房地产价格变化对地方财政的影响研究(附件)【字数：11213】
摘 要本文以中国31个省市2006—2015年的住宅商品房平均销售价格、房地产开发企业竣工房屋造价和地方财政一般预算收入为数据样本，建立面板数据模型，得出地方财政一般预算收入与住宅商品房平均销售价格、房地产开发企业竣工房屋造价的长期均衡模型。再进一步作房地产价格下降假设，得出估计的地方财政一般预算收入值，并计算其与地方财政一般预算支出的比率，从而观察其财政承受能力。通过实证分析，可以得出地方政府下降一定幅度百分比的房地产价格，并不会使地方财政难以支撑。而当下降幅度超过3%以后，地方财政收支将会难以支撑政府运作。有些省市的房地产价格下降幅度可以稍微大一点，如天津、甘肃、青海、西藏、上海等。因此，不同城市房地产价格可下降幅度是不同的，应根据自身情况进行调整。
目 录
摘 要 I
Abstract II
第一章 绪论 1
1.1研究背景及意义 1
1.2房地产价格变化对地方财政的影响综述 1
1.3研究思路和结构安排 3
第二章 房地产价格变化对地方财政的影响模型构建 5
2.1 2006—2015年中国各省市的住宅商品房平均销售价格、房地产开发企业竣工房屋造价 5
2.2中国各省市2006—2015年的地方财政一般预算收入与支出 7
2.3中国各个省市房价收入比排行榜 9
第三章 通过对房地产价格变化对地方财政收入的影响进行模型构建 10
3.1数据的检验与模型的建立 10
3.2模型的假设分析 14
第四章 结论 19
结束语 20
致 谢 21
参考文献 22
第一章 绪论
1.1研究背景及意义
房地产是人们的热门话题之一，经久不息。各地政府不断尝试新的政策，试图调控房地产行业，进而稳定经济。
目前来看，政府调控政策并没有使房地产价格下降，相反还越来越高，这在很大程度上是和土地财政密切相关的。政府除了具备“政府人”属性外，还具备“经济人”属性，因此房地产价格越高，对政府是越有好处的，这也是房价一直居高不下的原因之一。在此情况下，如何在保证政 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
府财政能够维持正常运行的情况下降低房地产价格是焏待解决的问题。
目前有很多学者已经研究过房地产价格与地方财政之间的关系，但对房地产价格下降后地方财政的影响的研究却很少。本文从另一个角度考虑，如若房地产价格下降，会对政府财政产生怎样的影响，低于多少个百分点政府财政才会难以支撑。研究房地产价格变化对地方财政的影响，让房地产“降温”，对于我国经济发展具有重要作用，可以在减少房地产“泡沫”前提下，减轻公民的生活压力，从而减少社会矛盾，让社会更加和谐。
1.2房地产价格变化对地方财政的影响综述
1.2.1国外文献综述
西方国家的学者对房地产价格以及宏观经济方面的分析成果比较多，且基于不同的角度，但是大部分都是通过建立模型的方式研究对房地产价格有影响的各个要素。
因为西方国家在政治以及经济体制方面与我国有很大差异，所以基本没有专门针对房地产价格与财政收入情况的文献资料，而且大部分都是定性的描述方法。Denise J.Mckenzie(1996)学者的观点是，地方政府部门的主要收入来自于税收，将政府部门的公共支出进行资本化，将其变成房产价值，对税收进行控制，政府部门可以对当地经济进行有效的规划，William C.Wheaton(2002)等学者站在经济学理论的角度，分析在美国，各州财政收入以及支出和房地产市场存在何种联系，提出观点，两者之间应该是一种彼此依存，影响的联系，财政收入主要来源于对房地产征收的税费，不同的地方政府部门能够利用提供各种不同的服务类型影响人们对房地产的需求，还可以通过制定不同层次的税率达到这个目的，从而对房地产价格产生较大影响，同时，房产价格的高低身为税基对政府税收也产生了较大影响。
1.2.2国内文献综述
在我国房地产业取得迅猛发展的当前，很多专家学者将研究的重点放在房地产市场上，特别是对影响房产价格以及产业本身的分析。
潘金霞学者通过建立房地产价格与地方政府部门行为的PVAR模型，利用Granger检验，对方差进行分解等实证研究方法，得到结果，房地产价格和地方政府部门行为之间的联系存在较大的区域不同，能够产生影响的工具也不一样，同时工具的信息中影响方向在两者之间的联动上有着非常大的地区差距。
魏国平专家利用我国从2003年开始到今天的数据信息，研究真实世界中房地产供给以及需求之间的平衡，产品结构处于合理状态以及房地产价格保持稳定的调控措施没有得到目标效果。这些制度之所以没有发挥作用主要有两个原因，第一，动机存在偏差，第二，能力方面的约束。从规划理论中我们知道，政府是谋求自身利益的主体，可能会发生下面状况，制度失灵，被其他利益主体收买要求政府为其服务，有意制定政策方面的壁垒，通过政策为自身的发展提供服务。基于房地产政策的角度来说，上面几种情况都可能发生。所以，我们应该加大对政府规划能力的控制，增大宏观调控的最终成果。
王亚芬学者提出自己观点，房地产价格的长期以及短期弹性意味着，房地产价格的增加会让土地出让金有所上涨，增大地方政府收入，房地产价格下降会让地方政府收入下降，这样一来，那些利用土地出让金当作抵押品来融通资金的地区政府部门面对的债务风险增大，从3个不同地区的面板误差修正结果中我们知道，从城市房地产价格以及销售面积的增大或者减少对地方政府收入影响程度的角度，二线以及三线城市高于一线城市，后者的财政收入大部分来自于房地产价格，这样的差距对我国政府部门实施区别对待的政策有很大借鉴作用。
李文峰学者经过细致的研究后得到，当前，我国房地产价格存在很大的泡沫，但是仍然有不断增大的态势，之所以产生这样状况是因为，经济水平的增长，利率变化通货膨胀等要素共同促进房地产价格低上涨，但是房屋出租价格却并没有保持同房地产价格上涨一样的趋势，主要原因在于我国城市化进程越来越快，政府部门对土地收入的依赖性大幅度增加，很多暴富人群对房地产价格推动造成的。
目 录
摘 要 I
Abstract II
第一章 绪论 1
1.1研究背景及意义 1
1.2房地产价格变化对地方财政的影响综述 1
1.3研究思路和结构安排 3
第二章 房地产价格变化对地方财政的影响模型构建 5
2.1 2006—2015年中国各省市的住宅商品房平均销售价格、房地产开发企业竣工房屋造价 5
2.2中国各省市2006—2015年的地方财政一般预算收入与支出 7
2.3中国各个省市房价收入比排行榜 9
第三章 通过对房地产价格变化对地方财政收入的影响进行模型构建 10
3.1数据的检验与模型的建立 10
3.2模型的假设分析 14
第四章 结论 19
结束语 20
致 谢 21
参考文献 22
第一章 绪论
1.1研究背景及意义
房地产是人们的热门话题之一，经久不息。各地政府不断尝试新的政策，试图调控房地产行业，进而稳定经济。
目前来看，政府调控政策并没有使房地产价格下降，相反还越来越高，这在很大程度上是和土地财政密切相关的。政府除了具备“政府人”属性外，还具备“经济人”属性，因此房地产价格越高，对政府是越有好处的，这也是房价一直居高不下的原因之一。在此情况下，如何在保证政 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
府财政能够维持正常运行的情况下降低房地产价格是焏待解决的问题。
目前有很多学者已经研究过房地产价格与地方财政之间的关系，但对房地产价格下降后地方财政的影响的研究却很少。本文从另一个角度考虑，如若房地产价格下降，会对政府财政产生怎样的影响，低于多少个百分点政府财政才会难以支撑。研究房地产价格变化对地方财政的影响，让房地产“降温”，对于我国经济发展具有重要作用，可以在减少房地产“泡沫”前提下，减轻公民的生活压力，从而减少社会矛盾，让社会更加和谐。
1.2房地产价格变化对地方财政的影响综述
1.2.1国外文献综述
西方国家的学者对房地产价格以及宏观经济方面的分析成果比较多，且基于不同的角度，但是大部分都是通过建立模型的方式研究对房地产价格有影响的各个要素。
因为西方国家在政治以及经济体制方面与我国有很大差异，所以基本没有专门针对房地产价格与财政收入情况的文献资料，而且大部分都是定性的描述方法。Denise J.Mckenzie(1996)学者的观点是，地方政府部门的主要收入来自于税收，将政府部门的公共支出进行资本化，将其变成房产价值，对税收进行控制，政府部门可以对当地经济进行有效的规划，William C.Wheaton(2002)等学者站在经济学理论的角度，分析在美国，各州财政收入以及支出和房地产市场存在何种联系，提出观点，两者之间应该是一种彼此依存，影响的联系，财政收入主要来源于对房地产征收的税费，不同的地方政府部门能够利用提供各种不同的服务类型影响人们对房地产的需求，还可以通过制定不同层次的税率达到这个目的，从而对房地产价格产生较大影响，同时，房产价格的高低身为税基对政府税收也产生了较大影响。
1.2.2国内文献综述
在我国房地产业取得迅猛发展的当前，很多专家学者将研究的重点放在房地产市场上，特别是对影响房产价格以及产业本身的分析。
潘金霞学者通过建立房地产价格与地方政府部门行为的PVAR模型，利用Granger检验，对方差进行分解等实证研究方法，得到结果，房地产价格和地方政府部门行为之间的联系存在较大的区域不同，能够产生影响的工具也不一样，同时工具的信息中影响方向在两者之间的联动上有着非常大的地区差距。
魏国平专家利用我国从2003年开始到今天的数据信息，研究真实世界中房地产供给以及需求之间的平衡，产品结构处于合理状态以及房地产价格保持稳定的调控措施没有得到目标效果。这些制度之所以没有发挥作用主要有两个原因，第一，动机存在偏差，第二，能力方面的约束。从规划理论中我们知道，政府是谋求自身利益的主体，可能会发生下面状况，制度失灵，被其他利益主体收买要求政府为其服务，有意制定政策方面的壁垒，通过政策为自身的发展提供服务。基于房地产政策的角度来说，上面几种情况都可能发生。所以，我们应该加大对政府规划能力的控制，增大宏观调控的最终成果。
王亚芬学者提出自己观点，房地产价格的长期以及短期弹性意味着，房地产价格的增加会让土地出让金有所上涨，增大地方政府收入，房地产价格下降会让地方政府收入下降，这样一来，那些利用土地出让金当作抵押品来融通资金的地区政府部门面对的债务风险增大，从3个不同地区的面板误差修正结果中我们知道，从城市房地产价格以及销售面积的增大或者减少对地方政府收入影响程度的角度，二线以及三线城市高于一线城市，后者的财政收入大部分来自于房地产价格，这样的差距对我国政府部门实施区别对待的政策有很大借鉴作用。
李文峰学者经过细致的研究后得到，当前，我国房地产价格存在很大的泡沫，但是仍然有不断增大的态势，之所以产生这样状况是因为，经济水平的增长，利率变化通货膨胀等要素共同促进房地产价格低上涨，但是房屋出租价格却并没有保持同房地产价格上涨一样的趋势，主要原因在于我国城市化进程越来越快，政府部门对土地收入的依赖性大幅度增加，很多暴富人群对房地产价格推动造成的。
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