论营改增”改革对房地产企业的影响以瑞扬房产公司为例
2011年，国税总局和财政部下发了“营改增”试点方案，我国陆续完成了交通运输业、电信业、邮政服务业以及部分现代服务业的“营改增”试点[1]。2016年5月1日起，营改增改革在全国范围内全面推开。毋庸置疑的是在本次改革的内容中，房地产行业肯定是重中之重，而且比较困难，所以受到广大人民的关注。怎样解决营改增给我们带来的困难，决定这国家下一步的计划，经济能否保持持续增长的势头。在改革的内容中，如何定义房地产业与营业税法规下的规定基本一致，这就说明增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响房地产业的典型代表，比如居住楼、办公楼、以及商业区等。新的政策规定：房地产业将适用于11%的增值税税率，是5%营业税的两倍多。对于新政影响，业界人士普遍叫好，认为营改增对房地产业是重大利好，将来还有望向整个产业链扩散，促使产业形成更好的良性循环。本文将以江苏省连云港市瑞扬房产公司为例，分析营改增改革对房地产企业的影响。关键词 房地产，营改增，影响，应对策略目 录
1 引言 1
2 “营改增”涵义 1
2.1 营业税概述 1
2.2 增值税概述 2
2.3 房地产“营改增” 3
3 连云港市房地产市场现状 5
3.1 成交量大幅增加 5
3.2 商品房得到消化,供求紧张 6
3.3 房价持续回升 7
3.4 首次置业及改善性住房需求积极释放 7
3.5 外地人购房占比较大 8
4 “营改增”对瑞扬房地产的影响 9
4.1 部分土地成本暂时无法抵扣进项税 9
4.2 建筑安装成本增加且无法获得增值税发票 9
4.3 政策过渡阶段税负增加 10
4.4 降低房产企业库存 10
5 瑞扬房地产企业该怎样面对营改增 10
5.1 明确的企业发展定位 10
5.2 专注于企业项目的开发 11
5.3 扩大企业规模 12
5.4 加强监管，减少税负 14
结论 16
致谢 17
参考文献 18
1 引言
我国和世界上众多国家一
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10
5 瑞扬房地产企业该怎样面对营改增 10
5.1 明确的企业发展定位 10
5.2 专注于企业项目的开发 11
5.3 扩大企业规模 12
5.4 加强监管，减少税负 14
结论 16
致谢 17
参考文献 18
1 引言
我国和世界上众多国家一样,房地行业是支撑经济繁荣的重要条件之一,国民经济的增长、带动就业等多方面的成绩需要房地产行业的带动。从20世纪80年代开始,中国的房产行业一直是开足马力的发展，也确实推进了国内经济的增长。但是最近几年,房价不断增高、结构失衡严重、房产泡沫逐步累积,大部分国民已经买不起房。百姓住房问题已成为重大问题,党中央国务院表示十分重视这一问题,近几年国务院先后出台了“国六条”、“房屋限购”等一些调控政策以压制房价高速增长的趋势,抵制房价的增高并试图挤压还有房产泡沫。我国房地产行业被“十二五规划”从国民经济支柱行业中排除,表明房地产行业即将进入平稳的增长阶段。
在这样的背景之下, 李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议中指出，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并且要求行业的税负只增无减。全面营改增大幕正式拉开。对于房产企业来说，正确的财务战略选择对于房地产企业安全渡过该时期以及实现将来的健康发展具有重大的意义和价值。目前，“营改增”的全面开展已经有一段时间,很多人都还抱着怀疑的态度看待这个政策的推广，这样的政策真的能给房地产企业带来进一步的发展,减轻企业负担?对于房产企业应该怎样做才能找到一个适合自己的前进方向，在大的改革中很好的发展下去。本文试图探讨这些问题，希望能够得出一些合理的结论。
2 “营改增”涵义
2.1 营业税概述
营业税（Business tax），是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位还有个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税是流转税制中的主要税种之一。营业税的征税范围是在中华人民共和国境内提供应税劳务以及销售不动产转让无形资产的单位与个人，这里的应税劳务包括：交通运输业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业与服务业。上述业务需要缴纳营业税，不同的税目税率会有差异，税率在3%到20%不等[2]。
营业税的征收方法是：应交税费=销售收入×应税税率。
表1：营业税特点以及营业税的沿革
数据来源：连云港市灌南县国家税务局
现行的营业税条例是1993年12月13日国务院令136号发布，2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，于2009年1月1日起施行[3]。
2.2 增值税概述
增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位与个人就其实现的增值额征收的一个税种。我国最重要的税种——增值税，其税收收入占中国全部税收的 60%以上[4]。
表2：增值税的沿革
增值税的沿革
时间
内容
第一阶段
1949年
仅在全国几个城市的部分行业进行试点
第二阶段
1984年
国务院正式发布增值税管理条例
第三阶段
1994年
国家进行税制改革
第四阶段
2009年
增值税转型改革
第五阶段
2011年
营业税改征增值税
数据来源：连云港市灌南县国家税务局
增值税是国家税务局负责征收，中央财政收入占税收收入的75%，地方收入占25%（营改增改革后，地方和中央分别占50%）。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，企业购进货物或接受应税劳务支付的增值税（即进项税额），可以从销售货物或接受劳务按规定收取的增值税（即销项税额）中抵扣。增值税作为价外税，是由消费者负担[5]。
事实上，在生产与流通过程中，商品新增加的价值或附加值想要实现精准计算是很难的。而且法定增值额与理论增值额是不同的，处理购入固定资产是最主要区别。所以依据处理方式的差异性，我们将增值税分为三种类型：一是生产型增值税，二是收入型增值税，三是消费型增值税[6]。
修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，在符合税收法规规定的情况下，企业购入的机器设备等一些生产经营用的固定资产所支付的增值税应该从销项税额中扣除，不再计入固定资产[7]。
在征收营业税与生产型增值税时，固定资产进项税额不能抵扣，直接计入成本，这会让固定资产价值虚增，尽管使用折旧的方法可以在以后进行摊销，不过依旧对企业现金流造成影响。在征收消费型增值税时，由于购买固定
1 引言 1
2 “营改增”涵义 1
2.1 营业税概述 1
2.2 增值税概述 2
2.3 房地产“营改增” 3
3 连云港市房地产市场现状 5
3.1 成交量大幅增加 5
3.2 商品房得到消化,供求紧张 6
3.3 房价持续回升 7
3.4 首次置业及改善性住房需求积极释放 7
3.5 外地人购房占比较大 8
4 “营改增”对瑞扬房地产的影响 9
4.1 部分土地成本暂时无法抵扣进项税 9
4.2 建筑安装成本增加且无法获得增值税发票 9
4.3 政策过渡阶段税负增加 10
4.4 降低房产企业库存 10
5 瑞扬房地产企业该怎样面对营改增 10
5.1 明确的企业发展定位 10
5.2 专注于企业项目的开发 11
5.3 扩大企业规模 12
5.4 加强监管，减少税负 14
结论 16
致谢 17
参考文献 18
1 引言
我国和世界上众多国家一
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
10
5 瑞扬房地产企业该怎样面对营改增 10
5.1 明确的企业发展定位 10
5.2 专注于企业项目的开发 11
5.3 扩大企业规模 12
5.4 加强监管，减少税负 14
结论 16
致谢 17
参考文献 18
1 引言
我国和世界上众多国家一样,房地行业是支撑经济繁荣的重要条件之一,国民经济的增长、带动就业等多方面的成绩需要房地产行业的带动。从20世纪80年代开始,中国的房产行业一直是开足马力的发展，也确实推进了国内经济的增长。但是最近几年,房价不断增高、结构失衡严重、房产泡沫逐步累积,大部分国民已经买不起房。百姓住房问题已成为重大问题,党中央国务院表示十分重视这一问题,近几年国务院先后出台了“国六条”、“房屋限购”等一些调控政策以压制房价高速增长的趋势,抵制房价的增高并试图挤压还有房产泡沫。我国房地产行业被“十二五规划”从国民经济支柱行业中排除,表明房地产行业即将进入平稳的增长阶段。
在这样的背景之下, 李克强总理在第十二届全国人民代表大会第四次会议中指出，从5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并且要求行业的税负只增无减。全面营改增大幕正式拉开。对于房产企业来说，正确的财务战略选择对于房地产企业安全渡过该时期以及实现将来的健康发展具有重大的意义和价值。目前，“营改增”的全面开展已经有一段时间,很多人都还抱着怀疑的态度看待这个政策的推广，这样的政策真的能给房地产企业带来进一步的发展,减轻企业负担?对于房产企业应该怎样做才能找到一个适合自己的前进方向，在大的改革中很好的发展下去。本文试图探讨这些问题，希望能够得出一些合理的结论。
2 “营改增”涵义
2.1 营业税概述
营业税（Business tax），是指在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位还有个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税是流转税制中的主要税种之一。营业税的征税范围是在中华人民共和国境内提供应税劳务以及销售不动产转让无形资产的单位与个人，这里的应税劳务包括：交通运输业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业与服务业。上述业务需要缴纳营业税，不同的税目税率会有差异，税率在3%到20%不等[2]。
营业税的征收方法是：应交税费=销售收入×应税税率。
表1：营业税特点以及营业税的沿革
数据来源：连云港市灌南县国家税务局
现行的营业税条例是1993年12月13日国务院令136号发布，2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，于2009年1月1日起施行[3]。
2.2 增值税概述
增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位与个人就其实现的增值额征收的一个税种。我国最重要的税种——增值税，其税收收入占中国全部税收的 60%以上[4]。
表2：增值税的沿革
增值税的沿革
时间
内容
第一阶段
1949年
仅在全国几个城市的部分行业进行试点
第二阶段
1984年
国务院正式发布增值税管理条例
第三阶段
1994年
国家进行税制改革
第四阶段
2009年
增值税转型改革
第五阶段
2011年
营业税改征增值税
数据来源：连云港市灌南县国家税务局
增值税是国家税务局负责征收，中央财政收入占税收收入的75%，地方收入占25%（营改增改革后，地方和中央分别占50%）。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，企业购进货物或接受应税劳务支付的增值税（即进项税额），可以从销售货物或接受劳务按规定收取的增值税（即销项税额）中抵扣。增值税作为价外税，是由消费者负担[5]。
事实上，在生产与流通过程中，商品新增加的价值或附加值想要实现精准计算是很难的。而且法定增值额与理论增值额是不同的，处理购入固定资产是最主要区别。所以依据处理方式的差异性，我们将增值税分为三种类型：一是生产型增值税，二是收入型增值税，三是消费型增值税[6]。
修订后的《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，在符合税收法规规定的情况下，企业购入的机器设备等一些生产经营用的固定资产所支付的增值税应该从销项税额中扣除，不再计入固定资产[7]。
在征收营业税与生产型增值税时，固定资产进项税额不能抵扣，直接计入成本，这会让固定资产价值虚增，尽管使用折旧的方法可以在以后进行摊销，不过依旧对企业现金流造成影响。在征收消费型增值税时，由于购买固定
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