农村经营性建设用地入之土地增值收益分配探究
摘要：近年来，为解决农民群众的切身利益问题，国家开辟了多个试点进行制度改革。改革步伐的不断推进与深化，目前已经在各个试点初具成果。如何趋利避害，最大限度地发挥其作用，保障农民群体的权益成为当务之急。虽然学术界认为入市能大力缓解土地用地需求短缺，平衡各方收益，但作为政策的试行阶段，对经营性建设用地入市的土地增值收益分配方面却鲜有研究涉及。本文结合了学界对于土地增值收益测算的相关理论，选取了几个试点的入市土地进行了调查，并在此基础上进行了土地增值收益分配及计算，旨在挖掘不同分配主体之间的差异，以探究当下入市进程中土地增值收益分配的适宜性和方向性。
目录
摘要 2
关键词 2
Abstract 2
Key words 2
一、研究背景与意义 2
二、主要概念与理论内涵界定 3
（一）农村经营性建设用地入市的内涵 3
（二）土地增值收益及分配原则 4
（三）农村经营性建设用地入市存在的问题 4
（四）国外研究现状及启示 5
三、土地增值收益的相关计算方法 5
（一）集体土地流转过程中增值收益分配测算 5
（二）城镇土地增值收益分配测算 6
（三）征地过程中增值收益分配测算 7
（四）总结 8
四、实证研究 8
（一）研究区域概况 8
（二）技术路线 9
（三）实例探究 10
（四）总结 14
五、研究结论及建议 16
（一）创新之处 16
（二）吸取经验 17
（三）仍然需要探究的问题 17
致谢 17
参考文献： 18
农村经营性建设用地入市之土地增值收益分配探究
引言
一、研究背景与意义
2013年中央政府指出要建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。为了落实要求，国家已陆续出台多个文件并采取措施，授权了33 个试点。这表明我国农村土地制度改革正式依法试行。此项政策具有重大意义，可优化城乡土
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地资源配置、缓解供地紧张，而且还可以重新调整土地增值收益分配，释放红利。由此可以看出，研究土地增值收益分配对维持我国国民经济增长、缩小贫富差距及社会稳定发挥极大的作用。
随着“三块地”改革制度的不断推进与深化，目前已经在各个试点取得初步成果。这为农村土地制度深层次改革提供了丰富经验和法治保障。因此，本研究以目前已出台文件、操作比较成熟的浙江德清县、广东南海区、成都郫县为切入点，运用基准地价修正法、收益法，结合国内当前的政策制度，探求经营性建设用地入市途径以及土地增值收益合理的分配方式。
研究表明，各试点下发文件规定了集体经营性建设用地入市的规则，各有特色和成效。这三个试点都坚持“谁所有、谁收益”的原则，“按类别、有级差”地分配收益。其中德清县还对农民集体内部的土地增值收益作了详细规定，会根据经济组织、土地交易类型、流转年限等不同确定分配方式。这虽然说明了德清县推行的方法周密，但仍然无法确定这是否是普遍适用的最优决策。同时研究发现，目前各上试点已经初步形成了统一建设用地市场。建立了多方协同的入市监管服务机制，能及时地将入市土地状况在土地管理局、公共资源交易中心等网站公布。虽然这在一定程度上增强信息的透明度，维护了农民集体的知情权，促使节约集约用地，但是仍然存在信息不详尽等问题。
因此,尽管入市管理初有成效，仍需强化改革。通过调查有关学者对增值收益分配的研究，并结合试点地的社会形态，经济发展状况，以及社会保障等情况进行计算，分析农民所获收益的合理性，即当前的分配机制是否能充分合理保障农民的利益。同时在此基础上对提出改进的建议。
二、主要概念与理论内涵界定
(一）农村经营性建设用地入市的内涵
王小映（2014)【1】认为入市的农村经营性建设用地是指属于农民集体所有，用于盈利性的建设用地。从用途看，主要指乡镇企业用地以及集体经济组织为了解决就业安置、发展集体经济而用作二、三产业的用地。必须以符合规划和用途管制为前提，包括规划为工业、商业、商品住宅、旅游等经营性用途的土地。有的集体建设用地从现状用途来看是公益性用地或宅基地，但规划为经营性用地，这种情况下就可以作为集体经营性建设用地与国有土地一样同等入市。
“入市”是指进入市场，进行自由化交易【2】，“流转”仅仅是土地在农户与集体流转，更多的涉及土地承包经营。“入市”【3】是不包括法理意义上的入市，即有别于农村集体土地被政府所征用这种传统意义上的人市，是农村集体经济组织在不转变集体土地身份的情况下，直接将土地推向市场。笔者认为实质是指赋予农村土地权利，跳过转卖给国家成为国有土地这一环节，仍旧保持集体所有权的属性，直接进入市场进行出让、租赁、入股，打破城乡二元分割的结构，实现城乡一体化。
农村集体经营性建设用地使用权流转【4】，从流转程序上看，主要包含两个方面。一是农村集体经营性建设用地使用权初次流转，存在于政府、村集体与土地使用者之间，包括：出让；租赁；联营；入股等。二是农村集体经营性建设用地使用权流转再次流转，存在于土地使用者之间，包括：转让；交换（互换）；出租；联营；入股；抵押；继承等。
“三同“的意思【5】：同等入市就是以同等的条件进入建设用地一级市场。同等的条件就是符合规划和用途管制。同权首先是指农村集体经营性建设用地的所有权与国家建设用地的所有权的权能内容相同。其权能内容就表现在农村集体土地所有权主体也能够同国家所有权一样依法占有、使用、收益和处分建设用地。祝天智（2014）【6】在文章中指出集体经营性建设用地”三同“入市，巧妙地找准了征地制度改革的突破口，既有利于耕地保护和农民财产权维护，又有助于真正形成反映市场需求的建设用地价格，为区分公益用地和经营性建设用地,缩小征地范围和规范征地程序奠定了基础，也对征地制度改革具有重要的突破性意义。王克忠(2014)【7】认为现行体制集体建设用地是必须先通过征地转为国有才能进入市场，这个规定使地方政府垄断了土地一级市场，其实质是剥夺了农村集体农地发展权，而入市能解决这一问题，能将权利归还给农民。
(二）土地增值收益及分配原则
1.土地增值收益的概念
在以往的研究中并没有统一的观点。土地增值收益就是土地价值的提高或增加后所产生，郜瑞燕（2013）【8】认为在现有制度下可根据农村土地所有权是否发生变化可将农村集体经营性土地增值收益分为2种。即内部增值收益（流转增值）和外部增值收益，前者是指在没有改变所有权的前提下，由于土地价格上涨或者价值增加所实现的增值收益，后者是指土地所有权由集体流向国家，因土地用途、使用方式的变化或要素投入产生增值。
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摘要 2
关键词 2
Abstract 2
Key words 2
一、研究背景与意义 2
二、主要概念与理论内涵界定 3
（一）农村经营性建设用地入市的内涵 3
（二）土地增值收益及分配原则 4
（三）农村经营性建设用地入市存在的问题 4
（四）国外研究现状及启示 5
三、土地增值收益的相关计算方法 5
（一）集体土地流转过程中增值收益分配测算 5
（二）城镇土地增值收益分配测算 6
（三）征地过程中增值收益分配测算 7
（四）总结 8
四、实证研究 8
（一）研究区域概况 8
（二）技术路线 9
（三）实例探究 10
（四）总结 14
五、研究结论及建议 16
（一）创新之处 16
（二）吸取经验 17
（三）仍然需要探究的问题 17
致谢 17
参考文献： 18
农村经营性建设用地入市之土地增值收益分配探究
引言
一、研究背景与意义
2013年中央政府指出要建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。为了落实要求，国家已陆续出台多个文件并采取措施，授权了33 个试点。这表明我国农村土地制度改革正式依法试行。此项政策具有重大意义，可优化城乡土
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
地资源配置、缓解供地紧张，而且还可以重新调整土地增值收益分配，释放红利。由此可以看出，研究土地增值收益分配对维持我国国民经济增长、缩小贫富差距及社会稳定发挥极大的作用。
随着“三块地”改革制度的不断推进与深化，目前已经在各个试点取得初步成果。这为农村土地制度深层次改革提供了丰富经验和法治保障。因此，本研究以目前已出台文件、操作比较成熟的浙江德清县、广东南海区、成都郫县为切入点，运用基准地价修正法、收益法，结合国内当前的政策制度，探求经营性建设用地入市途径以及土地增值收益合理的分配方式。
研究表明，各试点下发文件规定了集体经营性建设用地入市的规则，各有特色和成效。这三个试点都坚持“谁所有、谁收益”的原则，“按类别、有级差”地分配收益。其中德清县还对农民集体内部的土地增值收益作了详细规定，会根据经济组织、土地交易类型、流转年限等不同确定分配方式。这虽然说明了德清县推行的方法周密，但仍然无法确定这是否是普遍适用的最优决策。同时研究发现，目前各上试点已经初步形成了统一建设用地市场。建立了多方协同的入市监管服务机制，能及时地将入市土地状况在土地管理局、公共资源交易中心等网站公布。虽然这在一定程度上增强信息的透明度，维护了农民集体的知情权，促使节约集约用地，但是仍然存在信息不详尽等问题。
因此,尽管入市管理初有成效，仍需强化改革。通过调查有关学者对增值收益分配的研究，并结合试点地的社会形态，经济发展状况，以及社会保障等情况进行计算，分析农民所获收益的合理性，即当前的分配机制是否能充分合理保障农民的利益。同时在此基础上对提出改进的建议。
二、主要概念与理论内涵界定
(一）农村经营性建设用地入市的内涵
王小映（2014)【1】认为入市的农村经营性建设用地是指属于农民集体所有，用于盈利性的建设用地。从用途看，主要指乡镇企业用地以及集体经济组织为了解决就业安置、发展集体经济而用作二、三产业的用地。必须以符合规划和用途管制为前提，包括规划为工业、商业、商品住宅、旅游等经营性用途的土地。有的集体建设用地从现状用途来看是公益性用地或宅基地，但规划为经营性用地，这种情况下就可以作为集体经营性建设用地与国有土地一样同等入市。
“入市”是指进入市场，进行自由化交易【2】，“流转”仅仅是土地在农户与集体流转，更多的涉及土地承包经营。“入市”【3】是不包括法理意义上的入市，即有别于农村集体土地被政府所征用这种传统意义上的人市，是农村集体经济组织在不转变集体土地身份的情况下，直接将土地推向市场。笔者认为实质是指赋予农村土地权利，跳过转卖给国家成为国有土地这一环节，仍旧保持集体所有权的属性，直接进入市场进行出让、租赁、入股，打破城乡二元分割的结构，实现城乡一体化。
农村集体经营性建设用地使用权流转【4】，从流转程序上看，主要包含两个方面。一是农村集体经营性建设用地使用权初次流转，存在于政府、村集体与土地使用者之间，包括：出让；租赁；联营；入股等。二是农村集体经营性建设用地使用权流转再次流转，存在于土地使用者之间，包括：转让；交换（互换）；出租；联营；入股；抵押；继承等。
“三同“的意思【5】：同等入市就是以同等的条件进入建设用地一级市场。同等的条件就是符合规划和用途管制。同权首先是指农村集体经营性建设用地的所有权与国家建设用地的所有权的权能内容相同。其权能内容就表现在农村集体土地所有权主体也能够同国家所有权一样依法占有、使用、收益和处分建设用地。祝天智（2014）【6】在文章中指出集体经营性建设用地”三同“入市，巧妙地找准了征地制度改革的突破口，既有利于耕地保护和农民财产权维护，又有助于真正形成反映市场需求的建设用地价格，为区分公益用地和经营性建设用地,缩小征地范围和规范征地程序奠定了基础，也对征地制度改革具有重要的突破性意义。王克忠(2014)【7】认为现行体制集体建设用地是必须先通过征地转为国有才能进入市场，这个规定使地方政府垄断了土地一级市场，其实质是剥夺了农村集体农地发展权，而入市能解决这一问题，能将权利归还给农民。
(二）土地增值收益及分配原则
1.土地增值收益的概念
在以往的研究中并没有统一的观点。土地增值收益就是土地价值的提高或增加后所产生，郜瑞燕（2013）【8】认为在现有制度下可根据农村土地所有权是否发生变化可将农村集体经营性土地增值收益分为2种。即内部增值收益（流转增值）和外部增值收益，前者是指在没有改变所有权的前提下，由于土地价格上涨或者价值增加所实现的增值收益，后者是指土地所有权由集体流向国家，因土地用途、使用方式的变化或要素投入产生增值。
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