论业主委员会的法律困境及解决思路
摘 要 随着市场经济的发展，人们物质生活水平的提高，社区的管理问题也逐步升级为社会问题。“业主委员会”一词第一次被使用是在国务院2003 年6 月8 日颁布的《物业管理条例》中，该条例的实施使得我国的业主委员会制度得到了法律上的支撑。尽管这一制度已经被实施多年，但其在人们平时生活中所体现出来的价值却微乎其微，大部分小区中已成立的业主委员会并没有起到应有的作用。这种情况对物业管理的发展造成了很大的阻碍。本文针对当下存在的业主委员会法律地位无法明确、业主委员会不易创建、业主委员会运行效率低等问题，提出应建立筹办业主委员会的机构，构建有效专业的业主委员会机制，明确责任主体，完善业主委员会的监督机制。
目 录
第一章 业主委员会制度概述 1
1.1业主委员会制度的含义 1
1.2 业主委员会制度的起源 2
第二章 当下业主委员会制度存在的问题 4
2.1业主委员会的法律地位不明确 4
2.2业主委员会成立过程难 5
2.3业主委员会缺乏有效的运行机制 6
2.4业主委员会怠行和滥用职权 6
第三章 业主委员会制度的法律完善 8
3.1明确法律责任主体 8
3.2建立筹办业主委员会的机构 8
3.3建立有效专业的业主委员会机制 8
3.4完善业主委员会监督机制 9
结束语 10
致 谢 11
参考文献 12
第一章 业主委员会制度概述
1.1业主委员会制度的含义
业主委员会，是指集中业主们一同讨论通过推选建立起来的一种管理的特殊形式。业主委员会主要由两种方式产生,第一种是由业主或者业主大会会议选举产生；第二种是针对规模比较大的小区，业主们先根据单元楼选出各自的楼委会，各个单元楼的楼委会中的人员再推选出他们的代表，最后由这些代表共同组成一个业主委员会。业主委员会的组成人数一般都是单数，人数也不宜过多，5到11人即可。业主委员会中的成员都必须是小区里面的住户，并且需要符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
遵守国家有关的法律、法规；
（三）要自觉遵守业主大会所讨论出来的相关事宜的解决方案、严格遵守约定和规范，履行业主应当履行的义务；
（四）具有较强的责任心，处事公平公正；
（五）具有较好的组织能力；
（六）具有必要的工作时间。
根据《物业管理条例》和《业主大会规程》这两项明文规定, 业主委员会的职责、地位及违反相关法律法规以后需要承担的责任主要有以下几方面：
（一）业主委员会只是业主大会旗下的一个重要的附属机构，它不能替代业主大会作出决定，只能完成其部署的任务；
（二）业主委员会应完成下列五项职责：集中小区的业主们并举办业主大会讨论相关事宜，向业主说明物业管理实际完成的情况；替小区里的各个住户以及业主大会挑选合适的物业公司并与之签订相应的服务合同；要在第一时间内从各个住户那里接收信息，并通过这些信息来监督物业公司并且协助其完成共同签订的合同；监督业主公约是否能够正常实施；
（三）业主委员会从创建当天起算30天之内，需要向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行登记和备案；
（四）社区内所成立的业主大会以及业主委员会必须遵守法律法规，只能在规定的职责权限内做出有关物业管理的决定，不能够实施除此以外的行为；
（五）如果业主盗用业主大会或者业主委员会的名义来做一些违法乱纪的事情，构成犯罪时，需要依刑法追究其刑事责任；如果不构成犯罪，那么就需要依照其他法律给予其治安管理处罚；
（六）业主大会和业主委员会所做的最终决定如果出现违反法律法规的情况， 相应的管理监督部门，应当要求他们在限定的日期内做出更改或者放弃原来的决定，并且需要向全体业主发出通告说明。
1.2 业主委员会制度的起源
国内的业主委员会制度起源于深圳市罗湖区的一个小区——万科天景花园，1990年，万科集团完成了在深圳的第一个住宅项目。天景花园里一共有190套住房，在当时，这个小区的规划十分先进，因此吸引了好多人来购置房产。但那个时候的物业管理行业发展的并不成熟，还存在着很多的不健全之处。当时的天景花园在物业管理方面也面临着同样的问题，因为当时小区电费的收取存在问题，导致这个小区的电费是别的居民小区的好几倍，因此好多业主便采取了拖缴电费甚至是不缴电费的方式来表达不满，当时的物业管理处主任为了解决这个问题也多次跑到供电局等相关的部门去反映，但是无论怎么协调都无法合理解决这个问题。时间一天天过去，眼看着业主们的意见越来越大，于是在众多住户的压力之下，物业公司的管理处通过会议商讨之后最终决定先替业主垫交电费，但其实这种垫支已经远远超出了其能力范围。这其实是无奈之下的举措，因为要想直接与业主们去沟通是非常难的，除非能够找一小部分比较理性的业主，这样可能更容易一起讨论一些关于小区内部管理所出现的问题。这一构想在被提出之后很快就得到了万科公司高层以及业主们的支持，在和很多关心小区问题的业主们商讨以后，物业公司迅速地选择了建立业主委员会这一平台的方式来处理这些问题，中国内地的第一个业主委员会也因此而诞生。
九十年代初期，在物业管理方面还没有什么可以参考的案例，当然也就更没有可以依据的法律保障，一开始的天景花园在物业管理方面基本也是沿用旧习，例如提供基本的维修和清洁服务，安排保安执勤安全管理等等，在物业服务方面的收费也很低。但成立了业主委员会的天景花园在后期不但十分注意小区的硬件设施，而且对小区内出现的不文明的现象也极为关注，例如当有住户随地吐痰时他们会进行制止，也会给业主代表们分配职责，并给他们划分管理区域，在自己的管理区域内业主代表可以直接住户们进行沟通，从而提高小区住户的综合素质。
业主委员会制度就是由各个社区在自己进行管理时逐渐形成的一种模式，由于社区住户人数的不断扩大，社区内产生的问题也日益增多。例如多户楼道出现水管漏水的现象，这时如果仅仅是由住户一个个单独向物业反映，这样的情况下物业需要派人核实，然后再去解决，既浪费时间又会让住户产生埋怨的心理。这时就需要由住户成立一个为自己反映问题解决问题的组织。在问题出现后以高效的速度和物业公司进行协商并给予解决办法，进行两方面的沟通。这种组织的产生可以大大提高社区内解决问题的效率。
有时住户在日生活中可能会遇到很多问题，这可能是小区规划本身出现的问题，也有可能是由于人为形成的问题，这时小区的住户们就会产生各自的要求，并在此基础上提出不同的建议，而汇总和处理这些信息其实并不容易，绝大多数住户都会关注的重要问题就需要在小区中公开提出并进行表决和处理，业主大会其实也是因为这个原因而在这个时候产生，他们对这些问题进行讨论，决定出一个适中的处理方案，然后再由一个组织来完成，这个组织也就是我们所说的业主委员会。
由于住户素质具有比较大的差异，所以不文明的现象以及小区内住户之间的矛盾也会日益增加，这些恶性循环会导致社区内的居住环境和住房质量有明显的下降，从而也会导致社区内住户日常生活的不和谐，为了找到一个共同的解决办法，就需要一个既了解小区住户问题又可以公平公正解决住户问题的组织，这样在社区内的住户们就有地方可以提出建议和反映日常生活中出现的问题，并且可以通过协商找到更为合理的解决办法。这就是业主委员会形成的意义所在，正是因为有这样的需求，这项制度才会应然而生。
目 录
第一章 业主委员会制度概述 1
1.1业主委员会制度的含义 1
1.2 业主委员会制度的起源 2
第二章 当下业主委员会制度存在的问题 4
2.1业主委员会的法律地位不明确 4
2.2业主委员会成立过程难 5
2.3业主委员会缺乏有效的运行机制 6
2.4业主委员会怠行和滥用职权 6
第三章 业主委员会制度的法律完善 8
3.1明确法律责任主体 8
3.2建立筹办业主委员会的机构 8
3.3建立有效专业的业主委员会机制 8
3.4完善业主委员会监督机制 9
结束语 10
致 谢 11
参考文献 12
第一章 业主委员会制度概述
1.1业主委员会制度的含义
业主委员会，是指集中业主们一同讨论通过推选建立起来的一种管理的特殊形式。业主委员会主要由两种方式产生,第一种是由业主或者业主大会会议选举产生；第二种是针对规模比较大的小区，业主们先根据单元楼选出各自的楼委会，各个单元楼的楼委会中的人员再推选出他们的代表，最后由这些代表共同组成一个业主委员会。业主委员会的组成人数一般都是单数，人数也不宜过多，5到11人即可。业主委员会中的成员都必须是小区里面的住户，并且需要符合以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
遵守国家有关的法律、法规；
（三）要自觉遵守业主大会所讨论出来的相关事宜的解决方案、严格遵守约定和规范，履行业主应当履行的义务；
（四）具有较强的责任心，处事公平公正；
（五）具有较好的组织能力；
（六）具有必要的工作时间。
根据《物业管理条例》和《业主大会规程》这两项明文规定, 业主委员会的职责、地位及违反相关法律法规以后需要承担的责任主要有以下几方面：
（一）业主委员会只是业主大会旗下的一个重要的附属机构，它不能替代业主大会作出决定，只能完成其部署的任务；
（二）业主委员会应完成下列五项职责：集中小区的业主们并举办业主大会讨论相关事宜，向业主说明物业管理实际完成的情况；替小区里的各个住户以及业主大会挑选合适的物业公司并与之签订相应的服务合同；要在第一时间内从各个住户那里接收信息，并通过这些信息来监督物业公司并且协助其完成共同签订的合同；监督业主公约是否能够正常实施；
（三）业主委员会从创建当天起算30天之内，需要向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行登记和备案；
（四）社区内所成立的业主大会以及业主委员会必须遵守法律法规，只能在规定的职责权限内做出有关物业管理的决定，不能够实施除此以外的行为；
（五）如果业主盗用业主大会或者业主委员会的名义来做一些违法乱纪的事情，构成犯罪时，需要依刑法追究其刑事责任；如果不构成犯罪，那么就需要依照其他法律给予其治安管理处罚；
（六）业主大会和业主委员会所做的最终决定如果出现违反法律法规的情况， 相应的管理监督部门，应当要求他们在限定的日期内做出更改或者放弃原来的决定，并且需要向全体业主发出通告说明。
1.2 业主委员会制度的起源
国内的业主委员会制度起源于深圳市罗湖区的一个小区——万科天景花园，1990年，万科集团完成了在深圳的第一个住宅项目。天景花园里一共有190套住房，在当时，这个小区的规划十分先进，因此吸引了好多人来购置房产。但那个时候的物业管理行业发展的并不成熟，还存在着很多的不健全之处。当时的天景花园在物业管理方面也面临着同样的问题，因为当时小区电费的收取存在问题，导致这个小区的电费是别的居民小区的好几倍，因此好多业主便采取了拖缴电费甚至是不缴电费的方式来表达不满，当时的物业管理处主任为了解决这个问题也多次跑到供电局等相关的部门去反映，但是无论怎么协调都无法合理解决这个问题。时间一天天过去，眼看着业主们的意见越来越大，于是在众多住户的压力之下，物业公司的管理处通过会议商讨之后最终决定先替业主垫交电费，但其实这种垫支已经远远超出了其能力范围。这其实是无奈之下的举措，因为要想直接与业主们去沟通是非常难的，除非能够找一小部分比较理性的业主，这样可能更容易一起讨论一些关于小区内部管理所出现的问题。这一构想在被提出之后很快就得到了万科公司高层以及业主们的支持，在和很多关心小区问题的业主们商讨以后，物业公司迅速地选择了建立业主委员会这一平台的方式来处理这些问题，中国内地的第一个业主委员会也因此而诞生。
九十年代初期，在物业管理方面还没有什么可以参考的案例，当然也就更没有可以依据的法律保障，一开始的天景花园在物业管理方面基本也是沿用旧习，例如提供基本的维修和清洁服务，安排保安执勤安全管理等等，在物业服务方面的收费也很低。但成立了业主委员会的天景花园在后期不但十分注意小区的硬件设施，而且对小区内出现的不文明的现象也极为关注，例如当有住户随地吐痰时他们会进行制止，也会给业主代表们分配职责，并给他们划分管理区域，在自己的管理区域内业主代表可以直接住户们进行沟通，从而提高小区住户的综合素质。
业主委员会制度就是由各个社区在自己进行管理时逐渐形成的一种模式，由于社区住户人数的不断扩大，社区内产生的问题也日益增多。例如多户楼道出现水管漏水的现象，这时如果仅仅是由住户一个个单独向物业反映，这样的情况下物业需要派人核实，然后再去解决，既浪费时间又会让住户产生埋怨的心理。这时就需要由住户成立一个为自己反映问题解决问题的组织。在问题出现后以高效的速度和物业公司进行协商并给予解决办法，进行两方面的沟通。这种组织的产生可以大大提高社区内解决问题的效率。
有时住户在日生活中可能会遇到很多问题，这可能是小区规划本身出现的问题，也有可能是由于人为形成的问题，这时小区的住户们就会产生各自的要求，并在此基础上提出不同的建议，而汇总和处理这些信息其实并不容易，绝大多数住户都会关注的重要问题就需要在小区中公开提出并进行表决和处理，业主大会其实也是因为这个原因而在这个时候产生，他们对这些问题进行讨论，决定出一个适中的处理方案，然后再由一个组织来完成，这个组织也就是我们所说的业主委员会。
由于住户素质具有比较大的差异，所以不文明的现象以及小区内住户之间的矛盾也会日益增加，这些恶性循环会导致社区内的居住环境和住房质量有明显的下降，从而也会导致社区内住户日常生活的不和谐，为了找到一个共同的解决办法，就需要一个既了解小区住户问题又可以公平公正解决住户问题的组织，这样在社区内的住户们就有地方可以提出建议和反映日常生活中出现的问题，并且可以通过协商找到更为合理的解决办法。这就是业主委员会形成的意义所在，正是因为有这样的需求，这项制度才会应然而生。
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