万科的房地产企业成本管理研究(附件)【字数：9748】
摘 要如今我国房地产行业快速发展，作为我国的支柱产业之一使得房地产的增长速度远远超过了国内生产总值的发展速度。但是自从国家不断出现新的政策来对房地产行业进行调控，虽然整个市场往理性的方向发展，房地产行业不再是高产出行业。在这种激烈竞争的情况下，如果房地产行业想要快速发展，如果万科企业有限公司想要在整个房地产领域占领一席之地就要不断得对成本进行控制。本文通过对万科企业有限公司进行相关性介绍，从房地产成本内容，比如地皮征用及搬迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息等一系列费用对万科企业有限公司进行成本的相关分析，从而研究出科有限公司成本比较多的地方，针对这些成本多的费用、关键性问题进行分析和研究，从而对万科企业有限公司提出合理、有目的性的建议，改善万科企业有限公司甚至整个房地产行业的成本管理。
目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1 研究背景和目的 1
第二章 房地产成本管理的概述 2
2.1 房地产成本的概念 2
2.2 房地产成本的内容 2
2.3 房地产成本核算的特点 3
第三章 万科企业股份有限公司的概况 5
3.1 万科企业股份有限公司简介 5
3.2 万科企业股份有限公司行业地位 6
3.3 万科企业股份有限公司品牌定位 6
3.4 万科企业股份有限公司SWOT分析 7
第四章 万科企业股份有限公司房地产成本分析 8
4.1 贷款利息 8
4.2 开发费用 9
4.3 营业税金及附加 10
4.4 管理费用 11
第五章 万科企业股份有限公司房地产成本管理存在的问题 14
5.1 万科企业成本管理意识不足 14
5.2 万科成本管理的方法落后 14
5.3 万科成本管理体制不完善 14
第六章 对于公司所存在的问题提出的改进措施 15
6.1 加强企业成本管理意识，实施全员成本管理 15
6.2 建立健全成本管理组织和控 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
制体系 15
6.3 运用必要的成本管理技术 15
结束语 16
致 谢 17
参考文献 18
第一章 绪论
1.1研究背景及目的
1.1.1 背景
在1986年至今，我国房地产行业经历了快速发展阶段，房地产平均增长速度远远超过国民生产总值的均匀增加速率。但是，自从国家出台一系列相关的政策法规促进房地产市场的健健康康发展。自2010年，北京、上海、广州、南京等一线和二线城市限购政策提出，国家的调控能力不断增强，市场开始往理性的方向发展。房地产行业不再是高投入高产出的状态，在这种竞争激烈的市场环境中，要充分保障房地产企业的经营利润，只能通过不断的完善和加强成本管理。
1.1.2目的
房地产业已成为我国支柱产业之一，房地产开发企业发展了一批优秀的产业。房地产开发企业在逐步走向成熟的过程中，也有其自身的特点，与房地产开发企业的成本相比，动态战略管理是一个从发展到成熟的过程。如何把握房地产开发企业动态战略成本管理有效,寻找方向,促进房地产开发企业的关键过程进化动态战略成本管理目前还缺少一个标准化的程序和方法,因此,本文将结合房地产开发企业动态战略成本管理变成了现实,能力建设成熟度模型,对房地产开发企业动态战略成本管理的成熟程度扩大研究。
第二章 房地产成本管理的相关理论
2.1房地产成本的概念
房地产成本是指房地产建造产品的成本计算对象，在正常生产经营活动的前提下，根据房地产开发实际损耗和实际使用过程中的价格计算建立。 房地产成本根据企业的外观分类，可分为订货成本，开发成本和运营成本。
2.2 房地产成本内容
2.2.1土地征用及搬迁补偿费
指因为开发房地产和土地征用所产生的费用，包括土地征用，耕地使用税，劳动力转移费用，地面附着物补偿费和安置房成本安排费。在采用批租方式取得地皮时，还应该包括批租便宜等。
2.2.2前期工程费
指开发土地和房屋前所发生的各项费用，包括项目的规划，设计，可行性研究，水文地质调查，测绘，“三通一平”等开销。
2.2.3建筑和安装成本
指房屋开发过程中出现的各种建筑安装工程费用，包括已支付给单一企业承保的建筑安装工程和专有方式，按工程施工图纸施工工程施工安装费用和设备成本。
2.2.4市政公共设施费用
市政公用设施的费用包括两部分:基础设施和公共配套设施。基础设施建设成本主要是指路线、饮用水、浊水、电力、通讯、绿化等建设成本。公共设施建设成本是指施工现场为居民提供配套服务建设的各类非营利性公共设施(如学校、幼儿园、医院、公安局等)和各种营利性设施(如粮食商店、菜市场和其他商业机构)的成本。他还包括一些户外项目，如加油站、变电站、车棚等。在房地产建设中，该项目成本较大，项目的比重较大，而中国一般约为20%~30%。
2.2.5管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理，房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理员工工资，商务旅行费，行政费，保险费，员工教育费，养老保险费等。在总成本中占比例很小，一般不会超过2%。
2.2.6贷款利息
房地产由于长期的开发周期以及大量的投资，因此必须依靠金融机构的信贷资金，在发展和管理的过程中筹集资金。这些资金应该作为开发成本中重要合成部分向金融机构支付。但是它的规模与发展项目和融资规模紧密相关，因而它占据总成本的比重是不稳定的。
2.2.7税费
税费包含两部分：一部分是税收，税收包括房地产开发建设税，城市土地使用税，耕地占有税，土地增值税，法律税（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的行政费用，项目复杂而且不规则。包括例如土地管理费，商品房交易管理费，大市政费，人防费，人防，燃气，电力，开发管理费等。目前，在中国的房地产开发成本中占的比重比较大，一般在15%~25%左右。
目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1 研究背景和目的 1
第二章 房地产成本管理的概述 2
2.1 房地产成本的概念 2
2.2 房地产成本的内容 2
2.3 房地产成本核算的特点 3
第三章 万科企业股份有限公司的概况 5
3.1 万科企业股份有限公司简介 5
3.2 万科企业股份有限公司行业地位 6
3.3 万科企业股份有限公司品牌定位 6
3.4 万科企业股份有限公司SWOT分析 7
第四章 万科企业股份有限公司房地产成本分析 8
4.1 贷款利息 8
4.2 开发费用 9
4.3 营业税金及附加 10
4.4 管理费用 11
第五章 万科企业股份有限公司房地产成本管理存在的问题 14
5.1 万科企业成本管理意识不足 14
5.2 万科成本管理的方法落后 14
5.3 万科成本管理体制不完善 14
第六章 对于公司所存在的问题提出的改进措施 15
6.1 加强企业成本管理意识，实施全员成本管理 15
6.2 建立健全成本管理组织和控 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
制体系 15
6.3 运用必要的成本管理技术 15
结束语 16
致 谢 17
参考文献 18
第一章 绪论
1.1研究背景及目的
1.1.1 背景
在1986年至今，我国房地产行业经历了快速发展阶段，房地产平均增长速度远远超过国民生产总值的均匀增加速率。但是，自从国家出台一系列相关的政策法规促进房地产市场的健健康康发展。自2010年，北京、上海、广州、南京等一线和二线城市限购政策提出，国家的调控能力不断增强，市场开始往理性的方向发展。房地产行业不再是高投入高产出的状态，在这种竞争激烈的市场环境中，要充分保障房地产企业的经营利润，只能通过不断的完善和加强成本管理。
1.1.2目的
房地产业已成为我国支柱产业之一，房地产开发企业发展了一批优秀的产业。房地产开发企业在逐步走向成熟的过程中，也有其自身的特点，与房地产开发企业的成本相比，动态战略管理是一个从发展到成熟的过程。如何把握房地产开发企业动态战略成本管理有效,寻找方向,促进房地产开发企业的关键过程进化动态战略成本管理目前还缺少一个标准化的程序和方法,因此,本文将结合房地产开发企业动态战略成本管理变成了现实,能力建设成熟度模型,对房地产开发企业动态战略成本管理的成熟程度扩大研究。
第二章 房地产成本管理的相关理论
2.1房地产成本的概念
房地产成本是指房地产建造产品的成本计算对象，在正常生产经营活动的前提下，根据房地产开发实际损耗和实际使用过程中的价格计算建立。 房地产成本根据企业的外观分类，可分为订货成本，开发成本和运营成本。
2.2 房地产成本内容
2.2.1土地征用及搬迁补偿费
指因为开发房地产和土地征用所产生的费用，包括土地征用，耕地使用税，劳动力转移费用，地面附着物补偿费和安置房成本安排费。在采用批租方式取得地皮时，还应该包括批租便宜等。
2.2.2前期工程费
指开发土地和房屋前所发生的各项费用，包括项目的规划，设计，可行性研究，水文地质调查，测绘，“三通一平”等开销。
2.2.3建筑和安装成本
指房屋开发过程中出现的各种建筑安装工程费用，包括已支付给单一企业承保的建筑安装工程和专有方式，按工程施工图纸施工工程施工安装费用和设备成本。
2.2.4市政公共设施费用
市政公用设施的费用包括两部分:基础设施和公共配套设施。基础设施建设成本主要是指路线、饮用水、浊水、电力、通讯、绿化等建设成本。公共设施建设成本是指施工现场为居民提供配套服务建设的各类非营利性公共设施(如学校、幼儿园、医院、公安局等)和各种营利性设施(如粮食商店、菜市场和其他商业机构)的成本。他还包括一些户外项目，如加油站、变电站、车棚等。在房地产建设中，该项目成本较大，项目的比重较大，而中国一般约为20%~30%。
2.2.5管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理，房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理员工工资，商务旅行费，行政费，保险费，员工教育费，养老保险费等。在总成本中占比例很小，一般不会超过2%。
2.2.6贷款利息
房地产由于长期的开发周期以及大量的投资，因此必须依靠金融机构的信贷资金，在发展和管理的过程中筹集资金。这些资金应该作为开发成本中重要合成部分向金融机构支付。但是它的规模与发展项目和融资规模紧密相关，因而它占据总成本的比重是不稳定的。
2.2.7税费
税费包含两部分：一部分是税收，税收包括房地产开发建设税，城市土地使用税，耕地占有税，土地增值税，法律税（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的行政费用，项目复杂而且不规则。包括例如土地管理费，商品房交易管理费，大市政费，人防费，人防，燃气，电力，开发管理费等。目前，在中国的房地产开发成本中占的比重比较大，一般在15%~25%左右。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/cwgl/464.html
