上海德佑地产网络营销现状及问题分析
目 录
引言 4
一、上海德佑地产基本情况介绍 4
二、上海德佑地产SWOT分析 4
（一）优势 4
（二）劣势 5
（三）机会 5
（四）威胁 5
三、上海德佑地产网络营销策略 5
（一)目标市场定位 5
（二）消费者需求分析 5
（三）产品与服务 6
（四）网络品牌策略 6
四、上海德佑地产网络营销存在的问题? 6
（一）房地产类的网站众多,力量分散 6
（二）技术环境差 6
（三）上海德佑房地产网络营销管理水平参差不齐 7
（四）网络营销人才缺乏 7
五、解决上海德佑地产网络营销问题的对策 7
（一）?运用合理的网络资源,提高上海德佑房地产网络营销的整体实力 7
（二）?改善管理理念,提高上海德佑房地产网络营销的管理水平 7
（三）注重网络营销人才的培养 8
（四）?积极开拓网络市场创新网络营销策略 8
（五）完善法律法规 8
六、结论 8
参考文献 9
致谢 10
引言
据调查显示，在2013年全年房地产开发投资80000多亿元，同比增长19.8%，其中包括住宅投资50000多亿元，同比增长19.4%；其次房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；还有就是商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额80000多亿元，同比增长26.3%。这些数据再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金。2014年上海房地产业正在面临十年来从未有过的最 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
好政策环境，其中就包括房地产调控重点方向、思路和方法已经出现特别重大调整。作为直辖级市，上海2014上半年共推出住宅性用地49宗，建设用地面积275.58万㎡，相比2013年上半年而言，地宗上升4宗，但是成交地面积同比下降2.19%，建筑面积同比上升2.23%, 平均楼面单价同比下降了4.59%。上海2014上半年共推出商业用地46宗，建设用地面积73.76万㎡，相比2013年而言，土地供应宗数不变，但是成交面积同比下降54.79%，建筑面积同比下降54.72%，平均楼面单价同比下降了44.81%。总的来看上半年虽然上海土地交易热点不断，热门优质地块争抢非常的激烈，但整体交易量不是很突出，成交总建规模波动幅度不大，与前几年比较，远远不足前几年整年度的一半体量，可见政府在整体推地节奏上还是相对谨慎的，是有成效的。
一、上海德佑地产基本情况介绍
上海德佑房地产经纪有限公司是成立于2002年，在上海主要切入的是中高端市场，有一些高端社区，商铺，门面等，来向政府部门、专业机构、上市公司、投资机构等高层管理人员及决策人士提供住宅、商用物业、一手代理，二手出售，租赁等投资、自用置业服务。
2012年上海德佑地产总业绩成功的突破了4亿，与 2011年相比较，翻一番，平均下来每17分钟就有一单成交。上海德佑特别的是在总价500万以上房源中的优势十分显著。德佑和万科、绿地、世茂、等上海知名的开发商都保持长期合作良好关系。不管是高端还是终端的住宅、别墅还是写字楼，上海德佑地产在销售上都表现都非常的优异。
上海德佑地产目前已有400余家门店、700余分行、5000余名员工，每年成交金额跻身行业前二甲，多次蝉联行业最高奖项“金桥奖”。上海德佑代理项目部为客户提供全程营销代理服务，实时销售，与百余家知名开发商保持着良好的合作关系，成功项目遍布整个上海地区。上海德佑地产主要商用物业部在于各种办公、商铺物业的一、二手，租赁，还作综合业务代理服务，其服务网络覆盖上海核心区域。
二、上海德佑地产SWOT分析
（一）优势
??1．上海德祐房地产中介在上海房地产中名列前茅，居身第二，主营住宅（一手、二手住宅房）物业发展，设定中高端社区，竞争优势十分明显。它综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第二。?
?2．上海德佑地产强大的竞争力不仅体现在其销售规模的强大和协调能力多变，还体现在其公司治理结构的完善、商业模式的稳健、营销策略的快速应变以及融资能力的强大等。???
3．上海德佑地产公司在运行财务中表现良好，融资渠道通畅（采用合伙人制度）。即使在2008年行业整体资金不好的情况背景下，我司仍保持充裕的流动性和良好的负债状况。?
?4．公司采取合伙人制度，有利于融资和团队管理。
5．公司的管理系统比较完善。在上海没有哪一家房产中介公司可比较。
?（二）劣势
1.由于上海房产公司遍布，公司走的是中高端路线，竞争地位不足。
2.公司的房源储备较少，多是一些二手房源。
3.公司的客户多上一些网络广告客。主动邀请的客户成功率比较低。
（三）机会
1．上海房地产行业不够集中大多属于分散状态，所以上海德佑地产能通过整合本公司房产行业资源增强市场房产占有率。???
2．我司把住宅产业化与结构化成为德佑未来核心竞争力的主要来源之一。
3．国家政策的不断完善，有利于新一轮的房产客户、房源的开发。
（四）威胁
1．中原、福人居等上海房地产中介公司的快速发展，增加了我们的竞争优势，对我们未来增长构成很大的威胁。
2．现如今上海房产市场低迷，客户不远买房，雇主往外抛房。对公司的未来发展带来了威胁。
三、上海德佑地产网络营销策略
上海德佑地产利用互联网、走访、电话进行市场调研,通过市场调研获得最新的市场信息。这种调研成本低、效率高、范围广,为正确预测出市场的真实需求,为将来的市场决策打下坚实的基础。
（一)目标市场定位
上海德佑地产的房产营销工作重视目标市场和市场细分分析策略。在上海随着房地产中介市场逐步健全完善,各个细分市场其中就包括单身公寓、新婚房、酒店式公寓、豪华公寓也已初步成型。
（二）消费者需求分析
与传统营销不同的是上海德佑地产网络购房消费者的需求。上海德佑地产网络营销的目标购房消费者一般是想置换房、结婚用的新婚房及高收入想买的高档小区、别墅（房屋置换，二手转让，市中心高档小区、别墅租赁）。
对上海德佑地产开发企业来说，上海德佑地产拥有非常地市场信息资源，其中包括未来市场的有效需求、购买消费人群的具体构成、购房消费者需求偏好的变化、对竞争对手情况了解及竞争楼盘具体特征等，甚至还有一些向流行的新兴建材的信息（德国进口）、平面设计风格等。在上海德佑地产中介房源开发阶段，网络营销有助于自己在调研过程中获得大量的市场需求信息，为市场细分及业主的房源设计奠定坚实的基础，为上海德佑房地产项目房源开发决策做出较为准确的导向，因此，为房源需求市场提供更为准确的产品。在上海德佑地产整个房源销售阶段，由于我们能够与购房消费者通过电话、网络进行快速、直接的沟通，我们可以收集到很多购房消费者及潜在购房消费者对现有房源项目的反馈的宝贵意见，实时掌握房源需求市场、购房消费者的偏好以及对价格的承受能力等一些情况，这样使我们能提高对市场的快速反应能力的应变以及决策的正确性和将来不确定性，最终就是为了增强市场竞争力。
引言 4
一、上海德佑地产基本情况介绍 4
二、上海德佑地产SWOT分析 4
（一）优势 4
（二）劣势 5
（三）机会 5
（四）威胁 5
三、上海德佑地产网络营销策略 5
（一)目标市场定位 5
（二）消费者需求分析 5
（三）产品与服务 6
（四）网络品牌策略 6
四、上海德佑地产网络营销存在的问题? 6
（一）房地产类的网站众多,力量分散 6
（二）技术环境差 6
（三）上海德佑房地产网络营销管理水平参差不齐 7
（四）网络营销人才缺乏 7
五、解决上海德佑地产网络营销问题的对策 7
（一）?运用合理的网络资源,提高上海德佑房地产网络营销的整体实力 7
（二）?改善管理理念,提高上海德佑房地产网络营销的管理水平 7
（三）注重网络营销人才的培养 8
（四）?积极开拓网络市场创新网络营销策略 8
（五）完善法律法规 8
六、结论 8
参考文献 9
致谢 10
引言
据调查显示，在2013年全年房地产开发投资80000多亿元，同比增长19.8%，其中包括住宅投资50000多亿元，同比增长19.4%；其次房屋施工面积665572万平方米，同比增长16.1%；还有就是商品房销售面积130551万平方米，同比增长17.3%；实现商品房销售额80000多亿元，同比增长26.3%。这些数据再次说明中国房地产整个行业从来不缺乏生存性的资金。2014年上海房地产业正在面临十年来从未有过的最 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
好政策环境，其中就包括房地产调控重点方向、思路和方法已经出现特别重大调整。作为直辖级市，上海2014上半年共推出住宅性用地49宗，建设用地面积275.58万㎡，相比2013年上半年而言，地宗上升4宗，但是成交地面积同比下降2.19%，建筑面积同比上升2.23%, 平均楼面单价同比下降了4.59%。上海2014上半年共推出商业用地46宗，建设用地面积73.76万㎡，相比2013年而言，土地供应宗数不变，但是成交面积同比下降54.79%，建筑面积同比下降54.72%，平均楼面单价同比下降了44.81%。总的来看上半年虽然上海土地交易热点不断，热门优质地块争抢非常的激烈，但整体交易量不是很突出，成交总建规模波动幅度不大，与前几年比较，远远不足前几年整年度的一半体量，可见政府在整体推地节奏上还是相对谨慎的，是有成效的。
一、上海德佑地产基本情况介绍
上海德佑房地产经纪有限公司是成立于2002年，在上海主要切入的是中高端市场，有一些高端社区，商铺，门面等，来向政府部门、专业机构、上市公司、投资机构等高层管理人员及决策人士提供住宅、商用物业、一手代理，二手出售，租赁等投资、自用置业服务。
2012年上海德佑地产总业绩成功的突破了4亿，与 2011年相比较，翻一番，平均下来每17分钟就有一单成交。上海德佑特别的是在总价500万以上房源中的优势十分显著。德佑和万科、绿地、世茂、等上海知名的开发商都保持长期合作良好关系。不管是高端还是终端的住宅、别墅还是写字楼，上海德佑地产在销售上都表现都非常的优异。
上海德佑地产目前已有400余家门店、700余分行、5000余名员工，每年成交金额跻身行业前二甲，多次蝉联行业最高奖项“金桥奖”。上海德佑代理项目部为客户提供全程营销代理服务，实时销售，与百余家知名开发商保持着良好的合作关系，成功项目遍布整个上海地区。上海德佑地产主要商用物业部在于各种办公、商铺物业的一、二手，租赁，还作综合业务代理服务，其服务网络覆盖上海核心区域。
二、上海德佑地产SWOT分析
（一）优势
??1．上海德祐房地产中介在上海房地产中名列前茅，居身第二，主营住宅（一手、二手住宅房）物业发展，设定中高端社区，竞争优势十分明显。它综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第二。?
?2．上海德佑地产强大的竞争力不仅体现在其销售规模的强大和协调能力多变，还体现在其公司治理结构的完善、商业模式的稳健、营销策略的快速应变以及融资能力的强大等。???
3．上海德佑地产公司在运行财务中表现良好，融资渠道通畅（采用合伙人制度）。即使在2008年行业整体资金不好的情况背景下，我司仍保持充裕的流动性和良好的负债状况。?
?4．公司采取合伙人制度，有利于融资和团队管理。
5．公司的管理系统比较完善。在上海没有哪一家房产中介公司可比较。
?（二）劣势
1.由于上海房产公司遍布，公司走的是中高端路线，竞争地位不足。
2.公司的房源储备较少，多是一些二手房源。
3.公司的客户多上一些网络广告客。主动邀请的客户成功率比较低。
（三）机会
1．上海房地产行业不够集中大多属于分散状态，所以上海德佑地产能通过整合本公司房产行业资源增强市场房产占有率。???
2．我司把住宅产业化与结构化成为德佑未来核心竞争力的主要来源之一。
3．国家政策的不断完善，有利于新一轮的房产客户、房源的开发。
（四）威胁
1．中原、福人居等上海房地产中介公司的快速发展，增加了我们的竞争优势，对我们未来增长构成很大的威胁。
2．现如今上海房产市场低迷，客户不远买房，雇主往外抛房。对公司的未来发展带来了威胁。
三、上海德佑地产网络营销策略
上海德佑地产利用互联网、走访、电话进行市场调研,通过市场调研获得最新的市场信息。这种调研成本低、效率高、范围广,为正确预测出市场的真实需求,为将来的市场决策打下坚实的基础。
（一)目标市场定位
上海德佑地产的房产营销工作重视目标市场和市场细分分析策略。在上海随着房地产中介市场逐步健全完善,各个细分市场其中就包括单身公寓、新婚房、酒店式公寓、豪华公寓也已初步成型。
（二）消费者需求分析
与传统营销不同的是上海德佑地产网络购房消费者的需求。上海德佑地产网络营销的目标购房消费者一般是想置换房、结婚用的新婚房及高收入想买的高档小区、别墅（房屋置换，二手转让，市中心高档小区、别墅租赁）。
对上海德佑地产开发企业来说，上海德佑地产拥有非常地市场信息资源，其中包括未来市场的有效需求、购买消费人群的具体构成、购房消费者需求偏好的变化、对竞争对手情况了解及竞争楼盘具体特征等，甚至还有一些向流行的新兴建材的信息（德国进口）、平面设计风格等。在上海德佑地产中介房源开发阶段，网络营销有助于自己在调研过程中获得大量的市场需求信息，为市场细分及业主的房源设计奠定坚实的基础，为上海德佑房地产项目房源开发决策做出较为准确的导向，因此，为房源需求市场提供更为准确的产品。在上海德佑地产整个房源销售阶段，由于我们能够与购房消费者通过电话、网络进行快速、直接的沟通，我们可以收集到很多购房消费者及潜在购房消费者对现有房源项目的反馈的宝贵意见，实时掌握房源需求市场、购房消费者的偏好以及对价格的承受能力等一些情况，这样使我们能提高对市场的快速反应能力的应变以及决策的正确性和将来不确定性，最终就是为了增强市场竞争力。
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