公允价值在投资性房地产中的应用
目 录
1 引言 1
2 公允价值计量概述 1
2.1 公允价值的涵义 1
2.2 公允价值的特征 2
2.3 公允价值计量的意义3
3 公允价值计量对投资性房地产企业的影响 4
3.1 对资产结构的影响4
3.2 对企业利润的影响4
3.3 对企业所有者权益的影响 5
3.4 对企业税负的影响5
4 公允价值在投资性房地产中的具体应用 6
4.1 公允价值在投资性房地产中的适用范围 6
4.2 公允价值模式下投资性房地产的计量6
4.3 公允价值模式下投资性房地产与其他资产的转换8
4.4 公允价值模式下投资性房地产的处置8
5 公允价值计量在应用中存在的问题及对策10
5.1 公允价值计量在应用中存在的问题 10
5.2 改进对策11
6 案例分析12
6.1 公司简介 12
6.2 公允价值计量对企业的影响分析12
结论15
致谢 16
参考文献17
附录1 18
附录2 19
1 引言
近年来，公允价值是会计界研究的热点之一，学术界普遍认为使用公允价值可以提高会计信息的相关性和可靠性。2006年，我国财政部颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产符合投资性房地产的特性，能充分反映投资性 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
房地产的市场价值，并且有助于提高企业会计信息的相关性[1]。
2014年，财政部新制定了《企业会计准则第39号-公允价值计量》，公允价值的适用范围进一步扩大，调整了公允价值计量相关的项目，规范了企业公允价值计量和披露的问题，会计信息质量得以提高[2]。本文通过分析公允价值的相关内容，主要探讨公允价值在投资性房地产中的具体应用情况。
2 公允价值计量概述
2.1 公允价值的涵义
在我国新会计准则体系中，公允价值计量属性的定义是：资产和负债在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿交换资产或进行清偿债务的金额计量。公允价值在投资性房地产中的含义是：熟悉情形的当事人在公平交易中自愿交换房地产的价格。我们应该参考活跃市场上同类或类似房地产的现行的市场价格来确定投资性房地产的公允价值；如果无法获得同类或类似房地产现行市场价格的，就能够依照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，还要考虑到交易情况、交易日期、所在区域等因素这些情况。出手价格可以理解为合理估计投资性房地产的公允价值来预测未来取得的租金收益和相关现金流量的现值计量[3]。
该项准则明确规定，如果企业可以证明其公允价值能够一直被可靠取得的，那么可以采用公允价值模式计量。企业采用公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不可以只对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，而对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值模式计量应当同时满足以下两个条件：（1）在投资性房地产所在地必须存在活跃的房地产交易市场；（2）同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够被企业从房地产交易市场上获得，并且科学合理的估计投资性房地产的公允价值。这两个条件必须同时具备，缺一不可。在极少的情况下，如果有证据表明企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，企业第一次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该项投资性房地产的公允价值不能够一直被可靠取得的，应当直接处置该投资性房地产采用成本模式计量，而且要假设该资产无残值。如果企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有证据能够表明企业第一次取得某项投资性房地产的，它的公允价值能够一直被可靠取得，该企业继续采用成本模式对该投资性房地产进行后续计量[3]。
2.2 公允价值的特征
公允价值的前提是指无法获得市场价格。因为市场价格是整个市场竞争博弈的结果，它可以相对地体现整个市场的公允性，同时，交易双方也不需要去协商市场价格。所以，一般情况下市场定价是最符合公允标准的价格。因此，只有在不能观察到市场价格、计量对象没有市场或者没有活跃市场的情况下才会运用到公允价值。
2.2.1 真实性与公允性
公允价值的根本特征是真实性和公允性。公允价值的真实性主要表现在全方位考察公允价值的计量对象，包括资产和负债的公允价值。公允价值的公允性表现在基础性质的公平交易、公正地提供信息和信息使用者对公允价值信息的公认性上。葛家澍曾指出：公允价值是一种估计价格，最佳估计是具有活跃市场，同质资产或负债，随时可取得的公开、公平的报价即活跃市场上的市场价格[4]。所以，公允性是公允价值的基本特征，公允价值取得的一个前提条件是公平交易。
2.2.2 假设性与估 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
计性
如果交易及交易双方形成公允价值的，那么它可以是假定的或虚拟的交易及交易双方，也可以是特定的或现实的交易及交易双方。但在历史成本法下，确认与计量资产或负债需要在交易真实发生时进行。也就是说，形成历史成本的交易双方是特定的，真实的[5]。估计性是指一般情况下，公允价值不是实际发生的交易价格，而是依据同类资产的市场价格或采用某种估价技术估计得出的，除非计量日与实际交易日重叠之外。在初始计量时，因为计量日就是计量对象的形成之日，公允价值就是实际发生的交易价格。但在进行后续计量时，实际交易价格并没有发生。这时，公允价值就是假定的交易价格或估计的交易价格。事实上，在会计报告计量日，大部分资产、负债的公允价值都是估计出来的。因此，公允价值的一个主要特征是估计性。
2.2.3 时效性与动态性
公允价值只是在局部上实现均衡。首先公允价值存在局部区域性。因为公允价值反映的对象不存在于完备的市场当中，而是存在于限制性的市场当中，即使公允价值努力寻求市场价格的公允性，公允价值还是不能放到市场的环境下去考察的。因此，竞争博弈的参与者是有限的，甚至可以是两个交易对象之间博弈的均衡。其次公允价值在时间上也是局部的，公允价值反映的是一个时点，不是一个时域。
公允价值计量主要是为了满足企业众多利益相关者的决策需要，并且只有与决策相关的、及时的信息才能够满足决策的需要。公允价值计量包括了资产和负债在资产负债表日公允价值的计量和资产负债表日后公允价值变动导致的利得和损失，不是在取得入账价格后反映资产或负债的价值。因为资产或负债具有价值的变动性，账面价值会随着时间的变化而改变。所以企业资产和负债的价值变化必须动态、及时地反映。
3.1 对资产结构的影响
财政部在颁布新会计准则之前，“投资性房地产”分别是在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的。新准则颁布后，在资产负债表上单独列示并核算“投资性房地产”，影响了企业的资产结构，特别是在存货中进行核算的投资性房地产企业。新会计准则执行后，原先在“存货”中进行核算的投资性房地产将全部转入“投资性房地产”中核算，减少了企业的流动资产（存货），降低了流动比率[7]。
1 引言 1
2 公允价值计量概述 1
2.1 公允价值的涵义 1
2.2 公允价值的特征 2
2.3 公允价值计量的意义3
3 公允价值计量对投资性房地产企业的影响 4
3.1 对资产结构的影响4
3.2 对企业利润的影响4
3.3 对企业所有者权益的影响 5
3.4 对企业税负的影响5
4 公允价值在投资性房地产中的具体应用 6
4.1 公允价值在投资性房地产中的适用范围 6
4.2 公允价值模式下投资性房地产的计量6
4.3 公允价值模式下投资性房地产与其他资产的转换8
4.4 公允价值模式下投资性房地产的处置8
5 公允价值计量在应用中存在的问题及对策10
5.1 公允价值计量在应用中存在的问题 10
5.2 改进对策11
6 案例分析12
6.1 公司简介 12
6.2 公允价值计量对企业的影响分析12
结论15
致谢 16
参考文献17
附录1 18
附录2 19
1 引言
近年来，公允价值是会计界研究的热点之一，学术界普遍认为使用公允价值可以提高会计信息的相关性和可靠性。2006年，我国财政部颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产符合投资性房地产的特性，能充分反映投资性 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
房地产的市场价值，并且有助于提高企业会计信息的相关性[1]。
2014年，财政部新制定了《企业会计准则第39号-公允价值计量》，公允价值的适用范围进一步扩大，调整了公允价值计量相关的项目，规范了企业公允价值计量和披露的问题，会计信息质量得以提高[2]。本文通过分析公允价值的相关内容，主要探讨公允价值在投资性房地产中的具体应用情况。
2 公允价值计量概述
2.1 公允价值的涵义
在我国新会计准则体系中，公允价值计量属性的定义是：资产和负债在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿交换资产或进行清偿债务的金额计量。公允价值在投资性房地产中的含义是：熟悉情形的当事人在公平交易中自愿交换房地产的价格。我们应该参考活跃市场上同类或类似房地产的现行的市场价格来确定投资性房地产的公允价值；如果无法获得同类或类似房地产现行市场价格的，就能够依照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，还要考虑到交易情况、交易日期、所在区域等因素这些情况。出手价格可以理解为合理估计投资性房地产的公允价值来预测未来取得的租金收益和相关现金流量的现值计量[3]。
该项准则明确规定，如果企业可以证明其公允价值能够一直被可靠取得的，那么可以采用公允价值模式计量。企业采用公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不可以只对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，而对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值模式计量应当同时满足以下两个条件：（1）在投资性房地产所在地必须存在活跃的房地产交易市场；（2）同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息能够被企业从房地产交易市场上获得，并且科学合理的估计投资性房地产的公允价值。这两个条件必须同时具备，缺一不可。在极少的情况下，如果有证据表明企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，企业第一次取得某项投资性房地产（或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产）时，该项投资性房地产的公允价值不能够一直被可靠取得的，应当直接处置该投资性房地产采用成本模式计量，而且要假设该资产无残值。如果企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有证据能够表明企业第一次取得某项投资性房地产的，它的公允价值能够一直被可靠取得，该企业继续采用成本模式对该投资性房地产进行后续计量[3]。
2.2 公允价值的特征
公允价值的前提是指无法获得市场价格。因为市场价格是整个市场竞争博弈的结果，它可以相对地体现整个市场的公允性，同时，交易双方也不需要去协商市场价格。所以，一般情况下市场定价是最符合公允标准的价格。因此，只有在不能观察到市场价格、计量对象没有市场或者没有活跃市场的情况下才会运用到公允价值。
2.2.1 真实性与公允性
公允价值的根本特征是真实性和公允性。公允价值的真实性主要表现在全方位考察公允价值的计量对象，包括资产和负债的公允价值。公允价值的公允性表现在基础性质的公平交易、公正地提供信息和信息使用者对公允价值信息的公认性上。葛家澍曾指出：公允价值是一种估计价格，最佳估计是具有活跃市场，同质资产或负债，随时可取得的公开、公平的报价即活跃市场上的市场价格[4]。所以，公允性是公允价值的基本特征，公允价值取得的一个前提条件是公平交易。
2.2.2 假设性与估 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
计性
如果交易及交易双方形成公允价值的，那么它可以是假定的或虚拟的交易及交易双方，也可以是特定的或现实的交易及交易双方。但在历史成本法下，确认与计量资产或负债需要在交易真实发生时进行。也就是说，形成历史成本的交易双方是特定的，真实的[5]。估计性是指一般情况下，公允价值不是实际发生的交易价格，而是依据同类资产的市场价格或采用某种估价技术估计得出的，除非计量日与实际交易日重叠之外。在初始计量时，因为计量日就是计量对象的形成之日，公允价值就是实际发生的交易价格。但在进行后续计量时，实际交易价格并没有发生。这时，公允价值就是假定的交易价格或估计的交易价格。事实上，在会计报告计量日，大部分资产、负债的公允价值都是估计出来的。因此，公允价值的一个主要特征是估计性。
2.2.3 时效性与动态性
公允价值只是在局部上实现均衡。首先公允价值存在局部区域性。因为公允价值反映的对象不存在于完备的市场当中，而是存在于限制性的市场当中，即使公允价值努力寻求市场价格的公允性，公允价值还是不能放到市场的环境下去考察的。因此，竞争博弈的参与者是有限的，甚至可以是两个交易对象之间博弈的均衡。其次公允价值在时间上也是局部的，公允价值反映的是一个时点，不是一个时域。
公允价值计量主要是为了满足企业众多利益相关者的决策需要，并且只有与决策相关的、及时的信息才能够满足决策的需要。公允价值计量包括了资产和负债在资产负债表日公允价值的计量和资产负债表日后公允价值变动导致的利得和损失，不是在取得入账价格后反映资产或负债的价值。因为资产或负债具有价值的变动性，账面价值会随着时间的变化而改变。所以企业资产和负债的价值变化必须动态、及时地反映。
3.1 对资产结构的影响
财政部在颁布新会计准则之前，“投资性房地产”分别是在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的。新准则颁布后，在资产负债表上单独列示并核算“投资性房地产”，影响了企业的资产结构，特别是在存货中进行核算的投资性房地产企业。新会计准则执行后，原先在“存货”中进行核算的投资性房地产将全部转入“投资性房地产”中核算，减少了企业的流动资产（存货），降低了流动比率[7]。
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