地库的成本管控分析以万科187号项目七韵美地苑为例
我国是一个资源大国，同时也是一个资源小国，面临世界第一的人口压力，可持续发展一直是我国经济发展的重要战略方针。住房作为人民日常生活的重要一部分，在可持续发展战略中占有举足轻重的作用。在房地产开发过程中，建造成本所占比重极大，约占总成本的60%甚至以上，而地下地库成本则可以占建造成本的25%左右。本文将根据现实案例对住宅地库从设计到建造运营的成本管控进行分析，以此研究地库建造的的合理性，并试着提出建设性意见来提高地下车库成本的管控力度。
目 录
摘要 I
引言 1
一、建筑业成本管控概述 2
（一） 成本管控的内容 2
（二）成本管控的原则 2
（三）成本管控的目标 2
二、地库成本管控实例分析—万科187号项目七韵美地苑 2
（一）项目背景 2
（二）地库成本管控对策 3
（三）地库指标设定 3
三、万科地库成本管控的问题分析 3
（一）地库开发策略的改进 3
（二）地库设计成本偏高 4
（三）停车数量波动成本管控问题 5
1.住宅地下室面积对比 5
2.地下车库面积对比 6
（四）停车管理系统滞后 7
四、万科地库成本管控的改善建议 9
（一）地库成本管控观念的改进 9
（二）停车位设计尺寸调整 9
（三）统筹地库成本管控措施 10
（四）采用智能停车系统 10
结语 11
致谢 12
参考文献 13
引言
在经过2016年狂飙突进的房价飞涨之后，2017年3月17日开始，我国房地产史上调控最为严厉政策蔓延全国，随后房价得以平稳控制。在调控政策持续作用下，国内大中城市房地产市场成交量普遍下滑。
由于我国人口较多，生活水平的逐渐提升，汽车刚性需求保持旺盛，汽车保有量保持迅猛增长趋势，运而生的停车位需求越多，人民群众的停车需求也逐步凸显出来。
在此形式下，国家政策和开发商面临越来越多的停车需求和人民对生活环境的品质提高之间的矛盾，地下停车库的设立面临越来越 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
多的压力，既需要满足人们日益增长的停车需求同时又要尽可能的减少地下车库的相关费用，避免不必要的浪费。
在房地产开发过程中，建造成本所占比重极大，约占总成本的60%甚至以上，而地下地库成本则可以占建造成本的25%左右。地下停车位正逐步由低价附送或纯赠送逐走向了高价停车位甚至一车位难求的状况，如何平衡地下车库投入与利益，具有很重要的意义。因此必须高度重视地库设计，深入研究，严格控制，以有效的控制项目成本，提高地下车库设计的合理性。
一、建筑业成本管控概述
建筑业的成本管控话题已越来越多的出现在各大建筑工程当中。有效的对建筑工程的成本进行成本管控不仅可以有效的降低企业的资金投入，减少资源浪费的现象，降低项目的投资风险提高开发商的市场竞争力等，更可以进一步强化对项目的质量把控，为开发商赢得更大的社会效益和经济利润。
成本管控的内容
成本管控是指运用成本会计作为控制企业的方法，预定成本限额，按限额开支成本费用，以实际成本和成本限额比较，衡量经营活动的业绩和效果，以提高工作效率，实现乃至超过预期的成本限额。
（二）成本管控的原则
地下车库的成本管控需要遵守的原则：竞争是成本控制的基准、全员全过程控制、以企业价值最大化为最终目标、精细管理，从细节入手、整合优化内外部资源。
（三）成本管控的目标
房产开发商在进行地库成本管控的同时还必须兼顾技术的创新改革，特别是保证和提高地库的质量，绝不能片面的为了降低成本而忽视地库的基本功能与基本要求，更不能为了片面追求成本管控，采取偷工减料、粗制滥造等豆腐渣工程来进行所谓的成本节省;否则，不但坑害了业主，最终也会使开发商出现信誉危机，甚至影响开发商的口碑和未来发展。
二、地库成本管控实例分析—万科187号项目七韵美地苑
（一）项目背景
万科集团1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。
万科187号项目七韵美地苑，位于闵行航中路99弄 ，项目总占地面积307692平米，总建筑面积80万方，总户数1224户，于2009年建成。
（二）地库成本管控对策
整体来说，按照项目开发推进的节奏，依次列出地下车库经济性的所有问题，单项定量定性进行逐一研究，对于关键点问题需要综合多方面因素进行统一把握。
本案例主要在梳理既往经验的基础上，根据项目实际推进情况，总结提炼出地下车库成本管控的土建部分要点，进而阐述地库在建造过程中的成本管控问题。
（三）地库指标设定
在地库开发建造过程中，争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库的经济性问题的根本所在。
1.通过计算以及与政府部门的合理沟通，根据上位规划要求尽可能减低各种与地下空间有关的功能的建筑面积。地下车库机动车位指标一般按各地《城市规划管理技术规定》和《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》确定，但某些指标可以和规划局沟通。
2.人防面积一般为地下车库主要组成部分，合理控制人防面积是影响地库面积的关键因素。以万科187号项目七韵美地苑为例，根据《上海城市规划管理技术规定》规定
经优化过后，核减人防面积约为4020平米，人防车库成本以3000元/㎡计算，仅此节省1206万元。
三、万科地库成本管控的问题分析
随着房产开放商的经验日渐成熟，地库成本管控已经逐步走上正轨，得到开放商越来越多的重视。但在项目开发过程中，万科187号项目七韵美地苑项目在成本管控方面依然存在许多需要解决的问题。
（一）地库开发策略的改进
在地库开发建造中，通过分析住宅项目本身的情况，分析各种地下空间形式的经济性等级。在既定配置量的前提下尽可能利用由于结构原因必然存在的地下空间，从而采用最经济的地下空间形式去设置地下空间量。
控制地面机动车总车位数，让地面尽可能增加停车位数。按各地《城市规划管理技术规定》确定地面车位数量；尽可能多的利用地面及架空层停车。
以万科187号项目七韵美地苑为例，规划设计条件车位比例为1.2辆/户，结合项目所在地实际情况，客户定位为首次置业，小户型为主流，经设计部和项目事务部多次和规划局沟通最后万科187号项目七韵美地苑按1辆/100㎡比例计算车位，使车位数量由之前的2160辆减少到了1840辆，同时地下车库面积由60000㎡减少到了51200㎡，最终土建建造由12600万减少到了10815万，就此一项节约投资约1785万，见图一。
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（图一：地下车库面积对比）
（二）地库设计成本偏高
目 录
摘要 I
引言 1
一、建筑业成本管控概述 2
（一） 成本管控的内容 2
（二）成本管控的原则 2
（三）成本管控的目标 2
二、地库成本管控实例分析—万科187号项目七韵美地苑 2
（一）项目背景 2
（二）地库成本管控对策 3
（三）地库指标设定 3
三、万科地库成本管控的问题分析 3
（一）地库开发策略的改进 3
（二）地库设计成本偏高 4
（三）停车数量波动成本管控问题 5
1.住宅地下室面积对比 5
2.地下车库面积对比 6
（四）停车管理系统滞后 7
四、万科地库成本管控的改善建议 9
（一）地库成本管控观念的改进 9
（二）停车位设计尺寸调整 9
（三）统筹地库成本管控措施 10
（四）采用智能停车系统 10
结语 11
致谢 12
参考文献 13
引言
在经过2016年狂飙突进的房价飞涨之后，2017年3月17日开始，我国房地产史上调控最为严厉政策蔓延全国，随后房价得以平稳控制。在调控政策持续作用下，国内大中城市房地产市场成交量普遍下滑。
由于我国人口较多，生活水平的逐渐提升，汽车刚性需求保持旺盛，汽车保有量保持迅猛增长趋势，运而生的停车位需求越多，人民群众的停车需求也逐步凸显出来。
在此形式下，国家政策和开发商面临越来越多的停车需求和人民对生活环境的品质提高之间的矛盾，地下停车库的设立面临越来越 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
多的压力，既需要满足人们日益增长的停车需求同时又要尽可能的减少地下车库的相关费用，避免不必要的浪费。
在房地产开发过程中，建造成本所占比重极大，约占总成本的60%甚至以上，而地下地库成本则可以占建造成本的25%左右。地下停车位正逐步由低价附送或纯赠送逐走向了高价停车位甚至一车位难求的状况，如何平衡地下车库投入与利益，具有很重要的意义。因此必须高度重视地库设计，深入研究，严格控制，以有效的控制项目成本，提高地下车库设计的合理性。
一、建筑业成本管控概述
建筑业的成本管控话题已越来越多的出现在各大建筑工程当中。有效的对建筑工程的成本进行成本管控不仅可以有效的降低企业的资金投入，减少资源浪费的现象，降低项目的投资风险提高开发商的市场竞争力等，更可以进一步强化对项目的质量把控，为开发商赢得更大的社会效益和经济利润。
成本管控的内容
成本管控是指运用成本会计作为控制企业的方法，预定成本限额，按限额开支成本费用，以实际成本和成本限额比较，衡量经营活动的业绩和效果，以提高工作效率，实现乃至超过预期的成本限额。
（二）成本管控的原则
地下车库的成本管控需要遵守的原则：竞争是成本控制的基准、全员全过程控制、以企业价值最大化为最终目标、精细管理，从细节入手、整合优化内外部资源。
（三）成本管控的目标
房产开发商在进行地库成本管控的同时还必须兼顾技术的创新改革，特别是保证和提高地库的质量，绝不能片面的为了降低成本而忽视地库的基本功能与基本要求，更不能为了片面追求成本管控，采取偷工减料、粗制滥造等豆腐渣工程来进行所谓的成本节省;否则，不但坑害了业主，最终也会使开发商出现信誉危机，甚至影响开发商的口碑和未来发展。
二、地库成本管控实例分析—万科187号项目七韵美地苑
（一）项目背景
万科集团1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。
万科187号项目七韵美地苑，位于闵行航中路99弄 ，项目总占地面积307692平米，总建筑面积80万方，总户数1224户，于2009年建成。
（二）地库成本管控对策
整体来说，按照项目开发推进的节奏，依次列出地下车库经济性的所有问题，单项定量定性进行逐一研究，对于关键点问题需要综合多方面因素进行统一把握。
本案例主要在梳理既往经验的基础上，根据项目实际推进情况，总结提炼出地下车库成本管控的土建部分要点，进而阐述地库在建造过程中的成本管控问题。
（三）地库指标设定
在地库开发建造过程中，争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库的经济性问题的根本所在。
1.通过计算以及与政府部门的合理沟通，根据上位规划要求尽可能减低各种与地下空间有关的功能的建筑面积。地下车库机动车位指标一般按各地《城市规划管理技术规定》和《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》确定，但某些指标可以和规划局沟通。
2.人防面积一般为地下车库主要组成部分，合理控制人防面积是影响地库面积的关键因素。以万科187号项目七韵美地苑为例，根据《上海城市规划管理技术规定》规定
经优化过后，核减人防面积约为4020平米，人防车库成本以3000元/㎡计算，仅此节省1206万元。
三、万科地库成本管控的问题分析
随着房产开放商的经验日渐成熟，地库成本管控已经逐步走上正轨，得到开放商越来越多的重视。但在项目开发过程中，万科187号项目七韵美地苑项目在成本管控方面依然存在许多需要解决的问题。
（一）地库开发策略的改进
在地库开发建造中，通过分析住宅项目本身的情况，分析各种地下空间形式的经济性等级。在既定配置量的前提下尽可能利用由于结构原因必然存在的地下空间，从而采用最经济的地下空间形式去设置地下空间量。
控制地面机动车总车位数，让地面尽可能增加停车位数。按各地《城市规划管理技术规定》确定地面车位数量；尽可能多的利用地面及架空层停车。
以万科187号项目七韵美地苑为例，规划设计条件车位比例为1.2辆/户，结合项目所在地实际情况，客户定位为首次置业，小户型为主流，经设计部和项目事务部多次和规划局沟通最后万科187号项目七韵美地苑按1辆/100㎡比例计算车位，使车位数量由之前的2160辆减少到了1840辆，同时地下车库面积由60000㎡减少到了51200㎡，最终土建建造由12600万减少到了10815万，就此一项节约投资约1785万，见图一。
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（图一：地下车库面积对比）
（二）地库设计成本偏高
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