房地产行业资本结构影响因素分析(附件)
公司的资本结构决策是公司决策中的核心问题。中西方国家由于历史原因，如政治、经济、文化等在内的不同因素所得出的结论也大相径庭，因而不可按部就班的套牢原有的理论经验。因此本文选择我国经济增长最快的房地产行业结合实际情况，进行实证研究分析并得出结论。本文首先简略概述了国内房地产行业现状和资本结构理论的发展历程；然后对资本结构理论进行了简单的理论回顾；并在此基础上分析了我国房地产行业的发展现状及公司资本结构主要影响因素；接着，本文以万科集团为样本，分析了内外部环境对万科集团资本结构的影响；最后文章根据前文的实证研究并结合现实情况为房地产行业的发展提出了一些可供参考的对策建议。关键词 资本结构，影响因素，房地产行业，万科集团
目 录
1. 引言 1
2. 资本结构理论 1
2.1 传统资本结构理论 2
2.2 现代资本结构理论 2
3. 房地产行业资本结构特征及影响因素分析 3
3.1 房地产行业发展现状 3
3.2 资本结构对房地产行业公司的重要作用 5
3.3 房地产行业公司资本结构特征分析 6
3.4 房地产行业公司资本结构影响因素分析 7
4. 房地产行业资本结构影响因素实证分析——万科集团 9
4.1 样本选取及数据来源 9
4.2 实证分析 11
4.3 内外部环境的影响因素 12
5. 政策建议 13
结 论 15
致 谢 16
参 考 文 献 17
图1 20112015年中国房屋年销售面积 4
图2 20112015年我国一、二、三线城市房屋销售面积 4
表1 房地产行业上市公司融资比例 6
表2 房地产行业业上市公司负债结构 7
表3 万科公司20132015年资产负债表 9
表4 指标计算 11
1. 引言
从改革开放以来，中国经济的高速腾飞让世界各国瞩目，各个行业在竞争中蓬勃发展，创造着巨大的财富，一次次刷新经济增长的高峰。这些成果都有赖于国家政策的引导、法律规范的健全、各 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
个行业及公司的正规经营乃至国内外整体经济、政治等因素的影响，也使得我国的国际地位不断加深。其中作为我国经济增长中主要支柱的基础性产业和先导性产业——房地产行业，它在国民经济增长中的地位是不可或缺的，所以房地产行业的健康有序发展是非常重要的。多年的理论研究和实证案例证明了选择与公司相适应的资本结构对健全公司治理结构，规范公司行为及提高公司价值利润是非常重要的。若公司作为行业的主要成员想要经营好公司获得利益，资本结构问题是公司财务问题的重中之重。
1958年美国经济学家莫迪格里尼和米勒提出了资本结构理论的基石——MM理论（公司价值与其资本结构是彼此独立的）[1]。由此各国学者从税收、破产成本、代理成本、信息不对称、控制权市场等方面对资本结构理论做了很多的研究论证，在原有的基础上摒弃糟粕加以补充，建立了较为成熟的理论体系。同时，学者们还将理论应用于实证研究，用数据和经验对其进行验证以充实资本结构理论研究成果。
自新中国成立以来，人口数量的大量增长和城镇化进程的加快造成我国住房资源极度匮乏，国家于1998年开始的住房改革使得房地产行业进入了快速扩张的阶段。作为我国经济发展中的支柱产业之一的房地产行业，其发展潜力是巨大的，它的快速成长不断促进着自身产业和行业的发展，也为社会增加了许多的就业岗位和就业机会，提高了人们的生活水平。随着经济的高速发展，宏观经济环境也在不停的变化发展，致使国家有关房地产行业的调控政策不断深化，造成房地产行业发展在陷入停滞的同时伴随着极大的不稳定性。大家都知道，“造房子”是很费钱的，因而房地产行业的经营发展对资金的需求量非常之大，归属于资本密集型产业，所以其自身所蕴含的资金风险也很大。在如今经济、资本全球化日益竞争激烈的环境下，企业合理地使用资金并保持良好的资本结构对房地产企业的生死存亡有着至关重要的意义。
2. 资本结构理论
学术界在大卫杜兰特为代表的传统资本结构理论的背景下，缓缓拉起了资本结构 理论的帷幕。之后MM理论的假设前提是建立在在一系列与现实相背离的基础之上，虽然不能实际解决任何有关的财务问题，但它有力地推动了资本结构理论发展的车轮，为后来的研究提供了依据，奠定了坚实的基石。后来在各国学者的不断研究和改善下，西方国家首先形成了较为成熟的资本结构理论体系。
2.1 传统资本结构理论
传统资本结构理论，也称为早期资本结构理论，它是在MM理论提出之前的有关资本结构理论的成果。美国经济学家大卫杜兰特在20世纪50年代对有关资本结构理论的思想进行了全面、系统的阐述[2]，并将之划分为净收益理论、净经营收益理论和传统折衷理论。
2.1.1净收益理论
债权和股权资本成本率都稳定不变时，固定利率要低于期望报酬率并且在两者固定不变的情况下，企业可以有更多的资金并以固定利率无限融资[3]。在企业的资本结构中公司的负债越高，企业的价值就越大，这被称作净收益理论[4]。显然该理论的假设会使企业获取资本的来源和数量不受限制，这在实际中很难实现。
2.1.2净经营收益理论
净经营收益理论中，公司财务杠杆的大小与债务融资成本及企业融资总成本是没有关系的。当企业加大借款时融资成本就会上升，但是企业可用低成本融资消除高成本融资产生的影响来达到降低融资成本和资金风险的目的[5]。公司综合资本成本率是一个常数，资本结构与公司价值是无关的，影响公司价值的真正因素应该是净经营收益。
2.1.3传统折衷理论
传统折衷理论是处于上述理论之间的一种理论。该理论认为企业运用财务杠杆会导致权益成本上升，在一定程度上不会完全抵消在利用债务时所获得的公司总价值会上升的好处。权益成本的上升一旦超过这个程度不仅不会被债务低成本所抵消，还会在债务成本与权益成本上升的共同作用下由下降变为上升[6]，此时的负债比率就是企业的最佳资本结构。
目 录
1. 引言 1
2. 资本结构理论 1
2.1 传统资本结构理论 2
2.2 现代资本结构理论 2
3. 房地产行业资本结构特征及影响因素分析 3
3.1 房地产行业发展现状 3
3.2 资本结构对房地产行业公司的重要作用 5
3.3 房地产行业公司资本结构特征分析 6
3.4 房地产行业公司资本结构影响因素分析 7
4. 房地产行业资本结构影响因素实证分析——万科集团 9
4.1 样本选取及数据来源 9
4.2 实证分析 11
4.3 内外部环境的影响因素 12
5. 政策建议 13
结 论 15
致 谢 16
参 考 文 献 17
图1 20112015年中国房屋年销售面积 4
图2 20112015年我国一、二、三线城市房屋销售面积 4
表1 房地产行业上市公司融资比例 6
表2 房地产行业业上市公司负债结构 7
表3 万科公司20132015年资产负债表 9
表4 指标计算 11
1. 引言
从改革开放以来，中国经济的高速腾飞让世界各国瞩目，各个行业在竞争中蓬勃发展，创造着巨大的财富，一次次刷新经济增长的高峰。这些成果都有赖于国家政策的引导、法律规范的健全、各 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
个行业及公司的正规经营乃至国内外整体经济、政治等因素的影响，也使得我国的国际地位不断加深。其中作为我国经济增长中主要支柱的基础性产业和先导性产业——房地产行业，它在国民经济增长中的地位是不可或缺的，所以房地产行业的健康有序发展是非常重要的。多年的理论研究和实证案例证明了选择与公司相适应的资本结构对健全公司治理结构，规范公司行为及提高公司价值利润是非常重要的。若公司作为行业的主要成员想要经营好公司获得利益，资本结构问题是公司财务问题的重中之重。
1958年美国经济学家莫迪格里尼和米勒提出了资本结构理论的基石——MM理论（公司价值与其资本结构是彼此独立的）[1]。由此各国学者从税收、破产成本、代理成本、信息不对称、控制权市场等方面对资本结构理论做了很多的研究论证，在原有的基础上摒弃糟粕加以补充，建立了较为成熟的理论体系。同时，学者们还将理论应用于实证研究，用数据和经验对其进行验证以充实资本结构理论研究成果。
自新中国成立以来，人口数量的大量增长和城镇化进程的加快造成我国住房资源极度匮乏，国家于1998年开始的住房改革使得房地产行业进入了快速扩张的阶段。作为我国经济发展中的支柱产业之一的房地产行业，其发展潜力是巨大的，它的快速成长不断促进着自身产业和行业的发展，也为社会增加了许多的就业岗位和就业机会，提高了人们的生活水平。随着经济的高速发展，宏观经济环境也在不停的变化发展，致使国家有关房地产行业的调控政策不断深化，造成房地产行业发展在陷入停滞的同时伴随着极大的不稳定性。大家都知道，“造房子”是很费钱的，因而房地产行业的经营发展对资金的需求量非常之大，归属于资本密集型产业，所以其自身所蕴含的资金风险也很大。在如今经济、资本全球化日益竞争激烈的环境下，企业合理地使用资金并保持良好的资本结构对房地产企业的生死存亡有着至关重要的意义。
2. 资本结构理论
学术界在大卫杜兰特为代表的传统资本结构理论的背景下，缓缓拉起了资本结构 理论的帷幕。之后MM理论的假设前提是建立在在一系列与现实相背离的基础之上，虽然不能实际解决任何有关的财务问题，但它有力地推动了资本结构理论发展的车轮，为后来的研究提供了依据，奠定了坚实的基石。后来在各国学者的不断研究和改善下，西方国家首先形成了较为成熟的资本结构理论体系。
2.1 传统资本结构理论
传统资本结构理论，也称为早期资本结构理论，它是在MM理论提出之前的有关资本结构理论的成果。美国经济学家大卫杜兰特在20世纪50年代对有关资本结构理论的思想进行了全面、系统的阐述[2]，并将之划分为净收益理论、净经营收益理论和传统折衷理论。
2.1.1净收益理论
债权和股权资本成本率都稳定不变时，固定利率要低于期望报酬率并且在两者固定不变的情况下，企业可以有更多的资金并以固定利率无限融资[3]。在企业的资本结构中公司的负债越高，企业的价值就越大，这被称作净收益理论[4]。显然该理论的假设会使企业获取资本的来源和数量不受限制，这在实际中很难实现。
2.1.2净经营收益理论
净经营收益理论中，公司财务杠杆的大小与债务融资成本及企业融资总成本是没有关系的。当企业加大借款时融资成本就会上升，但是企业可用低成本融资消除高成本融资产生的影响来达到降低融资成本和资金风险的目的[5]。公司综合资本成本率是一个常数，资本结构与公司价值是无关的，影响公司价值的真正因素应该是净经营收益。
2.1.3传统折衷理论
传统折衷理论是处于上述理论之间的一种理论。该理论认为企业运用财务杠杆会导致权益成本上升，在一定程度上不会完全抵消在利用债务时所获得的公司总价值会上升的好处。权益成本的上升一旦超过这个程度不仅不会被债务低成本所抵消，还会在债务成本与权益成本上升的共同作用下由下降变为上升[6]，此时的负债比率就是企业的最佳资本结构。
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