投资性房地产公允价值计量在中航地产的运用研究(附件)【字数：12393】
摘 要伴随着中国经济的快速发展和经济环境的进一步市场化，过往的历史成本模式已经逐渐被时代所抛弃了，其已经无法系统地、全方面地对投资性房地产进行后续计量。在愈发迫切的市场需求和复杂的市场状况下，全新的计量模式应运而生，这一计量模式也被命名为公允价值计量模式。在2006年颁布的新会计准则中，我国引入了公允价值计量模式，这使得我国的会计准则不断向国际会计准则靠近。公允价值计量模式会对企业财务状况、经营成果的披露情况产生重大影响，特别是在房地产行业，投资性房地产采用公允价值计量模式会反映出投资性房地产的真实价值。但实务中采用公允价值计量模式的企业数量不多，部分采用了公允价值计量模式的企业在具体应用中也存在不少问题，导致公允价值模式的优越性没有得到充分地利用和发挥。本文以中航地产为例，对其近几年的财务数据进行分析，发现中航地产在采用公允价值计量模式所遇到的各种问题，得出产生该种现状的原因并提出改善这种现状的建议，希望以此促进公允价值模式在房地产行业的应用。
目 录
摘要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1研究背景和研究意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.3研究思路和研究方法 2
第二章 投资性房地产与公允价值概述 3
2.1投资性房地产概述 3
2.2公允价值概述 4
2.3投资性房地产公允价值计量模式概述 5
第三章 中航投资性房地产公允价值计量模式现状分析 6
3.1中航地产基本情况介绍 6
3.2中航投资性房地产公允价值计量模式现状 7
第四章 公允价值计量模式运用中存在的问题 9
4.1取得成本较高 9
4.2使用条件苛刻 9
4.3易发生利润操作现象 9
4.4利润波动较大 10
第五章 中航投资性房地产公允价值计量模式改进建议 11
5.1强化内部控制制度 11
5.2 提高企业自身的资产评估能力 11
5.3完善中航投资性房地产信息披露 12
5.4采用内外部双重审计 12
结束 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
语 14
致 谢 15
参考文献 16
第一章 绪论
本章首先分析了本文的研究背景和研究意义，并以此为基础，阐述了投资性房地产的两种计量模式在国内外的研究现状，最后介绍了本文的研究方法和研究思路。
1.1研究背景和研究意义
我国财政部于2006年年初首次提出了投资性房地产的相关概念并发布了新的会计准则，该会计准则明确表示了对于房地产业的投资提倡以公允价值计量模式来完成推算。可以说，这种计量模式的推广，对于行业整体的发展有着积极作用。通过上市公司的分析报告可知，2013年上海和深圳一共有2129家顺利融资上市的企业，其中超过八百家涉足到投资性房地产项目中，但是真正发现了公允价值这一计量模式的重大意义并予以实施的，只有不到三十家。2014年上市公司有2293家，其中拥有投资性房地产的有917家，采用公允价值计量模式的有32家，2015年，上市公司的基数达到了2472家，利用这一计量模式的依旧寥寥无几，仅有34家。由此可知，上市公司中，能够发现这种模式的珍贵之处的公司实在太少了，且大部分公司的学习、借鉴能力不足，导致这该模式的推广率极低，被埋没了，没能展现出其应有的潜能，能够发掘出其意义的公司数量增长十分缓慢。主要是由于我国的房地产投资这一行业的起步较晚，在客观条件的制约下，市场整体的水准还有待完善，存在着诸多不足与缺陷，投资者缺乏专业的素质，无法洞察这一模式的效力所在，导致其推广困难。总的来说，业内大部分企业的目光都过于短浅，固步自封，执着于短板逐渐凸显、愈发片面落后的计量方式，来辅助自身做出判断。
笔者在多方考量后认为，这种模式能否顺利得到大量的的运用，对我国房地产市场具有十分重要的意义。一方面是有利于完善投资性房地产的相关会计准则，由于我国这方面的研究起步较晚，大多数人的研究集中在对相关概念的界定上，因此本研究将通过案例加深公众对公允价值计量模式的认识， 进而为其推广做出贡献，以求该模式能够为我国的房地产建设做出助力，发光发热。此外，还能够对该模式在投资性房地产的实践过程进行经验总结，虽然新会计准则引进了公允价值计量模式，但由于公允价值计量模式还处于初步运用阶段，在应用过程中可能会出现各式各样的问题，这使得很多已经上市了的大型企业，不愿推陈出新，将目光局限于过去。在这样的情况下，本文针对该计量模式在房地产投资中的具体应用进行探究，并找出应用过程中存在的问题，制定具有建设性和适用性意义的解决方案，有利于会计实务与新会计准则的整合。
1.2国内外研究现状
1.2.1国内研究现状
由于我国投资房地产整体的市场还在建设过程中，学术理念也未能达成统一，导致学者们各抒己见，他们从不同的角度，对该模式提出了不同的看法。 近年来，一些主要专家的意见和建议如下：
叶建芳、孟利（2016）认为，要是运用新兴的公允价值计量模式来推演计算出适合投资的项目，很可能忽略了产业净值因整体房地产市场价格的变化而带来的变动，从而令不确定因素增加，风险难以控制，不利于稳定发展，反而传统的历史成本计量模式能够有效避免价格波动的所带来的影响。
赵彦锋（2014）认为企业弃用历史成本模式而转换成公允价值计量模式时会提升企业的业绩。
王萍（2014）认为公允价值计量模式很可能会引发无形资产的出现并改善企业内部的盈利结构，从而扩大盈利空间。不仅如此，该模式能够明显弱化现金流量带来的影响，从而导致政府方面的压力进一步扩大。
1.2.2国外研究现状
Rees（2007）通过对英国的房地产行业进行分析，认为公允价值计量模式在价值相关性上优于历史成本模式。
Muller， Riedl and Sellhorn（2016）以115家持有投资性房地产的欧洲上市公司为例，他们认为企业在选用后续计量模式时应衡量其的成本效益。公司如果要提高财务报表透明度，应采用公允价值计量模式。
Li（2010）认为公允价值计量模式依靠的市场还过于稚嫩，只是一个雏形，有很多短板与缺陷，令其发展不够健康，从而影响到公允价值计量模式的真实性。另外，对于该理论的掌握不够透彻，难以高效无误地采用该种计量模式，从而产生大量偏差。另外要是其无法被合理使用的话，反而可能与其诞生的初衷背道而驰，沦为以权谋私的工具。
1.3研究思路和方法
本文首先对投资性房地产和公允价值进行了概述，然后分析了中航地产采用公允价值计量模式时的现状和存在的问题，并相应的提出了一些建议。本文采用理论和案例分析相结合的办法，对采用公允价值计量模式的中航地产进行了深入的研究。
第二章 投资性房地产与公允价值概述
目 录
摘要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1研究背景和研究意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.3研究思路和研究方法 2
第二章 投资性房地产与公允价值概述 3
2.1投资性房地产概述 3
2.2公允价值概述 4
2.3投资性房地产公允价值计量模式概述 5
第三章 中航投资性房地产公允价值计量模式现状分析 6
3.1中航地产基本情况介绍 6
3.2中航投资性房地产公允价值计量模式现状 7
第四章 公允价值计量模式运用中存在的问题 9
4.1取得成本较高 9
4.2使用条件苛刻 9
4.3易发生利润操作现象 9
4.4利润波动较大 10
第五章 中航投资性房地产公允价值计量模式改进建议 11
5.1强化内部控制制度 11
5.2 提高企业自身的资产评估能力 11
5.3完善中航投资性房地产信息披露 12
5.4采用内外部双重审计 12
结束 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
语 14
致 谢 15
参考文献 16
第一章 绪论
本章首先分析了本文的研究背景和研究意义，并以此为基础，阐述了投资性房地产的两种计量模式在国内外的研究现状，最后介绍了本文的研究方法和研究思路。
1.1研究背景和研究意义
我国财政部于2006年年初首次提出了投资性房地产的相关概念并发布了新的会计准则，该会计准则明确表示了对于房地产业的投资提倡以公允价值计量模式来完成推算。可以说，这种计量模式的推广，对于行业整体的发展有着积极作用。通过上市公司的分析报告可知，2013年上海和深圳一共有2129家顺利融资上市的企业，其中超过八百家涉足到投资性房地产项目中，但是真正发现了公允价值这一计量模式的重大意义并予以实施的，只有不到三十家。2014年上市公司有2293家，其中拥有投资性房地产的有917家，采用公允价值计量模式的有32家，2015年，上市公司的基数达到了2472家，利用这一计量模式的依旧寥寥无几，仅有34家。由此可知，上市公司中，能够发现这种模式的珍贵之处的公司实在太少了，且大部分公司的学习、借鉴能力不足，导致这该模式的推广率极低，被埋没了，没能展现出其应有的潜能，能够发掘出其意义的公司数量增长十分缓慢。主要是由于我国的房地产投资这一行业的起步较晚，在客观条件的制约下，市场整体的水准还有待完善，存在着诸多不足与缺陷，投资者缺乏专业的素质，无法洞察这一模式的效力所在，导致其推广困难。总的来说，业内大部分企业的目光都过于短浅，固步自封，执着于短板逐渐凸显、愈发片面落后的计量方式，来辅助自身做出判断。
笔者在多方考量后认为，这种模式能否顺利得到大量的的运用，对我国房地产市场具有十分重要的意义。一方面是有利于完善投资性房地产的相关会计准则，由于我国这方面的研究起步较晚，大多数人的研究集中在对相关概念的界定上，因此本研究将通过案例加深公众对公允价值计量模式的认识， 进而为其推广做出贡献，以求该模式能够为我国的房地产建设做出助力，发光发热。此外，还能够对该模式在投资性房地产的实践过程进行经验总结，虽然新会计准则引进了公允价值计量模式，但由于公允价值计量模式还处于初步运用阶段，在应用过程中可能会出现各式各样的问题，这使得很多已经上市了的大型企业，不愿推陈出新，将目光局限于过去。在这样的情况下，本文针对该计量模式在房地产投资中的具体应用进行探究，并找出应用过程中存在的问题，制定具有建设性和适用性意义的解决方案，有利于会计实务与新会计准则的整合。
1.2国内外研究现状
1.2.1国内研究现状
由于我国投资房地产整体的市场还在建设过程中，学术理念也未能达成统一，导致学者们各抒己见，他们从不同的角度，对该模式提出了不同的看法。 近年来，一些主要专家的意见和建议如下：
叶建芳、孟利（2016）认为，要是运用新兴的公允价值计量模式来推演计算出适合投资的项目，很可能忽略了产业净值因整体房地产市场价格的变化而带来的变动，从而令不确定因素增加，风险难以控制，不利于稳定发展，反而传统的历史成本计量模式能够有效避免价格波动的所带来的影响。
赵彦锋（2014）认为企业弃用历史成本模式而转换成公允价值计量模式时会提升企业的业绩。
王萍（2014）认为公允价值计量模式很可能会引发无形资产的出现并改善企业内部的盈利结构，从而扩大盈利空间。不仅如此，该模式能够明显弱化现金流量带来的影响，从而导致政府方面的压力进一步扩大。
1.2.2国外研究现状
Rees（2007）通过对英国的房地产行业进行分析，认为公允价值计量模式在价值相关性上优于历史成本模式。
Muller， Riedl and Sellhorn（2016）以115家持有投资性房地产的欧洲上市公司为例，他们认为企业在选用后续计量模式时应衡量其的成本效益。公司如果要提高财务报表透明度，应采用公允价值计量模式。
Li（2010）认为公允价值计量模式依靠的市场还过于稚嫩，只是一个雏形，有很多短板与缺陷，令其发展不够健康，从而影响到公允价值计量模式的真实性。另外，对于该理论的掌握不够透彻，难以高效无误地采用该种计量模式，从而产生大量偏差。另外要是其无法被合理使用的话，反而可能与其诞生的初衷背道而驰，沦为以权谋私的工具。
1.3研究思路和方法
本文首先对投资性房地产和公允价值进行了概述，然后分析了中航地产采用公允价值计量模式时的现状和存在的问题，并相应的提出了一些建议。本文采用理论和案例分析相结合的办法，对采用公允价值计量模式的中航地产进行了深入的研究。
第二章 投资性房地产与公允价值概述
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