房地产企业价值评估方法的研究以万科公司为例(附件)
本人签名 日期 随着资本市场的完善，房地产企业开始进行上市融资、并购重组、风险投资等一系列的交易活动，对其价值评估的要求越来越准确。企业价值评估的传统方法有市场法、收益法等，这些方法在评估企业价值时会以会计利润为起点，只是考虑债务资本成本，并没有考虑权益资本成本。本文先通过背景，目的以及意义介绍我国和外国的价值评估的研究方法，之后分析我国的两种传统方法，然后EVA法与这两种进行分析比较。在本文中我将以万科公司为例，通过将EVA估价法应用于房地产企业价值评估，其采用的加权平均指标既考虑了股权资本成本，又考虑了债务资本成本，比较真实地反映房地产企业的价值，对于改进房地产企业价值的评估方法等具有借鉴意义和现实作用。
Key words：Real Estate Enterprise；Enterprise Valuation；EVA Valuation Method 目录
1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的与意义 1
1.2.1研究目的 1
1.2.2研究意义 2
1.3国内外研究现状 2
1.3.1国外研究现状 2
1.3.2国内研究现状 3
1.3.3国内外研究评述 3
1.4主要内容 3
1.5研究方法 4
2.房地产企业价值评估方法 5
2.1房地产企业价值概念 5
2.2房地产企业价值评估方法 5
2.2.1传统方法 5
2.2.2 EVA法 6
2.2.3 EVA法与传统方法比较 7
3.用EVA方法评估万科公司价值 8
3.1万科公司简介 8
3.2万科公司价值评估 8
3.2.1万科公司价值EVA评估 8
3.2.2万科公司企业价值后续评估 11
3.2.3万科公司价值评估分析 12
结论 13
参考文献 14
致谢 15
1.绪论
1.1研究背景
我国市场经济随着时代的潮 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
流不断在进步与发展，逐渐的投资者开始重视企业的投资。所以价值评估这种方法的出现，有利于投资者做出正确的决策，同时还有利于企业的重组与兼并等活动。房地产行业是带动我国经济增长，促进就业，保障人民生活水平的支柱型产业，其行业发展一直是社会大众关心的问题。准确的对我国房地产进行价值评估，有助于市场的稳定和经济的发展。
另外，随着资本市场的完善，房地产企业开始进行越来越多的上市融资、并购重组、风险投资等一系列的交易活动，对其价值评估的需求也越来越大，要求越来越严格。一方面，我们需要用科学的方法让房产企业对目标企业进行价值评估，用来提高活动的效率和收益；另一方面，必须要准确的认知企业自身的内部价值，这样才会提高企业的创造价值。
1.2研究目的与意义
1.2.1研究目的
在房地产行业高速发展的今天，在促进经济发展的同时还在带动着其他行业一同的发展，同时也在国内掀起了房产投资的浪潮，并受到了很多投资者的青睐。同时，随着房地产行业的快速发展，房地产企业不断出现并购重组的现象[1]。由此可知，我们要准确且合理的评估房地产的内在价值，为购买与投资者提供更加科学合理的意见与建议，同时也为房地产开发商提供准确的数据与参考意见。房地产企业是资金密集型企业，尤其是近几年，由于国家宏观调控，股权资本不断上涨，加深了房地产企业的内在价值影响。所以，对房地产进行价值评估尤为的重要，本文是通过房地产价值评估方法的对比，以万科公司为例，来研究什么方法适合我国的房地产企业。
1.2.2研究意义
从理论上来讲，企业价值评估是可持续发展和企业价值最大化管理的需要。房地产企业进行价值评估一是可以解决房产企业所涉及的价格问题，二是为了更好的衡量自身价值。只有企业有了足够的现金流和利润的保证，企业才可以长久稳定的发展下去。
从现实角度来讲，房地产价值评估有三方面的意义，一是地产并购的需要，二是投资者的需要，三是企业内部管理的需要。评估房地产的价值不仅可以为投资者提供参考依据，更能帮助投资者分析企业的市场价值和内在价值的差距，减少投资风险，使投资者更加理性的投资。
对房地产进行价值评估，不仅更加有利于我国房地产行业的发展，同时对我国的房地产也有更加深远的影响。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
19世纪末20世纪初，企业价值评估逐步产生。经过100多年的发展，国外的企业价值评估已经相对的完善。由于它是伴随着社会经济的需要而产生得，所以国外的企业价值评估是从实际出发，在评估的过程中发现并解决问题，使价值评估的理论与方法得到了初步的完善。1958年，米勒与弗兰克在《资本成本、公司融资和投资管理》[2]中，提出了MM理论，揭示了企业资本成本和企业公司价值的内在关系。美国学者林特纳和夏普建立资本资产定价模型，该模型的产生与发展对企业价值评估具有重要意义。斯图尔特（1991）第一次详细的阐述了经济增加值的理论框架之后，创立了自己的咨询公司，该公司成为了经济增加值管理体系的主要倡导者和推动者[3]。1980年末迈尔斯提出的实物期权理论得到建立，该理论的提出使企业价值评估的方法体系更加的完善。经济增加值在1982年于美国斯腾斯特公司[4]提出。萨米尔?阿萨夫（2004）[5]认为企业在以股东价值最大化作为财务管理的目标时，衡量企业内在价值的方法是经济增加值。Tarry等（2010）[6]通过实证研究发现EVA比其他传统法更能准确的评估企业价值。
1.3.2国内研究现状
1989年，我国企业价值评估伴随股份制改革和国有企业战略化重组的进行不断发展，但由于经济形势比较单一，传统资产的加和法就可以满足评估的需要[7]。随着时代的不断进步与发展，我国的房地产行业也如雨后春笋般迅速发展，所以我国的学者也要加深对房地产企业的价值评估。目前我国学者对企业价值评估研究主要是在引进外国企业价值评估的基础上，再结合我国的国情进行研究。
杨学亮（2006）[8]介绍了收益法，市场法以及期权定价法这三种企业价值评估的方法，他对这三种方法的优缺点进行对比分析，最后得出EVA在评估房地产价值时更为准确。宋燕（2010）[9]分析了EVA法在我国的企业中的应用，并提出了在使用该方法的时候，企业应注意的问题。陈书宏，杨朝晖等（2011）[10]研究出现金流折算模型，发现了该模型适合评估房地产企业的价值，并且他们发现，这种模型对上市公司有非常强的可操作性。俞茜之，余晖文等（2012）[11]通过计量软件，对上市的72家公司的数据作为研究对象，使得传统的绩效指标与EVA进行分析，得到了EVA与传统的指标具有一致性。
1.3.3国内外研究评述
由此可知，我国的学者对我国的企业进行价值评估时需要通过国外的研究进行参考，因为我国现在的研究并不完善，这些评估都是基于我国的国情进行的。还有一点是现在我国的学者在进行研究的时候，与实际结合的并不强，都是在理论的层面上进行研究，且评估的对象大多为建筑业，评估的适用性和国外比也是相对较差的。所以我认为对房地产价值进行评估是非常重要的，具有一定的必要性和现实性的意义。
Key words：Real Estate Enterprise；Enterprise Valuation；EVA Valuation Method 目录
1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的与意义 1
1.2.1研究目的 1
1.2.2研究意义 2
1.3国内外研究现状 2
1.3.1国外研究现状 2
1.3.2国内研究现状 3
1.3.3国内外研究评述 3
1.4主要内容 3
1.5研究方法 4
2.房地产企业价值评估方法 5
2.1房地产企业价值概念 5
2.2房地产企业价值评估方法 5
2.2.1传统方法 5
2.2.2 EVA法 6
2.2.3 EVA法与传统方法比较 7
3.用EVA方法评估万科公司价值 8
3.1万科公司简介 8
3.2万科公司价值评估 8
3.2.1万科公司价值EVA评估 8
3.2.2万科公司企业价值后续评估 11
3.2.3万科公司价值评估分析 12
结论 13
参考文献 14
致谢 15
1.绪论
1.1研究背景
我国市场经济随着时代的潮 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
流不断在进步与发展，逐渐的投资者开始重视企业的投资。所以价值评估这种方法的出现，有利于投资者做出正确的决策，同时还有利于企业的重组与兼并等活动。房地产行业是带动我国经济增长，促进就业，保障人民生活水平的支柱型产业，其行业发展一直是社会大众关心的问题。准确的对我国房地产进行价值评估，有助于市场的稳定和经济的发展。
另外，随着资本市场的完善，房地产企业开始进行越来越多的上市融资、并购重组、风险投资等一系列的交易活动，对其价值评估的需求也越来越大，要求越来越严格。一方面，我们需要用科学的方法让房产企业对目标企业进行价值评估，用来提高活动的效率和收益；另一方面，必须要准确的认知企业自身的内部价值，这样才会提高企业的创造价值。
1.2研究目的与意义
1.2.1研究目的
在房地产行业高速发展的今天，在促进经济发展的同时还在带动着其他行业一同的发展，同时也在国内掀起了房产投资的浪潮，并受到了很多投资者的青睐。同时，随着房地产行业的快速发展，房地产企业不断出现并购重组的现象[1]。由此可知，我们要准确且合理的评估房地产的内在价值，为购买与投资者提供更加科学合理的意见与建议，同时也为房地产开发商提供准确的数据与参考意见。房地产企业是资金密集型企业，尤其是近几年，由于国家宏观调控，股权资本不断上涨，加深了房地产企业的内在价值影响。所以，对房地产进行价值评估尤为的重要，本文是通过房地产价值评估方法的对比，以万科公司为例，来研究什么方法适合我国的房地产企业。
1.2.2研究意义
从理论上来讲，企业价值评估是可持续发展和企业价值最大化管理的需要。房地产企业进行价值评估一是可以解决房产企业所涉及的价格问题，二是为了更好的衡量自身价值。只有企业有了足够的现金流和利润的保证，企业才可以长久稳定的发展下去。
从现实角度来讲，房地产价值评估有三方面的意义，一是地产并购的需要，二是投资者的需要，三是企业内部管理的需要。评估房地产的价值不仅可以为投资者提供参考依据，更能帮助投资者分析企业的市场价值和内在价值的差距，减少投资风险，使投资者更加理性的投资。
对房地产进行价值评估，不仅更加有利于我国房地产行业的发展，同时对我国的房地产也有更加深远的影响。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
19世纪末20世纪初，企业价值评估逐步产生。经过100多年的发展，国外的企业价值评估已经相对的完善。由于它是伴随着社会经济的需要而产生得，所以国外的企业价值评估是从实际出发，在评估的过程中发现并解决问题，使价值评估的理论与方法得到了初步的完善。1958年，米勒与弗兰克在《资本成本、公司融资和投资管理》[2]中，提出了MM理论，揭示了企业资本成本和企业公司价值的内在关系。美国学者林特纳和夏普建立资本资产定价模型，该模型的产生与发展对企业价值评估具有重要意义。斯图尔特（1991）第一次详细的阐述了经济增加值的理论框架之后，创立了自己的咨询公司，该公司成为了经济增加值管理体系的主要倡导者和推动者[3]。1980年末迈尔斯提出的实物期权理论得到建立，该理论的提出使企业价值评估的方法体系更加的完善。经济增加值在1982年于美国斯腾斯特公司[4]提出。萨米尔?阿萨夫（2004）[5]认为企业在以股东价值最大化作为财务管理的目标时，衡量企业内在价值的方法是经济增加值。Tarry等（2010）[6]通过实证研究发现EVA比其他传统法更能准确的评估企业价值。
1.3.2国内研究现状
1989年，我国企业价值评估伴随股份制改革和国有企业战略化重组的进行不断发展，但由于经济形势比较单一，传统资产的加和法就可以满足评估的需要[7]。随着时代的不断进步与发展，我国的房地产行业也如雨后春笋般迅速发展，所以我国的学者也要加深对房地产企业的价值评估。目前我国学者对企业价值评估研究主要是在引进外国企业价值评估的基础上，再结合我国的国情进行研究。
杨学亮（2006）[8]介绍了收益法，市场法以及期权定价法这三种企业价值评估的方法，他对这三种方法的优缺点进行对比分析，最后得出EVA在评估房地产价值时更为准确。宋燕（2010）[9]分析了EVA法在我国的企业中的应用，并提出了在使用该方法的时候，企业应注意的问题。陈书宏，杨朝晖等（2011）[10]研究出现金流折算模型，发现了该模型适合评估房地产企业的价值，并且他们发现，这种模型对上市公司有非常强的可操作性。俞茜之，余晖文等（2012）[11]通过计量软件，对上市的72家公司的数据作为研究对象，使得传统的绩效指标与EVA进行分析，得到了EVA与传统的指标具有一致性。
1.3.3国内外研究评述
由此可知，我国的学者对我国的企业进行价值评估时需要通过国外的研究进行参考，因为我国现在的研究并不完善，这些评估都是基于我国的国情进行的。还有一点是现在我国的学者在进行研究的时候，与实际结合的并不强，都是在理论的层面上进行研究，且评估的对象大多为建筑业，评估的适用性和国外比也是相对较差的。所以我认为对房地产价值进行评估是非常重要的，具有一定的必要性和现实性的意义。
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