从价计征即是根据价格计征税额，这里面的价格包括价值量和价值增量两种；从量计征，即依据数量来征税，这里所说的量具体是指是土地或建筑的面积。
2.3房地产税收的理论依据
政府征收房地产税的基本出发点就是房地产税收的理论依据所阐述的内容，关于税收理论依据的阐述分为两大类，一类是公共经济学观点，这一类观点是房地产税收存在的意义是调控宏观经济、规范市场活动和增加财政收入。另一类是房地产经济学的观点，房地产虽然是一种商品，但又具有其特殊性，房地产税收的主要作用是调控经济效率。
2.3.1公共经济学观点
（1）财政收入说
财政收入论的观点是，社会经济发展早期，房屋和土地是两种主要的私人财产，房地产税收是筹集财政收入的重要手段，目的是为了提供公共服务。现代社会，经济发达，房地产税收由于具有稳固的税基和充足的税源这两个优点仍旧可以称之为地方财政收入的主要来源。
（2）社会政治功能说
这种理论认为，房地产税收具有以下功能：是不劳而获得到抑制、使社会贫困得以消除、使土地财富得以均分。在西方国家公共济学领域，一种税的征收能否遏制不劳而获、降低土地财富值等不良社会现象是判断判断其是否征收的一个重要理论依据。
2.3.2房地产经济学观点
房地产经济学观点又分为两大类，一是房地产税收非中心论，另一种是房地产外部效应论。
（1）房地产税收非中心论
这种观点认为，应该把房地产税收作为一种经济手段，调控土地及房屋的充分使用，减少资源浪费，产生替代效应比较大的税种如地价税、房屋税就被认为是非中性的。
（2）房地产外部效应论
外部效应指的是，一个经济主体的福利被其他经济主体的行为所影响，但是没有相应的激励机制和约束机制，这就导致产生影响的经济主体在决策时无法充分考虑其对其他经济主体的影响。市场经济中的资源配置会在外部效应的作用下不能处在帕累托最优状态，整个社会的经济福利就会受到影响。房地产外部经济论认为，政府对土地的公共投资，对房地产行业产生了积极的作用，政府部门拿走因公共投资而产生的土地增值收益的那一部分利益是合理的，而外部不经济论恰恰相反。
3、我国房地产税收体系
自从90年代之后，我国现行房地产税收框架基本形成，为了方便起见，本文以房地产行业为研究对象，针对房地产开发商，按照房地产产权的变化为依据将税收分为三个环节，即取得环节、流通环节和保有环节的税收。
3.1取得环节税收制度
房产企业在取得土地与建造房屋环节的税收主要包括契税、耕地占用税和印花税三种税收。具体情况见表3-1：
表3-1 房产税收取得环节基本税收制度
税种 税率 征收范围 计税依据
取得环节 契税 3.00%-5.00% 成交价格
参照市场价格
耕地占用税 12.5-45元/平方米 实际占用面积
印花税 0.30‰ 订立购销合同 合同金额
0.50‰
0.30‰ 建筑安装工程承包合同
3.1.1契税
对房地产开发商而言契税
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