房地产开发资金来源渠道变化及其风险(附件)
2016年上半年，中国楼市的走向让人难以捉摸。一线城市政策收紧、城市房价扶摇直上，调控风声四起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定。近些年来，房价一直上升，其中有些地方已经超出了当地居民的承受水平。引起了群众的怨言， 国家为了促进社会和谐，使经济平稳发展，颁布了一系列的房价调控政策。本文将分析我国房地产开发资金来源渠道的变化，以前房地产公司主要依赖于银行贷款，然而这种方式容易受国家政策影响，政府最近在去杠杆，收缩银行贷款，提高银行贷款利率，这会给企业带来更多的负债。因此现在企业可以寻求多种融资方式，减少对银行的依赖性。比如可以发展直接融资渠道，发行公司债券，扩大房地产金融，并且在房地产项目之前要进行可行性研究，了解这个项目的风险性，是否值得投资，降低财务风险。还可以从其他方面着手来减少金融风险，例如采取一系列措施来加快资金回收，采取适合本企业发展的利益分配政策，既要给股东分红，同时也要留下一部分利益作留存收益，用于企业发展。关键词 房地产,资金来源,财务风险
目 录
1引言1
2我国房地产开发资金来源分析2
3 房地产开发资金风险的主要类型5
3.1 房地产企业融资渠道单一，过度依赖银行5
3.2房地产企业自身存在经营风险6
3.2.1房地产企业风险管理现状 6
3.2.2经营的风险7
3.3金融机构的缺乏创新产品8
3.4国家相关政策、法律法规不健全8
3.4.1土地批租制度不健全带来的弊端9
3.4.2住房制度改革中的寻租和腐败现象9
3.4.3房地产企业不规范交易10
4房地产开发资金运作风险的规避与控制10
4.1重视项目可行性研究，降低投资风险10
4.2拓宽筹资渠道，分散筹资风险11
4.2.1改变融资观念，努力拓宽融资渠道11
4.2.2发展直接融资渠道融资11
4.2.3大力发展房地产公司债券 12
4.2.4扩大房地产金融 12
4.3加强筹资过程监控，减小负债风险13
4.4做好房屋销售市场调查，防范资金 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
回收风险14
4.5选择合适的收益分配政策15
4.5.1收益分配政策的种类15
4.5.2不同收益分配政策对利润留存的影响15
4.5.3 收益分配的原则16
结论18
致谢19
参考文献20
1 引言
中央政府一直关注房地产市场的发展动向，房子也是人民群众的刚需，与普通群众的生活紧密相关。在过去的十年中，中国的房地产业已经成为我国的经济增长点以及大宗商品价格升高的主要来源的重要支柱。随着中国经济的飞速发展，各地房地产价格也开始急速上升，国家为了使房地产行业能够稳定的发展，出台了一系列的政策。但是在这几年房地产行业的泡沫渐起，国家也开始出台调控政策。因为房地产行业的特殊性所暴露出来一系列问题，如：资产负债率过大、有通货膨胀的风险、利率变动的风险、筹资的风险、税率调整风险、投资回收风险等[1]。在这样一个经济高速增长的时期，如何继续发展房地产企业，如何克服影响自己的不利特点，如何控制和防范金融风险？这些问题都需要深入的探讨、研究。
国内关于房地产风险的研究比较晚，这与房地产市场起步较晚有关，上世纪90年代才开始有真正意义上的房地产风险研究。虽然研究的晚，但是近些年取得了重大突破。国内的一些学者深刻认识到了房地产市场的风险性。比如杜广如、赵君彦、赵兰霞分析了房地产业是靠资金带动的，需要注入非常大的资金。特别是一些中小型的房地产企业，更是需要除自身资金以外的融资资金。学者采用了20042008年的数据，使用PEST分析方法进行实证检验。研究认为传统的融资方式是中小型房地产企业的首要选择，即银行贷款，但是这种融资方式也有很多不足，比如说企业往往需要的资金巨大，银行可能给不了那么多的贷款，而企业自身也没有其他的融资渠道，加剧了财务风险[2]。胡援成、张朝洋分析了近年来我国房地产市场的持续过热及房价的过快上涨的原因。使用了20042012年的数据，使用构建模型分析方法进行实证检验。结论认为，房地产开发企业资金链在经历了20112012年的政策调整之后，那些融资方式比较传统不知变通的房地产企业和融资能力较差的企业，经常会面临一些财务风险，资金紧张，并且又得不到外界的资金注入，往往会导致正在进行当中的房地产项目继续不下去，企业可能亏损，严重的话会导致企业破产[3]。杨刚、王诤诤、王洪卫分析了房地产信贷对房地产企业项目开发的作用。学者采用20032013年的数据，使用比较分析方法进行实证检验。结论认为我国房地产融资方式中，分为直接融资和间接融资，间接融资主要是银行信贷，而直接融资则以房地产信托资金为主。两者对经济有着不同的影响，银行信贷会阻碍经济的增长，而房地产信托资金持续增长，可以促进经济增长。同时，房地产信托资金也有利于整个房地产业的发展[4]。
房地产市场建设要响应国家的号召，树立科学发展观，坚持以人为本，这样可以促进社会和谐。政府要摆正心态，不能一味的唯GDP论，把地方土地卖给房地产企业作为主要收入来源，同时更不能自身参于到开发房地产中。房地产企业也可以根据不同的人群来建造不同的房型，满足各个层次人群的需要，缓和社会矛盾。
2 我国房地产开发资金来源分析
楼市新政实施以来，全国房地产市场过热态势并没有得到缓解，进入三月份后房地产开发投资资金来源总额呈现一定上升态势。2015年全国房地产开发投资资金来源总额达12万亿，与去年相比增加3212亿元，同比增长2.6%，增幅较上年相比略微上升，资金来源总额增长非常快，但资金来源累计增幅已呈现持续收窄态势，2014年更是呈下降的趋势，这在数十年来还是头一次，我分析应该与国家房地产新政有关。房地产资金来源总额近3年来较为平稳，没有较大幅度的上升或下降。
房地产近年来已经变成一个非常热门的投资渠道，每年都会有大量的热钱进入房地产市场，且一年比一年多，呈递增的趋势，如图1所示，在2000年投入房地产的资金只有5997.63亿元，5年之后达到21397.84亿元，是2000年的3.5倍。08年美国爆发次贷危机，随即波及到全球，虽然中国也受到影响，但是房地产资金仍在逐步上升，2008年全年资金接近4万亿元。在2010年是72944.04亿元，是2005年的3.4倍，突破七万亿元，这同时也说明国家的经济发展越来越快，人民的生活水平也在提高，因为有需求，才有市场。这还不算完，房地产资金没有停下增长的脚步，在2013年突破10万亿的大关，世界上没有几个国家可以达到这么大的市场。15年房地产资金更是达到惊人的125203.06亿元。
目 录
1引言1
2我国房地产开发资金来源分析2
3 房地产开发资金风险的主要类型5
3.1 房地产企业融资渠道单一，过度依赖银行5
3.2房地产企业自身存在经营风险6
3.2.1房地产企业风险管理现状 6
3.2.2经营的风险7
3.3金融机构的缺乏创新产品8
3.4国家相关政策、法律法规不健全8
3.4.1土地批租制度不健全带来的弊端9
3.4.2住房制度改革中的寻租和腐败现象9
3.4.3房地产企业不规范交易10
4房地产开发资金运作风险的规避与控制10
4.1重视项目可行性研究，降低投资风险10
4.2拓宽筹资渠道，分散筹资风险11
4.2.1改变融资观念，努力拓宽融资渠道11
4.2.2发展直接融资渠道融资11
4.2.3大力发展房地产公司债券 12
4.2.4扩大房地产金融 12
4.3加强筹资过程监控，减小负债风险13
4.4做好房屋销售市场调查，防范资金 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
回收风险14
4.5选择合适的收益分配政策15
4.5.1收益分配政策的种类15
4.5.2不同收益分配政策对利润留存的影响15
4.5.3 收益分配的原则16
结论18
致谢19
参考文献20
1 引言
中央政府一直关注房地产市场的发展动向，房子也是人民群众的刚需，与普通群众的生活紧密相关。在过去的十年中，中国的房地产业已经成为我国的经济增长点以及大宗商品价格升高的主要来源的重要支柱。随着中国经济的飞速发展，各地房地产价格也开始急速上升，国家为了使房地产行业能够稳定的发展，出台了一系列的政策。但是在这几年房地产行业的泡沫渐起，国家也开始出台调控政策。因为房地产行业的特殊性所暴露出来一系列问题，如：资产负债率过大、有通货膨胀的风险、利率变动的风险、筹资的风险、税率调整风险、投资回收风险等[1]。在这样一个经济高速增长的时期，如何继续发展房地产企业，如何克服影响自己的不利特点，如何控制和防范金融风险？这些问题都需要深入的探讨、研究。
国内关于房地产风险的研究比较晚，这与房地产市场起步较晚有关，上世纪90年代才开始有真正意义上的房地产风险研究。虽然研究的晚，但是近些年取得了重大突破。国内的一些学者深刻认识到了房地产市场的风险性。比如杜广如、赵君彦、赵兰霞分析了房地产业是靠资金带动的，需要注入非常大的资金。特别是一些中小型的房地产企业，更是需要除自身资金以外的融资资金。学者采用了20042008年的数据，使用PEST分析方法进行实证检验。研究认为传统的融资方式是中小型房地产企业的首要选择，即银行贷款，但是这种融资方式也有很多不足，比如说企业往往需要的资金巨大，银行可能给不了那么多的贷款，而企业自身也没有其他的融资渠道，加剧了财务风险[2]。胡援成、张朝洋分析了近年来我国房地产市场的持续过热及房价的过快上涨的原因。使用了20042012年的数据，使用构建模型分析方法进行实证检验。结论认为，房地产开发企业资金链在经历了20112012年的政策调整之后，那些融资方式比较传统不知变通的房地产企业和融资能力较差的企业，经常会面临一些财务风险，资金紧张，并且又得不到外界的资金注入，往往会导致正在进行当中的房地产项目继续不下去，企业可能亏损，严重的话会导致企业破产[3]。杨刚、王诤诤、王洪卫分析了房地产信贷对房地产企业项目开发的作用。学者采用20032013年的数据，使用比较分析方法进行实证检验。结论认为我国房地产融资方式中，分为直接融资和间接融资，间接融资主要是银行信贷，而直接融资则以房地产信托资金为主。两者对经济有着不同的影响，银行信贷会阻碍经济的增长，而房地产信托资金持续增长，可以促进经济增长。同时，房地产信托资金也有利于整个房地产业的发展[4]。
房地产市场建设要响应国家的号召，树立科学发展观，坚持以人为本，这样可以促进社会和谐。政府要摆正心态，不能一味的唯GDP论，把地方土地卖给房地产企业作为主要收入来源，同时更不能自身参于到开发房地产中。房地产企业也可以根据不同的人群来建造不同的房型，满足各个层次人群的需要，缓和社会矛盾。
2 我国房地产开发资金来源分析
楼市新政实施以来，全国房地产市场过热态势并没有得到缓解，进入三月份后房地产开发投资资金来源总额呈现一定上升态势。2015年全国房地产开发投资资金来源总额达12万亿，与去年相比增加3212亿元，同比增长2.6%，增幅较上年相比略微上升，资金来源总额增长非常快，但资金来源累计增幅已呈现持续收窄态势，2014年更是呈下降的趋势，这在数十年来还是头一次，我分析应该与国家房地产新政有关。房地产资金来源总额近3年来较为平稳，没有较大幅度的上升或下降。
房地产近年来已经变成一个非常热门的投资渠道，每年都会有大量的热钱进入房地产市场，且一年比一年多，呈递增的趋势，如图1所示，在2000年投入房地产的资金只有5997.63亿元，5年之后达到21397.84亿元，是2000年的3.5倍。08年美国爆发次贷危机，随即波及到全球，虽然中国也受到影响，但是房地产资金仍在逐步上升，2008年全年资金接近4万亿元。在2010年是72944.04亿元，是2005年的3.4倍，突破七万亿元，这同时也说明国家的经济发展越来越快，人民的生活水平也在提高，因为有需求，才有市场。这还不算完，房地产资金没有停下增长的脚步，在2013年突破10万亿的大关，世界上没有几个国家可以达到这么大的市场。15年房地产资金更是达到惊人的125203.06亿元。
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