浅析万通地产公司融资及销售风险
摘 要房地产作为我国国民经济中的支柱产业,一直以来都在现代社会经济中占据着至关重要的地位。自从上世纪八十年代末住房体制改革以来,房地产投资一直保持高效迅猛的发展势头。而作为典型的资金密集型产业,房地产业又十分依赖于资金的充足性和稳定性。目前我国房地产业的资金来源主要有银行贷款、债券融资、房地产信托以及上市融资等,而随着近年来房地产飞速发展和信贷扩张日益加速,在这一经济变动中逐渐累积的金融风险成为值得关注的焦点。同时,作为房地产经营中的一个重要环节,房地产营销是要将潜在市场机会转化为现实市场机会从而实现企业自身的健康发展,在这一过程中如何应对结构性、体制性、供需平衡性等诸多矛盾成为众多专家学者研究的课题。本文通过对房地产融资渠道和营销模式的现状分析,站在房地产企业的角度探讨融资及销售风险的控制及解方略,为加强企业核心竞争力、促进企业长期稳定发展提供理论依据。 目 录
摘要 I
Abstract II
第一章 国内房地产行业的发展现状的综述 1
1.1国内房地产行业的发展历程 1
1.2国内房地产行业发展带来的问题和影响 1
第二章 房地产融资及销售风险概述 2
2.1房地产融资风险的概述 2
2.2房地产销售风险的概述 2
第三章 万通地产公司概况 3
3.1万通地产公司简介 3
第四章 万通地产公司主要融资方式、风险分析及解决方略 4
4.1融资方式 4
4.2风险分析 5
4.3解决方略 6
第五章 万通地产公司销售风险分析及营销策略 8
5.1风险分析 9
5.2采取创新营销手段 11
结束语 14
致谢 15
参考文献 16
第一章 国内房地产行业的发展现状综述
1.1 国内房地产行业的发展历程
上世纪八十年代我国实行城镇住房分配制,住房主要是由国家按照严格的行政手段统一分配，不受市场经济的约束，这是传统的计划经济体制中的住房分配方式。在这种住房分配模式下，家庭背景、年龄、学历、职务、工龄是最主要的考核标准因素，浓厚的政治色彩
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
> 致谢 15
参考文献 16
第一章 国内房地产行业的发展现状综述
1.1 国内房地产行业的发展历程
上世纪八十年代我国实行城镇住房分配制,住房主要是由国家按照严格的行政手段统一分配，不受市场经济的约束，这是传统的计划经济体制中的住房分配方式。在这种住房分配模式下，家庭背景、年龄、学历、职务、工龄是最主要的考核标准因素，浓厚的政治色彩也便成了住房分配制的一大特征。至九十年代初,随着社会主义市场经济体制不断地发展和完善,我国的住房体制改革也不断加快节奏，此时的房地产业得以迅猛发展。直至1999年政府以按揭政策取代住房实物分配制度,房地产投资才逐渐步入了平稳有序的发展阶段,房地产业也一跃而成为我国国民经济的支柱产业之一。同时这个时期的房地产改革政策、金融政策和税收政策又创造出巨大的市场需求。利率的持续降低致使按揭门槛也一低再低,购房首付从30%多跌至20%，甚至有些银行破天荒地提出零首付。此外,由于政府取消了限价政策，物价局不再管制商品房的价格，为后来开发商大肆抬价提供可能,同时也造成了房地产市场混乱无序、价格疯涨的乱象。2008年,随着全球金融危机爆发,国际金融环境由盛转衰，各个产业呈现出全面衰退的迹象。国内经济也不容乐观，尤其是房地产行业在持续紧缩的信贷政策下步履维艰。不过很快随着行业内政策的及时调整，加大了资源整合的力度，整个行业在经济政策的不断调整中进入一个全新的发展阶段。中央政府于2010年4月出台了史上最严厉的限购令,房地产调控力度不断强化,虽然融资面临开始面临挑战，但从长远角度来看，该政策为房地产业的长期健康稳定发展奠定了基础。2015年全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下虽然出现回暖,在"互联网+房地产"的商业模式中,住宅很可能将以成本价提供,但要预装开发商平台上的智能家居,绑定社区商业服务。开发商的利润来源从一次性的住宅销售回款,变成了智能家居和社区商业平台的服务收入、广告收入等,打造一条全新的、完整的住宅产业链生态系统。通过与智能硬件厂商进行跨界合作,抢先形成智能家居与楼宇相结合的系统,最终通过基于该系统的服务和系统生成的数据来帮助开发商持续获取竞争优势。
1.2 国内房地产行业发展带来的问题和影响
近年来随着城市化、工业化进程的不断深入,我国社会主义经济的蓬勃发展确实得益于房地产业强势崛起持续推动，但从另一个角度来看，由于前期的野蛮生长,产业内潜在的忧患也在不断蔓延,长此以往，不但容易限制其自身的发展,同时也会对经济结构造成破坏，成为社会经济发展中的一大忧患。
第二章 房地产融资及销售风险概述
2.1房地产融资风险的概述
房地产融资风险是指房地产业筹资活动中由于筹资的规划而引起的收益变动的风险。融资风险规避是通过对风险的预测和分析并提前采取有效措施,从而进行合理的规避。从客观角度来看，任何项目都存在风险,风险虽不可完全杜绝,但我们可以采取科学精准的风险预测方法对项目风险进行分析度量,对未来将可能出现的风险提出防范措施和解决的办法,把项目风险变得可掌控。
2.2房地产销售风险的概述
房地产销售风险是指在房地产交易变现的期间内,由房地产市场价格、供求关系等因素的变化以及房屋价格与借款人收入之间的情况变化而形成的交易市值发生负面变化的风险。房地产的销售作为房地产经营中的重要一环,是开发商将潜在市场转化为现实市场机会,从而实现企业自身发展的有效手段。如何合理地控制房地产销售风险对房地产企业长期稳定发展具有重要意义。
第三章 万通地产公司概况
3.1万通地产公司简介
北京万通地产股份有限公司是一家专业化的地产公司，其原名为北京万通先锋置业股份有限公司。从建立之初到逐步成长为中国房地产业领军品牌企业之一，万通公司在不断的变革和创新中不断前进，一九九三年六月万通地产公司在北京注册并正式成立,其规模在北京民营企业中优势明显，是当时北京最大的房地产投资企业之一。二零零零年九月四日经中国证监会批准,万通地产公司首次公开发行人民币普通股三千万股,并在同年九月二十二日于上海证券交易所上市交易【600246】。曾多次获得“中国名企”、“中国房地产十大品牌企业”、“中国十大最具价值房地产公司”等荣誉称号。万通地产公司拥有滨海新区的区位优势，已开发项目包含北京“新城国际”、“亚运新新家园”、“万通熙悦华府”、“天津新城东路万通华府”等。商品住宅是万通地产的核心和主营产品，主要集中在京津地区，绝大多数产品已成区域标志和知名物业。
万通地产公司拥有独特的商业模式。为优化资源配置,公司不断调整现有经营模式,使之成为开发与营运并重,且集住宅开发、商用物业和定制服务于一体的地产公司。一直以来公司始终坚持美国房地产公司的发展模式，以开发促进营运、以营运带动开发作为实施商用物业投资的基本准则,打造了独具特色的商业地产模式。定制服务、自主研发始终是万通地产领先全国、不断增强核心竞争力的一项业
摘要 I
Abstract II
第一章 国内房地产行业的发展现状的综述 1
1.1国内房地产行业的发展历程 1
1.2国内房地产行业发展带来的问题和影响 1
第二章 房地产融资及销售风险概述 2
2.1房地产融资风险的概述 2
2.2房地产销售风险的概述 2
第三章 万通地产公司概况 3
3.1万通地产公司简介 3
第四章 万通地产公司主要融资方式、风险分析及解决方略 4
4.1融资方式 4
4.2风险分析 5
4.3解决方略 6
第五章 万通地产公司销售风险分析及营销策略 8
5.1风险分析 9
5.2采取创新营销手段 11
结束语 14
致谢 15
参考文献 16
第一章 国内房地产行业的发展现状综述
1.1 国内房地产行业的发展历程
上世纪八十年代我国实行城镇住房分配制,住房主要是由国家按照严格的行政手段统一分配，不受市场经济的约束，这是传统的计划经济体制中的住房分配方式。在这种住房分配模式下，家庭背景、年龄、学历、职务、工龄是最主要的考核标准因素，浓厚的政治色彩
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
> 致谢 15
参考文献 16
第一章 国内房地产行业的发展现状综述
1.1 国内房地产行业的发展历程
上世纪八十年代我国实行城镇住房分配制,住房主要是由国家按照严格的行政手段统一分配，不受市场经济的约束，这是传统的计划经济体制中的住房分配方式。在这种住房分配模式下，家庭背景、年龄、学历、职务、工龄是最主要的考核标准因素，浓厚的政治色彩也便成了住房分配制的一大特征。至九十年代初,随着社会主义市场经济体制不断地发展和完善,我国的住房体制改革也不断加快节奏，此时的房地产业得以迅猛发展。直至1999年政府以按揭政策取代住房实物分配制度,房地产投资才逐渐步入了平稳有序的发展阶段,房地产业也一跃而成为我国国民经济的支柱产业之一。同时这个时期的房地产改革政策、金融政策和税收政策又创造出巨大的市场需求。利率的持续降低致使按揭门槛也一低再低,购房首付从30%多跌至20%，甚至有些银行破天荒地提出零首付。此外,由于政府取消了限价政策，物价局不再管制商品房的价格，为后来开发商大肆抬价提供可能,同时也造成了房地产市场混乱无序、价格疯涨的乱象。2008年,随着全球金融危机爆发,国际金融环境由盛转衰，各个产业呈现出全面衰退的迹象。国内经济也不容乐观，尤其是房地产行业在持续紧缩的信贷政策下步履维艰。不过很快随着行业内政策的及时调整，加大了资源整合的力度，整个行业在经济政策的不断调整中进入一个全新的发展阶段。中央政府于2010年4月出台了史上最严厉的限购令,房地产调控力度不断强化,虽然融资面临开始面临挑战，但从长远角度来看，该政策为房地产业的长期健康稳定发展奠定了基础。2015年全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下虽然出现回暖,在"互联网+房地产"的商业模式中,住宅很可能将以成本价提供,但要预装开发商平台上的智能家居,绑定社区商业服务。开发商的利润来源从一次性的住宅销售回款,变成了智能家居和社区商业平台的服务收入、广告收入等,打造一条全新的、完整的住宅产业链生态系统。通过与智能硬件厂商进行跨界合作,抢先形成智能家居与楼宇相结合的系统,最终通过基于该系统的服务和系统生成的数据来帮助开发商持续获取竞争优势。
1.2 国内房地产行业发展带来的问题和影响
近年来随着城市化、工业化进程的不断深入,我国社会主义经济的蓬勃发展确实得益于房地产业强势崛起持续推动，但从另一个角度来看，由于前期的野蛮生长,产业内潜在的忧患也在不断蔓延,长此以往，不但容易限制其自身的发展,同时也会对经济结构造成破坏，成为社会经济发展中的一大忧患。
第二章 房地产融资及销售风险概述
2.1房地产融资风险的概述
房地产融资风险是指房地产业筹资活动中由于筹资的规划而引起的收益变动的风险。融资风险规避是通过对风险的预测和分析并提前采取有效措施,从而进行合理的规避。从客观角度来看，任何项目都存在风险,风险虽不可完全杜绝,但我们可以采取科学精准的风险预测方法对项目风险进行分析度量,对未来将可能出现的风险提出防范措施和解决的办法,把项目风险变得可掌控。
2.2房地产销售风险的概述
房地产销售风险是指在房地产交易变现的期间内,由房地产市场价格、供求关系等因素的变化以及房屋价格与借款人收入之间的情况变化而形成的交易市值发生负面变化的风险。房地产的销售作为房地产经营中的重要一环,是开发商将潜在市场转化为现实市场机会,从而实现企业自身发展的有效手段。如何合理地控制房地产销售风险对房地产企业长期稳定发展具有重要意义。
第三章 万通地产公司概况
3.1万通地产公司简介
北京万通地产股份有限公司是一家专业化的地产公司，其原名为北京万通先锋置业股份有限公司。从建立之初到逐步成长为中国房地产业领军品牌企业之一，万通公司在不断的变革和创新中不断前进，一九九三年六月万通地产公司在北京注册并正式成立,其规模在北京民营企业中优势明显，是当时北京最大的房地产投资企业之一。二零零零年九月四日经中国证监会批准,万通地产公司首次公开发行人民币普通股三千万股,并在同年九月二十二日于上海证券交易所上市交易【600246】。曾多次获得“中国名企”、“中国房地产十大品牌企业”、“中国十大最具价值房地产公司”等荣誉称号。万通地产公司拥有滨海新区的区位优势，已开发项目包含北京“新城国际”、“亚运新新家园”、“万通熙悦华府”、“天津新城东路万通华府”等。商品住宅是万通地产的核心和主营产品，主要集中在京津地区，绝大多数产品已成区域标志和知名物业。
万通地产公司拥有独特的商业模式。为优化资源配置,公司不断调整现有经营模式,使之成为开发与营运并重,且集住宅开发、商用物业和定制服务于一体的地产公司。一直以来公司始终坚持美国房地产公司的发展模式，以开发促进营运、以营运带动开发作为实施商用物业投资的基本准则,打造了独具特色的商业地产模式。定制服务、自主研发始终是万通地产领先全国、不断增强核心竞争力的一项业
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