地区房屋租赁营销策略研究以我爱我家为例(附件)【字数：5233】
苏州作为地级市，经济发达，宜居宜业，一直是人口净流入的城市，外来人口占了大部分，对于这样一个外来人口极多的城市来说，房屋租赁行业是非常吃香的。但是由于市场的开放性较大，此行业的进入门槛又较低，因此苏州的房屋租赁行业机遇与挑战并存，2020上半年由于受疫情的冲击，对苏州房屋租赁业带来了很大的影响，本论文以我爱我家为列，通过对苏州这个年轻外来人口极多，同时中介公司又特别多的情况下，对苏州租赁市场的形势的分析，提出了优化租赁策略和模式的方法ABSTRACTAbsrtact: Suzhou is a city with a large foreign population. For such a city with a large foreign population, the housing rental industry is very popular. But because the market is open and the threshold of this industry is low, there are still loopholes and broad development prospects in Suzhous housing rental industry. In the first half of 2020, due to the impact of the epidemic, it is obvious that Suzhou housing rental in the face of this emergency measures, still dwarfed. Through the analysis of Suzhou rental housing and buying and selling housing market, this paper puts forward how to better control the market, there are Limited measures to improve the rental market.【KEY WORD】:I love my family, rental marketing，registration and filing， marketing strategy引言 6一 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
、苏州地区房屋租赁市场简介 6（一）苏州地区房屋租赁市场简介 6（二）我爱我家简介 6二、苏州地区房屋租赁市场营销策略分析 6（一）我爱我家房地产租赁营销策略分析 6（二）我爱我家房地产租赁营销的局限性 7三、优化我爱我家苏州房屋租赁市场营销策略的措施 8（一）加强房屋租赁业务营销人员的培养 8（二）精准把握房屋租赁业务的目标客户 8（三）降低房屋租赁成本 9（四）改变营销人员的业绩分配方式 9（五）重视房屋租赁市场，改变佣金抽取方式 9（六）加强营销道德建设 9参考文献 10致谢 10引言苏州作为地级市，经济发达，宜居宜业，一直是人口净流入的城市，外来人口占了大部分，大批年轻人来到苏州工作，将眼光首先投向租房市场，以此减轻生活压力，苏州的房屋租赁市场在房地产行业的比例不断升高，但是由于市场的开放性较大，此行业的进入门槛又较低，因此苏州的房屋租赁行业机遇与挑战并存，2020上半年由于受疫情的冲击，对苏州房屋租赁业带来了很大的影响，本论文以我爱我家为列，通过对苏州房屋租赁市场营销销策略的分析，提出了优化租赁营销策略和模式的建议。一、苏州地区房屋租赁市场简介（一）苏州地区房屋租赁市场简介苏州经济发达，是我国第二大移民城市，吸引了全国各地的人才来苏州工作生活，外来人口众多，同时房屋空置数量也很多，房屋租赁市场可发展空间非常大，但中介市场特别是中小中介竞争激烈，鱼龙混杂，在苏州市场从事房屋中介的龙头企业有，我爱我家是一个上市公司，在买卖房屋市场占据一定份额，同时也在房屋租赁市场起着重要的作用，苏州链家房地产经纪有限公司于2014年9月9日在苏州市吴中区市场监督管理局登记成立，公司经营范围包括房地产信息咨询、楼盘销售代理、房产中介；市场营销策划等，此外还有安居客、搜房网、58同城、房天下等房产网络平台。我爱我家简介北京我爱我家科技有限公司建立在2000年，以房屋租赁、二手房买卖、房产委托过户、个人房产金融服务为一体的全国知名的大型品牌经纪企业，历时二十年，我爱我家形成了一个以跨区域全国连锁为基础，三网（店面、互联网、呼叫中心）合一，含括租售贷一体服务的全新中介模式，发展成为一个拥有12个城市分公司，1500多家连锁店面，30000多名员工的全国知名的大型品牌经纪企业，我爱我家有限公司在苏州市有125家门店，两千多名在职员工。二、苏州地区房屋租赁市场营销策略分析（一）我爱我家房地产租赁营销策略分析1.我爱我家重视对新员工的岗前专业培训我爱我家在进行招人工作的前提下，会对从业人员进行企业文化、经营理念、部门架构、岗位工作职责、对客户的服务意识等进行培训，安排考察楼盘，学习参考合同等课程，公司会对他们进行为期一周的培训，帮助员工快速适应工作。2.我爱我家以登记备案制度为主线，全面提升房屋租赁的管理水平备案登记是房屋租赁各项工作的准备性工作，没有备案登记，一切无从谈起。实行备案登记也是出租房进入房屋租赁市场的准入制度，它绝不是简单的登记和收费，而是对出租房屋的主体资格的调查，对不符合法规和政策的房屋不予登记，对进入租赁市场的房屋进行信息录入和数据统计，实行房屋租赁备案是《城市房地产管理法》规定一项重要内容，它的贯彻实施一方面可以防止违反法律的租赁，减少纠纷，促进社会稳定的发展，另一方面也可以有效防止群体和个人的偷税漏税。3.我爱我家公司严格按照房屋租赁合同开展工作租赁是一种民事法律关系，在房屋租赁关系中房东与租客之间所发生的民事关系，主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中房东和租客应当对双方的权利和义务都作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租双方都要共同遵守的租赁准则，《城市房地产管理法》第53条规定，房东和租客应当订定书面租赁合同，约定相应条款，向房产管理部门登记备案，合同是处理房屋租赁纠纷的重要证明。4、我爱我家为顾客提供专业的房屋租赁服务今年开始，苏州市房屋租赁管理部门在登记制度上实施了全面的改革，推出了由房东与租赁管理机关共同填写的《房屋租赁登记备案薄》，将原先的“合同备案”调整为“出租房屋备案”，这是房东申请出租房屋手续的唯一凭证，防止以往承租双方任意申报面积和租金。租赁管理方事先便于发现所处地域内房屋出租和租金的变化。我爱我家房屋租赁合同中，出租方和承租方双方就出租面积、租金的标准、租金给付的方式，要作详尽的约定，这是备案登记、对征收房产税款的重要凭据，所以要求备案登记审查中要尤为注意查验、识别。过去，承租双方来租赁开票，就是简单地自行报出出租面积、租金，缺乏有效的真实性，租赁管理方难以掌握真实情况，登记备案仅是被动应付、流于形式。5、为政府制定调控房地产起参考作用目前我爱我家租赁管理的过程中，实施租赁房屋租赁备案，已经成了租赁管理的核心环节，登记备案制度的改革使过去的被动管理变成了主动管理。在理论上，要求完全覆盖到辖区内所有房屋存量市场和房屋租赁市场。随着城市不断拆迁、商品房接连上市、居民改变房屋性质用途等，使租赁市场不断有微小动态变化。因此作为租赁管理者要统一掌握租赁市场的信息统计数据，有多少房屋在租赁市场中流通交易的数据，对政府调整房地产市场的政策，起到重要的信息参考作用。6. 我爱我家为客户解除后顾之忧后勤保障工作一定要做好，我爱我家公司，在租赁者租其房子之后，并不是一走了之，而是做好四十八小时的保障工作，如灯泡坏了、水管爆裂、地板翘起或者门损坏，租赁者往往可以拨打我爱我家的后勤电话，这种举动大力的维护了客户的利益，同时为我爱我家锁定了一批客户，把握住网络营销，真正做到以消费者为中心。7.信息丰富，选择性广我爱我家注重网络营销，可谓是走在时代的前沿，通过网络广告，房地产企业网站和注册中介等方式让更多的顾客查看和选择。 （二）我爱我家房地产租赁营销的局限性1.大数据时代下，线上沟通尤为重要，但是我爱我家的线上投资过大，忽略了线下依旧存在市场，错过中老年消费者。2.租赁营销最为看重后场服务，因此苏州我爱我家的售后服务还需加强，如78小时的时间期限太长，严重影响租赁消费者的日常需求和体验，最好也是最得消费者人心的是应该在24小时内完成顾客需求，另外，上门师傅竟然收取额外费用，严重损害了消费者的信任，对公司长久发展未免是因小失大了。3.大量存在黑市黑市就是很多的房东并没有经过房屋管理部门的允许，也没有进行登记注册，就进行房屋租赁活动。这样的地下租赁大量存在，并且管理人员也很难察觉。有些地方这样的黑市远远超过了市场公开的租赁的房屋市场，严重影响了房屋租赁市场的正常运行。这些隐形租赁的户主主要是为了利益不去房屋 租赁管理部门登记，租赁房子的人也主要为了方便和省一一 些钱，这就给隐形房屋租赁提供了存在的条件。由于这些租赁并没有公开，租赁双方也没有签订一些合约，只是口头上的约定。这些都都给管理房屋部门的管理造成了很大的阻碍，并且在后来出现纠纷的时候，也没有任何凭证。4. 具有营销经验的高端销售人才缺乏我爱我家苏州房屋租赁公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业销售人才缺乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过一定专门的职业道德教育和专业技能的培训，所以从业人员整体素质良莠不齐，专业人员匮乏。其次从业人员的约束性也较差。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质甚至服务意识等方面都有着较大的差距。5.我爱我家重视房屋买卖，疏忽租赁市场。在工作中将房屋租赁业务交给新来的员工去做,而老员工专管房屋买卖,在国家对房地产行业持续调控的大背景下，房屋买卖成交量的下跌，使得中介公司既没有交易业务又流失了租赁客户，同时大型中介机构的佣金抽取方式也比较落后。在苏州房屋租赁市场, 小型中介对出租房屋的业主不收取佣金, 只对承租方收取月房租50%的佣金。而大型中介对出租承租双方都收取月房租50%的佣金这使得大型中介在租赁市场中很不占优势。三、优化我爱我家苏州房屋租赁市场营销策略的措施（一）加强房屋租赁业务营销人员的培养我爱我家房屋租赁业务营销人员，应分别从年龄和受教育水平两个方面来提高从业人员入行的门槛，完善营销人员的培训机制，提高薪金标准，引进人才，同时细化从业类别，如设置专门的房产交易咨询师、房产投资咨询师，一方面可以提高房产中介的专业度，获得消费者的信赖，另一方面可以提高服务水平，针对客户不同的需求来推荐自己的房屋产品。（二）精准把握房屋租赁业务的目标客户目标消费群集中，可以实现准确营销。以往的传统媒体比较简单，不适合各类群体， 2021年上半年，我国的互联网人数将突破10亿，他们的主力年龄是25-35岁，而在未来几年内，这人群也将是房地产市场租赁市场的主力消费群，因此，选择网络营销能够更全面的命中目标人群。（三）降低房屋租赁成本1.减少纸质宣传目前房地产广告主要依靠报纸、杂志等形式，而网络广告成本只有报纸广告的二十分之一左右。而报纸+表面形象，使得房地产广告更为枯燥，大们对其关注程度不够。2.加大网络媒体宣传网络媒体信息量大而全，不受时空限制，让购房者的选购更便捷，网络时代的到来，不仅让许多商家尝到了甜头，这也是一个不小的机遇。因此主动把握机会将给我们带来更多的惊喜。3.规范网络营销但是值得关注的是，网络营销因为起步晚，所以存在很多漏洞，国家对于网络营销的规范很少，这就使得网络营销的鱼龙混杂，同时给操纵者以及客户造成不好的影响，丧失信任感。4.对于托管房业务，尽量多进行考察和沟通，垃圾房、落伍房避免多少，对于房屋地理位置，水电煤气多进行考察，防止最后造成房屋浪费，闲置的状况。5.对于毛坯托管房业务，装修的问题，可以与大型装修公司进行合作，避免效率低容易跑路的大装修公司，同时与装修公司谈好房屋装修费用避免出高价低装修的问题。 （四）改变营销人员的业绩分配方式当前的房地产市场是买方市场，为了使营销人员拒积极寻找，买方就要根据实际情况，灵活多变的改变佣金的分配方式，让房屋的销售方法获得更多的业绩。（五）重视房屋租赁市场，改变佣金抽取方式在当前房产交易量下滑的情况下，苏州的大型房地产中介尤其是我爱我家这种上市公司应转移部分精力放在房屋租赁市场，同时取消出租方收取佣金的规定，重新占领房屋租赁市场，而恰恰我爱我家的大部分精力主要放在了卖售房屋，虽然同样将部分精力放在租赁市场，但份额还是大大不够的。（六）加强营销道德建设我爱我家的房产中介应做到少赚取差价，不乱收费，公开透明，只有这样才能消除消费者对房产中介的疑虑，以及那些小中介带来的后果，整个行业才能积极健康发展，任何违背道德的行为都是极其短视的，因此消费者迟早会了解事情的真相，这对于我爱我家来说，无异于慢性自杀。总之，当前阶段苏州市房地产经济的发展，总体上还处于上升阶段，房地产市场发展总的趋势必定还会逐步向上，在未来的城市竞争中，赢得客户的企业才能有良好的发展，营销策略必定是充分发掘客户资源，以其客观需求和主观臆想为导向，客户直接参与或间接参与其中，整合了各种营销策略的全程营销，同时，企业通过提供全程的优质服务，建立与客户的长久互惠关系，并最终取得销售的成功，因此，在未来的房地产市场上，我爱我家的口碑尤其重要。参考文献[1]邱君媛.《我国公租房的发展状况及对策研究》载《中旬刊》,2018年九月上册5-7页[2]李华敏.《中小企业管理与科技》载《下旬刊》,2018年九月上册6-8页[3]李旭轩.《当代经理人》载《下旬刊》,2019年八月上册3-4页[4]郑小云、王雪.《建筑经济 》载《中旬刊》,2018年九月上册7-9页[5]李建和.《商》载《中旬刊》,2018年十一月上册3-6页[6]包绍宇.《现代国企研究》载《中旬刊》,2018年 十月上册11-13页[7]许漫 .《中国市场》载《中旬刊》,2019年九月上册15-18页[8]朱仁友 黄斯琪.《企业经济》载《中旬刊》,2018年九月上册16-19页[9]虞国平.《新经济形势下房屋租赁市场风险和控制分析》载《经济研究导刊》,2019年上册6-7页[10]李波《浅谈房屋租赁的管理方式和方法》载《财经界（学术版）》,2019年上册16-17页致谢感谢老师的指导，以及在我爱我家的实习经历和同事们提供的资料，感谢老师的多次指正，悉心教育。
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、苏州地区房屋租赁市场简介 6（一）苏州地区房屋租赁市场简介 6（二）我爱我家简介 6二、苏州地区房屋租赁市场营销策略分析 6（一）我爱我家房地产租赁营销策略分析 6（二）我爱我家房地产租赁营销的局限性 7三、优化我爱我家苏州房屋租赁市场营销策略的措施 8（一）加强房屋租赁业务营销人员的培养 8（二）精准把握房屋租赁业务的目标客户 8（三）降低房屋租赁成本 9（四）改变营销人员的业绩分配方式 9（五）重视房屋租赁市场，改变佣金抽取方式 9（六）加强营销道德建设 9参考文献 10致谢 10引言苏州作为地级市，经济发达，宜居宜业，一直是人口净流入的城市，外来人口占了大部分，大批年轻人来到苏州工作，将眼光首先投向租房市场，以此减轻生活压力，苏州的房屋租赁市场在房地产行业的比例不断升高，但是由于市场的开放性较大，此行业的进入门槛又较低，因此苏州的房屋租赁行业机遇与挑战并存，2020上半年由于受疫情的冲击，对苏州房屋租赁业带来了很大的影响，本论文以我爱我家为列，通过对苏州房屋租赁市场营销销策略的分析，提出了优化租赁营销策略和模式的建议。一、苏州地区房屋租赁市场简介（一）苏州地区房屋租赁市场简介苏州经济发达，是我国第二大移民城市，吸引了全国各地的人才来苏州工作生活，外来人口众多，同时房屋空置数量也很多，房屋租赁市场可发展空间非常大，但中介市场特别是中小中介竞争激烈，鱼龙混杂，在苏州市场从事房屋中介的龙头企业有，我爱我家是一个上市公司，在买卖房屋市场占据一定份额，同时也在房屋租赁市场起着重要的作用，苏州链家房地产经纪有限公司于2014年9月9日在苏州市吴中区市场监督管理局登记成立，公司经营范围包括房地产信息咨询、楼盘销售代理、房产中介；市场营销策划等，此外还有安居客、搜房网、58同城、房天下等房产网络平台。我爱我家简介北京我爱我家科技有限公司建立在2000年，以房屋租赁、二手房买卖、房产委托过户、个人房产金融服务为一体的全国知名的大型品牌经纪企业，历时二十年，我爱我家形成了一个以跨区域全国连锁为基础，三网（店面、互联网、呼叫中心）合一，含括租售贷一体服务的全新中介模式，发展成为一个拥有12个城市分公司，1500多家连锁店面，30000多名员工的全国知名的大型品牌经纪企业，我爱我家有限公司在苏州市有125家门店，两千多名在职员工。二、苏州地区房屋租赁市场营销策略分析（一）我爱我家房地产租赁营销策略分析1.我爱我家重视对新员工的岗前专业培训我爱我家在进行招人工作的前提下，会对从业人员进行企业文化、经营理念、部门架构、岗位工作职责、对客户的服务意识等进行培训，安排考察楼盘，学习参考合同等课程，公司会对他们进行为期一周的培训，帮助员工快速适应工作。2.我爱我家以登记备案制度为主线，全面提升房屋租赁的管理水平备案登记是房屋租赁各项工作的准备性工作，没有备案登记，一切无从谈起。实行备案登记也是出租房进入房屋租赁市场的准入制度，它绝不是简单的登记和收费，而是对出租房屋的主体资格的调查，对不符合法规和政策的房屋不予登记，对进入租赁市场的房屋进行信息录入和数据统计，实行房屋租赁备案是《城市房地产管理法》规定一项重要内容，它的贯彻实施一方面可以防止违反法律的租赁，减少纠纷，促进社会稳定的发展，另一方面也可以有效防止群体和个人的偷税漏税。3.我爱我家公司严格按照房屋租赁合同开展工作租赁是一种民事法律关系，在房屋租赁关系中房东与租客之间所发生的民事关系，主要是通过租赁合同确定的。因此，在租赁中房东和租客应当对双方的权利和义务都作出明确的规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租双方都要共同遵守的租赁准则，《城市房地产管理法》第53条规定，房东和租客应当订定书面租赁合同，约定相应条款，向房产管理部门登记备案，合同是处理房屋租赁纠纷的重要证明。4、我爱我家为顾客提供专业的房屋租赁服务今年开始，苏州市房屋租赁管理部门在登记制度上实施了全面的改革，推出了由房东与租赁管理机关共同填写的《房屋租赁登记备案薄》，将原先的“合同备案”调整为“出租房屋备案”，这是房东申请出租房屋手续的唯一凭证，防止以往承租双方任意申报面积和租金。租赁管理方事先便于发现所处地域内房屋出租和租金的变化。我爱我家房屋租赁合同中，出租方和承租方双方就出租面积、租金的标准、租金给付的方式，要作详尽的约定，这是备案登记、对征收房产税款的重要凭据，所以要求备案登记审查中要尤为注意查验、识别。过去，承租双方来租赁开票，就是简单地自行报出出租面积、租金，缺乏有效的真实性，租赁管理方难以掌握真实情况，登记备案仅是被动应付、流于形式。5、为政府制定调控房地产起参考作用目前我爱我家租赁管理的过程中，实施租赁房屋租赁备案，已经成了租赁管理的核心环节，登记备案制度的改革使过去的被动管理变成了主动管理。在理论上，要求完全覆盖到辖区内所有房屋存量市场和房屋租赁市场。随着城市不断拆迁、商品房接连上市、居民改变房屋性质用途等，使租赁市场不断有微小动态变化。因此作为租赁管理者要统一掌握租赁市场的信息统计数据，有多少房屋在租赁市场中流通交易的数据，对政府调整房地产市场的政策，起到重要的信息参考作用。6. 我爱我家为客户解除后顾之忧后勤保障工作一定要做好，我爱我家公司，在租赁者租其房子之后，并不是一走了之，而是做好四十八小时的保障工作，如灯泡坏了、水管爆裂、地板翘起或者门损坏，租赁者往往可以拨打我爱我家的后勤电话，这种举动大力的维护了客户的利益，同时为我爱我家锁定了一批客户，把握住网络营销，真正做到以消费者为中心。7.信息丰富，选择性广我爱我家注重网络营销，可谓是走在时代的前沿，通过网络广告，房地产企业网站和注册中介等方式让更多的顾客查看和选择。 （二）我爱我家房地产租赁营销的局限性1.大数据时代下，线上沟通尤为重要，但是我爱我家的线上投资过大，忽略了线下依旧存在市场，错过中老年消费者。2.租赁营销最为看重后场服务，因此苏州我爱我家的售后服务还需加强，如78小时的时间期限太长，严重影响租赁消费者的日常需求和体验，最好也是最得消费者人心的是应该在24小时内完成顾客需求，另外，上门师傅竟然收取额外费用，严重损害了消费者的信任，对公司长久发展未免是因小失大了。3.大量存在黑市黑市就是很多的房东并没有经过房屋管理部门的允许，也没有进行登记注册，就进行房屋租赁活动。这样的地下租赁大量存在，并且管理人员也很难察觉。有些地方这样的黑市远远超过了市场公开的租赁的房屋市场，严重影响了房屋租赁市场的正常运行。这些隐形租赁的户主主要是为了利益不去房屋 租赁管理部门登记，租赁房子的人也主要为了方便和省一一 些钱，这就给隐形房屋租赁提供了存在的条件。由于这些租赁并没有公开，租赁双方也没有签订一些合约，只是口头上的约定。这些都都给管理房屋部门的管理造成了很大的阻碍，并且在后来出现纠纷的时候，也没有任何凭证。4. 具有营销经验的高端销售人才缺乏我爱我家苏州房屋租赁公司大量成立，从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次繁多，人员素质参差不齐，专业销售人才缺乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过一定专门的职业道德教育和专业技能的培训，所以从业人员整体素质良莠不齐，专业人员匮乏。其次从业人员的约束性也较差。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质甚至服务意识等方面都有着较大的差距。5.我爱我家重视房屋买卖，疏忽租赁市场。在工作中将房屋租赁业务交给新来的员工去做,而老员工专管房屋买卖,在国家对房地产行业持续调控的大背景下，房屋买卖成交量的下跌，使得中介公司既没有交易业务又流失了租赁客户，同时大型中介机构的佣金抽取方式也比较落后。在苏州房屋租赁市场, 小型中介对出租房屋的业主不收取佣金, 只对承租方收取月房租50%的佣金。而大型中介对出租承租双方都收取月房租50%的佣金这使得大型中介在租赁市场中很不占优势。三、优化我爱我家苏州房屋租赁市场营销策略的措施（一）加强房屋租赁业务营销人员的培养我爱我家房屋租赁业务营销人员，应分别从年龄和受教育水平两个方面来提高从业人员入行的门槛，完善营销人员的培训机制，提高薪金标准，引进人才，同时细化从业类别，如设置专门的房产交易咨询师、房产投资咨询师，一方面可以提高房产中介的专业度，获得消费者的信赖，另一方面可以提高服务水平，针对客户不同的需求来推荐自己的房屋产品。（二）精准把握房屋租赁业务的目标客户目标消费群集中，可以实现准确营销。以往的传统媒体比较简单，不适合各类群体， 2021年上半年，我国的互联网人数将突破10亿，他们的主力年龄是25-35岁，而在未来几年内，这人群也将是房地产市场租赁市场的主力消费群，因此，选择网络营销能够更全面的命中目标人群。（三）降低房屋租赁成本1.减少纸质宣传目前房地产广告主要依靠报纸、杂志等形式，而网络广告成本只有报纸广告的二十分之一左右。而报纸+表面形象，使得房地产广告更为枯燥，大们对其关注程度不够。2.加大网络媒体宣传网络媒体信息量大而全，不受时空限制，让购房者的选购更便捷，网络时代的到来，不仅让许多商家尝到了甜头，这也是一个不小的机遇。因此主动把握机会将给我们带来更多的惊喜。3.规范网络营销但是值得关注的是，网络营销因为起步晚，所以存在很多漏洞，国家对于网络营销的规范很少，这就使得网络营销的鱼龙混杂，同时给操纵者以及客户造成不好的影响，丧失信任感。4.对于托管房业务，尽量多进行考察和沟通，垃圾房、落伍房避免多少，对于房屋地理位置，水电煤气多进行考察，防止最后造成房屋浪费，闲置的状况。5.对于毛坯托管房业务，装修的问题，可以与大型装修公司进行合作，避免效率低容易跑路的大装修公司，同时与装修公司谈好房屋装修费用避免出高价低装修的问题。 （四）改变营销人员的业绩分配方式当前的房地产市场是买方市场，为了使营销人员拒积极寻找，买方就要根据实际情况，灵活多变的改变佣金的分配方式，让房屋的销售方法获得更多的业绩。（五）重视房屋租赁市场，改变佣金抽取方式在当前房产交易量下滑的情况下，苏州的大型房地产中介尤其是我爱我家这种上市公司应转移部分精力放在房屋租赁市场，同时取消出租方收取佣金的规定，重新占领房屋租赁市场，而恰恰我爱我家的大部分精力主要放在了卖售房屋，虽然同样将部分精力放在租赁市场，但份额还是大大不够的。（六）加强营销道德建设我爱我家的房产中介应做到少赚取差价，不乱收费，公开透明，只有这样才能消除消费者对房产中介的疑虑，以及那些小中介带来的后果，整个行业才能积极健康发展，任何违背道德的行为都是极其短视的，因此消费者迟早会了解事情的真相，这对于我爱我家来说，无异于慢性自杀。总之，当前阶段苏州市房地产经济的发展，总体上还处于上升阶段，房地产市场发展总的趋势必定还会逐步向上，在未来的城市竞争中，赢得客户的企业才能有良好的发展，营销策略必定是充分发掘客户资源，以其客观需求和主观臆想为导向，客户直接参与或间接参与其中，整合了各种营销策略的全程营销，同时，企业通过提供全程的优质服务，建立与客户的长久互惠关系，并最终取得销售的成功，因此，在未来的房地产市场上，我爱我家的口碑尤其重要。参考文献[1]邱君媛.《我国公租房的发展状况及对策研究》载《中旬刊》,2018年九月上册5-7页[2]李华敏.《中小企业管理与科技》载《下旬刊》,2018年九月上册6-8页[3]李旭轩.《当代经理人》载《下旬刊》,2019年八月上册3-4页[4]郑小云、王雪.《建筑经济 》载《中旬刊》,2018年九月上册7-9页[5]李建和.《商》载《中旬刊》,2018年十一月上册3-6页[6]包绍宇.《现代国企研究》载《中旬刊》,2018年 十月上册11-13页[7]许漫 .《中国市场》载《中旬刊》,2019年九月上册15-18页[8]朱仁友 黄斯琪.《企业经济》载《中旬刊》,2018年九月上册16-19页[9]虞国平.《新经济形势下房屋租赁市场风险和控制分析》载《经济研究导刊》,2019年上册6-7页[10]李波《浅谈房屋租赁的管理方式和方法》载《财经界（学术版）》,2019年上册16-17页致谢感谢老师的指导，以及在我爱我家的实习经历和同事们提供的资料，感谢老师的多次指正，悉心教育。
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