房地产企业的纳税筹划研究
在我国，房地产行业是支柱行业之一，其行业发展状况会对整个国民经济产生重要影响。纳税筹划活动有利于房地产企业减少涉税支出，促进企业整体利益最大化。本文首先从房地产行业与纳税筹划结合的角度出发，阐述了纳税筹划的基本概念和手段，并分析了房地产企业进行纳税筹划的必要性与可行性。然后本文针对房地产企业的具体经营活动，从开发建设环节、交易环节、持有环节三个方面详细介绍了纳税筹划的具体方法。最后，本文对房地产企业纳税筹划的风险来源与应对进行了分析。本文希望为房地产企业提供纳税筹划活动的基本思路和一部分具体的纳税筹划方法，同时提高房地产企业对纳税筹划风险的重视，从而更好地实现企业整体利益最大化。 HM000108
关键词：房地产企业；纳税筹划；筹划风险
1.1 纳税筹划的基本概念
1.1.1 纳税筹划的概念
加州大学W·B·梅格斯博士认为“人们合理而又合法的安排自己的经济活动，缴纳尽可能低的税收，使用的方法可以称之为纳税筹划”。在《国际税收辞汇》中，荷兰国际文献局（IBDF）对此的表述是“纳税筹划是指纳税人通过实施经营或对个人事务活动进行安排，以实现税负水平的降低”。唐腾翔和唐向在《税收筹划》中认为“纳税筹划指的是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的利益”。
上述文献对纳税筹划的概念的表述各有不同。梅格斯的观点是：纳税筹划活动应当“合理又合法”。而唐腾翔和唐向也持类似的观点，认为企业的纳税筹划活动应当“在法律规定许可的范围内”。上述文献都将“缴纳最低的税收”作为纳税筹划的目的，而计金标对此的表述有很大的不同。计金标认为:“纳税筹划应包括一切采用合法和非违法手段进行的纳税方面的策划和有利于纳税人的财务安排，主要包括节税筹划、避税筹划、转退筹划和实现涉税零风险”。在他的观点中，纳税筹划的目的不仅仅是“节税”，而是从纳税人利益的角度“有利于纳税人”，且“实现涉税零风险”，是纳税人的一种“财务安排”。这使纳税筹划的概念从简单的“节税”进入整体地实现纳税人利益的层面。
综合上述对纳税筹划概念的表述，本文对纳税筹划作出如下定义：纳税筹划是指，纳税人在税法及相关法律法规的框架内，灵活安排企业整体的生产、经营、投资、理财等活动，选择可以实现企业整体利益最大化的纳税方案。
1.1.2 纳税筹划的特点
从基本概念中，可以看出纳税筹划活动的四个特点。
(1)合法性 查看完整请+Q:351916072获取
合法性对纳税筹划活动至关重要，是纳税企业实施纳税筹划活动的首要前提。对房地产企业而言，“法”的概念并不局限在税法的范畴，而是包括三个部分。第一部分是税法及税法相关法律法规。税法对房地产行业的规定繁多复杂，熟悉相关法律法规的内容，了解具体各项税种的特点是纳税筹划活动的前提。第二部分是包括会计准则在内的会计法律法规。企业的纳税筹划活动与会计活动联系非常紧密。房地产企业的费用、成本的性质和数额比较复杂，且与最终核算出的纳税数额直接相关。熟悉会计活动中费用、成本的归集与分摊对企业的纳税筹划活动非常重要。第三部分是与房地产企业直接相关的国家政策。房地产企业涉及的经济活动复杂繁多，在立项、规划、建造、交易、持有各个环节及环节内部各个具体项目中都存在国家政策的规定与限制。由于政府对房地产行业采取密切关注的姿态，其出台政策的频率、力度、复杂程度都不容小觑。在这种紧张的法律环境中，房地产企业的纳税筹划活动更应以法律为圭臬，深思熟虑，谨慎从事。
(2)整体性
整体性是指房地产企业在纳税筹划活动中不能顾此失彼，图一时之利。整体性包括空间范畴和时间范畴。空间范畴是指房地产企业的所有与涉税项目有关的活动，时间范畴则是指房地产企业进行经济活动的整体时间跨度。房地产行业的复杂之处在于其内部包含的经济活动繁多复杂，项目的持续时间冗长。涉及的税负包括契税、耕地占用税等几十种税费，且各项税负税种重叠，税基交叉、相互影响。这要求房地产企业在纳税筹划过程中注重整体性，不能过分依赖某一项税负当前数额的减少，而是以企业整体纳税支出的降低和企业总收益的增加为标准，并将资金的时间价值作为评估纳税方案的重要因素之一。
(3)灵活性
灵活性是指房地产企业在实施纳税筹划方案的过程中不拘泥于已拟好的方案，而是根据法律政策、市场环境、企业内部环境的变化不断地对当前的纳税筹划方案进行调整。纳税筹划不是一劳永逸的僵化的某个方案，而是企业整体经济活动中的一个有机组成部分，是企业内部不停运作的一个部门。纳税筹划方案制定的时间一般在企业经营活动之前，当企业实施纳税筹划方案时，经济形势可能已经发生了变化。对于房地产行业而言，政策的变化速度之快、投资涉及的金额之大是很多行业无法比拟的。面对这样的形势，若房地产企业不知变通，墨守陈旧的纳税筹划方案，带来的损失也同样数额巨大。此时，审时度势，对企业环境的未来变动做出尽量准确的预测，并提前根据预测的结果准备多个备用方案，将有助于企业实现利益最大化的目标。
(4)收益性
收益性是指企业纳税筹划活动的最终目的是从整体角度谋求企业利益的最大化。企业在实施纳税筹划活动时，需要根据自身情况，控制与纳税筹划有关的支出。在纳税筹划活动中，一般会发生显性性质的支出和隐性性质的支出。显性性质的支出包括企业在纳税筹划活动中发生的人力物力相关支出。纳税筹划具有一定难度，对人力方面的支出要求较高。隐性性质的支出一般是指纳税筹划活动的机会成本，指房地产企业将进行纳税筹划的资金投入至房产销售等其他环节或应用到对外投资等经济活动中带来的收益。当企业的纳税筹划活动出现过高的支出时，企业整体利益的实现将受到不利影响，纳税筹划活动的收益性便丧失了。
1.1.3 纳税筹划的理论基础
纳税筹划的理论基础主要有以下三种。
(1)税收调控理论
税收调控理论认为政府利用税收手段对国民经济的发展状况进行调节。政府从时间范畴和空间范畴两种角度设置税收差别。从时间范畴来看，政府在不同经济发展时期，根据某项产业的当前发展状态和对未来发展趋势的预期，设置扩张性或者紧缩性的税收政策。从空间范畴来看，政府对不同区域、不同行业以及某项行业内部具体某种业务、某种产品采取不同的税收政策，形成明显的税负差异。这些税负差异形成弹性税负，而企业作为市场理性人，必然会迎合弹性税负的引导，实行纳税筹划行为，对自身的经济行为进行调整，以实现企业整体利益最大化。这在中国房地产业中的体现尤其明显：政府当前大力调控房地产行业，对面积较小，土地增值程度较低的普通住宅采取明显的税收优惠政策，以鼓励建设此类价格低廉的住宅，从而促进社会民生的改善。
(2)税收法定主义原则
税收法定主义原则认为征税人的行为与纳税人的行为是由法律明确界定的。征税人仅能以法律名义要求纳税人履行法律界限内的义务。纳税人不能从事违法行为（如偷税等），同时对于法律未规定的纳税义务不予承担。房地产企业以法律为依据进行自身的纳税筹划，既是正确履行法律义务的行为，也是正确运用法律保护自身财产权，以实现在法律框架内的企业整体利益最大化的行为。对房地产企业而言，掌握相关法律条文是进行纳税筹划活动的基础，也是其维护企业合法权益的必要路径。
(3)公共财政理论 查看完整请+Q:351916072获取
公共财政理论认为政府向社会提供公用设施，社会成员因为使用了这些设施而必须付出一定的代价作为交换。这种代价便是社会成员的纳税义务。政府与社会成员之间的这种行为实质上是一种商品交易。这种交易行为具有特殊性，由于政府提供的公用设施是强制的和非排他的，社会成员不论承担税负的轻重与否都必须接受这种公用设施。企业作为市场理性人，为实现自身最大利益，在接受相同服务的前提下总会倾向于支付最少的对价，而实现最少对价的举措就是进行纳税筹划。
摘要 I
ABSTRACT II
目 录 III
引 言 1
第1章 房地产企业纳税筹划概述 1
1.1 纳税筹划的基本概念 1
1.1.1 纳税筹划的概念 1
1.1.2 纳税筹划的特点 2
1.1.3 纳税筹划的理论基础 3
1.2 纳税筹划的基本手段 4
1.2.1 税基筹划手段 4
1.2.2 税率筹划手段 5
1.2.3 时间价值筹划手段 5
1.3 房地产企业涉及的主要税种 6
第2章 房地产企业纳税筹划的必要性和可行性 8
2.1 房地产企业纳税筹划的必要性 8
2.1.1 纳税筹划可以直接降低企业的税负支出和涉税风险 8
2.1.2 纳税筹划可以提高企业经营管理水平 8
2.2 房地产企业纳税筹划的可行性 9
第3章 房地产企业各环节的纳税筹划 9
3.1 开发建设环节的纳税筹划 9
3.1.1 运营资金的筹集 9
3.1.2 土地使用权的获取 11
3.1.3 房产类型的规划 11
3.2 交易环节的纳税筹划 12
3.2.1 价格制定 12
3.2.2 收入分解 13
3.2.3 成本费用筹划 15
3.3 持有环节的纳税筹划 16
3.3.1 出租业务向投资业务的转换 16
3.3.2 出租业务向承包业务的转换 16
第4章 房地产企业的纳税筹划风险应对 16
4.1 纳税筹划的风险来源 17
4.1.1 纳税筹划方案存在缺陷 17
4.1.2 内外部环境发生变化 17
4.1.3 税务部门执法力度的不确定性 17
4.2 纳税筹划的风险控制 17
4.2.1 对纳税筹划方案缺陷的应对措施 18
4.2.2 对内外部环境变化的应对措施 18
4.2.3 对税务部门执法力度不确定性的应对措施 18
结束语 18
参考文献 19
关键词：房地产企业；纳税筹划；筹划风险
1.1 纳税筹划的基本概念
1.1.1 纳税筹划的概念
加州大学W·B·梅格斯博士认为“人们合理而又合法的安排自己的经济活动，缴纳尽可能低的税收，使用的方法可以称之为纳税筹划”。在《国际税收辞汇》中，荷兰国际文献局（IBDF）对此的表述是“纳税筹划是指纳税人通过实施经营或对个人事务活动进行安排，以实现税负水平的降低”。唐腾翔和唐向在《税收筹划》中认为“纳税筹划指的是在法律规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能地取得节税的利益”。
上述文献对纳税筹划的概念的表述各有不同。梅格斯的观点是：纳税筹划活动应当“合理又合法”。而唐腾翔和唐向也持类似的观点，认为企业的纳税筹划活动应当“在法律规定许可的范围内”。上述文献都将“缴纳最低的税收”作为纳税筹划的目的，而计金标对此的表述有很大的不同。计金标认为:“纳税筹划应包括一切采用合法和非违法手段进行的纳税方面的策划和有利于纳税人的财务安排，主要包括节税筹划、避税筹划、转退筹划和实现涉税零风险”。在他的观点中，纳税筹划的目的不仅仅是“节税”，而是从纳税人利益的角度“有利于纳税人”，且“实现涉税零风险”，是纳税人的一种“财务安排”。这使纳税筹划的概念从简单的“节税”进入整体地实现纳税人利益的层面。
综合上述对纳税筹划概念的表述，本文对纳税筹划作出如下定义：纳税筹划是指，纳税人在税法及相关法律法规的框架内，灵活安排企业整体的生产、经营、投资、理财等活动，选择可以实现企业整体利益最大化的纳税方案。
1.1.2 纳税筹划的特点
从基本概念中，可以看出纳税筹划活动的四个特点。
(1)合法性 查看完整请+Q:351916072获取
合法性对纳税筹划活动至关重要，是纳税企业实施纳税筹划活动的首要前提。对房地产企业而言，“法”的概念并不局限在税法的范畴，而是包括三个部分。第一部分是税法及税法相关法律法规。税法对房地产行业的规定繁多复杂，熟悉相关法律法规的内容，了解具体各项税种的特点是纳税筹划活动的前提。第二部分是包括会计准则在内的会计法律法规。企业的纳税筹划活动与会计活动联系非常紧密。房地产企业的费用、成本的性质和数额比较复杂，且与最终核算出的纳税数额直接相关。熟悉会计活动中费用、成本的归集与分摊对企业的纳税筹划活动非常重要。第三部分是与房地产企业直接相关的国家政策。房地产企业涉及的经济活动复杂繁多，在立项、规划、建造、交易、持有各个环节及环节内部各个具体项目中都存在国家政策的规定与限制。由于政府对房地产行业采取密切关注的姿态，其出台政策的频率、力度、复杂程度都不容小觑。在这种紧张的法律环境中，房地产企业的纳税筹划活动更应以法律为圭臬，深思熟虑，谨慎从事。
(2)整体性
整体性是指房地产企业在纳税筹划活动中不能顾此失彼，图一时之利。整体性包括空间范畴和时间范畴。空间范畴是指房地产企业的所有与涉税项目有关的活动，时间范畴则是指房地产企业进行经济活动的整体时间跨度。房地产行业的复杂之处在于其内部包含的经济活动繁多复杂，项目的持续时间冗长。涉及的税负包括契税、耕地占用税等几十种税费，且各项税负税种重叠，税基交叉、相互影响。这要求房地产企业在纳税筹划过程中注重整体性，不能过分依赖某一项税负当前数额的减少，而是以企业整体纳税支出的降低和企业总收益的增加为标准，并将资金的时间价值作为评估纳税方案的重要因素之一。
(3)灵活性
灵活性是指房地产企业在实施纳税筹划方案的过程中不拘泥于已拟好的方案，而是根据法律政策、市场环境、企业内部环境的变化不断地对当前的纳税筹划方案进行调整。纳税筹划不是一劳永逸的僵化的某个方案，而是企业整体经济活动中的一个有机组成部分，是企业内部不停运作的一个部门。纳税筹划方案制定的时间一般在企业经营活动之前，当企业实施纳税筹划方案时，经济形势可能已经发生了变化。对于房地产行业而言，政策的变化速度之快、投资涉及的金额之大是很多行业无法比拟的。面对这样的形势，若房地产企业不知变通，墨守陈旧的纳税筹划方案，带来的损失也同样数额巨大。此时，审时度势，对企业环境的未来变动做出尽量准确的预测，并提前根据预测的结果准备多个备用方案，将有助于企业实现利益最大化的目标。
(4)收益性
收益性是指企业纳税筹划活动的最终目的是从整体角度谋求企业利益的最大化。企业在实施纳税筹划活动时，需要根据自身情况，控制与纳税筹划有关的支出。在纳税筹划活动中，一般会发生显性性质的支出和隐性性质的支出。显性性质的支出包括企业在纳税筹划活动中发生的人力物力相关支出。纳税筹划具有一定难度，对人力方面的支出要求较高。隐性性质的支出一般是指纳税筹划活动的机会成本，指房地产企业将进行纳税筹划的资金投入至房产销售等其他环节或应用到对外投资等经济活动中带来的收益。当企业的纳税筹划活动出现过高的支出时，企业整体利益的实现将受到不利影响，纳税筹划活动的收益性便丧失了。
1.1.3 纳税筹划的理论基础
纳税筹划的理论基础主要有以下三种。
(1)税收调控理论
税收调控理论认为政府利用税收手段对国民经济的发展状况进行调节。政府从时间范畴和空间范畴两种角度设置税收差别。从时间范畴来看，政府在不同经济发展时期，根据某项产业的当前发展状态和对未来发展趋势的预期，设置扩张性或者紧缩性的税收政策。从空间范畴来看，政府对不同区域、不同行业以及某项行业内部具体某种业务、某种产品采取不同的税收政策，形成明显的税负差异。这些税负差异形成弹性税负，而企业作为市场理性人，必然会迎合弹性税负的引导，实行纳税筹划行为，对自身的经济行为进行调整，以实现企业整体利益最大化。这在中国房地产业中的体现尤其明显：政府当前大力调控房地产行业，对面积较小，土地增值程度较低的普通住宅采取明显的税收优惠政策，以鼓励建设此类价格低廉的住宅，从而促进社会民生的改善。
(2)税收法定主义原则
税收法定主义原则认为征税人的行为与纳税人的行为是由法律明确界定的。征税人仅能以法律名义要求纳税人履行法律界限内的义务。纳税人不能从事违法行为（如偷税等），同时对于法律未规定的纳税义务不予承担。房地产企业以法律为依据进行自身的纳税筹划，既是正确履行法律义务的行为，也是正确运用法律保护自身财产权，以实现在法律框架内的企业整体利益最大化的行为。对房地产企业而言，掌握相关法律条文是进行纳税筹划活动的基础，也是其维护企业合法权益的必要路径。
(3)公共财政理论 查看完整请+Q:351916072获取
公共财政理论认为政府向社会提供公用设施，社会成员因为使用了这些设施而必须付出一定的代价作为交换。这种代价便是社会成员的纳税义务。政府与社会成员之间的这种行为实质上是一种商品交易。这种交易行为具有特殊性，由于政府提供的公用设施是强制的和非排他的，社会成员不论承担税负的轻重与否都必须接受这种公用设施。企业作为市场理性人，为实现自身最大利益，在接受相同服务的前提下总会倾向于支付最少的对价，而实现最少对价的举措就是进行纳税筹划。
摘要 I
ABSTRACT II
目 录 III
引 言 1
第1章 房地产企业纳税筹划概述 1
1.1 纳税筹划的基本概念 1
1.1.1 纳税筹划的概念 1
1.1.2 纳税筹划的特点 2
1.1.3 纳税筹划的理论基础 3
1.2 纳税筹划的基本手段 4
1.2.1 税基筹划手段 4
1.2.2 税率筹划手段 5
1.2.3 时间价值筹划手段 5
1.3 房地产企业涉及的主要税种 6
第2章 房地产企业纳税筹划的必要性和可行性 8
2.1 房地产企业纳税筹划的必要性 8
2.1.1 纳税筹划可以直接降低企业的税负支出和涉税风险 8
2.1.2 纳税筹划可以提高企业经营管理水平 8
2.2 房地产企业纳税筹划的可行性 9
第3章 房地产企业各环节的纳税筹划 9
3.1 开发建设环节的纳税筹划 9
3.1.1 运营资金的筹集 9
3.1.2 土地使用权的获取 11
3.1.3 房产类型的规划 11
3.2 交易环节的纳税筹划 12
3.2.1 价格制定 12
3.2.2 收入分解 13
3.2.3 成本费用筹划 15
3.3 持有环节的纳税筹划 16
3.3.1 出租业务向投资业务的转换 16
3.3.2 出租业务向承包业务的转换 16
第4章 房地产企业的纳税筹划风险应对 16
4.1 纳税筹划的风险来源 17
4.1.1 纳税筹划方案存在缺陷 17
4.1.2 内外部环境发生变化 17
4.1.3 税务部门执法力度的不确定性 17
4.2 纳税筹划的风险控制 17
4.2.1 对纳税筹划方案缺陷的应对措施 18
4.2.2 对内外部环境变化的应对措施 18
4.2.3 对税务部门执法力度不确定性的应对措施 18
结束语 18
参考文献 19
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