融资约束下上市房地产企业资金链压力分析_以招商地产为例
融资约束下上市房地产企业资金链压力分析_以招商地产为例[20200210135303]
摘要
在我国目前由发展中国家向发达国家转变的进程中，房地产行业作为我国经济的支柱产业，对我国的ＧＤＰ增长起着至关重要的作用。然而，由于地产业在融资方式上的局限性，且今年来国家为了控制房价的持续攀升和泡沫，颁布了一系列房价压缩政策和经济紧缩措施，使上市房产或多或少的受到融资约束，房地产资金链面临较大的压力与风险。本文基于我国房地产主要的融资约束,以房地产上市公司的招商地产为例，分析政策组合对我国上市企业资金链的影响，使企业资金利用率不高，找出我国房地产企业在融资上存在的问题及原因,进而提出我国房地产上市企业在面临融资约束时采取的措施和建议,从而让我国房地产上市企业能够减轻资金压力,实现资金合理配置，使上市房地产业更健康地营运。
*查看完整论文请 +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
关键字:房地产 融资 资金链 产业政策
1．引言 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的 1
1.3研究意义 2
1.4研究内容和方法 2
1.4.1研究内容 2
1.4.2研究方法 2
1.5文献综述 3
1.5.1国内文献综述 3
1.5.2国外文献综述 4
1.5.3文献评述 4
2.我国目前房地产市场的融资背景 6
2.1．我国目前房地产融资方式： 6
2.1.1 自有资金 6
2.1.2 银行贷款 6
2.1.3上市房地产企业的股票筹资 7
2.1.4 房地产投资信托 7
2.1.5购房者的预付款和定金 7
2.1.6 建筑商带资承包或延期支付 7
2.2货币紧缩政策 8
2.2.1存款准备金利率 8
2．2.2存贷款基准利率 8
2.3房地产市场政策分析 8
2.3.1房地产开发贷款 8
2．3.2按揭贷款买房政策 9
3.上市房地产企业资金链压力 11
3.1资金筹集环节 11
3.2 资金运营环节 12
3.2.1.开发投资费用较高，土地购置不合理 12
3.2.2 建造过程浪费多，管理机制不健全 13
3.3资金收回环节 13
3.3.1 商品房销售受阻，资金回笼缓慢 13
3,3.2.存货比重大，资金周转慢 14
3.4 案例分析：以招商地产为例： 14
3.4．1从资金筹集状况分析 14
3.4.2从资金运营状况分析 15
3.4.3 从资金收回状况分析 16
4. 上市房地产企业走出资金困境的建议 17
4.1拓宽融资渠道 17
4.1.1.开展强强联合战略合作 17
4.1．2.利用外资融资 17
4.1.3.房地产投资信托基金。 17
4.2 改善经营管理，加强内控，增强资金应用能力。 18
4.3合理运用财务杠杆，保持合理的资产负债率 18
4.4创新营销模式，完善销售渠道。 19
5.结束语 20
参考文献 21
1．引言
1.1研究背景
资金链是维系企业正常生产、经营活动和存在所需要的基本要素，是企业运营的基础。企业在融资方面若出现约束条款，就会导致资金在筹资，运营和回笼过程中出现不同程度的压力，也就会出现资金链的断裂现象。房地产行业，特别是上市房地产对资金的要求尤为重要，近年来，由于通货的膨胀，特别是由于房价的持续攀升，炒房团对房地产的投机行为，房地产引起的泡沫经济使得国家颁布进行了一些紧缩条例。从2009年起，我国房地产市场就在经历一场比较强力度的政府调控，房价却在小幅度摇摆后依然火爆坚挺着，房价上升的势头总是居高不下。而到了2011年以后，从中央到地方，到各部门。各方面更新一轮调控以组合的方式在房地产市场逐步展开。“国六条”，“国八条”“新国八条”等政策公布频繁，为的就是抑制地产业。从最新房产政策中可以看出已有放款趋紧，房贷增压的趋势，而国内外在房地产融资方面的方式方法又有很大的不同，所以无法一味的借鉴外国的应对策略，所以如何在融资吃紧的现阶段解决困难，平稳经营是上市房地产企业必须考虑和解决的。
1.2研究目的
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,对满足人民群众住房需求具有深远而巨大的意义,特别对于正处于发展中国家向发达国家过渡的中国，房地产行业对拉动我国GDP,促进我国经济增长有不可替代的的作用，甚至可以说是支柱产业之一。与其他企业相比，房地产企业具有典型的回收周期长，高投资，高风险等特点，所以导致其行业势必与金融市场稳定关系密切。
本文的主要目的主要是从近期我国房地产主要的宏观调控政策着手,分析主要的政策组合对我国房地产企业资金链的影响和以此对房产业带来的资金压力，剖析我国房地产企业在融资方面存在的特点及问题,针对特性进一步提出我国房地产企业在解决融资方面的措施。
1.3研究意义
中国房地产市场的房价过热和可能产生的泡沫，可能由此对经济产生负面影响，政府出台的一系列紧缩措施来控制房价的上涨，当然不可避免的影响了房地产公司的融资渠道，房子供大于求，资金来不及周转，使很多上市房产公司一改之前辉煌的时期，面临压力。所以建立起健康良好的融资体系,稳健经营，将资金链的可持续发展问题放在前位，成为众多上市房地产企业经营的重中之重。
系本文研究的意义如下：
1) 能更深刻地了解房地产上市公司的融资方法，发现在筹资上的缺陷与不足，
2) 了解我国政府针对房产业出台的相关措施，从根部剖析上市房地产业为何会面临资金压力。
3) 针对地产业融资困境提出相应的措施，使我国房地产企业能够脱离资金困境,实现资金快速流转运营，使房地产市场转变成以民生为主导的市场，益于人们正确地投资。
1.4研究内容和方法
1.4.1研究内容
本文主要内容：
第一部分结合目前我国的宏观政策说明融资约束下企业资金问题，
第二部分总结归纳目前我国房地产上市公司的融资和资金链现状，结合具体实例—招商的现状、特点，结合企业实际验证实证分析上市房企的资金不足问题，
第三部分：借鉴已有研究者的研究，探讨合理的解决方法，提出优化建议。
1.4.2研究方法
（1）文献法：
参考借阅近年来国内外学者在企业资金链方面的相关研究成果，提取合适的理论和思维方法，紧密结合本课题进行综述。
（2）系统分析法：
借鉴经济学、管理学、社会学等方面的思想，严谨地陈述现状、分析原因，提出对策建议，即对原有国内外学者的相关理论进行归纳总结、提炼升华
（3）调查法
通过咨询等形式获得原始资料，并对所得资料进行分析、讨论，从而获得有关企业的真实财务或运营状况。
（4）比较分析与历史分析相结合的方法：
通过比较分析最近几年上市房地产资金链的变化、 分析变化的原因，通过比较加深认识，为探讨解决对策提供借鉴。
1.5文献综述
1.5.1国内文献综述
针对我国的房地产行业的融资约束，也有一些学者做了一定的研究：
郭志权在《房地产企业应选择最佳融资渠道规避融资风险》中说到：我国房地产金融有三个显著特点: 一是融资比例高。二是以间接融资为主, 间接融资比重过大。三是融资渠道单一, 以银行信贷为主。
杨玉龙在《紧缩政策下我国房地产企业融资问题研究》里说：目前对房地产企业资金链的影响主要体现在资金筹集、资金使用以及资金回收三方面。1.资金筹集——融资渠道全面收紧2.资金使用——面临土地价格高压3.资金回收——楼市交易惨淡.
近几年，国家多次提高金融机构存贷款基准利率，十多次调高法定存款准备金率，通过提高房地产贷款门槛，来抑制房价的上涨。
张艳在《楼市调控下的房地产资金链危机》中提到：近年来，我国采取了一系列的楼市调控措施，其中包括货币紧缩政策、增加保障房供给、严控土地供给等，多数房地产企业出现了资金链紧张的问题，包括楼市低迷，资金不能及时回笼等，楼市调控下，我国房地产业面临货币供应紧缩的压力，同时市场需求进一步下滑，部分小开发商面临严重的资金困境。
摘要
在我国目前由发展中国家向发达国家转变的进程中，房地产行业作为我国经济的支柱产业，对我国的ＧＤＰ增长起着至关重要的作用。然而，由于地产业在融资方式上的局限性，且今年来国家为了控制房价的持续攀升和泡沫，颁布了一系列房价压缩政策和经济紧缩措施，使上市房产或多或少的受到融资约束，房地产资金链面临较大的压力与风险。本文基于我国房地产主要的融资约束,以房地产上市公司的招商地产为例，分析政策组合对我国上市企业资金链的影响，使企业资金利用率不高，找出我国房地产企业在融资上存在的问题及原因,进而提出我国房地产上市企业在面临融资约束时采取的措施和建议,从而让我国房地产上市企业能够减轻资金压力,实现资金合理配置，使上市房地产业更健康地营运。
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关键字:房地产 融资 资金链 产业政策
1．引言 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的 1
1.3研究意义 2
1.4研究内容和方法 2
1.4.1研究内容 2
1.4.2研究方法 2
1.5文献综述 3
1.5.1国内文献综述 3
1.5.2国外文献综述 4
1.5.3文献评述 4
2.我国目前房地产市场的融资背景 6
2.1．我国目前房地产融资方式： 6
2.1.1 自有资金 6
2.1.2 银行贷款 6
2.1.3上市房地产企业的股票筹资 7
2.1.4 房地产投资信托 7
2.1.5购房者的预付款和定金 7
2.1.6 建筑商带资承包或延期支付 7
2.2货币紧缩政策 8
2.2.1存款准备金利率 8
2．2.2存贷款基准利率 8
2.3房地产市场政策分析 8
2.3.1房地产开发贷款 8
2．3.2按揭贷款买房政策 9
3.上市房地产企业资金链压力 11
3.1资金筹集环节 11
3.2 资金运营环节 12
3.2.1.开发投资费用较高，土地购置不合理 12
3.2.2 建造过程浪费多，管理机制不健全 13
3.3资金收回环节 13
3.3.1 商品房销售受阻，资金回笼缓慢 13
3,3.2.存货比重大，资金周转慢 14
3.4 案例分析：以招商地产为例： 14
3.4．1从资金筹集状况分析 14
3.4.2从资金运营状况分析 15
3.4.3 从资金收回状况分析 16
4. 上市房地产企业走出资金困境的建议 17
4.1拓宽融资渠道 17
4.1.1.开展强强联合战略合作 17
4.1．2.利用外资融资 17
4.1.3.房地产投资信托基金。 17
4.2 改善经营管理，加强内控，增强资金应用能力。 18
4.3合理运用财务杠杆，保持合理的资产负债率 18
4.4创新营销模式，完善销售渠道。 19
5.结束语 20
参考文献 21
1．引言
1.1研究背景
资金链是维系企业正常生产、经营活动和存在所需要的基本要素，是企业运营的基础。企业在融资方面若出现约束条款，就会导致资金在筹资，运营和回笼过程中出现不同程度的压力，也就会出现资金链的断裂现象。房地产行业，特别是上市房地产对资金的要求尤为重要，近年来，由于通货的膨胀，特别是由于房价的持续攀升，炒房团对房地产的投机行为，房地产引起的泡沫经济使得国家颁布进行了一些紧缩条例。从2009年起，我国房地产市场就在经历一场比较强力度的政府调控，房价却在小幅度摇摆后依然火爆坚挺着，房价上升的势头总是居高不下。而到了2011年以后，从中央到地方，到各部门。各方面更新一轮调控以组合的方式在房地产市场逐步展开。“国六条”，“国八条”“新国八条”等政策公布频繁，为的就是抑制地产业。从最新房产政策中可以看出已有放款趋紧，房贷增压的趋势，而国内外在房地产融资方面的方式方法又有很大的不同，所以无法一味的借鉴外国的应对策略，所以如何在融资吃紧的现阶段解决困难，平稳经营是上市房地产企业必须考虑和解决的。
1.2研究目的
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,对满足人民群众住房需求具有深远而巨大的意义,特别对于正处于发展中国家向发达国家过渡的中国，房地产行业对拉动我国GDP,促进我国经济增长有不可替代的的作用，甚至可以说是支柱产业之一。与其他企业相比，房地产企业具有典型的回收周期长，高投资，高风险等特点，所以导致其行业势必与金融市场稳定关系密切。
本文的主要目的主要是从近期我国房地产主要的宏观调控政策着手,分析主要的政策组合对我国房地产企业资金链的影响和以此对房产业带来的资金压力，剖析我国房地产企业在融资方面存在的特点及问题,针对特性进一步提出我国房地产企业在解决融资方面的措施。
1.3研究意义
中国房地产市场的房价过热和可能产生的泡沫，可能由此对经济产生负面影响，政府出台的一系列紧缩措施来控制房价的上涨，当然不可避免的影响了房地产公司的融资渠道，房子供大于求，资金来不及周转，使很多上市房产公司一改之前辉煌的时期，面临压力。所以建立起健康良好的融资体系,稳健经营，将资金链的可持续发展问题放在前位，成为众多上市房地产企业经营的重中之重。
系本文研究的意义如下：
1) 能更深刻地了解房地产上市公司的融资方法，发现在筹资上的缺陷与不足，
2) 了解我国政府针对房产业出台的相关措施，从根部剖析上市房地产业为何会面临资金压力。
3) 针对地产业融资困境提出相应的措施，使我国房地产企业能够脱离资金困境,实现资金快速流转运营，使房地产市场转变成以民生为主导的市场，益于人们正确地投资。
1.4研究内容和方法
1.4.1研究内容
本文主要内容：
第一部分结合目前我国的宏观政策说明融资约束下企业资金问题，
第二部分总结归纳目前我国房地产上市公司的融资和资金链现状，结合具体实例—招商的现状、特点，结合企业实际验证实证分析上市房企的资金不足问题，
第三部分：借鉴已有研究者的研究，探讨合理的解决方法，提出优化建议。
1.4.2研究方法
（1）文献法：
参考借阅近年来国内外学者在企业资金链方面的相关研究成果，提取合适的理论和思维方法，紧密结合本课题进行综述。
（2）系统分析法：
借鉴经济学、管理学、社会学等方面的思想，严谨地陈述现状、分析原因，提出对策建议，即对原有国内外学者的相关理论进行归纳总结、提炼升华
（3）调查法
通过咨询等形式获得原始资料，并对所得资料进行分析、讨论，从而获得有关企业的真实财务或运营状况。
（4）比较分析与历史分析相结合的方法：
通过比较分析最近几年上市房地产资金链的变化、 分析变化的原因，通过比较加深认识，为探讨解决对策提供借鉴。
1.5文献综述
1.5.1国内文献综述
针对我国的房地产行业的融资约束，也有一些学者做了一定的研究：
郭志权在《房地产企业应选择最佳融资渠道规避融资风险》中说到：我国房地产金融有三个显著特点: 一是融资比例高。二是以间接融资为主, 间接融资比重过大。三是融资渠道单一, 以银行信贷为主。
杨玉龙在《紧缩政策下我国房地产企业融资问题研究》里说：目前对房地产企业资金链的影响主要体现在资金筹集、资金使用以及资金回收三方面。1.资金筹集——融资渠道全面收紧2.资金使用——面临土地价格高压3.资金回收——楼市交易惨淡.
近几年，国家多次提高金融机构存贷款基准利率，十多次调高法定存款准备金率，通过提高房地产贷款门槛，来抑制房价的上涨。
张艳在《楼市调控下的房地产资金链危机》中提到：近年来，我国采取了一系列的楼市调控措施，其中包括货币紧缩政策、增加保障房供给、严控土地供给等，多数房地产企业出现了资金链紧张的问题，包括楼市低迷，资金不能及时回笼等，楼市调控下，我国房地产业面临货币供应紧缩的压力，同时市场需求进一步下滑，部分小开发商面临严重的资金困境。
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