新常态下房地产公司的融资问题分析(附件)
摘 要 西安的房地产企业中大部分是中小企业，在数量上占优势，这些中小房地产企业对西安的房地产市场和地方经济发展具有一定的积极作用。企业在项目开发过程中遇到许多问题和困难，突出表现在项目资金的匮乏并且融资困难。本文研究西安市中小企业项目融资的问题，目的是找出造成融资难的原因和影响中小企业融资的因素，在此基础上提出适合西安中小房地产企业实际的融资思路和方法。使之最终摆脱资金的困扰，步入健康发展的轨道。本文研究中小企业的融资问题，以西安市房地产市场为大背景，首先分析西安市中小房地产企业的项目融资现状，总结出企业在融资中存在的问题。然后针对现状分析造成这种现状的原因。中小企业融资难的原因多种多样，归纳起来，既有企业外部环 境的因素，也有企业内部因素。在此基础上，结合房地产项目开发理论、融资理论和系统理论对中小企业的融资关系和渠道加以分析，找出中小企业可行的融资渠道和方式。利用融资的系统特征，指导制定适合中小企业项目融资思路，即整体考虑，多方面为融资努力。结合房地产具体项目的融资，可以在机会的把握，融资策略的制定和多渠道融资三个环节加以运作，并对每一个环节的具体操作结合“万科公司”项目融资过程进行探讨。本文在研究中小企业项目融资过程中，运用了理论与实践相结合的方法，用系统分析的理论思想结合西安房地产企业的融资实践，得出适合中小企业项目融资的融资思路整体考虑多方面实施。
目 录
1 绪论 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究目的和意义 1
1.3 国内外的研究现状 2
1.4 论文的主要研究方法 4
2 主体 5
2.1 企业融资的相关理论基础 5
2.1.1 系统理论思想 5
2.1.2 系统环境分析 5
2.1.3 系统目标分析 6
2.1.4 系统结构分析 6
2.2 房地产项目开发理论 6
2.2.1 对房地产项目的理解 6
2.2.2 房地产项目开发程序 6
2.2.3 房地产项目资金 6
2.3 融资理论 7
2.3.1 融资概念 7
2.3.2 融资的分类 7
3 西安中小 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
型房地产企业融资问题的原因分析 9
3.1 西安中小型房地产企业融资近况 9
3.1.1 融资难的表现 9
3.1.2 融资中暴露出的问题 9
3.2 融资难的原因分析 9
3.2.1 大型房地产企业的资金来利与融资的范畴 9
3.2.2 中小企业目前的融资支撑体系不健全 10
3.2.3 中小企业项目融资对很多融资渠道缺乏吸引力 10
4 西安中小型房地产企业项目融资的理论分析 12
4.1 资金与房地产项目的关系 12
4.2 融资与房地产企业项目运作的关系 12
5 万科公司的项目融资案例和研究 13
5.1 万科公司的概况 13
5.2 万科公司项目的融资策划过程 13
5.2.1 投机机会的选择 13
5.2.2 投资和融资策略的决定 14
5.3 万科公司项目融资的整体策略效果分析 14
结论 15
参考文献 16
1绪论
1.1研究背景
西安房地产行业从建国到现在差不多有五千多年的历史，一共有计划经济和社会主义市场经济两个阶段。作为市场主角与行业主体之一，大中小房地产开发企业，却面临项目融资的困难，已经严重影响到企业的发展和成长。
??近年来，西安的社会事业得到了高速发展，奇特的地理位置、连续领先的经济发展程度、逐渐繁荣的城市良好形象。2011年因为受宏观调控的影响，房地产项目投资增幅明显回落。按照西安市房地产从业信息发布平台的最新数据，2011年，在西安房地产项目中，有不少的开发商具备一级开发资质，其余从业主体多半是具备二级或三级天资等级的中小企业。中小型房地产企业的融资形势非常严峻，按照西安市房地产的企业调查结果，企业的融资渠道单一，其融资渠道主要是通过银行贷。
??跟着房地产调控的持连续深入，我国房地产企业的资金链非常紧张，新一轮并购在所不免。按照华夏地产研究报告，2015年四季度以来，房地产企业股权出让、企业并购征象迅速增加，房地产行业的汇集度持续提升。是以，西安市部门资金领域小、抗危害能力弱的中小型房地产企业将被其他企业收购或被迫破退出市场，行业整合在所未免。西安市房地产的融资构造比力单一，高度依赖银行，在宏观调控特别是信货紧缩的布景下，融资凸显出银行贷款大量收缩和加息压力增大两个标题。
1.2研究目的和意义
当前的西安房地产市场，中小企业量大且对所处地经济超着积极的作用。与大企业对比之下，中小房地产企业面对社会供献显著与项融资艰难、企业效益低下的锋利抵牾，已经严重影响到企业与整个行业的良性成长，融资及其艰难。是以，处理中小房地产企业项目融资题目，具有理论和现实两个方面的意义。
1.2.1理论意义
在西方发展迅速的国家，企业融资节制和风险的理论体系已较为成熟，对房地产融资及其风险节制标题的研究开展较早。近几年，我国关于企业融资解决的理论研究逐渐增多，但从房地产这个新兴行业及其企业的角度扩张的系统性研究还相对较少。文本理论综合案列对房地产企业融资风险节制进行较完整的分析研究，以求能富足该范畴理论，为今后的研究供给相关理论参考。
1.2.2 研究意义
企业融资风险节制工作的好坏，对企业的策划和成长有重要的影响，只有拓宽、操纵多元化的融资渠道，选择符合企业成长的融资模式，才可以有用避开融资风险，维系企业健康正常的成长。这对房地产企业而言尤为显著，文本文的研究可能对房地产企业的融资及其风险处理有必然的引导或参考性作用。
1.2.2.1 有利于提高房地产企业的融资决策问题
房地产企业通过优化资源构造，是企业发展基本筹划的根本，是提高企业效益的关键。房地产企业要健康持续的成长，必须要有大量的资金支撑，融资是重要的运营保障。企业不可以盲目迅速扩张，合理按照企业成长必定要举行融资决策，是企业处理水品凹凸的重要标志。理论综合案列房地产企业的融资风险节制，对促进房地产企业的融资决策能力的提高有积极的作用。
1.2.2.2有利于提高对房地产融资的融资风险的认知
我国资源成本市场还不成熟，银行融资在房地产融资中占有了很大的比重。银行贷款是传统的房地产融资方法，因为具有必然的优点成为许多房地产融资的首选模式，房地产公司对银行的依赖很高。因受多方面的影响，房地产银行体系的融资危害增大。房地产企业控制对融资风险的能力，是企业运营成败的关键。第三，有利于提高房地产企业的焦点竞争力。从房地产业融资风险控制角度，分析房地产融资的瓶颈问题，提出房地产企业的融资危害度量方式和风险应对对策，有利于提高企业的综合竞争力，确保房地产企业在市场中的竞争地位。
1.3国内外的研究现状
1.3.1国外研究现状
蓬勃、完善的房地产企业金融体系是海外的相关研究根本，截止目前，美国的房地产资源市场不仅是成长的最为成熟的，并且范畴最大的，以是对房地产融资理论研究也最为完善和深切。我国房地产融资体系发达水平与创新意识与海外有很大差别，但海外的优秀经验对我国房地产融资市场成长仍具有参考和借鉴。
? 刘（Crocker?H.liu.?)通过分析房地产公司的现金流，运用现金流模列子对房地产风险进行探索。克文尼德（Herve?A.?Kevenides,?2002)指出国际房地产主要面对策划风险、政治风险、利率风险、环境风险、通货膨胀风险、流动性风险等融资风险。路易斯（Louis?Archambual,2008)指出信任融资可以给房地产公司带来直接货款、股权投资和资产证劵化等特殊趋势。苏克强（Su?keqiang,2009)指出房地产证卷化便是以整卷的方法替代房地产企业的直接投资。泰伦斯（Trrence?M.Clauretice,2011)从理论与实践相结合，运用 经济学有关理论解释房地产经融机构和市场成长演变趋向，并解释了重大的联邦立法对住房困难大点和节制房地产金融市场产生的影响。尼克（Nick?French,2013)主要是通过对房地产融资的顺利研究，领会房地产融资危害产生方法和存在隐患，探寻相关模式进行节制。
目 录
1 绪论 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究目的和意义 1
1.3 国内外的研究现状 2
1.4 论文的主要研究方法 4
2 主体 5
2.1 企业融资的相关理论基础 5
2.1.1 系统理论思想 5
2.1.2 系统环境分析 5
2.1.3 系统目标分析 6
2.1.4 系统结构分析 6
2.2 房地产项目开发理论 6
2.2.1 对房地产项目的理解 6
2.2.2 房地产项目开发程序 6
2.2.3 房地产项目资金 6
2.3 融资理论 7
2.3.1 融资概念 7
2.3.2 融资的分类 7
3 西安中小 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
型房地产企业融资问题的原因分析 9
3.1 西安中小型房地产企业融资近况 9
3.1.1 融资难的表现 9
3.1.2 融资中暴露出的问题 9
3.2 融资难的原因分析 9
3.2.1 大型房地产企业的资金来利与融资的范畴 9
3.2.2 中小企业目前的融资支撑体系不健全 10
3.2.3 中小企业项目融资对很多融资渠道缺乏吸引力 10
4 西安中小型房地产企业项目融资的理论分析 12
4.1 资金与房地产项目的关系 12
4.2 融资与房地产企业项目运作的关系 12
5 万科公司的项目融资案例和研究 13
5.1 万科公司的概况 13
5.2 万科公司项目的融资策划过程 13
5.2.1 投机机会的选择 13
5.2.2 投资和融资策略的决定 14
5.3 万科公司项目融资的整体策略效果分析 14
结论 15
参考文献 16
1绪论
1.1研究背景
西安房地产行业从建国到现在差不多有五千多年的历史，一共有计划经济和社会主义市场经济两个阶段。作为市场主角与行业主体之一，大中小房地产开发企业，却面临项目融资的困难，已经严重影响到企业的发展和成长。
??近年来，西安的社会事业得到了高速发展，奇特的地理位置、连续领先的经济发展程度、逐渐繁荣的城市良好形象。2011年因为受宏观调控的影响，房地产项目投资增幅明显回落。按照西安市房地产从业信息发布平台的最新数据，2011年，在西安房地产项目中，有不少的开发商具备一级开发资质，其余从业主体多半是具备二级或三级天资等级的中小企业。中小型房地产企业的融资形势非常严峻，按照西安市房地产的企业调查结果，企业的融资渠道单一，其融资渠道主要是通过银行贷。
??跟着房地产调控的持连续深入，我国房地产企业的资金链非常紧张，新一轮并购在所不免。按照华夏地产研究报告，2015年四季度以来，房地产企业股权出让、企业并购征象迅速增加，房地产行业的汇集度持续提升。是以，西安市部门资金领域小、抗危害能力弱的中小型房地产企业将被其他企业收购或被迫破退出市场，行业整合在所未免。西安市房地产的融资构造比力单一，高度依赖银行，在宏观调控特别是信货紧缩的布景下，融资凸显出银行贷款大量收缩和加息压力增大两个标题。
1.2研究目的和意义
当前的西安房地产市场，中小企业量大且对所处地经济超着积极的作用。与大企业对比之下，中小房地产企业面对社会供献显著与项融资艰难、企业效益低下的锋利抵牾，已经严重影响到企业与整个行业的良性成长，融资及其艰难。是以，处理中小房地产企业项目融资题目，具有理论和现实两个方面的意义。
1.2.1理论意义
在西方发展迅速的国家，企业融资节制和风险的理论体系已较为成熟，对房地产融资及其风险节制标题的研究开展较早。近几年，我国关于企业融资解决的理论研究逐渐增多，但从房地产这个新兴行业及其企业的角度扩张的系统性研究还相对较少。文本理论综合案列对房地产企业融资风险节制进行较完整的分析研究，以求能富足该范畴理论，为今后的研究供给相关理论参考。
1.2.2 研究意义
企业融资风险节制工作的好坏，对企业的策划和成长有重要的影响，只有拓宽、操纵多元化的融资渠道，选择符合企业成长的融资模式，才可以有用避开融资风险，维系企业健康正常的成长。这对房地产企业而言尤为显著，文本文的研究可能对房地产企业的融资及其风险处理有必然的引导或参考性作用。
1.2.2.1 有利于提高房地产企业的融资决策问题
房地产企业通过优化资源构造，是企业发展基本筹划的根本，是提高企业效益的关键。房地产企业要健康持续的成长，必须要有大量的资金支撑，融资是重要的运营保障。企业不可以盲目迅速扩张，合理按照企业成长必定要举行融资决策，是企业处理水品凹凸的重要标志。理论综合案列房地产企业的融资风险节制，对促进房地产企业的融资决策能力的提高有积极的作用。
1.2.2.2有利于提高对房地产融资的融资风险的认知
我国资源成本市场还不成熟，银行融资在房地产融资中占有了很大的比重。银行贷款是传统的房地产融资方法，因为具有必然的优点成为许多房地产融资的首选模式，房地产公司对银行的依赖很高。因受多方面的影响，房地产银行体系的融资危害增大。房地产企业控制对融资风险的能力，是企业运营成败的关键。第三，有利于提高房地产企业的焦点竞争力。从房地产业融资风险控制角度，分析房地产融资的瓶颈问题，提出房地产企业的融资危害度量方式和风险应对对策，有利于提高企业的综合竞争力，确保房地产企业在市场中的竞争地位。
1.3国内外的研究现状
1.3.1国外研究现状
蓬勃、完善的房地产企业金融体系是海外的相关研究根本，截止目前，美国的房地产资源市场不仅是成长的最为成熟的，并且范畴最大的，以是对房地产融资理论研究也最为完善和深切。我国房地产融资体系发达水平与创新意识与海外有很大差别，但海外的优秀经验对我国房地产融资市场成长仍具有参考和借鉴。
? 刘（Crocker?H.liu.?)通过分析房地产公司的现金流，运用现金流模列子对房地产风险进行探索。克文尼德（Herve?A.?Kevenides,?2002)指出国际房地产主要面对策划风险、政治风险、利率风险、环境风险、通货膨胀风险、流动性风险等融资风险。路易斯（Louis?Archambual,2008)指出信任融资可以给房地产公司带来直接货款、股权投资和资产证劵化等特殊趋势。苏克强（Su?keqiang,2009)指出房地产证卷化便是以整卷的方法替代房地产企业的直接投资。泰伦斯（Trrence?M.Clauretice,2011)从理论与实践相结合，运用 经济学有关理论解释房地产经融机构和市场成长演变趋向，并解释了重大的联邦立法对住房困难大点和节制房地产金融市场产生的影响。尼克（Nick?French,2013)主要是通过对房地产融资的顺利研究，领会房地产融资危害产生方法和存在隐患，探寻相关模式进行节制。
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