房地产企业负债经营的风险控制研究(附件)
摘 要随着中国城镇化的不断发展，房地产行业也随之蓬勃发展。房地产行业的特点决定了房地产行业需要大量的资金，而负债筹资可以帮助房地产企业在短时间内获得大量资金，并可以降低企房地产业的资金使用成本。任何事情都具有两面性，负债经营取得利润的同时，房地产企业如何控制负债经营所带来的风险是值得研究的问题。因此本文运用文献研究等方法，结合房地产企业近五年的负债数据。总结房地产企业负债经营风险的控制现状和问题，分析房地产企业负债经营的风险成因，根据风险成因提出房地产企业应对风险的措施。
目 录
一、 绪论 1
（一）研究背景 1
（二）国内外研究现状 1
（三）研究意义 2
二、 房地产企业负债经营的风险控制基本理论 3
（一）负债经营 3
（二）房地产企业负债经营风险 3
（三）房地产企业负债经营风险的理论基础 4
三、 房地产企业负债经营风险探讨 4
（一）房地产企业负债经营的问题 4
（二）房地产企业负债经营问题导致的风险 6
四、 房地产企业负债经营风险成因 7
五、 房地产企业负债经营的风险控制措施 8
总结 9
参考文献 10
致 谢 11
绪论
（一）研究背景
随着中国城镇化的进程加快，城镇房子的市场需求越来越大。房地产行业能带来丰厚的投资收益，种种原因导致房地产的开发规模不断增加。房地产行业具有项目周期长、投资额大等特点，导致房地产开发商需要大量的资金。负债筹资与其他筹资手段相比较，不仅可以短时间内解决房地产企业获取大量资金困难的问题，还具有降低企业的资本使用成本、获得财务杠杆效应、维护股东对企业的控制权等优点，而且适当的负债规模还能使企业获得更多利润。因此，很多企业在筹资时往往首选负债。但是，负债经营在带来经营效益的同时，不可避免的也带来了风险。
国家统计局的房地产开发企业资产负债数据显示，房地行业负债总额每年稳步增加，从2012年的264597.55（亿元），到2016年的489
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
750.32（亿元），五年时间增加了225152.77（亿元）；房地产企业的负债率也在每年稳步增加，从2012年的75.20%，到2016年的78.30%，五年时间上升了3.1%。不合理的负债规模和负债率，导致了房地产企业负债经营出现多种风险。因此房地产企业利用负债经营这把“双刃剑”创造更多收益的同时，如何控制负债经营所带来的风险是值得研究的问题。
（二）国内外研究现状
1.国外研究现状
国外学者近百年时间通过对企业负债经营的风险控制的研究，得出了诸多研究成果，积累了丰富的经验。其研究成果可以为我国企业进行负债经营的风险控制提供参考。
Stanley B. Block（2002）指出合理的负债规模不仅可以降低企业的资金使用成本，还能增加企业利润，但是，当负债超出合理范围时，也会给企业带来负债风险。
Christopher J. Clarke（2009）通过研究财务数据，分析出可能会引发公司财务风险的原因，进而根据原因提出了针对性的风险控意见。
Broderick（2010）认为不合理的负债规模会导致企业的偿债能力下降，负债利息越多，财务费用就会越高，如果企业在生产经营活动中财务状况出现问题，那么企业的现金流将无法偿还到期债务，这会增加企业的偿债风险。
Silvester(2014)认为，负债经营过程中所产生的资金使用成本，包括贷款利息和其他的负债成本，都应当成为负债风险的重要衡量指标。并且应该建立完善的风险预警机制，防范和控制企业的负债风险。
2.国内研究现状
在国内研究方面，很多学者对企业负债经营的风险控制问题也进行了研究，在房地产企业负债经营的风险控制的问题上，也有相关学者结合具体案例给出了应对风险的措施。
卜桂芝（2010）指出，负债经营是企业为了维持正常营运、扩大经营规模等，产生了资金使用需求。因此在自有资金基础上，通过银行借款、发行债券等方式筹集资金，并运用这笔资金从事生产经营活动。
董邦国、王志永（2010）研究了我国上市公司负债经营及风险控制，对上市公司负债经营的现状进行了分析，得出了公司必须建立偿债基金制度的结论，完善了风险控制措施。
严碧红,马广奇(2011)运用Zscore模型,对我国房地产上市公司的财务风险进行了实证研究,在研究基础上对房地产企业风险管理和防范提出了针对性建议。
沈悦，李计国，王飞（2014）研究了房地产企业风险的生成原因和传导效应，提出了房地产企业应该建立有效的预警体系，提前发现并规避风险。
糞蕾（2015）通过对ＤＨ房地产公司负债经营的风险控制现状分析，得出DH房地产公司负债经营的风险及成因，根据成因提出了DH房地产公司负债经营风险的防范措施。
李凯枫（2016）对房地产企业土地获取期间、开发楼盘期间及销售租赁期间的风险进行了简要分析，得出了要明确风险识别程序和方法的结论，并提出了降低风险的方法。
3.小结
根据以上文献可知，适当的负债能帮助企业增加利润，并发挥财务杠杆的积极作用，同时也会增加企业的风险。从目前国内对房地产企业负债经营的风险控制的研究来看，大多数研究涉及风险的预警和控制，通过建立预警体系和运用风险控制理论，降低房地产企业负债经营所带来的风险。
（三）研究意义
1.理论意义
本文基于负债经营风险和风险控制的概念，对房地产负债经营存在的问题及其产生的风险，提出了相应的改进措施，有助于改进相关的风险管理和控制理论，使其在实际工作中发挥作用。这对房地产企业负债经营的风险控制，有着非常重要理论意义。
2.现实意义
有效控制和防范负债经营风险的前提是对负债经营风险的识别、防范和控制，
房地产企业要想获得更好的发展，就需要建立有效风险预警系统。通过分析和识别负债经营风险，提出房地产企业负债经营风险应对措施，这对负债经营风险的控制具有非常强的现实意义。
房地产企业负债经营的风险控制基本理论
（一）负债经营
负债经营是指企业生产经营过程出现自有资金不足情况时，通过多种方式获得贷款，如使用融资租赁、发行企业债券和获得银行贷款等方法。企业负债经营一般分为积极负债、消极负债、被动负债三个类型。这三种类型的负债都会不同程度地影响起的财务状况，并构成风险。
（二）房地产企业负债经营风险
负债经营风险是指当负债所取得的经营收益不足以抵偿负债的资金成本时所产生的财务风险。不同行业的负债经营风险不同，房地产企业具有资金需求量大、资金回收期长等特点，因此房地产企业负债经营存在：财务风险、利率变动风险和无力偿还风险等风险。
1.财务风险
财务风险是指在财务活动过程中，因为各种难以预料或控制的因素影响，让财务状况具有不确定性，使企业有蒙受损失的可能性。企业的负债规模越大，要承担财务成本就越高，收益率的变化也会影响财务成本，都会导致企业财务风险增加。
目 录
一、 绪论 1
（一）研究背景 1
（二）国内外研究现状 1
（三）研究意义 2
二、 房地产企业负债经营的风险控制基本理论 3
（一）负债经营 3
（二）房地产企业负债经营风险 3
（三）房地产企业负债经营风险的理论基础 4
三、 房地产企业负债经营风险探讨 4
（一）房地产企业负债经营的问题 4
（二）房地产企业负债经营问题导致的风险 6
四、 房地产企业负债经营风险成因 7
五、 房地产企业负债经营的风险控制措施 8
总结 9
参考文献 10
致 谢 11
绪论
（一）研究背景
随着中国城镇化的进程加快，城镇房子的市场需求越来越大。房地产行业能带来丰厚的投资收益，种种原因导致房地产的开发规模不断增加。房地产行业具有项目周期长、投资额大等特点，导致房地产开发商需要大量的资金。负债筹资与其他筹资手段相比较，不仅可以短时间内解决房地产企业获取大量资金困难的问题，还具有降低企业的资本使用成本、获得财务杠杆效应、维护股东对企业的控制权等优点，而且适当的负债规模还能使企业获得更多利润。因此，很多企业在筹资时往往首选负债。但是，负债经营在带来经营效益的同时，不可避免的也带来了风险。
国家统计局的房地产开发企业资产负债数据显示，房地行业负债总额每年稳步增加，从2012年的264597.55（亿元），到2016年的489
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
750.32（亿元），五年时间增加了225152.77（亿元）；房地产企业的负债率也在每年稳步增加，从2012年的75.20%，到2016年的78.30%，五年时间上升了3.1%。不合理的负债规模和负债率，导致了房地产企业负债经营出现多种风险。因此房地产企业利用负债经营这把“双刃剑”创造更多收益的同时，如何控制负债经营所带来的风险是值得研究的问题。
（二）国内外研究现状
1.国外研究现状
国外学者近百年时间通过对企业负债经营的风险控制的研究，得出了诸多研究成果，积累了丰富的经验。其研究成果可以为我国企业进行负债经营的风险控制提供参考。
Stanley B. Block（2002）指出合理的负债规模不仅可以降低企业的资金使用成本，还能增加企业利润，但是，当负债超出合理范围时，也会给企业带来负债风险。
Christopher J. Clarke（2009）通过研究财务数据，分析出可能会引发公司财务风险的原因，进而根据原因提出了针对性的风险控意见。
Broderick（2010）认为不合理的负债规模会导致企业的偿债能力下降，负债利息越多，财务费用就会越高，如果企业在生产经营活动中财务状况出现问题，那么企业的现金流将无法偿还到期债务，这会增加企业的偿债风险。
Silvester(2014)认为，负债经营过程中所产生的资金使用成本，包括贷款利息和其他的负债成本，都应当成为负债风险的重要衡量指标。并且应该建立完善的风险预警机制，防范和控制企业的负债风险。
2.国内研究现状
在国内研究方面，很多学者对企业负债经营的风险控制问题也进行了研究，在房地产企业负债经营的风险控制的问题上，也有相关学者结合具体案例给出了应对风险的措施。
卜桂芝（2010）指出，负债经营是企业为了维持正常营运、扩大经营规模等，产生了资金使用需求。因此在自有资金基础上，通过银行借款、发行债券等方式筹集资金，并运用这笔资金从事生产经营活动。
董邦国、王志永（2010）研究了我国上市公司负债经营及风险控制，对上市公司负债经营的现状进行了分析，得出了公司必须建立偿债基金制度的结论，完善了风险控制措施。
严碧红,马广奇(2011)运用Zscore模型,对我国房地产上市公司的财务风险进行了实证研究,在研究基础上对房地产企业风险管理和防范提出了针对性建议。
沈悦，李计国，王飞（2014）研究了房地产企业风险的生成原因和传导效应，提出了房地产企业应该建立有效的预警体系，提前发现并规避风险。
糞蕾（2015）通过对ＤＨ房地产公司负债经营的风险控制现状分析，得出DH房地产公司负债经营的风险及成因，根据成因提出了DH房地产公司负债经营风险的防范措施。
李凯枫（2016）对房地产企业土地获取期间、开发楼盘期间及销售租赁期间的风险进行了简要分析，得出了要明确风险识别程序和方法的结论，并提出了降低风险的方法。
3.小结
根据以上文献可知，适当的负债能帮助企业增加利润，并发挥财务杠杆的积极作用，同时也会增加企业的风险。从目前国内对房地产企业负债经营的风险控制的研究来看，大多数研究涉及风险的预警和控制，通过建立预警体系和运用风险控制理论，降低房地产企业负债经营所带来的风险。
（三）研究意义
1.理论意义
本文基于负债经营风险和风险控制的概念，对房地产负债经营存在的问题及其产生的风险，提出了相应的改进措施，有助于改进相关的风险管理和控制理论，使其在实际工作中发挥作用。这对房地产企业负债经营的风险控制，有着非常重要理论意义。
2.现实意义
有效控制和防范负债经营风险的前提是对负债经营风险的识别、防范和控制，
房地产企业要想获得更好的发展，就需要建立有效风险预警系统。通过分析和识别负债经营风险，提出房地产企业负债经营风险应对措施，这对负债经营风险的控制具有非常强的现实意义。
房地产企业负债经营的风险控制基本理论
（一）负债经营
负债经营是指企业生产经营过程出现自有资金不足情况时，通过多种方式获得贷款，如使用融资租赁、发行企业债券和获得银行贷款等方法。企业负债经营一般分为积极负债、消极负债、被动负债三个类型。这三种类型的负债都会不同程度地影响起的财务状况，并构成风险。
（二）房地产企业负债经营风险
负债经营风险是指当负债所取得的经营收益不足以抵偿负债的资金成本时所产生的财务风险。不同行业的负债经营风险不同，房地产企业具有资金需求量大、资金回收期长等特点，因此房地产企业负债经营存在：财务风险、利率变动风险和无力偿还风险等风险。
1.财务风险
财务风险是指在财务活动过程中，因为各种难以预料或控制的因素影响，让财务状况具有不确定性，使企业有蒙受损失的可能性。企业的负债规模越大，要承担财务成本就越高，收益率的变化也会影响财务成本，都会导致企业财务风险增加。
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