农户视角的农村宅基地流转对策研究
摘要：本文从农村宅基地使用权人——农户的视角出发，了解农村宅基地流转现状以及农户对宅基地流转的认知和真实意愿，采用农户调查法与Logistic回归分析法，以江苏省98户农户为例分析影响农户流转宅基地意愿的影响因素。研究发现，主观层次上，拥有其他住宅、流转带来收益较高、家庭收入等因素对于农户流转宅基地的意愿具有正向影响，安土重迁观念强、只拥有一处村内宅基地等因素则对于农户流转宅基地意愿具有负向影响；Logistic回归分析显示，家庭年收入、社会保障水平和是否在城镇拥有住宅对农户流转宅基地的意愿具有非常显著的正向影响。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、研究背景3
（一）宅基地流转存在问题3
二、实地调查数据来源与样本分析4（一）研究区域概况4
（二）数据来源情况4
（三）问卷设计情况5
三、农村宅基地流转意愿的描述统计分析5
（一）户主基本信息5
1．户主性别和年龄层次 5
2．户主文化程度和职业类别5
3．户主家庭年收入6
（二）农户对宅基地的认知情况7（三）农户对宅基地流转的意愿8
四、农村宅基地流转意愿的计量分析9（一）模型构建9
（二）计量分析9
（三）分析结果10
五、对策研究11
致谢12参考文献12
附录：调查问卷14
基于农户视角的农村宅基地流转对策研究
引言
引言
一、 研究背景
（一）宅基地流转存在问题
1.宅基地大量空置导致土地资源浪费
法律制度规定我国宅基地具有无偿使用、无完全收益、不可自由买卖、转让、出租和设定抵押等特征[1]，农村宅基地具有无偿、无使用期限和无流动性的特征，使得农村宅基地利用效率很低[2]。农户取得宅基地几乎没有成本，所以农户中普遍存在宅基地为私有的观念，导致私自建房、超标准占用宅基地现象普遍。无使用期限则使村民对宅基地的使用格局难以改变，不利于公平原则的实现和土地效用的发
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
挥[3]。
2. 隐形市场交易行为严重
按照我国法律规定，农村宅基地禁止与城市居民进行买卖，但隐形市场交易行为却较为常见，从而使宅基地使用权开始逐渐显示其商品和资产的价值[4]，地价的不断上升，是促进农村宅基地进行转让的推动力，为了获得更大的经济效益，这种隐形交易行为屡禁不止。宅基地隐形买卖交易，导致农村土地资产收益流失，严重侵害了农民的切身利益。隐形市场交易行为的发展，在农村宅基地交易中愈演愈烈。宅基地的隐形交易，使得土地市场的正常秩序被扰乱[5]，导致我国房屋买卖引发的纠纷呈上升趋势，成为社会不安定因素的一个重要问题[67]。
3.产权残缺
农户没有相应的抵押权，将宅基地使用权在市场上流转存在很大阻碍。我国相关法律规定，农村宅基地是集体土地所有，不能将宅基地用于非农业生产，同时也对土地的用途进行了明确的规定。这样一来，宅基地并没有完整的产权，如何将宅基地进行有效处置，使其获取更大的经济效益也就无从谈起。除此之外，集体土地所有权只有通过国家征地的形式才能得到产权，这对于农村宅基地利益分配来说，有着较为不利的影响。宅基地所有权弱化，导致其处分权和收益权也受到了严重的限制[3]。
4.法律体系尚未完善
目前，我国对于宅基地的取得、流转等相关法律并没有明确规定，这样一来，在进行宅基地管理时，依旧要按照《土地管理法》等法律进行处置。但《土地管理法》等相关法律关于宅基地流转问题的规定有限，并不能对该问题进行有效的解决。同时，没有专门的法律对宅基地的获得方式、使用方式进行规定，导致宅基地处置存在较大的缺陷和弊端。法律体系的不健全、不完善，严重阻碍了我国宅基地流转的发展，使宅基地很难实现自身的价值，导致农民利益受损。针对于这一点，我国农村宅基地在进行买卖过程中，只能在本集体经济组织成员之间进行，不得与城市居民进行买卖。同时，关于农村宅基地的继承问题，当下法律条文中的规定存在一定的模糊，如何确认农村宅基地继承人问题，是法律的一个空缺。
5.宅基地规划滞后，缺乏科学的村镇规划
农村宅基地建设过程中，如何对宅基地进行有效的规划，使宅基地规划能够符合当下农村经济发展需要，是农村宅基地发展过程中必须解决的一个重要问题。我国农村宅基地规划之后，缺乏科学性的村镇规划，导致农村宅基地应用过程中，存在较大的混乱现象。韩立达等对这一问题的研究，采取了走访调查的方式，对程度市都江堰石羊镇马祖村的调查中发现，农村家庭按照标准和规定进行房屋建筑的人家只占了23%，其中77%的农村家庭并不是按照规定进行房屋建造的。从这一问题中我们不难看出，农村宅基地规划存在较大的滞后性，并没有进行科学有效的规划，这在很大程度上导致了农村城镇化步伐受到了阻碍，并且使得农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控，土地利用效率很低，影响到新农村建设的进程与质量。
二、 实地调查数据来源与样本分析
（一）研究区域概况
问卷调查共在江苏省三市进行。包括扬州、泰州和南京。
扬州市位于江苏省的中部，地处长江北岸、江淮平原南端。现辖区域在北纬32°15′至33°25′之间、东经119°01′至119°54′之间。东部与盐城市、泰州市毗邻；南部与镇江市隔江相望；西南部与南京市相连；西部与安徽省滁州市交界；西北部与淮安市接壤。扬州市现辖广陵区、邗江区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管仪征、高邮市2个县级市。全市共有62个镇、4个乡和17个街道。全市总面积6634平方公里，其中市辖区面积2310平方公里。
泰州地处江苏中部，位于北纬32°01′57″~33°10′59″，东经119°38′24″~120°32′20″。西南、南部与镇江、苏州、常州、无锡四市隔江相望，东临南通，西接扬州，东北部、北部与盐城、淮安毗邻，是苏中入江达海5条航道的交汇处，是沿海与长江“T”型产业带的结合部。泰州市下辖三区三市：海陵区、高港区、姜堰区、靖江市、泰兴市、兴化市。
南京位于长江下游中部，江苏省西南部，是国家区域中心城市（华东），是带动中西部地区发展的国家重要门户城市。地理坐标为北纬31°14″至32°37″，东经118°22″至119°14″。总面积6597k㎡（不含水域），截至2012年建成区面积752.83k㎡下设11个市辖区：玄武区、秦淮区、鼓楼区、建邺区、雨花台区、浦口区、六合区、栖霞区、江宁区、溧水区、高淳区。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、研究背景3
（一）宅基地流转存在问题3
二、实地调查数据来源与样本分析4（一）研究区域概况4
（二）数据来源情况4
（三）问卷设计情况5
三、农村宅基地流转意愿的描述统计分析5
（一）户主基本信息5
1．户主性别和年龄层次 5
2．户主文化程度和职业类别5
3．户主家庭年收入6
（二）农户对宅基地的认知情况7（三）农户对宅基地流转的意愿8
四、农村宅基地流转意愿的计量分析9（一）模型构建9
（二）计量分析9
（三）分析结果10
五、对策研究11
致谢12参考文献12
附录：调查问卷14
基于农户视角的农村宅基地流转对策研究
引言
引言
一、 研究背景
（一）宅基地流转存在问题
1.宅基地大量空置导致土地资源浪费
法律制度规定我国宅基地具有无偿使用、无完全收益、不可自由买卖、转让、出租和设定抵押等特征[1]，农村宅基地具有无偿、无使用期限和无流动性的特征，使得农村宅基地利用效率很低[2]。农户取得宅基地几乎没有成本，所以农户中普遍存在宅基地为私有的观念，导致私自建房、超标准占用宅基地现象普遍。无使用期限则使村民对宅基地的使用格局难以改变，不利于公平原则的实现和土地效用的发
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
挥[3]。
2. 隐形市场交易行为严重
按照我国法律规定，农村宅基地禁止与城市居民进行买卖，但隐形市场交易行为却较为常见，从而使宅基地使用权开始逐渐显示其商品和资产的价值[4]，地价的不断上升，是促进农村宅基地进行转让的推动力，为了获得更大的经济效益，这种隐形交易行为屡禁不止。宅基地隐形买卖交易，导致农村土地资产收益流失，严重侵害了农民的切身利益。隐形市场交易行为的发展，在农村宅基地交易中愈演愈烈。宅基地的隐形交易，使得土地市场的正常秩序被扰乱[5]，导致我国房屋买卖引发的纠纷呈上升趋势，成为社会不安定因素的一个重要问题[67]。
3.产权残缺
农户没有相应的抵押权，将宅基地使用权在市场上流转存在很大阻碍。我国相关法律规定，农村宅基地是集体土地所有，不能将宅基地用于非农业生产，同时也对土地的用途进行了明确的规定。这样一来，宅基地并没有完整的产权，如何将宅基地进行有效处置，使其获取更大的经济效益也就无从谈起。除此之外，集体土地所有权只有通过国家征地的形式才能得到产权，这对于农村宅基地利益分配来说，有着较为不利的影响。宅基地所有权弱化，导致其处分权和收益权也受到了严重的限制[3]。
4.法律体系尚未完善
目前，我国对于宅基地的取得、流转等相关法律并没有明确规定，这样一来，在进行宅基地管理时，依旧要按照《土地管理法》等法律进行处置。但《土地管理法》等相关法律关于宅基地流转问题的规定有限，并不能对该问题进行有效的解决。同时，没有专门的法律对宅基地的获得方式、使用方式进行规定，导致宅基地处置存在较大的缺陷和弊端。法律体系的不健全、不完善，严重阻碍了我国宅基地流转的发展，使宅基地很难实现自身的价值，导致农民利益受损。针对于这一点，我国农村宅基地在进行买卖过程中，只能在本集体经济组织成员之间进行，不得与城市居民进行买卖。同时，关于农村宅基地的继承问题，当下法律条文中的规定存在一定的模糊，如何确认农村宅基地继承人问题，是法律的一个空缺。
5.宅基地规划滞后，缺乏科学的村镇规划
农村宅基地建设过程中，如何对宅基地进行有效的规划，使宅基地规划能够符合当下农村经济发展需要，是农村宅基地发展过程中必须解决的一个重要问题。我国农村宅基地规划之后，缺乏科学性的村镇规划，导致农村宅基地应用过程中，存在较大的混乱现象。韩立达等对这一问题的研究，采取了走访调查的方式，对程度市都江堰石羊镇马祖村的调查中发现，农村家庭按照标准和规定进行房屋建筑的人家只占了23%，其中77%的农村家庭并不是按照规定进行房屋建造的。从这一问题中我们不难看出，农村宅基地规划存在较大的滞后性，并没有进行科学有效的规划，这在很大程度上导致了农村城镇化步伐受到了阻碍，并且使得农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控，土地利用效率很低，影响到新农村建设的进程与质量。
二、 实地调查数据来源与样本分析
（一）研究区域概况
问卷调查共在江苏省三市进行。包括扬州、泰州和南京。
扬州市位于江苏省的中部，地处长江北岸、江淮平原南端。现辖区域在北纬32°15′至33°25′之间、东经119°01′至119°54′之间。东部与盐城市、泰州市毗邻；南部与镇江市隔江相望；西南部与南京市相连；西部与安徽省滁州市交界；西北部与淮安市接壤。扬州市现辖广陵区、邗江区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管仪征、高邮市2个县级市。全市共有62个镇、4个乡和17个街道。全市总面积6634平方公里，其中市辖区面积2310平方公里。
泰州地处江苏中部，位于北纬32°01′57″~33°10′59″，东经119°38′24″~120°32′20″。西南、南部与镇江、苏州、常州、无锡四市隔江相望，东临南通，西接扬州，东北部、北部与盐城、淮安毗邻，是苏中入江达海5条航道的交汇处，是沿海与长江“T”型产业带的结合部。泰州市下辖三区三市：海陵区、高港区、姜堰区、靖江市、泰兴市、兴化市。
南京位于长江下游中部，江苏省西南部，是国家区域中心城市（华东），是带动中西部地区发展的国家重要门户城市。地理坐标为北纬31°14″至32°37″，东经118°22″至119°14″。总面积6597k㎡（不含水域），截至2012年建成区面积752.83k㎡下设11个市辖区：玄武区、秦淮区、鼓楼区、建邺区、雨花台区、浦口区、六合区、栖霞区、江宁区、溧水区、高淳区。
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