reits在一二线城长租公寓中的应用研究
摘 要党的十九大报告强调房子的居住功能，不支持炒房，提出加紧出台多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房制度，让全体人民住有所居。长租公寓成为市场化条件下建设住房租赁市场的关键角色，加之近年我国政府发挥“看不见的手”作用，共同推动了长租公寓租赁市场发展。 为了解决实际操作中的融资难题，国内企业开始将REITs模式运用到一二线城市长租公寓中，探索解决问题的途径。本文从一二线城市长租公寓发展现状入手，分析一二线城市长租公寓行业融资模式及存在问题,并借鉴美国长租公寓REITs模式对我国一二线城市的启示，为REITs在长租公寓中的应用提出相关建议。
目 录
1. 绪论 1
1.1 研究背景及意义 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外研究综述 1
1.2.1 国内研究现状 1
1.2.2 国外研究现状 2
1.3 研究内容及方法 2
1.3.1 研究内容 2
1.3.2 研究方法 2
2. 相关理论综述 3
2.1 相关概念界定 3
2.1.1 长租公寓相关概念 3
2.1.2 REITs相关概念 3
2.2 一二线城市长租公寓融资模式 4
2.2.1 股权融资 4
2.2.2 银行信贷 4
2.2.3 轻资产的租金收益权 ABS模式 4
2.2.4 重资产的 CMBS 4
2.2.5 类REITs 5
3. 一二线城市长租公寓REITs模式发展现状及存在问题 6
3.1 一二线城市长租公寓REITs模式发展现状 6
3.2 一二线城市长租公寓REITs模式融资分析 7
3.2.1 公司型导向的REITs 7
3.2.2 契约型导向的REITs 7
3.3 一二线城市长租公寓REITs模式融资存在的问题 7
3.3.1 缺乏统一标准与核心品牌 7
3.3.2 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
过度融资 8
3.3.3 运营机构经营风险 8
3.3.4 资金混同与挪用 8
3.3.5 投资回收期长 8
4. 美国长租公寓REITs模式及对一二线城市的启示 9
4.1 美国长租公寓REITs模式 9
4.2 美国长租公寓REITs模式对我国的启示 9
4.3 若REITs上市需具备的条件 10
4.4 一二线城市REITs的环境分析 10
4.4.1 市场环境分析 10
4.4.2 相关政策法规分析 11
5. REITs在长租公寓应用中的相关建议 12
5.1 国家应尽快健全有关REITs的法律法规 12
5.2 加快落实必要的税收优惠政策 12
5.3 一二线城市长租公寓企业要加强品牌建设 12
5.4 成立属于自己的专业管理团队 12
结束语 13
参考文献 14
致谢 16
1.绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
近年来为了鼓励住房租赁市场发展，国家出台了多个政策，并积极构建购租并举的住房体系。对一二线城市居住需求较大的人群是年轻人，尤其是高校毕业生，然而，过高的房价却是这类群体所承受不了的，购房需求外溢至租赁市场。传统租赁运营管理存在方式老套、效率和服务水平低的缺点，而长租公寓出租信息公开、配套设施齐全、租后服务到位，能更好地迎合租赁者的不同需求。有着灵敏嗅觉的投资者越来越多地朝着长租公寓市场前进，竞争趋于白热化，各项风险也逐渐暴露。在融资方式受限、成本过高、投资回收期长的现状下，融资成为长租公寓领域的重心。REITs成为长租公寓行业融资的新起之秀，在国外己有丰富的成功案例，对一二线城市长租公寓运用REITs模式有一定启示作用。
1.1.2研究意义
探索了一二线城市长租公寓应用REITs模式的可能性，有利于推动有关一二线城市长租公寓各项政策的出台；有利于丰富一二线城市关于长租公寓REITs模式的研究，为REITs的本土化实施提供理论支持；有利于构建租售并举的房地产市场，促进人口城市化。文章通过文献研究、对比分析总结得出融资模式方案与政策建议，为各运营主体提供切实可行的实践依据。
1.2国内外研究综述
1.2.1国内研究现状
高誉徽（2019）【5】提出空置率、续租率和利润率都是长租公寓的运营模式中的重点观察数据，不同运营模式下有不同的盈利模式。目前，长租公寓是年轻人租房的首先考虑对象，非常具有市场前景，但是，市场上的长租公寓运营商基本处于亏本状态。孟瑞琦、刘亚赛（2017）【7】认为长租公寓行业整体融资成本高、渠道受限、投资回收期长、资金回笼速度慢。他们表示良好的金融市场环境，具体的政策制度以及拥有稳定收益能力的项目，是推行长租公寓REITs融资的必备条件。孙跃、陈枫、李溪林、韩旭、姚毅飞、唐永清、赵倩（2018）【10】指出应该以一二线城市市场为主开展业务，要保持标的物的价值和变现能力。
孟瑞琦、刘亚赛（2017）【7】简单分析了新派公寓REITs模式的组织结构与融资情况，从多角度分析了REITs模式是否适合在长租公寓中应用，并提出有关法律、减税政策、信用增级等方面的建议。谢晟（2018）【25】研究了美国长期租赁公寓市场的融资模式，发现在发展前期是以债务融资为主，后期以权益融资为主。能够增加资金的流动性才是成功的必要条件。
目 录
1. 绪论 1
1.1 研究背景及意义 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外研究综述 1
1.2.1 国内研究现状 1
1.2.2 国外研究现状 2
1.3 研究内容及方法 2
1.3.1 研究内容 2
1.3.2 研究方法 2
2. 相关理论综述 3
2.1 相关概念界定 3
2.1.1 长租公寓相关概念 3
2.1.2 REITs相关概念 3
2.2 一二线城市长租公寓融资模式 4
2.2.1 股权融资 4
2.2.2 银行信贷 4
2.2.3 轻资产的租金收益权 ABS模式 4
2.2.4 重资产的 CMBS 4
2.2.5 类REITs 5
3. 一二线城市长租公寓REITs模式发展现状及存在问题 6
3.1 一二线城市长租公寓REITs模式发展现状 6
3.2 一二线城市长租公寓REITs模式融资分析 7
3.2.1 公司型导向的REITs 7
3.2.2 契约型导向的REITs 7
3.3 一二线城市长租公寓REITs模式融资存在的问题 7
3.3.1 缺乏统一标准与核心品牌 7
3.3.2 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
过度融资 8
3.3.3 运营机构经营风险 8
3.3.4 资金混同与挪用 8
3.3.5 投资回收期长 8
4. 美国长租公寓REITs模式及对一二线城市的启示 9
4.1 美国长租公寓REITs模式 9
4.2 美国长租公寓REITs模式对我国的启示 9
4.3 若REITs上市需具备的条件 10
4.4 一二线城市REITs的环境分析 10
4.4.1 市场环境分析 10
4.4.2 相关政策法规分析 11
5. REITs在长租公寓应用中的相关建议 12
5.1 国家应尽快健全有关REITs的法律法规 12
5.2 加快落实必要的税收优惠政策 12
5.3 一二线城市长租公寓企业要加强品牌建设 12
5.4 成立属于自己的专业管理团队 12
结束语 13
参考文献 14
致谢 16
1.绪论
1.1研究背景及意义
1.1.1研究背景
近年来为了鼓励住房租赁市场发展，国家出台了多个政策，并积极构建购租并举的住房体系。对一二线城市居住需求较大的人群是年轻人，尤其是高校毕业生，然而，过高的房价却是这类群体所承受不了的，购房需求外溢至租赁市场。传统租赁运营管理存在方式老套、效率和服务水平低的缺点，而长租公寓出租信息公开、配套设施齐全、租后服务到位，能更好地迎合租赁者的不同需求。有着灵敏嗅觉的投资者越来越多地朝着长租公寓市场前进，竞争趋于白热化，各项风险也逐渐暴露。在融资方式受限、成本过高、投资回收期长的现状下，融资成为长租公寓领域的重心。REITs成为长租公寓行业融资的新起之秀，在国外己有丰富的成功案例，对一二线城市长租公寓运用REITs模式有一定启示作用。
1.1.2研究意义
探索了一二线城市长租公寓应用REITs模式的可能性，有利于推动有关一二线城市长租公寓各项政策的出台；有利于丰富一二线城市关于长租公寓REITs模式的研究，为REITs的本土化实施提供理论支持；有利于构建租售并举的房地产市场，促进人口城市化。文章通过文献研究、对比分析总结得出融资模式方案与政策建议，为各运营主体提供切实可行的实践依据。
1.2国内外研究综述
1.2.1国内研究现状
高誉徽（2019）【5】提出空置率、续租率和利润率都是长租公寓的运营模式中的重点观察数据，不同运营模式下有不同的盈利模式。目前，长租公寓是年轻人租房的首先考虑对象，非常具有市场前景，但是，市场上的长租公寓运营商基本处于亏本状态。孟瑞琦、刘亚赛（2017）【7】认为长租公寓行业整体融资成本高、渠道受限、投资回收期长、资金回笼速度慢。他们表示良好的金融市场环境，具体的政策制度以及拥有稳定收益能力的项目，是推行长租公寓REITs融资的必备条件。孙跃、陈枫、李溪林、韩旭、姚毅飞、唐永清、赵倩（2018）【10】指出应该以一二线城市市场为主开展业务，要保持标的物的价值和变现能力。
孟瑞琦、刘亚赛（2017）【7】简单分析了新派公寓REITs模式的组织结构与融资情况，从多角度分析了REITs模式是否适合在长租公寓中应用，并提出有关法律、减税政策、信用增级等方面的建议。谢晟（2018）【25】研究了美国长期租赁公寓市场的融资模式，发现在发展前期是以债务融资为主，后期以权益融资为主。能够增加资金的流动性才是成功的必要条件。
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