房地产投资风险(附件)
改革开放以来，伴随着我国经济的不断发展，房地产在经济的发展中所占着举足轻重的位置，越来越影响经济的发展。但由于房地产投资发展的速度过快，相应的制度还不够完善，企业也属于发展和过渡阶段，需求供应直接存在的矛盾比较突出，且没有相应的制度和法律作为保障。在这些因素的影响下，房地产投资面临着巨大的风险危机，所以一些学者和专业人员开始研究讨论如何规避这种风险，使其迈出高危投资行业，本文通过阐述房地产投资的风险、特征及意义，以保证投资这利益最大化，并根据西安房地产企业投资的实际情况进行具体分析，并提出应对风险的对策和建议。
目 录
1.绪论 1
1.1 研究目的及意义 1
1.1.1研究目的 1
1.1.2研究意义 1
1.2 研究方法 1
1.3 国内外研究现状 2
1.3.1国外研究现状 2
1.3.2国内研究现状 2
2. 房地产投资风险的相关理论 3
2.1 房地产投资风险的涵义 3
2.2 房地产投资风险的特点及其类型 3
2.3.1宏观政策变动风险 4
2.3.2社会人文环境风险 4
2.3.3资金运作风险 4
2.3.4技术风险 4
2.3.5建设风险 5
2.3.6其他风险 5
3. 西安市房地产企业投资风险分析 6
3.1西安市房地产投资现状 6
3.2西安房地产投资风险的类型及特点 6
3.3房地产投资风险形成的原因 7
3.3.1西安房地产供大于求 7
3.3.2经济适用房供应量将增多，住房供应结构调整力度将继续加强 9
3.3.3西安商业物业供大于求使空置率继续增大，泡沫隐显 9
4. 西安市房地产企业投资风险防范的对策 10
4.1合理编制融资方案 10
4.2企业关注国家宏观政策变化 10
4.3 深入市场调研，低潮时投入，过热时回避 10
4.4 提升企业自我管理水平 11
5.结束语 12
参考文献 13 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
1.绪论
1.1 研究目的及意义
1.1.1研究目的
近年来，随着国民经济发展的不断提升，房地产行业发展逐渐兴起，成为了我国国民经济的支柱产业。房地产行业虽然是一个高盈利收益的行业，但是它的投资风险比例也严重偏高。同时，我国的房地产行业在管理机制政策制度上仍然存在着不健全的原因，尚且不完善[14]。比如说西安市的房地产市场上出现的投资过高、房价不稳定、房子卖不出去等现象。随着投资风险的逐渐增加，投资失败的机会也会增加，导致投资高且承担的风险愈加严重。为了保证西安市房地产企业投资项目的风险降到最小，本文对西安市房地产企业投资进行深入研究，搜集相关资料，学习相关理论和方法。对西安房地产进行全面的剖析，有了清醒的认识，从而让我们更全面的了解所存在的风险，进行有效的规避，从而使利益最大化。
1.1.2研究意义
在任何经济发展的同时，也伴随着搞高风险性，房地产投资也不例外，在国际经融危机环境下，影响的因素也越来越多，虽然政府在房地产发展中实行宏观调控，但在发展中，仍然存在这许多不确定的因素，从而导致房地产投资的风险越来越大，所以我们要找到影响的因素，并做出合理的规避这种风险，切实提高投资者的利益[2]。研究这一课题[15]，既能找到房地产发展中存在的问题，并使投资风险降低，也可以提高企业的管理机制，有利于投资这遇到这种风险时候，能采取相应的办法，从而规避风险投资下的利益，同时也是国民经济向这良性发展的必然，使房地产投资在百花齐放的经济中能够独树一帜。
1.2 研究方法
本文运用文献研究法和比较分析方法等方法对西安市房地产企业投资风险进行详细阐述。通过搜集资料，解并阐述西安市房地产企业的投资风险因素，比较分析西安市房地产企业投资风险的现状及影响。对西安市房地产企业投资风险中存在的问题进行研究并提出合理的建议。
1.3 国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
格里尔（2005）研究了美国房地产涉及的主要领域，包括市场调研、预测现金流向、所得税、分析风险影响因素等方面系统地阐述了美国房地产运作的基本原理、方式和实践经验。拉夫布洛克（2007）在“房地产投资信托”中明确地指出房地产投资信托的特性，并且强调了它们在多元化投资组合中的作用。详细地解释了REITS（房地产投资信托）这种新的资产种类等，使REITS成为所有人都可以使用的一种投资风险研究方法。Lawrence Block（2007）明确的指出了 REITS（房地产投资信托）的特征，并且强调了在多元化投资组合中 REITS的作用，使其成为所有人都可以进行的投资。Zhen Chen 和 Sukulpat Khumpaisal(2009)
analytic network process for risks assessment in commercial real estate development[1]” 一文中提出了一种基于 ANP 的复合决策模型进行风险应对Eddie Chi Man Hui， Otto Muk Fai Lau， Tony Kak Keung Lo(2009) 等人运用模糊逻辑系统进行决策来降低风险。Terry Lyons 和 Martin Skitmore 的研究显示，通过对多个国家的调查表明，尽管风险管理的研究越来越多，但实际运用到实践中的却很少。目前，虽然存在多种分析理论和方法，但实质上各种理论方法间并没有截然的区别。这一事实说明工程风险管理者学科正逐渐走向成熟。现在风险分析在国外房地产投资实践中已得到普遍的运用，并且日益系统化、规范化。
1.3.2国内研究现状
许超（2015）对我国房地产投资存在的风险进行系统研究，针对不同风险类型进行解析[3]。 在此根基上提出控制房地产投资风险的应对策略，为控制房地产投资风险提供思考和参考措施。近年来我国对房地产投资方面的研究关注有了比较大的进步，但是很多地方仍然不够深刻和全面的，评价方法和模型的建立还是不够完善，不够成熟。与国外研究的模型、信息、市场还有很大的差距，还需要进一步的完善和加强。
2. 房地产投资风险的相关理论
2.1 房地产投资风险的涵义
投资便存在风险，没有任何投资都有百分之百的收入，我们将投资统称为风险投资，投资的风险是产生于投资的不确定性和过程的各个方面，从而使得投资的收益没有达到预期的效果或者是亏空，因为投资的不确定性，所以导致了投资收益有偏差，这个方面的影响甚至会贯穿投资的全过程，合理的把控这种风险，使得收益最高便是房地产投资风险的含义，在房地产投资的过程中具体的风险表现为以下三个方面[9]：
目 录
1.绪论 1
1.1 研究目的及意义 1
1.1.1研究目的 1
1.1.2研究意义 1
1.2 研究方法 1
1.3 国内外研究现状 2
1.3.1国外研究现状 2
1.3.2国内研究现状 2
2. 房地产投资风险的相关理论 3
2.1 房地产投资风险的涵义 3
2.2 房地产投资风险的特点及其类型 3
2.3.1宏观政策变动风险 4
2.3.2社会人文环境风险 4
2.3.3资金运作风险 4
2.3.4技术风险 4
2.3.5建设风险 5
2.3.6其他风险 5
3. 西安市房地产企业投资风险分析 6
3.1西安市房地产投资现状 6
3.2西安房地产投资风险的类型及特点 6
3.3房地产投资风险形成的原因 7
3.3.1西安房地产供大于求 7
3.3.2经济适用房供应量将增多，住房供应结构调整力度将继续加强 9
3.3.3西安商业物业供大于求使空置率继续增大，泡沫隐显 9
4. 西安市房地产企业投资风险防范的对策 10
4.1合理编制融资方案 10
4.2企业关注国家宏观政策变化 10
4.3 深入市场调研，低潮时投入，过热时回避 10
4.4 提升企业自我管理水平 11
5.结束语 12
参考文献 13 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
1.绪论
1.1 研究目的及意义
1.1.1研究目的
近年来，随着国民经济发展的不断提升，房地产行业发展逐渐兴起，成为了我国国民经济的支柱产业。房地产行业虽然是一个高盈利收益的行业，但是它的投资风险比例也严重偏高。同时，我国的房地产行业在管理机制政策制度上仍然存在着不健全的原因，尚且不完善[14]。比如说西安市的房地产市场上出现的投资过高、房价不稳定、房子卖不出去等现象。随着投资风险的逐渐增加，投资失败的机会也会增加，导致投资高且承担的风险愈加严重。为了保证西安市房地产企业投资项目的风险降到最小，本文对西安市房地产企业投资进行深入研究，搜集相关资料，学习相关理论和方法。对西安房地产进行全面的剖析，有了清醒的认识，从而让我们更全面的了解所存在的风险，进行有效的规避，从而使利益最大化。
1.1.2研究意义
在任何经济发展的同时，也伴随着搞高风险性，房地产投资也不例外，在国际经融危机环境下，影响的因素也越来越多，虽然政府在房地产发展中实行宏观调控，但在发展中，仍然存在这许多不确定的因素，从而导致房地产投资的风险越来越大，所以我们要找到影响的因素，并做出合理的规避这种风险，切实提高投资者的利益[2]。研究这一课题[15]，既能找到房地产发展中存在的问题，并使投资风险降低，也可以提高企业的管理机制，有利于投资这遇到这种风险时候，能采取相应的办法，从而规避风险投资下的利益，同时也是国民经济向这良性发展的必然，使房地产投资在百花齐放的经济中能够独树一帜。
1.2 研究方法
本文运用文献研究法和比较分析方法等方法对西安市房地产企业投资风险进行详细阐述。通过搜集资料，解并阐述西安市房地产企业的投资风险因素，比较分析西安市房地产企业投资风险的现状及影响。对西安市房地产企业投资风险中存在的问题进行研究并提出合理的建议。
1.3 国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
格里尔（2005）研究了美国房地产涉及的主要领域，包括市场调研、预测现金流向、所得税、分析风险影响因素等方面系统地阐述了美国房地产运作的基本原理、方式和实践经验。拉夫布洛克（2007）在“房地产投资信托”中明确地指出房地产投资信托的特性，并且强调了它们在多元化投资组合中的作用。详细地解释了REITS（房地产投资信托）这种新的资产种类等，使REITS成为所有人都可以使用的一种投资风险研究方法。Lawrence Block（2007）明确的指出了 REITS（房地产投资信托）的特征，并且强调了在多元化投资组合中 REITS的作用，使其成为所有人都可以进行的投资。Zhen Chen 和 Sukulpat Khumpaisal(2009)
analytic network process for risks assessment in commercial real estate development[1]” 一文中提出了一种基于 ANP 的复合决策模型进行风险应对Eddie Chi Man Hui， Otto Muk Fai Lau， Tony Kak Keung Lo(2009) 等人运用模糊逻辑系统进行决策来降低风险。Terry Lyons 和 Martin Skitmore 的研究显示，通过对多个国家的调查表明，尽管风险管理的研究越来越多，但实际运用到实践中的却很少。目前，虽然存在多种分析理论和方法，但实质上各种理论方法间并没有截然的区别。这一事实说明工程风险管理者学科正逐渐走向成熟。现在风险分析在国外房地产投资实践中已得到普遍的运用，并且日益系统化、规范化。
1.3.2国内研究现状
许超（2015）对我国房地产投资存在的风险进行系统研究，针对不同风险类型进行解析[3]。 在此根基上提出控制房地产投资风险的应对策略，为控制房地产投资风险提供思考和参考措施。近年来我国对房地产投资方面的研究关注有了比较大的进步，但是很多地方仍然不够深刻和全面的，评价方法和模型的建立还是不够完善，不够成熟。与国外研究的模型、信息、市场还有很大的差距，还需要进一步的完善和加强。
2. 房地产投资风险的相关理论
2.1 房地产投资风险的涵义
投资便存在风险，没有任何投资都有百分之百的收入，我们将投资统称为风险投资，投资的风险是产生于投资的不确定性和过程的各个方面，从而使得投资的收益没有达到预期的效果或者是亏空，因为投资的不确定性，所以导致了投资收益有偏差，这个方面的影响甚至会贯穿投资的全过程，合理的把控这种风险，使得收益最高便是房地产投资风险的含义，在房地产投资的过程中具体的风险表现为以下三个方面[9]：
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