房地产行业盈余管理问题及对策研究以万科集团为例【字数：15366】
摘 要 近几年来，盈余管理是学者们研究的热门话题，具有一定的复杂性，它是在会计政策所允许的范围内企业管理层为了某些动机而合理选择变更会计政策等行为来调节企业的财务报表，与利润操纵相比盈余管理是合法的。进行盈余管理也有一些手段大体上分为会计手段与非会计手段在正文中会进行进一步的展开。本文主要研究的是房地产行业进行盈余管理的问题与对策，房地产行业由于其经营的特殊性所以在进行盈余管理时与普通的上市公司不同，在政府对房地产过热的情形下进行了宏观调控，但房地产行业还是保持着稳中有升的趋势。为了拥有更多的留存收益、避税与债务融资等动机，促使着房地产行业对盈余管理越来越重视。
目 录
第一章 绪论 1
1.1研究背景与意义 1
1.1.1研究背景 1
1.1.2研究意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.2.1国外研究现状 1
1.2.2国内研究现状 2
1.3研究内容与框架 3
1.3.1研究内容 3
1.3.2研究框架 3
第二章 盈余管理的概述 4
2.1盈余管理的概念与特征 4
2.1.1盈余管理的概念 4
2.1.2盈余管理的特征 4
2.2盈余管理的目的与方法 4
2.2.1盈余管理的目的 4
2.2.2盈余管理的方法 5
第三章房地产行业盈余管理的分析 8
3.1房地产行业的发展现状 8
3.2房地产行业会计核算的特点 9
3.2.1预售制度 9
3.2.2房地产行业投资性房地产的核算特点 9
3.2.3房地产行业借款费用的核算特点 9
3.3房地产行业进行盈余管理的手段 9
3.3.1收入的提前或者延迟确认 10
3.3.2对其他收入进行隐藏 10
3.3.3采用调节借款费用资本化的手段 10
第四章万科集团的概况 11
4.1万科集团的介绍 11
4.2万科集团进行盈余管理的动机 12
4.2.1避税动机 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
12
4.2.2政治成本动机 12
4.3万科集团盈余管理的分析与评价 12
4.3.1对万科集团预收账款的分析与评价 12
4.3.2对万科集团管理费用、销售费用以及营业收入进行分析与评价 13
4.4万科集团盈余管理中存在的问题 14
4.4.1损害国家税收 14
4.4.2对相关投资者的利益造成损害 14
4.5万科集团盈余管理相应的对策 14
4.5.1对企业会计准则进行完善 14
4.5.2加强万科集团相关信息的披露程度 14
第五章房地产行业盈余管理存在的问题及对策 16
5.1房地产行业盈余管理存在的问题 16
5.1.1降低可信度 16
5.1.2误导国家对房地产行业上市公司的判断 16
5.1.3阻碍房地产行业的健康发展 16
5.2房地产行业盈余管理的对策 16
5.2.1 完善外部监督机制 16
5.2.2 改进股票的退市制度 17
5.2.3减少政府对房地产行业的过多干预 17
结束语 18
致 谢 19
参考文献 20
第一章 绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
资本市场上，公司发布的财务报告以及相关信息是投资者进行经济决策的主要依据。财务报告中所包含的信息质量决定着投资者的利益。签订的契约条件要求与外部的监督促使着公司管理层为了自身的利益进行盈余管理。上市公司进行盈余管理可以立竿见影的调整公司的利润，但是不利于公司长期的发展。盈余管理是一种工具，如果使用过度就会使公司发布的会计信息不真实，并且公司相关的财务报告也不能真实的反映公司的经营情况。使投资者不能做出正确的决策并且投资者的经济利益也会被损害，影响市场资本配置的良性发展。一个国家的经济稳定和健康发展离不开房地产业和房地产业的良性发展良性的发展可以保证一个国家的公民生活质量的稳步提高。对盈余管理进行研究也会对房地产行业产生积极意义。
1.1.2研究意义
当前关于盈余管理的研究，重点是一个行业中盈余管理和上市公司的存在，在盈余管理方式上，对影响房地产上市公司盈余管理的因素进行了比较研究。近年来，盈余管理的研究对房地产的关注越来越少。这篇文章是主要是中国万科房地产上市公司的相关数据分析影响中国房地产上市公司盈余管理的主要因素。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
近几年来，国外学者对盈余管理的研究主要集中在上市公司中，因为投资者主要是根据上市公司披露的信息来进行投资决策，所以就导致上市公司对盈余管理的需求更加急切。国外学者对盈余管理的研究主要集中在上市公司盈余管理的动机、方法以及影响因素方面。
Chaney（2011）考虑了地区制度环境因素，研究并证明了公司盈余管理与政府之间存在着显著的负相关关系，即：在一个良好的制度地区，企业的盈余管理程度相对较低。Francis（2016）的观点与chaney的观点有类似的地方也有不同的地方，他的观点是是企业基于实际活动的盈余管理随国家的法律力量的变化而变化。利用跨国数据和多种研究方法，我们发现，国家一级法律的实施程度与盈余管理增长的力量相反，强有力的法律制度抑制着盈余管理。总体证据有力地表明，法律环境在企业进行盈余管理的过程中发挥着重要作用。
Jiang（2010）的研究集中在高管薪酬和股权激励对盈余管理的影响程度，它的主要观点是cfo的股权激励与ceo的股权激励都对企业的盈余管理有着正相关的关系，即：cfo与ceo的股权激励的程度越高企业盈余管理的力量也就越大。Hazarika（2012）的研究与jiang的研究方向有些类似，他的研究发现企业的ceo的变更速度与企业的盈余管理行为存在明显的正相关关系，即：ceo变更的速度越快企业盈余管理的力量也就越大。可见有效的内部治理结构可以减少企业内部cfo与ceo对企业盈余管理的影响。
1.2.2国内研究现状
刘杰与周悦（2015）认为适度的盈余管理可以引导投资者做出正确的投资决策，过度的盈余管理将误导投资者的投资决策。根据上海2008年至2013年的数据，刘杰和周悦对房地产上市公司的盈余管理进行了测试，通过研究发现房地产上市公司存在盈余管理行为。房地产上市公司通常使用预收的财务费用和预收账款来进行盈余管理，一般不使用资产减值损失进行盈余管理。而薛园园（2016）认为过度的盈余管理不仅会影响投资者的投资决策还会影响企业的财务报表的质量，会损害企业的长远利益，他通过对我国房地产企业盈余管理的研究，结合各种案例研究从内外部环境入手，研究影响我国房地产企业盈余管理的各种因素，发现一些问题提出相应的解决方案。
目 录
第一章 绪论 1
1.1研究背景与意义 1
1.1.1研究背景 1
1.1.2研究意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.2.1国外研究现状 1
1.2.2国内研究现状 2
1.3研究内容与框架 3
1.3.1研究内容 3
1.3.2研究框架 3
第二章 盈余管理的概述 4
2.1盈余管理的概念与特征 4
2.1.1盈余管理的概念 4
2.1.2盈余管理的特征 4
2.2盈余管理的目的与方法 4
2.2.1盈余管理的目的 4
2.2.2盈余管理的方法 5
第三章房地产行业盈余管理的分析 8
3.1房地产行业的发展现状 8
3.2房地产行业会计核算的特点 9
3.2.1预售制度 9
3.2.2房地产行业投资性房地产的核算特点 9
3.2.3房地产行业借款费用的核算特点 9
3.3房地产行业进行盈余管理的手段 9
3.3.1收入的提前或者延迟确认 10
3.3.2对其他收入进行隐藏 10
3.3.3采用调节借款费用资本化的手段 10
第四章万科集团的概况 11
4.1万科集团的介绍 11
4.2万科集团进行盈余管理的动机 12
4.2.1避税动机 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
12
4.2.2政治成本动机 12
4.3万科集团盈余管理的分析与评价 12
4.3.1对万科集团预收账款的分析与评价 12
4.3.2对万科集团管理费用、销售费用以及营业收入进行分析与评价 13
4.4万科集团盈余管理中存在的问题 14
4.4.1损害国家税收 14
4.4.2对相关投资者的利益造成损害 14
4.5万科集团盈余管理相应的对策 14
4.5.1对企业会计准则进行完善 14
4.5.2加强万科集团相关信息的披露程度 14
第五章房地产行业盈余管理存在的问题及对策 16
5.1房地产行业盈余管理存在的问题 16
5.1.1降低可信度 16
5.1.2误导国家对房地产行业上市公司的判断 16
5.1.3阻碍房地产行业的健康发展 16
5.2房地产行业盈余管理的对策 16
5.2.1 完善外部监督机制 16
5.2.2 改进股票的退市制度 17
5.2.3减少政府对房地产行业的过多干预 17
结束语 18
致 谢 19
参考文献 20
第一章 绪论
1.1研究背景与意义
1.1.1研究背景
资本市场上，公司发布的财务报告以及相关信息是投资者进行经济决策的主要依据。财务报告中所包含的信息质量决定着投资者的利益。签订的契约条件要求与外部的监督促使着公司管理层为了自身的利益进行盈余管理。上市公司进行盈余管理可以立竿见影的调整公司的利润，但是不利于公司长期的发展。盈余管理是一种工具，如果使用过度就会使公司发布的会计信息不真实，并且公司相关的财务报告也不能真实的反映公司的经营情况。使投资者不能做出正确的决策并且投资者的经济利益也会被损害，影响市场资本配置的良性发展。一个国家的经济稳定和健康发展离不开房地产业和房地产业的良性发展良性的发展可以保证一个国家的公民生活质量的稳步提高。对盈余管理进行研究也会对房地产行业产生积极意义。
1.1.2研究意义
当前关于盈余管理的研究，重点是一个行业中盈余管理和上市公司的存在，在盈余管理方式上，对影响房地产上市公司盈余管理的因素进行了比较研究。近年来，盈余管理的研究对房地产的关注越来越少。这篇文章是主要是中国万科房地产上市公司的相关数据分析影响中国房地产上市公司盈余管理的主要因素。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
近几年来，国外学者对盈余管理的研究主要集中在上市公司中，因为投资者主要是根据上市公司披露的信息来进行投资决策，所以就导致上市公司对盈余管理的需求更加急切。国外学者对盈余管理的研究主要集中在上市公司盈余管理的动机、方法以及影响因素方面。
Chaney（2011）考虑了地区制度环境因素，研究并证明了公司盈余管理与政府之间存在着显著的负相关关系，即：在一个良好的制度地区，企业的盈余管理程度相对较低。Francis（2016）的观点与chaney的观点有类似的地方也有不同的地方，他的观点是是企业基于实际活动的盈余管理随国家的法律力量的变化而变化。利用跨国数据和多种研究方法，我们发现，国家一级法律的实施程度与盈余管理增长的力量相反，强有力的法律制度抑制着盈余管理。总体证据有力地表明，法律环境在企业进行盈余管理的过程中发挥着重要作用。
Jiang（2010）的研究集中在高管薪酬和股权激励对盈余管理的影响程度，它的主要观点是cfo的股权激励与ceo的股权激励都对企业的盈余管理有着正相关的关系，即：cfo与ceo的股权激励的程度越高企业盈余管理的力量也就越大。Hazarika（2012）的研究与jiang的研究方向有些类似，他的研究发现企业的ceo的变更速度与企业的盈余管理行为存在明显的正相关关系，即：ceo变更的速度越快企业盈余管理的力量也就越大。可见有效的内部治理结构可以减少企业内部cfo与ceo对企业盈余管理的影响。
1.2.2国内研究现状
刘杰与周悦（2015）认为适度的盈余管理可以引导投资者做出正确的投资决策，过度的盈余管理将误导投资者的投资决策。根据上海2008年至2013年的数据，刘杰和周悦对房地产上市公司的盈余管理进行了测试，通过研究发现房地产上市公司存在盈余管理行为。房地产上市公司通常使用预收的财务费用和预收账款来进行盈余管理，一般不使用资产减值损失进行盈余管理。而薛园园（2016）认为过度的盈余管理不仅会影响投资者的投资决策还会影响企业的财务报表的质量，会损害企业的长远利益，他通过对我国房地产企业盈余管理的研究，结合各种案例研究从内外部环境入手，研究影响我国房地产企业盈余管理的各种因素，发现一些问题提出相应的解决方案。
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