房地产企业融资结构的探讨
房地产企业融资结构的探讨[20200210135859]
摘 要
进入二十一世纪以来，全世界经济出现了比较缓慢发展的态势，然而我国的经济发展似乎没有受到这么严峻的冲击。因为我国市场不够完善、基础不够牢靠，和长期以来形成的思维定势，融资问题已成为限制房地产企业发展的一大阻碍。
本文通过对房地产企业的融资结构问题进行了探讨，分析了房地产公司融资存在的问题，并且借鉴国内外企业优秀的融资成果经验，提出了解决房地产企业融资的问题，希望能够对房地产公司的融资发展带来一定有效的帮助 。
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关键字:房地产融资结构问题对策
1.引言…………………………………………………………………………………………1
1.1问题的提出1
1.2研究的目的和意义1
1.3研究方法1
2.中国房地产企业发展现状及融资方式2
2.1中国房地产业发展现状2
2.2中国房地产业的融资方式 4
1.2.1银行贷款 4
1.2.2房地产企业在国内直接上市或借壳上市 4
1.2.3房地产企业在海外资本市场上市 4
1.2.4房地产预售融资 5
1.2.5与外资基金合作 5
1.2.6发行房地产信托理财产品 5
1.2.7发行债券融资 6
3.房地产开发业务自身特点的影响 7
3.1房地产企业行业地位局限因素 7
3.2房地产企业自身管理局限 7
3.3万科房地产企业融资方式 8
4.万科房地产企业融资发展对策 10
4.1保持较高的经营效益 10
4.2消除股权融资壁垒 10
4.3改善自身融资条件 11
4.4加强融资管理模式 11
4.5大力发展房地产投资信托基金，促进上市房地产企业的发展 11
5.总结 13
参考文献 14
致谢15
1.引言
1.1问题的提出
进入二十一世纪以来，全世界经济出现缓慢发展的态势，但我国的经济发展似乎并没有受到如此严峻的冲击。由于我国市场不够完善、基础不够牢固，和长期以来所形成的思维定势，房地产企业融资问题已成为限制企业迅速发展的阻碍。
1.2研究的目的和意义
本文通过对万科房地产公司的融资问题进行探讨，分析了万科房地产公司融资存在的问题，并且借鉴国外企业融资的经验，提出了解决中山市上市公司融资的问题，希望能够对万科房地产公司的融资发展带来一定的帮助。
1.3研究方法
首先介绍了我国房地产企业的主要融资渠道以及影响因素，然后结合万科房地产企业的运行情况，深入分析房地产企业的资金来源的构成以及使用存在的问题，追究其缘由，继而提出解决我国房地产企业资金问题的建议，为房地产业今后的发展提供了一定的参考。
房地产业融资危机控制与防备研究对提高我国房地产经营开发企业在新的资本市场局势下进行融资运作的风险规避与防范有着非常重要的意义。然而目前的融资风险控制与防范的研究仍停留在传统的以银行借贷为主的融资方式的层面上，忽视了随着资本市场的渐渐开放给房地产经营开发企业带来的诸多新型的融资渠道以及融资方式，而这些新的渠道与方式又不同于传统银行借贷融资所带来的融资风险和危机。
近几年，大众对房地产行业的愈来愈有了深刻的认识，认识到房地产企业融资策略对企业良好发展的良好的重要意义，但现在的房地产企业融资策略依然有着许多问题，融资渠道单一、结构不合理、资金的构成和使用未配合等诸多问题，怎样解决企业资金筹集问题，是关于房地产企业融资策略研究的一个重要的课题。本文以万科房地产公司的情况为例，分析它们在资金筹集过程中存在的具体问题，讨论解决这些问题的对策。
2、中国房地产企业发展现状及融资方式
2.1中国房地产业发展现状
目前关于房地产业发展的情况极为复杂：1，媒体消息说法不一，信息不集中，让人不知真实信息。 2，某些房地产开发商和各种银行互利，互相抱团，想不断地吹大房地产业的泡沫。3，经济规律适用任何国家，当然中国也不例外，虽然当前房地产泡沫尚未破灭，但它其实面临着非常严峻的形势。
联合国对部分房地产市场发展的进行的研究表明，中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行的时期，房地产业开始进入市场化运行阶段，也就是真正的房地产业的起步阶段；目前房地产正处于1300至8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国的人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。
中国的人均GDP水平与房地产业的发展阶段
2.1.1国家宏观调控力度加大
当前房地产的命运掌控在国家手中，如果国家不掌控银行，控制房地产的命脉，任由其放贷的话，房地产的泡沫将很快就将会破灭，房地产迅速的崩溃，如果国家严格控制各种抵押贷款银行，并且实行紧缩政策，房地产市场将逐渐的下跌，虽然这一过程可能会很痛苦，损害各方面的利益，但是不会崩盘，中国经济仍将正常着陆。但是如果客观的说，其实施的实际效果却紧缩了住房的供给，从而导致了住房市场上的供应短缺的局面。
2.1.2两极分化加重
市场逐步的开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。
一是土地制度方面监管实施的加强，实力相对比较小的房地产很难拿到土地，就算即便拿到了地，也要及时支付地款。第二，由于信贷紧缩，使得房地产资金资本缺少了有效的来源，某些中小型的房地产不能通过股市，发行股票来获取资金。第三，房价的下跌以及成交量紧缩，会使得房地产资金周转比较的困难。第四，随着利率的增加，一些中小型房地产无法支付数额大的的房地产信贷的利息。第五，部分中小型房地产不具备品牌竞争力。六，大型房地产企业具有更大的实力来进行价格战争，通过价格战来进行清洗市场。这些因素的共同作用会使房地产市场走向分化。
2.1.3市场集中度将得到改善
随着当局监管、拿地、行业竞争的加强、银行贷款的紧缩等原因，一些实力不怎么强的中间房地产商很有可能被淘汰出房地产市场，或者有可能被其他较大型的房地产商兼，一些实力比较弱的房地产企业将很有可能被被清洗出市场，从而市场集中度将会得到一定程度的改善。
2.1.4土地获取和项目开发难度加大
近些年来，土地的生产要素特征越来越受到关注，且以其稀有罕见的特质成为了房地产发展的限制性环节，也正是由于这种特质决定了，对有限土地的获得，将会成为房地产企业持续发展的非常必要条件，同时，也是整个房地产市场和谐健康以及有序发展的重要前提。随着国家对房地产业实行日趋严格的调控与监管政策，比如控制供地总量以及单项土地供应规模，调整土地供应结构等，加上房地产的标准正在逐步的走向规范化，使土地使用权的取得难度愈来愈大。在这种非常严峻的形势下，房地产企业必须利用自身的优势，通过各种各样的方法来取得房地产开发项目的用地。
2.1.5房地产市场秩序混乱
我国当前的房地产市场秩序相对来说是较为混乱。房地产开发、交易、中介服务以及服务管理的每个小环节，都在不同程度地存在了非法以及违规行为。尤其是一段时间以来，个别发展的企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张并且恶意哄抬房价，致使一些项目的房价在短期内非正常上涨。而且跟随着房市的泡沫和房价的下跌，一些原来被忽视遮掩的问题逐渐开始出现，为了尽可能去减少损失，部分房地产商和中介机构增加了机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短时期进一步的加剧。
摘 要
进入二十一世纪以来，全世界经济出现了比较缓慢发展的态势，然而我国的经济发展似乎没有受到这么严峻的冲击。因为我国市场不够完善、基础不够牢靠，和长期以来形成的思维定势，融资问题已成为限制房地产企业发展的一大阻碍。
本文通过对房地产企业的融资结构问题进行了探讨，分析了房地产公司融资存在的问题，并且借鉴国内外企业优秀的融资成果经验，提出了解决房地产企业融资的问题，希望能够对房地产公司的融资发展带来一定有效的帮助 。
*查看完整论文请 +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
关键字:房地产融资结构问题对策
1.引言…………………………………………………………………………………………1
1.1问题的提出1
1.2研究的目的和意义1
1.3研究方法1
2.中国房地产企业发展现状及融资方式2
2.1中国房地产业发展现状2
2.2中国房地产业的融资方式 4
1.2.1银行贷款 4
1.2.2房地产企业在国内直接上市或借壳上市 4
1.2.3房地产企业在海外资本市场上市 4
1.2.4房地产预售融资 5
1.2.5与外资基金合作 5
1.2.6发行房地产信托理财产品 5
1.2.7发行债券融资 6
3.房地产开发业务自身特点的影响 7
3.1房地产企业行业地位局限因素 7
3.2房地产企业自身管理局限 7
3.3万科房地产企业融资方式 8
4.万科房地产企业融资发展对策 10
4.1保持较高的经营效益 10
4.2消除股权融资壁垒 10
4.3改善自身融资条件 11
4.4加强融资管理模式 11
4.5大力发展房地产投资信托基金，促进上市房地产企业的发展 11
5.总结 13
参考文献 14
致谢15
1.引言
1.1问题的提出
进入二十一世纪以来，全世界经济出现缓慢发展的态势，但我国的经济发展似乎并没有受到如此严峻的冲击。由于我国市场不够完善、基础不够牢固，和长期以来所形成的思维定势，房地产企业融资问题已成为限制企业迅速发展的阻碍。
1.2研究的目的和意义
本文通过对万科房地产公司的融资问题进行探讨，分析了万科房地产公司融资存在的问题，并且借鉴国外企业融资的经验，提出了解决中山市上市公司融资的问题，希望能够对万科房地产公司的融资发展带来一定的帮助。
1.3研究方法
首先介绍了我国房地产企业的主要融资渠道以及影响因素，然后结合万科房地产企业的运行情况，深入分析房地产企业的资金来源的构成以及使用存在的问题，追究其缘由，继而提出解决我国房地产企业资金问题的建议，为房地产业今后的发展提供了一定的参考。
房地产业融资危机控制与防备研究对提高我国房地产经营开发企业在新的资本市场局势下进行融资运作的风险规避与防范有着非常重要的意义。然而目前的融资风险控制与防范的研究仍停留在传统的以银行借贷为主的融资方式的层面上，忽视了随着资本市场的渐渐开放给房地产经营开发企业带来的诸多新型的融资渠道以及融资方式，而这些新的渠道与方式又不同于传统银行借贷融资所带来的融资风险和危机。
近几年，大众对房地产行业的愈来愈有了深刻的认识，认识到房地产企业融资策略对企业良好发展的良好的重要意义，但现在的房地产企业融资策略依然有着许多问题，融资渠道单一、结构不合理、资金的构成和使用未配合等诸多问题，怎样解决企业资金筹集问题，是关于房地产企业融资策略研究的一个重要的课题。本文以万科房地产公司的情况为例，分析它们在资金筹集过程中存在的具体问题，讨论解决这些问题的对策。
2、中国房地产企业发展现状及融资方式
2.1中国房地产业发展现状
目前关于房地产业发展的情况极为复杂：1，媒体消息说法不一，信息不集中，让人不知真实信息。 2，某些房地产开发商和各种银行互利，互相抱团，想不断地吹大房地产业的泡沫。3，经济规律适用任何国家，当然中国也不例外，虽然当前房地产泡沫尚未破灭，但它其实面临着非常严峻的形势。
联合国对部分房地产市场发展的进行的研究表明，中国人均GDP在1998年达到821美元，当时正值中国住房货币化改革实行的时期，房地产业开始进入市场化运行阶段，也就是真正的房地产业的起步阶段；目前房地产正处于1300至8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。近10年来，中国的人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。
中国的人均GDP水平与房地产业的发展阶段
2.1.1国家宏观调控力度加大
当前房地产的命运掌控在国家手中，如果国家不掌控银行，控制房地产的命脉，任由其放贷的话，房地产的泡沫将很快就将会破灭，房地产迅速的崩溃，如果国家严格控制各种抵押贷款银行，并且实行紧缩政策，房地产市场将逐渐的下跌，虽然这一过程可能会很痛苦，损害各方面的利益，但是不会崩盘，中国经济仍将正常着陆。但是如果客观的说，其实施的实际效果却紧缩了住房的供给，从而导致了住房市场上的供应短缺的局面。
2.1.2两极分化加重
市场逐步的开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。
一是土地制度方面监管实施的加强，实力相对比较小的房地产很难拿到土地，就算即便拿到了地，也要及时支付地款。第二，由于信贷紧缩，使得房地产资金资本缺少了有效的来源，某些中小型的房地产不能通过股市，发行股票来获取资金。第三，房价的下跌以及成交量紧缩，会使得房地产资金周转比较的困难。第四，随着利率的增加，一些中小型房地产无法支付数额大的的房地产信贷的利息。第五，部分中小型房地产不具备品牌竞争力。六，大型房地产企业具有更大的实力来进行价格战争，通过价格战来进行清洗市场。这些因素的共同作用会使房地产市场走向分化。
2.1.3市场集中度将得到改善
随着当局监管、拿地、行业竞争的加强、银行贷款的紧缩等原因，一些实力不怎么强的中间房地产商很有可能被淘汰出房地产市场，或者有可能被其他较大型的房地产商兼，一些实力比较弱的房地产企业将很有可能被被清洗出市场，从而市场集中度将会得到一定程度的改善。
2.1.4土地获取和项目开发难度加大
近些年来，土地的生产要素特征越来越受到关注，且以其稀有罕见的特质成为了房地产发展的限制性环节，也正是由于这种特质决定了，对有限土地的获得，将会成为房地产企业持续发展的非常必要条件，同时，也是整个房地产市场和谐健康以及有序发展的重要前提。随着国家对房地产业实行日趋严格的调控与监管政策，比如控制供地总量以及单项土地供应规模，调整土地供应结构等，加上房地产的标准正在逐步的走向规范化，使土地使用权的取得难度愈来愈大。在这种非常严峻的形势下，房地产企业必须利用自身的优势，通过各种各样的方法来取得房地产开发项目的用地。
2.1.5房地产市场秩序混乱
我国当前的房地产市场秩序相对来说是较为混乱。房地产开发、交易、中介服务以及服务管理的每个小环节，都在不同程度地存在了非法以及违规行为。尤其是一段时间以来，个别发展的企业和中介机构误导市场预期，人为造成市场紧张并且恶意哄抬房价，致使一些项目的房价在短期内非正常上涨。而且跟随着房市的泡沫和房价的下跌，一些原来被忽视遮掩的问题逐渐开始出现，为了尽可能去减少损失，部分房地产商和中介机构增加了机会主义行为，使得市场秩序的混乱程度在短时期进一步的加剧。
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