房地产企业成本费用的探讨
而今，房地产企业在复杂多变的市场经济中脱颖而出，从而房价也随之变得更加的高。同时房地产企业也有着最普遍的特点，资金投入量大、建设周期长以及加上不稳定的市场经济，都会导致房地产企业成本费用核算出现问题，这也就逐渐的成为了人们更关注的焦点。本课题主要探讨房地产企业成本费用核算对其经营成果的影响，具体将从成本费用核算的内容、存在的问题以及应对措施等进行探讨，本文的重点是以理论和实际相结合的方式，,通过案例公司项目的成本管理所出现的状况，有针对性地解决公司发生的一系列实际问题，只有解决实际问题，企业才可以茁壮的成长。关键词 房地产企业，成本费用核算，应对措施
目 录
1 引言 1
2 房地产企业相关理论概述 1
2.1房地产企业的基本内容 1
2.2房地产企业的成本构成 1
3 房地产企业成本费用核算出现的问题 3
3.1成本费用核算的对象不明确 3
3.2成本费用的归集和分配方法不合理 3
3.3缺乏完善系统的成本控制体系 4
3.4成本核算体制不适应市场经济的需要 5
4 南通昆仑地产有限公司项目成本核算分析 6
4.1昆仑地产概况 6
4.2昆仑地产成本费用核算存在的问题 6
5 房地产企业成本费用核算问题的解决措施 8
5.1明确成本费用核算的对象 8
5.2合理确定成本费用的归集和分配方法 8
5.3 建立全面的成本控制体系 8
5.4树立现代化成本控制观念和企业体系 9
5.5昆仑地产成本费用核算问题的解决措施 9
6房地产企业成本核算控制的流程 11
结 论 12
致 谢 13
参 考 文 献 14
1 引言
众所周知，在我国的经济发展体系中，最能够牵动市场经济的就是房地产企业，然而房地产企业想要使效益达到最大化，最直接有效的根本办法就是对企业的成本这一部分加强控制。另外，房地产企业应当对自身的成本费用进行评估，及时找出企业内部存在的有关成本费用在核算方面出现的问题，紧接着对这些已存在的问题进行 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
探讨并找出对应的解决方法。如果一家地产公司处在发展的上升期间，那么，企业就要想办法降低成本、提高自己的经济效益，因为这样可以在残酷的竞争中增加自身的竞争筹码。所以，企业为了可以让相关的成本降低、经济利益最大化，应当加强对本企业有关成本费用核算的分析，这也是我国的房地产企业遇到的最严峻的问题之一。
2房地产企业相关理论概述
2.1房地产企业的基本内容
房地产企业乃至各企业经营的目的都是为了创造产值，取得利润。房地产大都是独立经营，并且企业自身进行核算。除此之外，房地产企业还具有三种属性形式，主要式土地、建筑物、房子和土地合一这三种方式。但是土地、建筑物及本身就与土地建筑物不可分离的部分，还有其它附带建筑物和土地上的东西，他们的特点都具有固定性，所以言简意赅，总结房地产企业的特征，就是具有稳定性和不可改变性。
2.2房地产企业的成本构成
组成各企业成本的要素非常多，涵盖的内容比较广比较细致，大致包含以下几个部分，分别是工程上的成本、土地成本、安装工程的安装成本、城市基础设施成本等等。其中，这些费用又涵盖了很多细小的费用。房地产企业成本费用的构成和确定是企业必须要进行的环节，也是房地产企业投资分析和决策的重要依据，也是进行成本费用核算的前提，对房地产企业经营活动的顺利进行有着不可替代的作用。一个成功的地产企业它的成本构成会非常详细，内容会比一般其他类型的要多，因为房地产本身就是一个很复杂的企业类型，那么它的业务项目以及项目所要进行的成本分析也是企业的重点。为了更好的理清房地产企业成本的构成以及可以更快的理解它的含义，以下表格做了一个详细的介绍。
表221 房地产企业的成本构成
成本构成要素
要素说明
土地成本
主要包括拆迁以后的补偿费用、城镇土地出让金、土地征用费。具体包括耕地占用费、租用土地使用权费用、拆迁安置补偿费等相关的费用。
前期工程费用
前期工程费用主要是指企业在取得土地并且拿到了它的所有权之后，对项目进行规划和开发，并且在建设前所发生的所有费用。尽管它在项目成本中所占比例不高，但是它依旧起着重要的铺垫作用。
建筑安装工程费用
建筑安装工程费用简称建安费用，一般所有的建筑工程在做预算的时候都会涉及的费用计算，狭义的来讲，它包括直接费用、间接费、利润以及税金。广义的来讲，它是以发包的方式和以自营的方式给承建单位支付费用的。
公共设施费用
公共设施费用是指基础设施费用和公共配套设施费用。
开发间接费用
开发间接费用是以营利为目的、自主经营、实行独立核算的房地产开发企业为开发企业管理开发产品而发生的各项费用。但是这些开发产品并不能确定是否为开发房地产而发生的费用，所以只能暂时把它计入开发间接费用，然后根据成本费用核算，合理的讲它分配和归集。比如说，现场管理人员的工资福利费用、折旧费、修理费等等
其他开发费用
其他开发费用是指房地产开发企业为开发项目而发生的本应计入开发成本却未计入所发生的费用支出，包括财务费用中的其他费用开销、管理费用、销售费用。
3房地产企业成本费用核算出现的问题
3.1成本费用核算的对象不明确
房地产企业是一个主营业务很简单但是经营形式很丰富的企业类型，它所涉及的项目领域类型很广。比如说项目用地，它的项目一般范围都比较大，它所涉及都是整片区域开发，分阶段开发，产品的形态也多种多样，比如说小高层、公寓、别墅、写字楼、商铺等等。由于项目范围很广，所以很难确定它的成本核算对象，在核算过程中带有太多的不确定性。大多数发展好的房地产企业是经营多年的，它们所开发的项目工程规模有大有小，而核算的对象带有太多的不确定性，若是研发一项规模相对比较小的工程，那么它就能够把所有的成本当做是成本费用核算处理的对象；如果是规模很大的工程，那么高低床企业的成本核算对象就有点复杂，在归集成本之前就要明确好它的核算的对象，然后根据项目开发的核算成本进行分类汇总，有些成本是不需要分摊的，比如说建安成本，这是根据它的造价进行分类。房地产企业在使用土地方面，可能会用到几十亩乃至上千亩的土地，这些土地有的是一片一片开发的，有的是分期间开发的，还有的是以商品种类开发的，但是房地产企业的费用核销制度缺乏合适的核算对象。
目 录
1 引言 1
2 房地产企业相关理论概述 1
2.1房地产企业的基本内容 1
2.2房地产企业的成本构成 1
3 房地产企业成本费用核算出现的问题 3
3.1成本费用核算的对象不明确 3
3.2成本费用的归集和分配方法不合理 3
3.3缺乏完善系统的成本控制体系 4
3.4成本核算体制不适应市场经济的需要 5
4 南通昆仑地产有限公司项目成本核算分析 6
4.1昆仑地产概况 6
4.2昆仑地产成本费用核算存在的问题 6
5 房地产企业成本费用核算问题的解决措施 8
5.1明确成本费用核算的对象 8
5.2合理确定成本费用的归集和分配方法 8
5.3 建立全面的成本控制体系 8
5.4树立现代化成本控制观念和企业体系 9
5.5昆仑地产成本费用核算问题的解决措施 9
6房地产企业成本核算控制的流程 11
结 论 12
致 谢 13
参 考 文 献 14
1 引言
众所周知，在我国的经济发展体系中，最能够牵动市场经济的就是房地产企业，然而房地产企业想要使效益达到最大化，最直接有效的根本办法就是对企业的成本这一部分加强控制。另外，房地产企业应当对自身的成本费用进行评估，及时找出企业内部存在的有关成本费用在核算方面出现的问题，紧接着对这些已存在的问题进行 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
探讨并找出对应的解决方法。如果一家地产公司处在发展的上升期间，那么，企业就要想办法降低成本、提高自己的经济效益，因为这样可以在残酷的竞争中增加自身的竞争筹码。所以，企业为了可以让相关的成本降低、经济利益最大化，应当加强对本企业有关成本费用核算的分析，这也是我国的房地产企业遇到的最严峻的问题之一。
2房地产企业相关理论概述
2.1房地产企业的基本内容
房地产企业乃至各企业经营的目的都是为了创造产值，取得利润。房地产大都是独立经营，并且企业自身进行核算。除此之外，房地产企业还具有三种属性形式，主要式土地、建筑物、房子和土地合一这三种方式。但是土地、建筑物及本身就与土地建筑物不可分离的部分，还有其它附带建筑物和土地上的东西，他们的特点都具有固定性，所以言简意赅，总结房地产企业的特征，就是具有稳定性和不可改变性。
2.2房地产企业的成本构成
组成各企业成本的要素非常多，涵盖的内容比较广比较细致，大致包含以下几个部分，分别是工程上的成本、土地成本、安装工程的安装成本、城市基础设施成本等等。其中，这些费用又涵盖了很多细小的费用。房地产企业成本费用的构成和确定是企业必须要进行的环节，也是房地产企业投资分析和决策的重要依据，也是进行成本费用核算的前提，对房地产企业经营活动的顺利进行有着不可替代的作用。一个成功的地产企业它的成本构成会非常详细，内容会比一般其他类型的要多，因为房地产本身就是一个很复杂的企业类型，那么它的业务项目以及项目所要进行的成本分析也是企业的重点。为了更好的理清房地产企业成本的构成以及可以更快的理解它的含义，以下表格做了一个详细的介绍。
表221 房地产企业的成本构成
成本构成要素
要素说明
土地成本
主要包括拆迁以后的补偿费用、城镇土地出让金、土地征用费。具体包括耕地占用费、租用土地使用权费用、拆迁安置补偿费等相关的费用。
前期工程费用
前期工程费用主要是指企业在取得土地并且拿到了它的所有权之后，对项目进行规划和开发，并且在建设前所发生的所有费用。尽管它在项目成本中所占比例不高，但是它依旧起着重要的铺垫作用。
建筑安装工程费用
建筑安装工程费用简称建安费用，一般所有的建筑工程在做预算的时候都会涉及的费用计算，狭义的来讲，它包括直接费用、间接费、利润以及税金。广义的来讲，它是以发包的方式和以自营的方式给承建单位支付费用的。
公共设施费用
公共设施费用是指基础设施费用和公共配套设施费用。
开发间接费用
开发间接费用是以营利为目的、自主经营、实行独立核算的房地产开发企业为开发企业管理开发产品而发生的各项费用。但是这些开发产品并不能确定是否为开发房地产而发生的费用，所以只能暂时把它计入开发间接费用，然后根据成本费用核算，合理的讲它分配和归集。比如说，现场管理人员的工资福利费用、折旧费、修理费等等
其他开发费用
其他开发费用是指房地产开发企业为开发项目而发生的本应计入开发成本却未计入所发生的费用支出，包括财务费用中的其他费用开销、管理费用、销售费用。
3房地产企业成本费用核算出现的问题
3.1成本费用核算的对象不明确
房地产企业是一个主营业务很简单但是经营形式很丰富的企业类型，它所涉及的项目领域类型很广。比如说项目用地，它的项目一般范围都比较大，它所涉及都是整片区域开发，分阶段开发，产品的形态也多种多样，比如说小高层、公寓、别墅、写字楼、商铺等等。由于项目范围很广，所以很难确定它的成本核算对象，在核算过程中带有太多的不确定性。大多数发展好的房地产企业是经营多年的，它们所开发的项目工程规模有大有小，而核算的对象带有太多的不确定性，若是研发一项规模相对比较小的工程，那么它就能够把所有的成本当做是成本费用核算处理的对象；如果是规模很大的工程，那么高低床企业的成本核算对象就有点复杂，在归集成本之前就要明确好它的核算的对象，然后根据项目开发的核算成本进行分类汇总，有些成本是不需要分摊的，比如说建安成本，这是根据它的造价进行分类。房地产企业在使用土地方面，可能会用到几十亩乃至上千亩的土地，这些土地有的是一片一片开发的，有的是分期间开发的，还有的是以商品种类开发的，但是房地产企业的费用核销制度缺乏合适的核算对象。
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