浅析营改增对房地产企业的影响及应对策略
“营改增”是国家根据经济社会发展新形势做出的重要决策，目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业税负、促进社会经济发展。虽然从宏观的角度来讲“营改增”能够促进产业结构调整，降低企业税负，但不是所有企业都能受益，房地产行业在“营改增”中将会遇到很多困难和挑战。本文就“营改增”对房地产行业可能会造成的影响进行了具体分析并提出了应对策略。 1
[Keywords] "building up", real estate, impact, countermeasures 目录
一、“营改增”的施行 1
（一） 施行“营改增”的原因 1
（二）“营改增”的要点 1
二、 “营改增”对房地产企业的影响 1
（一） 对企业税负方面的影响 1
（二）对企业营业成本和利润的影响 2
（三）对增值税发票管理和会计核算的影响 3
三、 房地产企业的应对策略 3
（一）做好税收筹划，控制开发成本 3
（二）开发精装楼盘，控制成本支出 4
（三）强化发票管理，提高财务人员专业能力 4
四、 结语 5
参考文献： 6
致谢词 7
一、“营改增”的施行
（一） 施行“营改增”的原因
众所周知，在我们国家的税收结构中，占主要地位的是增值税和营业税这两种流转型税收制度，前者主要适用于制造业，后者主要适用于服务业，在税制设计上二者是分立并行的。但是随着社会主义市场经济的高速发展，这种税制在实际运行中的弊端逐渐显露:增值税不存在重复征税现象，所以税负相对较轻；营业税则存在重复征税现象，所以税负相对较重。因此难免造成两个税种的税负失衡，从而打破了商品和劳务流转课税方式的统一性，进而形成了不公平的课税格局，对服务业的发展造成了不利影响。
（二）“营改增”的要点
2012年1月1日上海市交通运输业和部分现代化服务行业率先试行“营改增”，获得显著效果，进而“营改增”在全国12个省市快速推进。2016年5月1日，经国务院批准，“营改增”试点全面推行，金融业、房地业、建筑业和生活服务业等也纳入了试点范围。“营改增”在我国全面推行了以后， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
过去需要缴纳的营业税的应税项目都变成了缴纳增值税，这样一来重复征税的问题就解决了，这不仅有利于企业降低税负，也更有利于社会更好的良性循环。至此营业税彻底退出历史舞台。
“营改增”对房地产企业的影响
对企业税负方面的影响
“营改增”的大力推行对房地产企业造成了很大的影响，主要体现在税收方面——营业税直接被增值税取代。过去，房地产企业是既征收营业税，又征收土地增值税。加上二者皆是价内税，导致企业承当了较重的税负压力。“营改增”后，房地产企业的税率及计税方式都发生了改变。但是由于房地产行业的特殊性，每个项目的周期一般都在两三年左右，为平稳度过“营改增”的过渡期，国家对房地产项目采取了特殊的税收政策。具体则是根据施工日期将房地产企业的开发项目分为老项目和新项目，即在2016年5月1日之前开发的项目都算作老项目。老项目采用简易计税方法，适用5％的税率。同时由于房地产土地开发成本较大，国家允许其扣除受入土地时支付的价款，实际上施行4.76％的税率。通过国家的一系列过渡政策，并消除额外的税收因素，房地产开发公司的税负与营业税期相比有所下降。这样一来，就可以保证“营改增”的税负平移，平稳渡过税制转换。举例来说，A公司在2016年7月，拟销售其2016年2月已经开工的一个房地产项目，取得销售收入1000万元，如果按照营业税5％的税率计算，A公司应缴纳的营业税为10000.05=50万元；若是采取税改过渡期5％的简易征收率，则A企业应缴纳的增值税为1000/（1+5％）5％=47.61万，结果显而易见，“营改增”的施行即使对处于过渡期的房地产项目也并不是一件坏事，可以为其减负上万元。至于于2016年5月1日起开始开发的新项目则采用一般计税法，及销项税额扣减进项税额，销项税适用11％的税率（2018年5月1日起适用10％的税率），应纳税额为当期销项税扣减当期进项税额后的余额。如果不足抵扣则将其纳入到下期后进行抵扣。例如A公司为一般纳税人，适用10％的税率，2017年取得营业收入200万，取得的增值税专用发票税率为16％，可抵扣的原材料含税价为80万。如果按照税改以前适用5％的营业税率的话，则A公司应缴纳营业税为2005％=10万。如果根据税改后适用10％的税率来计算的话，则A公司应缴纳的增值税为200/(1+10％)10％﹣80/(1+16％)16％=7.15万。由此可以看出，税改后房地产企业有了大量的可抵扣的进项税额，达到了显著的减税效果。
（二）对企业营业成本和利润的影响
众所周知，房地产企业建设规模大，开发周期长，其成本主要是由土地款、工程款、材料款构成的。在“营改增”之前，企业的经营成本是价格和税收的总和，需要分离价格和税收，即实际成本和进项税是分开的。但是当“营改增”在全国全面推行执行一般计税后，开发成本就要依据开出的进项税发票和销项税发票进行抵扣，抵扣金额的大小和供应商的资质（是否为一般纳税人）以及是否具有开具专用发票的能力有关。然而现阶段中国大多数都是微小公司，其开具专用发票的能力很小。而且因为房地产企业在建设过程中需向当局政府交纳的规费、向金融机构支付的顾问费和息金以及企业的业务招待费等没法获得抵扣的增值税专用发票，在购买原材料时也同样无法取得全部的增值税专用发票，所以即使抵扣链条畅通，进项税额抵扣比例也无法达到理论要求，这样无疑加大了企业的纳税压力，降低了企业的利润。举个例子：企业采购一批原材料，含税价为117元，其中增值税进项税额17元，企业可以取得增值税专用发票；企业加工后卖351元，其中增值税销项税额51元，假设不考虑“营业税金及附加”。在这一经营活动中增值额是200元，这200元要交增值税34元（51元减去17元）。企业账务处理后，收入金额为300元，成本金额为100元，销项税额51元、进项税额17元、应交增值税34元均体现在企业负债中，该经营活动使企业增加税前利润200元（300元减去100元）。但如果企业无法取得增值税专用发票，则企业应交增值税51元（因为企业没有可抵扣的进项税额）。企业账务处理后，收入金额仍为300元，成本金额为117元，该经营活动使企业增加利润183元（300元减去117元），企业的利润减少了17元。因为企业当期进项税额减少了17元，企业成本金额增加17元，企业当期缴纳增值税额增加17元。相比较而言，企业取得增值税专用发票时获得的利润更大。
[Keywords] "building up", real estate, impact, countermeasures 目录
一、“营改增”的施行 1
（一） 施行“营改增”的原因 1
（二）“营改增”的要点 1
二、 “营改增”对房地产企业的影响 1
（一） 对企业税负方面的影响 1
（二）对企业营业成本和利润的影响 2
（三）对增值税发票管理和会计核算的影响 3
三、 房地产企业的应对策略 3
（一）做好税收筹划，控制开发成本 3
（二）开发精装楼盘，控制成本支出 4
（三）强化发票管理，提高财务人员专业能力 4
四、 结语 5
参考文献： 6
致谢词 7
一、“营改增”的施行
（一） 施行“营改增”的原因
众所周知，在我们国家的税收结构中，占主要地位的是增值税和营业税这两种流转型税收制度，前者主要适用于制造业，后者主要适用于服务业，在税制设计上二者是分立并行的。但是随着社会主义市场经济的高速发展，这种税制在实际运行中的弊端逐渐显露:增值税不存在重复征税现象，所以税负相对较轻；营业税则存在重复征税现象，所以税负相对较重。因此难免造成两个税种的税负失衡，从而打破了商品和劳务流转课税方式的统一性，进而形成了不公平的课税格局，对服务业的发展造成了不利影响。
（二）“营改增”的要点
2012年1月1日上海市交通运输业和部分现代化服务行业率先试行“营改增”，获得显著效果，进而“营改增”在全国12个省市快速推进。2016年5月1日，经国务院批准，“营改增”试点全面推行，金融业、房地业、建筑业和生活服务业等也纳入了试点范围。“营改增”在我国全面推行了以后， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
过去需要缴纳的营业税的应税项目都变成了缴纳增值税，这样一来重复征税的问题就解决了，这不仅有利于企业降低税负，也更有利于社会更好的良性循环。至此营业税彻底退出历史舞台。
“营改增”对房地产企业的影响
对企业税负方面的影响
“营改增”的大力推行对房地产企业造成了很大的影响，主要体现在税收方面——营业税直接被增值税取代。过去，房地产企业是既征收营业税，又征收土地增值税。加上二者皆是价内税，导致企业承当了较重的税负压力。“营改增”后，房地产企业的税率及计税方式都发生了改变。但是由于房地产行业的特殊性，每个项目的周期一般都在两三年左右，为平稳度过“营改增”的过渡期，国家对房地产项目采取了特殊的税收政策。具体则是根据施工日期将房地产企业的开发项目分为老项目和新项目，即在2016年5月1日之前开发的项目都算作老项目。老项目采用简易计税方法，适用5％的税率。同时由于房地产土地开发成本较大，国家允许其扣除受入土地时支付的价款，实际上施行4.76％的税率。通过国家的一系列过渡政策，并消除额外的税收因素，房地产开发公司的税负与营业税期相比有所下降。这样一来，就可以保证“营改增”的税负平移，平稳渡过税制转换。举例来说，A公司在2016年7月，拟销售其2016年2月已经开工的一个房地产项目，取得销售收入1000万元，如果按照营业税5％的税率计算，A公司应缴纳的营业税为10000.05=50万元；若是采取税改过渡期5％的简易征收率，则A企业应缴纳的增值税为1000/（1+5％）5％=47.61万，结果显而易见，“营改增”的施行即使对处于过渡期的房地产项目也并不是一件坏事，可以为其减负上万元。至于于2016年5月1日起开始开发的新项目则采用一般计税法，及销项税额扣减进项税额，销项税适用11％的税率（2018年5月1日起适用10％的税率），应纳税额为当期销项税扣减当期进项税额后的余额。如果不足抵扣则将其纳入到下期后进行抵扣。例如A公司为一般纳税人，适用10％的税率，2017年取得营业收入200万，取得的增值税专用发票税率为16％，可抵扣的原材料含税价为80万。如果按照税改以前适用5％的营业税率的话，则A公司应缴纳营业税为2005％=10万。如果根据税改后适用10％的税率来计算的话，则A公司应缴纳的增值税为200/(1+10％)10％﹣80/(1+16％)16％=7.15万。由此可以看出，税改后房地产企业有了大量的可抵扣的进项税额，达到了显著的减税效果。
（二）对企业营业成本和利润的影响
众所周知，房地产企业建设规模大，开发周期长，其成本主要是由土地款、工程款、材料款构成的。在“营改增”之前，企业的经营成本是价格和税收的总和，需要分离价格和税收，即实际成本和进项税是分开的。但是当“营改增”在全国全面推行执行一般计税后，开发成本就要依据开出的进项税发票和销项税发票进行抵扣，抵扣金额的大小和供应商的资质（是否为一般纳税人）以及是否具有开具专用发票的能力有关。然而现阶段中国大多数都是微小公司，其开具专用发票的能力很小。而且因为房地产企业在建设过程中需向当局政府交纳的规费、向金融机构支付的顾问费和息金以及企业的业务招待费等没法获得抵扣的增值税专用发票，在购买原材料时也同样无法取得全部的增值税专用发票，所以即使抵扣链条畅通，进项税额抵扣比例也无法达到理论要求，这样无疑加大了企业的纳税压力，降低了企业的利润。举个例子：企业采购一批原材料，含税价为117元，其中增值税进项税额17元，企业可以取得增值税专用发票；企业加工后卖351元，其中增值税销项税额51元，假设不考虑“营业税金及附加”。在这一经营活动中增值额是200元，这200元要交增值税34元（51元减去17元）。企业账务处理后，收入金额为300元，成本金额为100元，销项税额51元、进项税额17元、应交增值税34元均体现在企业负债中，该经营活动使企业增加税前利润200元（300元减去100元）。但如果企业无法取得增值税专用发票，则企业应交增值税51元（因为企业没有可抵扣的进项税额）。企业账务处理后，收入金额仍为300元，成本金额为117元，该经营活动使企业增加利润183元（300元减去117元），企业的利润减少了17元。因为企业当期进项税额减少了17元，企业成本金额增加17元，企业当期缴纳增值税额增加17元。相比较而言，企业取得增值税专用发票时获得的利润更大。
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