中航地产投资性房地产采用公允价值计量模式的思考
摘 要近几年来我国房地产行业发展迅猛，房地产市场也日渐成熟，国家和社会公众对房地产行业资产的会计确认、核算、以及相关重要信息的披露也越来越重视。为了更好的适应我国经济发展的现状，2006年，中国财政部以投资性房地产的概念公布了新的企业会计准则，规定投资性房地产需要与固定资产或存货分开核算，在各项条件都符合的时候后续的计量方法可以采用公允价值计量模式，它可以更好地反映这部分投资资产的真实价值，所反映出的会计信息也更能符合我国会计信息的质量要求。本文就以这一问题为切入点，就于2009年采用公允价值计量模式的深圳中航地产股份有限公司为研究对象，采用理论和实例相结合的方式，对比并分析公允价值计量模式对本企业的财务现状和经营业绩的影响。本文第一步先讲述了和公允价值计量有关的概念和其计量的两种模式，再者，对中航2008 - 2016年房地产年报数据进行进一步分析，得出公司财务状况和经营成果采用公允价值计量模型进行比较分析的结果。 最后，通过分析，找出公允价值计量模型应用过程中存在的问题，并提出解决问题的相应建议。本文通过对中航地产的分析和分析其他房地产企业能够正确的看待采用公允价值计量模式带来的影响，激发更多的企业在选择会计计量模式时采用公允价值计量模式，起到参考借鉴的作用。
目 录
1 绪论 1
1.1 论文选题的目的和意义 1
1.1.1 目的 1
1.1.2 意义 1
1.2 国内外相关研究情况及发展趋向 1
1.2.1 国外研究情况及发展趋向 1
1.2.2 国内研究情况及发展趋向 2
1.3 研究内容与方法 3
1.3.1 研究内容 3
1.3.2 研究方法 3
2 理论综述 4
2.1 投资性房地产计量模式相关概念 4
2.1.1 投资性房地产的概念 4
2.1.2 公允价值的概念 4
2.2 投资性房地产计量模式的选择 4
2.2.1 成本计量模式 4
2.2.2 公允价值计量模式 5
3 中航地产投资性房地产公允价值计量模式现状分析 6
3.1 公司背景介绍 6
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3.2 中航地产变更模式动因分析 6
3.2.1 公允价值的可获得性 6
3.2.2 战略发展的需要 6
3.3 中航地产变更模式对财务状况的影响 7
3.3.1 对利润的影响 7
3.3.2 对总资产和资产负债率的影响 8
3.3.3 对所得税的影响 9
4 中航地产投资性房地产采用公允价值计量模式存在的问题 11
4.1 采用公允价值计量模式后，利润波动风险较大 11
4.2 企业的成本增加 11
4.3 信息披露不充分 11
5 对中航地产投资性房地产采用公允价值模式计量的建议 13
5.1 尽量降低利润波动的风险 13
5.2 建立信息数据库 13
5.3 完善对公允价值信息的披露 13
结 论 15
参考文献 16
致 谢 17
1 绪论
1.1 论文选题的目的和意义
1.1.1 研究目的
中航地产的主营业务主要是以房地产投资为主，投资性房地产的比例较大，公司自成立以来一直保持其成本模式，2009年以后改变了计量属性并选择了以公允价值计量的方式进行计量。采用成本模式或公允价值模式的中航房地产进行投资性房地产的会计政策，所产生的会计信息必然存在差异，相应的财务指标也会有不同的结果。本文拟将公允价值计量模式与中航地产相关财务指标相结合，分析公司财务状况和业绩情况找出中航房地产公允价值模式其发展的影响，分析公允价值模型一经采用可能发现的问题。随后针对问题提出建议，为企业管理者解决问题新的思路，并且对其他房地产企业提供参考和借鉴。
1.1.2 研究意义
伴随着投资性房地产企业数量不断增加的同时对企业来说投资性房地产对财务影响越来越大，使用财务信息的金融信息使用者对质量的要求也越来越高。房地产公司使用公允价值计量模式会带来的影响，例如、资产负债表、利润表以及税负方面产生怎样的影响同样是企业的投资者和所有者关注的问题。本文的研究结果有利于企业管理层财务报表的使用者以及其他企业了解公允价值计量模式下会计信息的真实性和可靠性，对其他企业采用公允价值计量模式提供一些借鉴与参考。
1.2 国内外相关研究情况及发展趋向
1.2.1 国外研究情况及发展趋向
在国际上，英国、国际会计准则委员会，澳大利亚和中国等国家专为投资性房地产分别制定投资性房地产相关的会计准则，在这些国家中，第一个制定完整准则的国家是英国。2000年以前，虽然会计准则依旧缺乏参考，但是许多外国公司开始采用公允价值计量或采用成本模式进行计量。
Richard于2007年分析了英国投资公司引入一种新的计量模式[1]。研究表明，通过专业技术评估获得的资产的公允价值可能被低估，但公允价值仍比成本准确得多。随后，国际会计准则委员会宣布了国际会计准则第40号（IAS 40），该准则明确规定可以按公允价值和成本进行后续计量。
Dietrich，Harris和Müller（2010）认为，获得投资性房地产公允价值的先决条件是其即将出售的价格进行初步的估计，这个评估价格是与实际销售价格有偏差的，如果能够比成本模式的后续计量下得到的偏差更小，那么其结果也更具有准确性。
Danilo Drago和Maria Mazzuca（2012）选择银行作为实证分析的模型。 研究表明，金融工具创造的公允价值信息主要与银行贷款有关。这意味着经营的越好的银行，它将以公允价值进行评估为大众提供更加丰富的会[2]计增量的信息。
从上述理论中不难发现，国外学者对于投资性房地产和公允价值计量模式的研究比较早，并且比较深入，这在一定程度上对国内学者的研究有参考意义。
1.2.2 国内研究情况及发展趋向
由于我国房地产企业起步较晚，结合不完善的会计制度，中国经济学家主要将案例研究用于投资房地产公司的公允价值研究。
王富生和陈富（2014）首次将2007 2012年公允价值模型用于后续评估投资性房地产业的样本研究，并运用二元Logistic回归模型对管理层采用公允价值模型具体的动机选择进行了实证检验[3]。
靳霞（2015）针对人民币国际化的背景，通过对商品的使用价值分析的同时进行对自身价值的分析，结合对市场会造成影响的企业会计准则，了解会计在交易市场上的重要占比，以优化企业现有的公允价值的计量模式[4]。
郭立业（2016）根据中国企业会计准则采用该模型估计交易金融资产的公允价值。通过分析报告期间使用公允价值模型的会计处理过程中存在的一些问题，有关经济学家经过探讨，为解决争端的解决方案提供了机会，并表达了意见和建
议[5]。
赵鹏程，高雪（2017）通过对公允价值模型的分析，并经过广泛关注和应用对审计理论和实践发展趋势的影响，并详细阐述了在公允价值模型中审计的特点和产生审计风险的原因[6]。与此同时结合实际情况对预防审计风险提出自己的建议。由于中国房地产发展起步相对于其他国家来说比较晚，国内经济学家测算了投资性房地产的公允价值。这项研究虽然起步较晚，但近年来对该课题的研究也取得了比较大的进步，研究成果也比较丰富。
目 录
1 绪论 1
1.1 论文选题的目的和意义 1
1.1.1 目的 1
1.1.2 意义 1
1.2 国内外相关研究情况及发展趋向 1
1.2.1 国外研究情况及发展趋向 1
1.2.2 国内研究情况及发展趋向 2
1.3 研究内容与方法 3
1.3.1 研究内容 3
1.3.2 研究方法 3
2 理论综述 4
2.1 投资性房地产计量模式相关概念 4
2.1.1 投资性房地产的概念 4
2.1.2 公允价值的概念 4
2.2 投资性房地产计量模式的选择 4
2.2.1 成本计量模式 4
2.2.2 公允价值计量模式 5
3 中航地产投资性房地产公允价值计量模式现状分析 6
3.1 公司背景介绍 6
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
3.2 中航地产变更模式动因分析 6
3.2.1 公允价值的可获得性 6
3.2.2 战略发展的需要 6
3.3 中航地产变更模式对财务状况的影响 7
3.3.1 对利润的影响 7
3.3.2 对总资产和资产负债率的影响 8
3.3.3 对所得税的影响 9
4 中航地产投资性房地产采用公允价值计量模式存在的问题 11
4.1 采用公允价值计量模式后，利润波动风险较大 11
4.2 企业的成本增加 11
4.3 信息披露不充分 11
5 对中航地产投资性房地产采用公允价值模式计量的建议 13
5.1 尽量降低利润波动的风险 13
5.2 建立信息数据库 13
5.3 完善对公允价值信息的披露 13
结 论 15
参考文献 16
致 谢 17
1 绪论
1.1 论文选题的目的和意义
1.1.1 研究目的
中航地产的主营业务主要是以房地产投资为主，投资性房地产的比例较大，公司自成立以来一直保持其成本模式，2009年以后改变了计量属性并选择了以公允价值计量的方式进行计量。采用成本模式或公允价值模式的中航房地产进行投资性房地产的会计政策，所产生的会计信息必然存在差异，相应的财务指标也会有不同的结果。本文拟将公允价值计量模式与中航地产相关财务指标相结合，分析公司财务状况和业绩情况找出中航房地产公允价值模式其发展的影响，分析公允价值模型一经采用可能发现的问题。随后针对问题提出建议，为企业管理者解决问题新的思路，并且对其他房地产企业提供参考和借鉴。
1.1.2 研究意义
伴随着投资性房地产企业数量不断增加的同时对企业来说投资性房地产对财务影响越来越大，使用财务信息的金融信息使用者对质量的要求也越来越高。房地产公司使用公允价值计量模式会带来的影响，例如、资产负债表、利润表以及税负方面产生怎样的影响同样是企业的投资者和所有者关注的问题。本文的研究结果有利于企业管理层财务报表的使用者以及其他企业了解公允价值计量模式下会计信息的真实性和可靠性，对其他企业采用公允价值计量模式提供一些借鉴与参考。
1.2 国内外相关研究情况及发展趋向
1.2.1 国外研究情况及发展趋向
在国际上，英国、国际会计准则委员会，澳大利亚和中国等国家专为投资性房地产分别制定投资性房地产相关的会计准则，在这些国家中，第一个制定完整准则的国家是英国。2000年以前，虽然会计准则依旧缺乏参考，但是许多外国公司开始采用公允价值计量或采用成本模式进行计量。
Richard于2007年分析了英国投资公司引入一种新的计量模式[1]。研究表明，通过专业技术评估获得的资产的公允价值可能被低估，但公允价值仍比成本准确得多。随后，国际会计准则委员会宣布了国际会计准则第40号（IAS 40），该准则明确规定可以按公允价值和成本进行后续计量。
Dietrich，Harris和Müller（2010）认为，获得投资性房地产公允价值的先决条件是其即将出售的价格进行初步的估计，这个评估价格是与实际销售价格有偏差的，如果能够比成本模式的后续计量下得到的偏差更小，那么其结果也更具有准确性。
Danilo Drago和Maria Mazzuca（2012）选择银行作为实证分析的模型。 研究表明，金融工具创造的公允价值信息主要与银行贷款有关。这意味着经营的越好的银行，它将以公允价值进行评估为大众提供更加丰富的会[2]计增量的信息。
从上述理论中不难发现，国外学者对于投资性房地产和公允价值计量模式的研究比较早，并且比较深入，这在一定程度上对国内学者的研究有参考意义。
1.2.2 国内研究情况及发展趋向
由于我国房地产企业起步较晚，结合不完善的会计制度，中国经济学家主要将案例研究用于投资房地产公司的公允价值研究。
王富生和陈富（2014）首次将2007 2012年公允价值模型用于后续评估投资性房地产业的样本研究，并运用二元Logistic回归模型对管理层采用公允价值模型具体的动机选择进行了实证检验[3]。
靳霞（2015）针对人民币国际化的背景，通过对商品的使用价值分析的同时进行对自身价值的分析，结合对市场会造成影响的企业会计准则，了解会计在交易市场上的重要占比，以优化企业现有的公允价值的计量模式[4]。
郭立业（2016）根据中国企业会计准则采用该模型估计交易金融资产的公允价值。通过分析报告期间使用公允价值模型的会计处理过程中存在的一些问题，有关经济学家经过探讨，为解决争端的解决方案提供了机会，并表达了意见和建
议[5]。
赵鹏程，高雪（2017）通过对公允价值模型的分析，并经过广泛关注和应用对审计理论和实践发展趋势的影响，并详细阐述了在公允价值模型中审计的特点和产生审计风险的原因[6]。与此同时结合实际情况对预防审计风险提出自己的建议。由于中国房地产发展起步相对于其他国家来说比较晚，国内经济学家测算了投资性房地产的公允价值。这项研究虽然起步较晚，但近年来对该课题的研究也取得了比较大的进步，研究成果也比较丰富。
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