浅析营改增对房地产企业的影响以太仓永金置业有限公司为例
2011年，经过国务院的批准，财政部和国家税务总局联合下发了营业税改增值税的试点方案。2016年5月1日起，全面推开了“营改增”的试点，将建筑业、房地产企业、金融业和生活服务业全都纳入了“营改增”的试点，从这方面看来，房地产企业已全面实施了“营改增”。现如今，房地产企业已经成为国民经济中不可或缺的一部分。现在的房地产企业的发展关系到多个行业的发展兴衰，因此本文主要以太仓永金置业有限公司为例具体分析了“营改增”对于房地产企业造成的部分影响以及“营改增”对房地产企业带来哪些问题和相应的解决对策。
目录
一、引言 1
二、营改增对房地产企业的影响的大致分析 1
（一）太仓永金置业有限公司的概述 1
（二）营改增对企业的影响的具体分析 1
三、有关营改增给企业带来的具体问题 3
（一）营改增对房地产企业的财会人员的影响 3
（二）营改增对企业现金流的影响 3
（三）营改增对企业税负的影响 3
（四）营改增对企业经营方式的影响 3
四、永金置业企业应对营改增产生的问题的解决对策 3
（一）提高财务人员综合素质 3
（二）重视增值税专用发票和进项税抵扣 3
（三）加强税收规划 4
（四）对企业的经营方式做出调整 4
五、总结 4
参考文献 5
致谢 5
引言
“营改增”是一项重大税制改革措施，全面实施“营改增”，一方面实现了增值税全面覆盖了货物和服务，基本上消除了重复征税这个问题，使增值税链条基本完整，现在可以抵扣纳税人所购的服务类等所含税额。“营改增”有助于提高整体经济效率，但由此也会使增值税收入增长。企业新增了不动产可以纳入抵扣范围，这对房地产企业来说是大大有利的，不仅交易成本降低了，而且对于商办物业去库存也起到了促进的作用。本文采用理论与实际相结合的方法，以太仓永金置业有限公司为例，具体对“营改增”给企业带来的影响进行了分析，经过分析之后提出了问题以及相应的解决对策。
营改增对房地产企业的影响的大致分析
太仓永金置业有限公司的概述
太仓永金置业有限公司是 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
成立于2010年的一家房地产公司，注册资本为10000万元人民币，主要从事房地产开发与销售等服务，暂定为二级开发资质，在专业经验、资金实力、人力资源储备等方面进行最佳配比组合成立了永金置业，公司涉足的范围很广，例如房地产开发、销售代理、金融投资、快捷酒店等行业。
营改增对企业的影响的具体分析
“营改增”是国家税收制度改革的一项重要内容，“营改增”实施后，房地产企业的整体税收负担有很明显的下降，达到了实施“营改增”改革的目的，对于房地产去库存倒逼行业实行精细化管理有很大的帮助，但是同时也带来了很多方面的挑战，比如说经营、财务和发票等等很多方面难度上升，而部分房地产企业的实际税收负担上升了。根据上述可以发现实施“营改增”后对企业还是有较大影响的，分析之后的得出主要影响有以下几点：
经营管理难度上升。当企业在交纳营业税的时候，税收的元素比较稳定，但是“营改增”后因为人员素质的不一样税收因素也会相应的发生变化，这样就会导致在管理企业的时候难度上升。第一点是企业对于房地产售卖的定价会有改变，定价难度也会有所提升，“营改增”方案实施后改变了之前的产品定价方式，增值税开始实行价外税，价税分离就导致了企业利润的下降，产品的价钱构就会出现变动，有了新的价格标准，对于房地产企业控制价格的能力和定价办法的要求就又提升了不少。第二点是选择营销策略的难度也上升了。“营改增”实施之后，永金置业会因为销售范围扩大的影响以及税率变化的影响来制定不同的营销方案。
营业收入和营业成本双降。
表11永金置业有限公司利润简表
项目
金额（元）
2015
2016
增减额
营业收入
64325891.96
53935823.49
10390068.47
减：营业成本
48592387.45
38032175.50
10560211.95
营业税金及附加
654160.75
538921.33
115239.42
销售费用
114766.00
162581.16
47815.16
管理费用
9137047.73
9830431.69
693383.96
财务费用
177900.94
268430.76
90529.82
营业利润
5649629.09
5103283.05
546346.04
加：营业外收入
6524789.31
4695258.58
1829530.73
利润总额
12174418.40
9798531.63
2375886.77
由上表可知，永金置业有限公司2016年的营业收入和营业成本与2015年相比是两者都下降了的，而下降的原因正是由于“营改增”的实施，因为在实施“营改增”之前房地产企业都是根据含税营业收入来征收营业税的，“营改增”后依据发生了变化，现在是根据不含税营业收入来征收营业税的，税金也由价内税变成了价外税，这样就使得企业的总体营业收入降低了。由于构成房地产企业成本主要有土地成本、建筑安装成本、财务成本以及其他的供应成本，因此这种改革实行之后，土地成本和建筑安装成本在一定的条件之下是允许抵扣的，因为营业成本需要实行价税分离，所以有一部分的成本也是可以抵扣的，由此可知除去这些成本企业的营业成本总体是处于下降趋势的。
财务核算难度加大。“营改增”实施之后，永金置业公司的财务核算的难度有很明显的提高，由于计税依据的不同，会计核算的步骤比之前复杂了，财务报表也随之有了变化，财务部门的员工们的工作量也变大了，有关税务筹划这方面的难度也提升了。
发票管理难度加大。“营改增”方案的实施直接影响到了企业的发票管理难度，这个影响具体体现在增值税专用发票的办理上，在领取、填写、作废的时候的处理方法和普通发票的处理方法就有很大的不同，假设填写凭证的时候粗心填错数字导致凭证出现数据错误，那么就会承担相应的责任。并且“增值税专用发票”需要进行真伪认证，认证的办法具体分为两种，一是在网络上进行发票真伪认证，二是去服务厅现场认证，因为互联网的普及范围还没有那么广，因此很多文化程度较低或者年龄较大的办税人员不愿意使用网上认证，因为大部分选择现场认证，这就导致办理的效率不是很高。
有关营改增给企业带来的具体问题
“营改增”对房地产企业的财会人员的影响
“营改增”税务制度的改变也提高了永金置业有限公司对财务部门的人员的要求。为了合理降低税收的负担和经营成本，企业会对财务部门的人员进行加强宏观财务管理这方面的知识，尽可能的让员工们充分了解“营改增”给企业带来的影响，以及员工们需要结合自身的情况加强自身的能力来适应“营改增”的实施，要有提升自己能力的思想，这样才能保证企业在新的税收政策下完成相关报税的工作，给企业带来利益。不止这样，企业为了自身的发展考虑，还会加强财会人员与内部采购决策和实行人员的联系沟通，经过了解确定合适的采购与销售方案，来降低税收负担和实现企业的最大利益化。
目录
一、引言 1
二、营改增对房地产企业的影响的大致分析 1
（一）太仓永金置业有限公司的概述 1
（二）营改增对企业的影响的具体分析 1
三、有关营改增给企业带来的具体问题 3
（一）营改增对房地产企业的财会人员的影响 3
（二）营改增对企业现金流的影响 3
（三）营改增对企业税负的影响 3
（四）营改增对企业经营方式的影响 3
四、永金置业企业应对营改增产生的问题的解决对策 3
（一）提高财务人员综合素质 3
（二）重视增值税专用发票和进项税抵扣 3
（三）加强税收规划 4
（四）对企业的经营方式做出调整 4
五、总结 4
参考文献 5
致谢 5
引言
“营改增”是一项重大税制改革措施，全面实施“营改增”，一方面实现了增值税全面覆盖了货物和服务，基本上消除了重复征税这个问题，使增值税链条基本完整，现在可以抵扣纳税人所购的服务类等所含税额。“营改增”有助于提高整体经济效率，但由此也会使增值税收入增长。企业新增了不动产可以纳入抵扣范围，这对房地产企业来说是大大有利的，不仅交易成本降低了，而且对于商办物业去库存也起到了促进的作用。本文采用理论与实际相结合的方法，以太仓永金置业有限公司为例，具体对“营改增”给企业带来的影响进行了分析，经过分析之后提出了问题以及相应的解决对策。
营改增对房地产企业的影响的大致分析
太仓永金置业有限公司的概述
太仓永金置业有限公司是 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
成立于2010年的一家房地产公司，注册资本为10000万元人民币，主要从事房地产开发与销售等服务，暂定为二级开发资质，在专业经验、资金实力、人力资源储备等方面进行最佳配比组合成立了永金置业，公司涉足的范围很广，例如房地产开发、销售代理、金融投资、快捷酒店等行业。
营改增对企业的影响的具体分析
“营改增”是国家税收制度改革的一项重要内容，“营改增”实施后，房地产企业的整体税收负担有很明显的下降，达到了实施“营改增”改革的目的，对于房地产去库存倒逼行业实行精细化管理有很大的帮助，但是同时也带来了很多方面的挑战，比如说经营、财务和发票等等很多方面难度上升，而部分房地产企业的实际税收负担上升了。根据上述可以发现实施“营改增”后对企业还是有较大影响的，分析之后的得出主要影响有以下几点：
经营管理难度上升。当企业在交纳营业税的时候，税收的元素比较稳定，但是“营改增”后因为人员素质的不一样税收因素也会相应的发生变化，这样就会导致在管理企业的时候难度上升。第一点是企业对于房地产售卖的定价会有改变，定价难度也会有所提升，“营改增”方案实施后改变了之前的产品定价方式，增值税开始实行价外税，价税分离就导致了企业利润的下降，产品的价钱构就会出现变动，有了新的价格标准，对于房地产企业控制价格的能力和定价办法的要求就又提升了不少。第二点是选择营销策略的难度也上升了。“营改增”实施之后，永金置业会因为销售范围扩大的影响以及税率变化的影响来制定不同的营销方案。
营业收入和营业成本双降。
表11永金置业有限公司利润简表
项目
金额（元）
2015
2016
增减额
营业收入
64325891.96
53935823.49
10390068.47
减：营业成本
48592387.45
38032175.50
10560211.95
营业税金及附加
654160.75
538921.33
115239.42
销售费用
114766.00
162581.16
47815.16
管理费用
9137047.73
9830431.69
693383.96
财务费用
177900.94
268430.76
90529.82
营业利润
5649629.09
5103283.05
546346.04
加：营业外收入
6524789.31
4695258.58
1829530.73
利润总额
12174418.40
9798531.63
2375886.77
由上表可知，永金置业有限公司2016年的营业收入和营业成本与2015年相比是两者都下降了的，而下降的原因正是由于“营改增”的实施，因为在实施“营改增”之前房地产企业都是根据含税营业收入来征收营业税的，“营改增”后依据发生了变化，现在是根据不含税营业收入来征收营业税的，税金也由价内税变成了价外税，这样就使得企业的总体营业收入降低了。由于构成房地产企业成本主要有土地成本、建筑安装成本、财务成本以及其他的供应成本，因此这种改革实行之后，土地成本和建筑安装成本在一定的条件之下是允许抵扣的，因为营业成本需要实行价税分离，所以有一部分的成本也是可以抵扣的，由此可知除去这些成本企业的营业成本总体是处于下降趋势的。
财务核算难度加大。“营改增”实施之后，永金置业公司的财务核算的难度有很明显的提高，由于计税依据的不同，会计核算的步骤比之前复杂了，财务报表也随之有了变化，财务部门的员工们的工作量也变大了，有关税务筹划这方面的难度也提升了。
发票管理难度加大。“营改增”方案的实施直接影响到了企业的发票管理难度，这个影响具体体现在增值税专用发票的办理上，在领取、填写、作废的时候的处理方法和普通发票的处理方法就有很大的不同，假设填写凭证的时候粗心填错数字导致凭证出现数据错误，那么就会承担相应的责任。并且“增值税专用发票”需要进行真伪认证，认证的办法具体分为两种，一是在网络上进行发票真伪认证，二是去服务厅现场认证，因为互联网的普及范围还没有那么广，因此很多文化程度较低或者年龄较大的办税人员不愿意使用网上认证，因为大部分选择现场认证，这就导致办理的效率不是很高。
有关营改增给企业带来的具体问题
“营改增”对房地产企业的财会人员的影响
“营改增”税务制度的改变也提高了永金置业有限公司对财务部门的人员的要求。为了合理降低税收的负担和经营成本，企业会对财务部门的人员进行加强宏观财务管理这方面的知识，尽可能的让员工们充分了解“营改增”给企业带来的影响，以及员工们需要结合自身的情况加强自身的能力来适应“营改增”的实施，要有提升自己能力的思想，这样才能保证企业在新的税收政策下完成相关报税的工作，给企业带来利益。不止这样，企业为了自身的发展考虑，还会加强财会人员与内部采购决策和实行人员的联系沟通，经过了解确定合适的采购与销售方案，来降低税收负担和实现企业的最大利益化。
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