上公司投资性房地产公允价值应用研究
摘 要我国在2006年正式提出投资性房地产相关概念，并且规定符合条件的公司可根据自身经营状况选择以历史成本或是公允价值进行投资性房地产的后续计量。公允价值计量模式能够向会计信息使用者提供及时准确的财务信息，但是我国众多拥有投资性房地产的上市公司中只有少数公司选择公允价值作为其计量模式。文章以现有研究成果为基础，分析公允价值应用现状及特点，找出限制其广泛应用的原因。接着以中航善达为例，分别从资产和利润角度阐述公司运用公允价值的合理之处。最后根据上述研究分析提出相关的对策建议。
目 录
1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的和意义 1
1.2.1研究目的 1
1.2.2研究意义 2
1.3国内外研究现状 3
1.3.1国内研究现状 3
1.3.2国外研究现状 3
1.3.3国内外文献评述 4
1.4研究思路与方法 4
1.4.1研究思路 4
1.4.2研究方法 5
2. 公允价值与投资性房地产相关概念 6
2.1公允价值相关概念 6
2.1.1公允价值的定义 6
2.1.2公允价值的特征 6
2.1.3公允价值的层次划分和估值技术 6
2.2 投资性房地产相关概念 7
2.2.1投资性房地产定义 7
2.2.2投资性房地产的核算范围 7
2.2.3投资性房地产后续计量方式 8
3. 我国上市公司投资性房地产公允价值计量应用现状分析 9
3.1投资性房地产公允价值计量应用现状统计分析 9
3.1.1选择采用公允价值计量模式的企业逐年上升，但总体比例仍极低 9
3.1.2行业分布明显，主要集中于房地产开发和制造行业 10
3.1.3城市发展差距与公允价值计量应用关联不大 11
3.2限制投资性房地产公允价值计量推广的原因 13
3.2.1公允价值准入门槛高，运用条件苛刻 13
3.2.2公允价值应用将增加应用成本 13
3.2.3市场环境 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
不成熟 14
4. 投资性房地产公允价值计量案例分析——以中航善达为例 15
4.1中航善达基本情况介绍 15
4.1.1企业简介 15
4.1.2 中航善达投资性房地产概况 15
4.2投资性房地产公允价值计量的财务影响 16
4.2.1对资产的影响 16
4.2.2对利润的影响 19
5. 完善投资性房地产公允价值计量的对策 21
5.1 完善房地产交易市场 21
5.2 提高相关人员能力素质 21
5.3放宽对公允价值计量的条件限制 21
5.4提高企业监管力度 22
结语 23
参考文献 24
致谢 26
1.绪论
1.1研究背景
随着经济全球化的不断扩大，市场经济在我国迅速发展，受经济发展影响深远的房地产行业，在近几年也有了突飞猛进的发展。在2006年之前，中国对于投资性房地产还没有相关具体的规定，固定资产、存货、投资性房地产三者之间也没有明确区分开来，因此2006年之前对于资产的后续计量仍按历史成本模式。随着世界经济的迅速发展，我国经济也在蓬勃向上，与经济发展联系紧密的房地产行业也快速发展起来，而在历史成本计量下的发展模式已经不符合市场潮流，不能满足投资者的需要也无法使投资者作出准确判断，由于历史成本计量模式是按取得时的成本入账，这样势必会与交易市场的价值产生较大的偏差，而公允价值是以市场价格为依据，随行随市，能较为真实的反映资产价值，因此，将计量模式由历史成本改为公允价值模式显得尤为重要。
相较于对公允价值研究较为深远的西方国家，我国由于自身国情及社会发展的约束对公允价值和投资性房地产的研究相对缺乏。我国在1998年就引入了公允价值的概念，但由于当时经济发展环境较差以及房地产市场初步形成，行业准则十分不规范，公允价值计量模式难以顺利推行。直到2006年，国家财政部重新修订了企业会计准则，首次明确提出了投资性房地产这一概念，“为赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之的房地产”。企业根据其持有资产使用目的的不同，可以分为固定资产、无形资产及投资性房地产。并且企业还能根据自身经营状况，符合相应准则规定，可以自由选择以公允价值或是历史成本进行后续计量。到2014年，财政部又一次对企业会计准则进行修订，并且将公允价值单独列为一章，对其进行详细说明和具体的规定，可见，国家十分重视公允价值计量模式的应用。
1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
我国企业会计准则中关于公允价值及投资性房地产的规定正在不断地完善，在准则运用过程中必定会产生或大或小的问题。因此，本文希望通过分析研究投资性房地产和公允价值两者相关概念，分析我国上市企业投资性房地产这一科目采用公允价值计量模式整体情况，分析限制公允价值计量模式推广的原因，并以具体企业为例说明采用公允价值计量模式从哪些方面会对公司产生影响，最后对公允价值的推广受到限制提出对策建议，使企业对投资性房地产公允价值的运用有进一步的了解与认识，帮助企业更好地运用公允价值这一计量模式。
1.2.2研究意义
将投资性房地产的后续计量模式由历史成本转变为公允价值，显示出在经济全球化的影响下，我国市场经济迅速发展，相关交易市场趋于规范，多次修改企业会计准则逐渐与国际会计准则趋同。公允价值计量模式的优点在于可以更好地反映资产的实际价值，提高会计信息的准确性和真实性。随着全球化的大力发展，国与国之间的贸易往来日益密切，使用公允价值计量模式更符合市场经济的发展趋势，且会在未来处于主导地位。所以加强企业对公允价值和投资性房地产的了解与认识有着非常重要的理论意义与现实意义。
（1）理论意义
我国《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》颁布时间很短，仍存在许多不足之处，在实践过程中有许多地方需要进一步完善，通过对投资性房地产和公允价值计量模式的研究，提出改善投资性房地产公允价值运用的途径，从而对健全企业会计准则有一定的参考意义，对实现与国际会计准则接轨，具有重要的学术意义。
（2）现实意义
近年来我国房地产行业发展势头迅猛，房价始终处于一个较高的位置，我国政府为此着重关注和控制房地产行业，如限房令。而公允价值具有能较好反映资产实际价值和损益变动的特点，为投资者提供更真实可靠的会计信息。但由于我国市场经济还不成熟，各种规范制度也不完善，因此实际上我国公允价值计量模式应用比例很低。所以本文通过分析公允价值计量模式运用现状，探讨限制公允价值计量模式应用的原因，对投资性房地产中公允价值计量模式的应用有一定的现实意义。
目 录
1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的和意义 1
1.2.1研究目的 1
1.2.2研究意义 2
1.3国内外研究现状 3
1.3.1国内研究现状 3
1.3.2国外研究现状 3
1.3.3国内外文献评述 4
1.4研究思路与方法 4
1.4.1研究思路 4
1.4.2研究方法 5
2. 公允价值与投资性房地产相关概念 6
2.1公允价值相关概念 6
2.1.1公允价值的定义 6
2.1.2公允价值的特征 6
2.1.3公允价值的层次划分和估值技术 6
2.2 投资性房地产相关概念 7
2.2.1投资性房地产定义 7
2.2.2投资性房地产的核算范围 7
2.2.3投资性房地产后续计量方式 8
3. 我国上市公司投资性房地产公允价值计量应用现状分析 9
3.1投资性房地产公允价值计量应用现状统计分析 9
3.1.1选择采用公允价值计量模式的企业逐年上升，但总体比例仍极低 9
3.1.2行业分布明显，主要集中于房地产开发和制造行业 10
3.1.3城市发展差距与公允价值计量应用关联不大 11
3.2限制投资性房地产公允价值计量推广的原因 13
3.2.1公允价值准入门槛高，运用条件苛刻 13
3.2.2公允价值应用将增加应用成本 13
3.2.3市场环境 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
不成熟 14
4. 投资性房地产公允价值计量案例分析——以中航善达为例 15
4.1中航善达基本情况介绍 15
4.1.1企业简介 15
4.1.2 中航善达投资性房地产概况 15
4.2投资性房地产公允价值计量的财务影响 16
4.2.1对资产的影响 16
4.2.2对利润的影响 19
5. 完善投资性房地产公允价值计量的对策 21
5.1 完善房地产交易市场 21
5.2 提高相关人员能力素质 21
5.3放宽对公允价值计量的条件限制 21
5.4提高企业监管力度 22
结语 23
参考文献 24
致谢 26
1.绪论
1.1研究背景
随着经济全球化的不断扩大，市场经济在我国迅速发展，受经济发展影响深远的房地产行业，在近几年也有了突飞猛进的发展。在2006年之前，中国对于投资性房地产还没有相关具体的规定，固定资产、存货、投资性房地产三者之间也没有明确区分开来，因此2006年之前对于资产的后续计量仍按历史成本模式。随着世界经济的迅速发展，我国经济也在蓬勃向上，与经济发展联系紧密的房地产行业也快速发展起来，而在历史成本计量下的发展模式已经不符合市场潮流，不能满足投资者的需要也无法使投资者作出准确判断，由于历史成本计量模式是按取得时的成本入账，这样势必会与交易市场的价值产生较大的偏差，而公允价值是以市场价格为依据，随行随市，能较为真实的反映资产价值，因此，将计量模式由历史成本改为公允价值模式显得尤为重要。
相较于对公允价值研究较为深远的西方国家，我国由于自身国情及社会发展的约束对公允价值和投资性房地产的研究相对缺乏。我国在1998年就引入了公允价值的概念，但由于当时经济发展环境较差以及房地产市场初步形成，行业准则十分不规范，公允价值计量模式难以顺利推行。直到2006年，国家财政部重新修订了企业会计准则，首次明确提出了投资性房地产这一概念，“为赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之的房地产”。企业根据其持有资产使用目的的不同，可以分为固定资产、无形资产及投资性房地产。并且企业还能根据自身经营状况，符合相应准则规定，可以自由选择以公允价值或是历史成本进行后续计量。到2014年，财政部又一次对企业会计准则进行修订，并且将公允价值单独列为一章，对其进行详细说明和具体的规定，可见，国家十分重视公允价值计量模式的应用。
1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
我国企业会计准则中关于公允价值及投资性房地产的规定正在不断地完善，在准则运用过程中必定会产生或大或小的问题。因此，本文希望通过分析研究投资性房地产和公允价值两者相关概念，分析我国上市企业投资性房地产这一科目采用公允价值计量模式整体情况，分析限制公允价值计量模式推广的原因，并以具体企业为例说明采用公允价值计量模式从哪些方面会对公司产生影响，最后对公允价值的推广受到限制提出对策建议，使企业对投资性房地产公允价值的运用有进一步的了解与认识，帮助企业更好地运用公允价值这一计量模式。
1.2.2研究意义
将投资性房地产的后续计量模式由历史成本转变为公允价值，显示出在经济全球化的影响下，我国市场经济迅速发展，相关交易市场趋于规范，多次修改企业会计准则逐渐与国际会计准则趋同。公允价值计量模式的优点在于可以更好地反映资产的实际价值，提高会计信息的准确性和真实性。随着全球化的大力发展，国与国之间的贸易往来日益密切，使用公允价值计量模式更符合市场经济的发展趋势，且会在未来处于主导地位。所以加强企业对公允价值和投资性房地产的了解与认识有着非常重要的理论意义与现实意义。
（1）理论意义
我国《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》颁布时间很短，仍存在许多不足之处，在实践过程中有许多地方需要进一步完善，通过对投资性房地产和公允价值计量模式的研究，提出改善投资性房地产公允价值运用的途径，从而对健全企业会计准则有一定的参考意义，对实现与国际会计准则接轨，具有重要的学术意义。
（2）现实意义
近年来我国房地产行业发展势头迅猛，房价始终处于一个较高的位置，我国政府为此着重关注和控制房地产行业，如限房令。而公允价值具有能较好反映资产实际价值和损益变动的特点，为投资者提供更真实可靠的会计信息。但由于我国市场经济还不成熟，各种规范制度也不完善，因此实际上我国公允价值计量模式应用比例很低。所以本文通过分析公允价值计量模式运用现状，探讨限制公允价值计量模式应用的原因，对投资性房地产中公允价值计量模式的应用有一定的现实意义。
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