农地征收的城土地增值收益分配研究浦口区案例分析
摘要：城乡一体化的进程中，城市土地的需求在不断增长。土地征收是政府通过行政力量调节土地利用的重要方式。在土地征收、开发、出让等一系列过程中，农用地转变为城市建设用地之后会产生巨大的土地增值。如何在不同利益主体之间合理分享土地增值的收益是一个具有现实意义的重要问题。本文通过文献归纳、综合比较、实证分析等方法，梳理土地增值的概念、类型、形成机理以及分配机制。具体比较南京市浦口区样本地块土地增值收益的分配情况,依据现实情况分析增值收益分配存在的问题，并提出优化分配的相关建议。结论显示，在农地征收过程中，政府和农民集体获取的增值收益比例为2.0:1至2.9:1之间，二者差距悬殊，应当采取有效措施重新分配收益。
目录
摘要 5
关键词 5
Abstract 5
Key words 5
一、绪论 5
（一）研究背景 5
（二）文献回顾 6
（三）研究内容和意义 7
（四）研究方法 7
1.研究方法 7
2.技术路线 7
（五）国内典型地区土地增值收益分配模式 8
1.广东南海模式 8
2.浙江嘉兴模式 8
3.安徽芜湖模式 9
4.山东蓬莱模式 9
二、土地征收过程中增值收益的形成 9
（一）土地收益和土地增值的概念 9
（二）土地增值的形成机理 9
1.地租理论 9
2.土地增值的形成 9
3.土地增值收益的构成 11
三、土地增值收益的分配依据 11
（一）土地收益分配的主体 11
1.农民 11
2.集体 11
3.政府 11
4.开发商 12
（二）土地增值收益分配的环节 12
1.征地环节 12
2.出让环节 12
3.房地产开发环节 12
（三）土地增值收益分配的理论依据 12
1.涨价归公论 12
2.涨价归私论 13
3.公私兼顾论 13
四、
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南京市浦口区土地增值收益案例分析 13
（一）浦口区概况 13
1.自然资源条件 13
2.社会经济概况 13
3.涉土政策情况 13
（二）样本区域概况 14
（三）土地增值收益实证分析 14
1.农地原价值计算 14
2.农民收益计算 15
3.政府收益计算 15
4.农民与政府的对比 17
五、土地增值收益共享机制分析 18
（一）国内土地增值收益分配现状的问题分析 18
1.农民利益受损 18
2.政府过度依赖卖地行为 19
3.社会贫富差距拉大 19
（二）完善土地增值收益分配的途径评析 19
1.调整农民获取收益的方式 19
2.建立分配收益的监管机构 20
3.坚持按原则合理分配 20
4.创新征地补偿的安置方式 20
六、总结与讨论 20
（一）结论 21
（二）讨论 21
1.创新与不足 21
2.后续 21
致谢 21
参考文献 21
基于农地征收的城市土地增值收益分配研究
——南京市浦口区案例分析
引言
土地增值收益的来源、构成、产生环节及其分配是一个系统复杂的体系。在城乡一体化的过程中，随着城市化进程的不断发展，国家为了满足城市建设用地的需要，在社会公共利益的驱使之下，对农村农用地行使征收的权利，改变了土地的所有权和其用途，农民依法享受国家补偿。土地收益共享能够协调多方利益需求、确保社会公平、维持社会稳定。土地收益如何共享、共享份额多少等都需要具体理论依据。
一、绪论
（一）研究背景
中国从古至今就是农业大国，有关土地制度的改革不断地进行着。作为一个国家的根本制度，土地制度的改革是深化改革的重要组成部分。在社会经济快速发展的今天，国土资源面临着“两难”困境，深化土地制度改革势在必行。自十八届三中全会以来，中央连续出台了多个关于农村土地制度改革的重要文件，指出农村土地制度改革的方向和任务。深化土地制度改革，使之与经济和社会发展相契合，为经济社会可持续发展提供保障。
深化土地制度的改革，就要求厘清不同产权主体权益的内在关系。十八大报告中明确要求对征地制度进行改革，增加农民分享土地利益的份额，改革土地管理制度等。中国当前的农村土地管理制度携带着显著的计划经济的特性，这不仅阻碍了土地作为生产要素的自由流动，更不利于城乡统筹发展。随着我国城市化的推进，完善制度、保障农民土地财产权和收益，是实践中急迫须要解决的问题。2015年1月，《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》的颁布，意味着我国农村土地制度改革已经进入试点时期。
“三农”问题是贯穿我国现代化的基本问题，也是中国共产党执政需要解决的基本问题。“三农”问题中迫切需要解决的是农民问题。土地是农民最重要的收入来源，所以在征地过程中，增值收益的分配与农民利益息息相关，分配的方式、数额等都关系到农民的利益能否得到保护，农民的合理权利是否得到保障。保护农民利益是政府的职责，如何在土地征收等环节中，完善土地增值收益分配机制，适当增加农民收入，是经济新常态环境下促进农村土地制度改革的着手点与重要步骤。
为响应中央号召、保障农民的合理权益，2015年5月28日，南京市政府发布关于贯彻落实《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》的通知，继续执行征地区片综合地价补偿机制、调整区片价补偿标准及分配方式、调整被征地农民一次性生活补助费标准、逐步提升被征地农民社会保障水平等相关事宜。该文件旨在提高被征地农民的收益，保障农民的合法权益，在此背景之下研究增值收益问题是十分必要的。
（二）文献回顾
城乡一体化是社会经济成熟发展的必定趋向，土地与资本、劳动力一样参与城镇化进程，但又因为位置固定性而不相同，其权利方式的改变，会引起土地价值的变化，从而为不同土地权属的所有者带来一定收益。王克强(2010)等通过探讨利益保障制度，认为土地流转过程中土地的功效不应降低，并且兼顾农民机会收益，这样才算是合理。刘红梅(2010)等通过省级面板数据进行实证检验，认为城市偏向的城乡居民收入分配体不利于中国的城乡一体化。土地利益分配过程中，增加参与者的土地增值收益是一个系统工程，涉及土地制度改革、税收制度完善，更要在增值收益分配中提高公众的参与程度。总之，社会经济发展与土地利益结构息息相关，均衡城乡一体化发展与土地利益分配密不可分。
在国外，土地增值政策体系复杂，各国之间存在较大差异。在市场意识较强的美国，政府若要直接配置土地资源，需符合市场失灵而政府有效、公共利益、合理补偿和正当程序这些要求。美国政府在制定补偿标准时，分为直接和间接两种类型的补偿,即若被征地者能够证明自身利益因征地而受损，则可获得补偿。此外，该国政府拥有完整的土地税收权限[1]。在利益分配中其所有权的收益是归私人业主所有的，这是基于土地私有权的权利。美国实行的受益者付费制度既维护了公平，也保障了效率，其合理之处在于发挥了基础设施引起土地增值的作用。英国城市土地增值收益分配制度方式经历了发展税费、增值税费、发展利得税、发展土地税和规划得益的这五个阶段[2]。英国政府采用严格法律，突出价格制定的首要精神，即征购价格是土地所有者所得的货币量。这个补偿价格理当保障原所有者权益不受任何影响，与该行为未产生一样。英国政府确定土地征收补偿阶段，土地的补偿标准是以该土地在市场上的出售价格为准。英国政府通过规划许可制度，以向开发商追求规划得益的方法对土地增值进行回收，即通过规划得益制度以协议或激励的方式使开发商将资金支付到社会公共利益的活动中来，从而能对社会做出贡献。
目录
摘要 5
关键词 5
Abstract 5
Key words 5
一、绪论 5
（一）研究背景 5
（二）文献回顾 6
（三）研究内容和意义 7
（四）研究方法 7
1.研究方法 7
2.技术路线 7
（五）国内典型地区土地增值收益分配模式 8
1.广东南海模式 8
2.浙江嘉兴模式 8
3.安徽芜湖模式 9
4.山东蓬莱模式 9
二、土地征收过程中增值收益的形成 9
（一）土地收益和土地增值的概念 9
（二）土地增值的形成机理 9
1.地租理论 9
2.土地增值的形成 9
3.土地增值收益的构成 11
三、土地增值收益的分配依据 11
（一）土地收益分配的主体 11
1.农民 11
2.集体 11
3.政府 11
4.开发商 12
（二）土地增值收益分配的环节 12
1.征地环节 12
2.出让环节 12
3.房地产开发环节 12
（三）土地增值收益分配的理论依据 12
1.涨价归公论 12
2.涨价归私论 13
3.公私兼顾论 13
四、
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南京市浦口区土地增值收益案例分析 13
（一）浦口区概况 13
1.自然资源条件 13
2.社会经济概况 13
3.涉土政策情况 13
（二）样本区域概况 14
（三）土地增值收益实证分析 14
1.农地原价值计算 14
2.农民收益计算 15
3.政府收益计算 15
4.农民与政府的对比 17
五、土地增值收益共享机制分析 18
（一）国内土地增值收益分配现状的问题分析 18
1.农民利益受损 18
2.政府过度依赖卖地行为 19
3.社会贫富差距拉大 19
（二）完善土地增值收益分配的途径评析 19
1.调整农民获取收益的方式 19
2.建立分配收益的监管机构 20
3.坚持按原则合理分配 20
4.创新征地补偿的安置方式 20
六、总结与讨论 20
（一）结论 21
（二）讨论 21
1.创新与不足 21
2.后续 21
致谢 21
参考文献 21
基于农地征收的城市土地增值收益分配研究
——南京市浦口区案例分析
引言
土地增值收益的来源、构成、产生环节及其分配是一个系统复杂的体系。在城乡一体化的过程中，随着城市化进程的不断发展，国家为了满足城市建设用地的需要，在社会公共利益的驱使之下，对农村农用地行使征收的权利，改变了土地的所有权和其用途，农民依法享受国家补偿。土地收益共享能够协调多方利益需求、确保社会公平、维持社会稳定。土地收益如何共享、共享份额多少等都需要具体理论依据。
一、绪论
（一）研究背景
中国从古至今就是农业大国，有关土地制度的改革不断地进行着。作为一个国家的根本制度，土地制度的改革是深化改革的重要组成部分。在社会经济快速发展的今天，国土资源面临着“两难”困境，深化土地制度改革势在必行。自十八届三中全会以来，中央连续出台了多个关于农村土地制度改革的重要文件，指出农村土地制度改革的方向和任务。深化土地制度改革，使之与经济和社会发展相契合，为经济社会可持续发展提供保障。
深化土地制度的改革，就要求厘清不同产权主体权益的内在关系。十八大报告中明确要求对征地制度进行改革，增加农民分享土地利益的份额，改革土地管理制度等。中国当前的农村土地管理制度携带着显著的计划经济的特性，这不仅阻碍了土地作为生产要素的自由流动，更不利于城乡统筹发展。随着我国城市化的推进，完善制度、保障农民土地财产权和收益，是实践中急迫须要解决的问题。2015年1月，《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》的颁布，意味着我国农村土地制度改革已经进入试点时期。
“三农”问题是贯穿我国现代化的基本问题，也是中国共产党执政需要解决的基本问题。“三农”问题中迫切需要解决的是农民问题。土地是农民最重要的收入来源，所以在征地过程中，增值收益的分配与农民利益息息相关，分配的方式、数额等都关系到农民的利益能否得到保护，农民的合理权利是否得到保障。保护农民利益是政府的职责，如何在土地征收等环节中，完善土地增值收益分配机制，适当增加农民收入，是经济新常态环境下促进农村土地制度改革的着手点与重要步骤。
为响应中央号召、保障农民的合理权益，2015年5月28日，南京市政府发布关于贯彻落实《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》的通知，继续执行征地区片综合地价补偿机制、调整区片价补偿标准及分配方式、调整被征地农民一次性生活补助费标准、逐步提升被征地农民社会保障水平等相关事宜。该文件旨在提高被征地农民的收益，保障农民的合法权益，在此背景之下研究增值收益问题是十分必要的。
（二）文献回顾
城乡一体化是社会经济成熟发展的必定趋向，土地与资本、劳动力一样参与城镇化进程，但又因为位置固定性而不相同，其权利方式的改变，会引起土地价值的变化，从而为不同土地权属的所有者带来一定收益。王克强(2010)等通过探讨利益保障制度，认为土地流转过程中土地的功效不应降低，并且兼顾农民机会收益，这样才算是合理。刘红梅(2010)等通过省级面板数据进行实证检验，认为城市偏向的城乡居民收入分配体不利于中国的城乡一体化。土地利益分配过程中，增加参与者的土地增值收益是一个系统工程，涉及土地制度改革、税收制度完善，更要在增值收益分配中提高公众的参与程度。总之，社会经济发展与土地利益结构息息相关，均衡城乡一体化发展与土地利益分配密不可分。
在国外，土地增值政策体系复杂，各国之间存在较大差异。在市场意识较强的美国，政府若要直接配置土地资源，需符合市场失灵而政府有效、公共利益、合理补偿和正当程序这些要求。美国政府在制定补偿标准时，分为直接和间接两种类型的补偿,即若被征地者能够证明自身利益因征地而受损，则可获得补偿。此外，该国政府拥有完整的土地税收权限[1]。在利益分配中其所有权的收益是归私人业主所有的，这是基于土地私有权的权利。美国实行的受益者付费制度既维护了公平，也保障了效率，其合理之处在于发挥了基础设施引起土地增值的作用。英国城市土地增值收益分配制度方式经历了发展税费、增值税费、发展利得税、发展土地税和规划得益的这五个阶段[2]。英国政府采用严格法律，突出价格制定的首要精神，即征购价格是土地所有者所得的货币量。这个补偿价格理当保障原所有者权益不受任何影响，与该行为未产生一样。英国政府确定土地征收补偿阶段，土地的补偿标准是以该土地在市场上的出售价格为准。英国政府通过规划许可制度，以向开发商追求规划得益的方法对土地增值进行回收，即通过规划得益制度以协议或激励的方式使开发商将资金支付到社会公共利益的活动中来，从而能对社会做出贡献。
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