论营改增对房地产企业财务管理的影响
【】 经济快速发展带来了巨大的社会变革，在多变的市场环境下，国家对税收政策进行了调整和规范，近年来实施的“营改增”在市场中产生了巨大影响力。“营改增”税收制度的实施是市场经济发展的必然。本文主要探索复杂市场环境下，国内房地产行业“营改增”相关研究理论，明确了房地产行业实施“营改增”的必要性，重点研究“营改增”对房地产企业影响，主要是从负债表、利润表以及现金流量表三个方面进行分析，在界定了相关影响的基础上，提出了进一步推动房地产业发展对策，不断规范国内房地产企业发展。
目录
引言 1
一、“营改增”的理论阐述 1
（一）我国营改增的发展 1
（二）营改增内涵及范围 1
二、房地产“营改增”的必要性 2
（一）人力资源成本降低的现实需求 2
（二）调整房地产企业原有营业税存在的弊端 2
三、 营改增对房地产企业财务管理的影响分析 2
（一）营改增对房地产企业负债表的影响 2
（二）营改增对房地产企业利润表的影响 3
（三）营改增对房地产企业现金流量表的影响 3
（四）对房地产经营模式影响 3
四、房地产企业对营改增采取的措施 4
（一）合理运用税收筹划 5
（二）提高财务人员的专业能力 5
（三）关注税收变化，积极与税务机关沟通 5
（四）抓住税制改革、税率调整的机遇，调整业务模式 5
五、结论 6
参考文献 7
致谢 8
引言
税收与市场经济发展有着直接关联性，经济全球化时代下，国内经济发展受到来自国内外环境大的影响，当前已经进入了新的阶段，原有的营业税、增值税区分并不能完全适应新社会发展，带来了一系列的问题和不足。为了有效解决相关性问题，国内进行了税收改革，建立一整套合理、科学、完善的现代税收管理制度，对现有的经济发展结构进行调整和规范化，建立健全的税务制度，有效预防重复征税，“营改增”应运而生。房地产企业在市场经济中发挥了重要作用和影响力，“营改增”税收实施，对这一行业的发展具有直接的影响，探索新时期新政策下的现代房地产企业发展是时代发展的必然需求。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
一、“营改增”的理论阐述
任何一种税收制度的制定和实施都要围绕社会经济发展，“营改增”是新时期制定的税收政策，在多个行业范围内产生了影响，从房地产企业发展角度来说，由于近年来在相关的政策方面进行了调整，原有的行业发展路径已经发生转变，为了更好地发挥其在国民经济社会中的积极作用，适应市场经济发展需求，要对其“营改增”实施背景和现状进行分析，建立相应的研究基础。
（一）我国营改增的发展
在研究中可以发现，增值税的核心特征是抵扣机制，目的在于避免重复征税，减轻企业负担，而现行税收体制中，增值税征税范围较窄，交通运输业和大部分第三产业都征收营业税，增值税的抵扣链条被打断，使得增值税的作用发挥很有限。“营改增”税收制度的制定经历了一个发展时期，从最初的小范围试用，到全国范围内的推广，每一步都是在市场经济需求指导下进行的，国内真正意义上的“营改增”试点从2012年1月1日在上海启动，2012年7月25日扩大试点范围，到2016年5月1日在全国全面推开，经历了4年4个月的时间，这一税收制度随着市场经济的快速发展而不断地调整和完善，以市场发展作为基础，不断发挥其在经济社会中的积极作用和影响力，形成了多元化的现代综合税收模式。
（二）营改增内涵及范围
营业税改增值税是随着市场经济的发展而不断地调整，在现代多元化市场经济条件下，由于多方面因素的存在，以前的税收管理机制已经难以适应社会经济发展需求，适当的优化变革成为社会的必然趋势，其最大的特点是减少了重复征税问题，对于企业发展来说具有非常重要的作用和意义。2012年8月1日起来，为了更好地实现营改增，国务院进行了适当的调整，试点范围增加了八个；2014年又进一步调整和改革，邮政服务业和铁路运输也纳入到了营改增范围内，到这一阶段，所有的交通运输业都纳入到了营改增范围内；2016年3月政府决定到2016渐5月1日起，在全国范围内进行营改增工作，国民经济中的众多行业被纳入到了营改增内，营业税退出了历史舞台，营改增进一步规范化，并且在发展中不断地调整和优化。
二、房地产“营改增”的必要性
“营改增”的全面实施对不同行业产生的影响力也有着一定的差异性，作为国民经济发展重要构成部分的房地产来说，“营改增”是一种必然趋势，其必要性体现在以下两个方面：
（一）人力资源成本降低的现实需求
房地产行业具有一定的特殊性，在发展过程中需要众多的人力资源作为支撑保障，这就决定了人力资源成本在实际中的占比会非常大，大约为30%左右，房地产行业的发展需要在一定的程度上实现综合利用和调整对策，如果无法有效调整将会导致实际赋税水平上涨。为了降低自身发展成本就要对现有的人力资源成本进行控制和调整，以更少的支出来实现提高经营收益目的，但是原有的税收制度下，并不能很好地对房地产行业的人力资源成本进行控制，影响了其实际功能的发挥。营改增的实施可以对现有的房地产行业人力资源成本进行有效控制，降低支出的同时，经营效率也会不断增强，对于提高房地产企业竞争力有着直接推动作用。
（二）调整房地产企业原有营业税存在的弊端
营业税的实施在现代房地产发展中有着极为深远的影响，各个环节的有效运行都要在一定的税收管理机制下实现，因此降低成本是房地产企业发展的必然要求，重复征税问题的存在长期以来影响了国内经济的正常发展，对房地产行业的发展也产生了巨大的影响力。“营改增”这一税收制度的实施既有一定的积极作用，同时也具有一定的消极作用，从时代发展的角度来说，对整个行业的发展带来了一定的制约性作用。1994年实行分税制开始一直实施按照行业以及销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度，然而营业税的弊端也日益凸显，改变税收制度变得十分必要。国内房地产行业发展迅速，对各方面产生的影响也不断深入，继续原有的税收制度已经不能适应行业发展需求，而且“营改增”已经在多个行业范围内实施，实际效果良好，客观上为房地产企业“营改增”提供了一个良好的市场环境。
三、营改增对房地产企业财务管理的影响分析
营改增是时代发展的必然，从目前的运行实施效果来看，能够对房地产财务管理带来一定的影响，具体来说主要从负债表、利润表以及现金流量表体现出来。
（一）营改增对房地产企业负债表的影响
“营改增”对当前房地产企业的负债影响主要是体现在固定资产方面，这也是房地产企业经营的根本所在，将原有的价内税转变为价外税，改变企业资产负债表中的固定资产相关项目收益资金，实际入账金额要比征收营业税时小，进而固定资产折旧金额也随之降低，对房地产企业的发展来说具有一定的积极作用，负债率降低能够提高企业的竞争力，将更多的资金应用到发展中，实现了多元化发展。
为了更好地分析“营改增”实施对房地产企业负债表的影响，可以通过一个简单的案例来分析，例如某一房地产企业计划出售一栋商业楼，预计总收入为100万元，相应的支出主要包括：15万元当期损益费用；10万元土地转让金以及其他的一些投入；40万元房地产开发成本、其中35万元是增值税专门发票（可以获得11%可扣减税率），50万元主要是增值税专门发票（可以获得6%可扣减税率）。按照“营改增”税收制度，11%税率处置增值税销项税，土地增值税核算的其他类房地产开发支出的扣减比是10%，该房地产公司实施“营改增”前的总税负可以通过表1展现出来：
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引言 1
一、“营改增”的理论阐述 1
（一）我国营改增的发展 1
（二）营改增内涵及范围 1
二、房地产“营改增”的必要性 2
（一）人力资源成本降低的现实需求 2
（二）调整房地产企业原有营业税存在的弊端 2
三、 营改增对房地产企业财务管理的影响分析 2
（一）营改增对房地产企业负债表的影响 2
（二）营改增对房地产企业利润表的影响 3
（三）营改增对房地产企业现金流量表的影响 3
（四）对房地产经营模式影响 3
四、房地产企业对营改增采取的措施 4
（一）合理运用税收筹划 5
（二）提高财务人员的专业能力 5
（三）关注税收变化，积极与税务机关沟通 5
（四）抓住税制改革、税率调整的机遇，调整业务模式 5
五、结论 6
参考文献 7
致谢 8
引言
税收与市场经济发展有着直接关联性，经济全球化时代下，国内经济发展受到来自国内外环境大的影响，当前已经进入了新的阶段，原有的营业税、增值税区分并不能完全适应新社会发展，带来了一系列的问题和不足。为了有效解决相关性问题，国内进行了税收改革，建立一整套合理、科学、完善的现代税收管理制度，对现有的经济发展结构进行调整和规范化，建立健全的税务制度，有效预防重复征税，“营改增”应运而生。房地产企业在市场经济中发挥了重要作用和影响力，“营改增”税收实施，对这一行业的发展具有直接的影响，探索新时期新政策下的现代房地产企业发展是时代发展的必然需求。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
一、“营改增”的理论阐述
任何一种税收制度的制定和实施都要围绕社会经济发展，“营改增”是新时期制定的税收政策，在多个行业范围内产生了影响，从房地产企业发展角度来说，由于近年来在相关的政策方面进行了调整，原有的行业发展路径已经发生转变，为了更好地发挥其在国民经济社会中的积极作用，适应市场经济发展需求，要对其“营改增”实施背景和现状进行分析，建立相应的研究基础。
（一）我国营改增的发展
在研究中可以发现，增值税的核心特征是抵扣机制，目的在于避免重复征税，减轻企业负担，而现行税收体制中，增值税征税范围较窄，交通运输业和大部分第三产业都征收营业税，增值税的抵扣链条被打断，使得增值税的作用发挥很有限。“营改增”税收制度的制定经历了一个发展时期，从最初的小范围试用，到全国范围内的推广，每一步都是在市场经济需求指导下进行的，国内真正意义上的“营改增”试点从2012年1月1日在上海启动，2012年7月25日扩大试点范围，到2016年5月1日在全国全面推开，经历了4年4个月的时间，这一税收制度随着市场经济的快速发展而不断地调整和完善，以市场发展作为基础，不断发挥其在经济社会中的积极作用和影响力，形成了多元化的现代综合税收模式。
（二）营改增内涵及范围
营业税改增值税是随着市场经济的发展而不断地调整，在现代多元化市场经济条件下，由于多方面因素的存在，以前的税收管理机制已经难以适应社会经济发展需求，适当的优化变革成为社会的必然趋势，其最大的特点是减少了重复征税问题，对于企业发展来说具有非常重要的作用和意义。2012年8月1日起来，为了更好地实现营改增，国务院进行了适当的调整，试点范围增加了八个；2014年又进一步调整和改革，邮政服务业和铁路运输也纳入到了营改增范围内，到这一阶段，所有的交通运输业都纳入到了营改增范围内；2016年3月政府决定到2016渐5月1日起，在全国范围内进行营改增工作，国民经济中的众多行业被纳入到了营改增内，营业税退出了历史舞台，营改增进一步规范化，并且在发展中不断地调整和优化。
二、房地产“营改增”的必要性
“营改增”的全面实施对不同行业产生的影响力也有着一定的差异性，作为国民经济发展重要构成部分的房地产来说，“营改增”是一种必然趋势，其必要性体现在以下两个方面：
（一）人力资源成本降低的现实需求
房地产行业具有一定的特殊性，在发展过程中需要众多的人力资源作为支撑保障，这就决定了人力资源成本在实际中的占比会非常大，大约为30%左右，房地产行业的发展需要在一定的程度上实现综合利用和调整对策，如果无法有效调整将会导致实际赋税水平上涨。为了降低自身发展成本就要对现有的人力资源成本进行控制和调整，以更少的支出来实现提高经营收益目的，但是原有的税收制度下，并不能很好地对房地产行业的人力资源成本进行控制，影响了其实际功能的发挥。营改增的实施可以对现有的房地产行业人力资源成本进行有效控制，降低支出的同时，经营效率也会不断增强，对于提高房地产企业竞争力有着直接推动作用。
（二）调整房地产企业原有营业税存在的弊端
营业税的实施在现代房地产发展中有着极为深远的影响，各个环节的有效运行都要在一定的税收管理机制下实现，因此降低成本是房地产企业发展的必然要求，重复征税问题的存在长期以来影响了国内经济的正常发展，对房地产行业的发展也产生了巨大的影响力。“营改增”这一税收制度的实施既有一定的积极作用，同时也具有一定的消极作用，从时代发展的角度来说，对整个行业的发展带来了一定的制约性作用。1994年实行分税制开始一直实施按照行业以及销售商品、提供劳务区别对待的两税并存制度，然而营业税的弊端也日益凸显，改变税收制度变得十分必要。国内房地产行业发展迅速，对各方面产生的影响也不断深入，继续原有的税收制度已经不能适应行业发展需求，而且“营改增”已经在多个行业范围内实施，实际效果良好，客观上为房地产企业“营改增”提供了一个良好的市场环境。
三、营改增对房地产企业财务管理的影响分析
营改增是时代发展的必然，从目前的运行实施效果来看，能够对房地产财务管理带来一定的影响，具体来说主要从负债表、利润表以及现金流量表体现出来。
（一）营改增对房地产企业负债表的影响
“营改增”对当前房地产企业的负债影响主要是体现在固定资产方面，这也是房地产企业经营的根本所在，将原有的价内税转变为价外税，改变企业资产负债表中的固定资产相关项目收益资金，实际入账金额要比征收营业税时小，进而固定资产折旧金额也随之降低，对房地产企业的发展来说具有一定的积极作用，负债率降低能够提高企业的竞争力，将更多的资金应用到发展中，实现了多元化发展。
为了更好地分析“营改增”实施对房地产企业负债表的影响，可以通过一个简单的案例来分析，例如某一房地产企业计划出售一栋商业楼，预计总收入为100万元，相应的支出主要包括：15万元当期损益费用；10万元土地转让金以及其他的一些投入；40万元房地产开发成本、其中35万元是增值税专门发票（可以获得11%可扣减税率），50万元主要是增值税专门发票（可以获得6%可扣减税率）。按照“营改增”税收制度，11%税率处置增值税销项税，土地增值税核算的其他类房地产开发支出的扣减比是10%，该房地产公司实施“营改增”前的总税负可以通过表1展现出来：
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