房地产行业上市公司融资决策分析以万科为例(附件)
在我国房地产业发展的非常迅速，并且在我国占领着主要地位。但房地产在发展过程中还受很多因素的影响，主要体现在现在的房价增长与现在的人民增长的收入不协调，从某一个角度看说明了我国发展速度极快，但从另一方面来看，房地产如此火热便会影响到市场的均衡问题。所以在这个时候国家就通过宏观经济来调控，让房地产业的融资变得没有之前那么轻松。从而让之前融资方式单一的一些房地产企业彻底地改变自己的融资方式，考虑更多的融资方式。所以我国的房地产企业应该跟随着我国的政策和调控来发展自身企业，根据自身企业的特点来制定相关的融资方式，调整相关的发展策略，以便于提高收益和减少成本，实现房地产上市公司的可持续发展。关键词 房地产，融资决策，多元化融资
目录
1 引言 1
2 上市公司融资决策的基本内涵 1
2.1 融资决策的含义 1
2.2 融资决策的内容和融资类型 1
3 我国房地产上市公司的融资现状及存在的问题 3
3.1 我国房地产行业的融资现状 3
3.2 我国上市公司融资决策存在的问题 3
3.3 影响上市公司融资决策的因素 4
4 我国房地产上市公司融资决策分析——以万科公司为例 5
4.1 万科概况 5
4.2 万科融资模式 5
4.3 万科公司的资本结构分析 5
4.4 万科的融资能力分析 6
4.5 万科公司的融资决策评价 7
4.6 万科融资决策的特点 10
5 优化我国的房地产上市公司融资决策的建议 11
5.1 建立科学合理的融资决策机制 11
5.2 发展和支持债券融资 11
5.3 选用多元化的融资方式 11
5.4 优化公司管理结构和加大力度监管募集资金使用情况 11
5.5 提升自身融资比例 12
5.6 资金结构和资金使用相配合 12
结论 13
致谢 14
参考文献 15
表1 6
1 引言
当下房地产位于中国一个举足轻重的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
地位，由于现在国家出台了一些限制房地产的政策，还有同行竞争的原因，导致了房地产业在融资这条道路上越走越困难，因此这篇论文的目的就是研究房地产业在融资上存在的问题以及一些解决办法。房地产业在中国发展的这些年并不是一帆风顺，尤其在金融危机到来的那一年影响最大，但随着时间的迁移房地产业的效益也慢慢回升。房地产这一行业需要的资金极大，所以融资对于房地产业来说十分重要，但目前我国施行货币紧缩政策，存款准备金率也在逐渐提高，所以房地产企业从银行贷款的额度就会比之前少了很多，对企业的整体发展还是有很大的打击，在面对这些现象时房地产业只有转变自己的发展道路，才可以在这个大环境里生存。
2 上市公司融资决策的基本内涵
2.1 融资决策的含义
融资决策是公司管理层决定出的一个办法，一个可以让公司得到许多投资金额的办法。在这个融资过程中会遇到很多的麻烦，所以企业需要谨慎的考虑融资项目，来实现股东收益最大化和企业税后利润。
2.2 融资决策的内容和融资类型
2.2.1 融资决策内容
（1）资金筹措方案规划
编制一套完整的资金筹措方案是项目融资研究的成果，分年投资计划是资金筹措方案的基础。实践中常有项目负债融资和资本金同百分比的安排，或者先投入一部分资本金，余下的资本金与债务融资同百分比到位。
（2）资金结构分析
资金结构的分析是项目融资方案的设计和优化中的一项必不可少的内容。资金结构的合理性和优化由资金成本、公平性等多个要素决定。资金结构是指项目筹集资金中债务和股本资金的形式、各种资金的来源和资金的占比。
（3）融资风险分析
出资吸引力及出资能力风险，一个项目的再融资能力在项目的实施过程中会出现很多风险，这些将会造成项目的融资方案变化，再融资能力是一个项目应具有的最基本能力。备用融资方案主要包含：以取得备用的贷款承诺、项目公司股东的追加投资承诺、银行贷款承诺高于顶目计划使用资金数额、贷款银团的追加贷款承诺。
2.2.2 融资类型
（1）发行债券
债券目前是企业发展的一种新趋势，大多数的公司都是负债来经营公司，虽然这样会增大融资成本，加大公司的负债风险，但是这能够增加融资的途径和融资的金额，有利于公司资金使用率的提升，能够快速的发展公司。
（2）民间借贷
民间借贷多在市场化程度高和经济发达的地方发生，民间借贷的能否长期存在和蓬勃发展在于市场的现实需求是否很大。民间借贷的融资成本会比较高，同时的也可以让企业在原有的融资途径上能多一条路。
（3）融资租赁
融资租赁是指企业可以把公司的固定资产和流动资产租给他人的一种形式，通过这个方式获得一定数量的资金，而这个资金就可以用来对企业自身投资。例如租空闲厂房或者闲置的生产设备等等，这些都属于融资租赁。
（4）股权出让
股权出让是企业转让出一部分股权给投资者，而投资者就可以参与企业的管理和决策。由于会影响企业的管理和决策，所以企业应该慎重考虑，是一种股权融资的方式。可以分为部分收购和全面收购。
（5）风险投资
风险投资是指对具有风险的项目投资，也指高收益、高风险、高增长速度的投资。风险投资更多的会出现在高新技术企业。“三高”是风险投资的特点。这也是企业应该注意的地方。
（6）留存盈余融资
留存收益是公司经过一年的生产经营后所获得的利润，企业管理者将这一利润留在企业对企业进行投资。在盈利较多的年份，再根据情况向股东们分配额外股利后，用余下的钱对企业追加投资，让企业得到更好的发展。
3 我国房地产上市公司的融资现状及存在的问题
十多年来中国房地产一直在高速发展中，因为房地产业有长期性和规模大的特性，所以房地产开发就要用到许多资金。再加上同行的竞争激烈，投资火热等问题，国家就出台了一系列抑制房地产发展的政策，自然而然房地产在融资过程中就会受到阻挠。因此房地产应该多开发一些融资的途径来分散相关风险。也可以激励一些金融机构对企业进行融资，或者借助一些民间融资来促使企业发展的更加稳定。
3.1 我国房地产行业的融资现状
最近几年我国政府对房地产业资金运行和我国房地产这一产业的兴旺成长受严格管控，所以房地产行业的融资问题变得非常困难。2007 年之前，我国的房地产这一行业出现了房产数量和价格都往上升的现象，很多开发商就利用这此机会快速扩大自己的地产，因此导致了全国出现了楼盘大量剩余的情况。正是因为这样的现状我国便出台了一些相关的政策来抑制房地产业。自2010年来，由于我国对融资的要求越来越严厉，导致了房地产行业出现了融资难的状况，2011 年之后对房地产业来说，我国施行了货币紧缩的政策，导致了房地产也也融资上也遇到了难题。
目录
1 引言 1
2 上市公司融资决策的基本内涵 1
2.1 融资决策的含义 1
2.2 融资决策的内容和融资类型 1
3 我国房地产上市公司的融资现状及存在的问题 3
3.1 我国房地产行业的融资现状 3
3.2 我国上市公司融资决策存在的问题 3
3.3 影响上市公司融资决策的因素 4
4 我国房地产上市公司融资决策分析——以万科公司为例 5
4.1 万科概况 5
4.2 万科融资模式 5
4.3 万科公司的资本结构分析 5
4.4 万科的融资能力分析 6
4.5 万科公司的融资决策评价 7
4.6 万科融资决策的特点 10
5 优化我国的房地产上市公司融资决策的建议 11
5.1 建立科学合理的融资决策机制 11
5.2 发展和支持债券融资 11
5.3 选用多元化的融资方式 11
5.4 优化公司管理结构和加大力度监管募集资金使用情况 11
5.5 提升自身融资比例 12
5.6 资金结构和资金使用相配合 12
结论 13
致谢 14
参考文献 15
表1 6
1 引言
当下房地产位于中国一个举足轻重的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
地位，由于现在国家出台了一些限制房地产的政策，还有同行竞争的原因，导致了房地产业在融资这条道路上越走越困难，因此这篇论文的目的就是研究房地产业在融资上存在的问题以及一些解决办法。房地产业在中国发展的这些年并不是一帆风顺，尤其在金融危机到来的那一年影响最大，但随着时间的迁移房地产业的效益也慢慢回升。房地产这一行业需要的资金极大，所以融资对于房地产业来说十分重要，但目前我国施行货币紧缩政策，存款准备金率也在逐渐提高，所以房地产企业从银行贷款的额度就会比之前少了很多，对企业的整体发展还是有很大的打击，在面对这些现象时房地产业只有转变自己的发展道路，才可以在这个大环境里生存。
2 上市公司融资决策的基本内涵
2.1 融资决策的含义
融资决策是公司管理层决定出的一个办法，一个可以让公司得到许多投资金额的办法。在这个融资过程中会遇到很多的麻烦，所以企业需要谨慎的考虑融资项目，来实现股东收益最大化和企业税后利润。
2.2 融资决策的内容和融资类型
2.2.1 融资决策内容
（1）资金筹措方案规划
编制一套完整的资金筹措方案是项目融资研究的成果，分年投资计划是资金筹措方案的基础。实践中常有项目负债融资和资本金同百分比的安排，或者先投入一部分资本金，余下的资本金与债务融资同百分比到位。
（2）资金结构分析
资金结构的分析是项目融资方案的设计和优化中的一项必不可少的内容。资金结构的合理性和优化由资金成本、公平性等多个要素决定。资金结构是指项目筹集资金中债务和股本资金的形式、各种资金的来源和资金的占比。
（3）融资风险分析
出资吸引力及出资能力风险，一个项目的再融资能力在项目的实施过程中会出现很多风险，这些将会造成项目的融资方案变化，再融资能力是一个项目应具有的最基本能力。备用融资方案主要包含：以取得备用的贷款承诺、项目公司股东的追加投资承诺、银行贷款承诺高于顶目计划使用资金数额、贷款银团的追加贷款承诺。
2.2.2 融资类型
（1）发行债券
债券目前是企业发展的一种新趋势，大多数的公司都是负债来经营公司，虽然这样会增大融资成本，加大公司的负债风险，但是这能够增加融资的途径和融资的金额，有利于公司资金使用率的提升，能够快速的发展公司。
（2）民间借贷
民间借贷多在市场化程度高和经济发达的地方发生，民间借贷的能否长期存在和蓬勃发展在于市场的现实需求是否很大。民间借贷的融资成本会比较高，同时的也可以让企业在原有的融资途径上能多一条路。
（3）融资租赁
融资租赁是指企业可以把公司的固定资产和流动资产租给他人的一种形式，通过这个方式获得一定数量的资金，而这个资金就可以用来对企业自身投资。例如租空闲厂房或者闲置的生产设备等等，这些都属于融资租赁。
（4）股权出让
股权出让是企业转让出一部分股权给投资者，而投资者就可以参与企业的管理和决策。由于会影响企业的管理和决策，所以企业应该慎重考虑，是一种股权融资的方式。可以分为部分收购和全面收购。
（5）风险投资
风险投资是指对具有风险的项目投资，也指高收益、高风险、高增长速度的投资。风险投资更多的会出现在高新技术企业。“三高”是风险投资的特点。这也是企业应该注意的地方。
（6）留存盈余融资
留存收益是公司经过一年的生产经营后所获得的利润，企业管理者将这一利润留在企业对企业进行投资。在盈利较多的年份，再根据情况向股东们分配额外股利后，用余下的钱对企业追加投资，让企业得到更好的发展。
3 我国房地产上市公司的融资现状及存在的问题
十多年来中国房地产一直在高速发展中，因为房地产业有长期性和规模大的特性，所以房地产开发就要用到许多资金。再加上同行的竞争激烈，投资火热等问题，国家就出台了一系列抑制房地产发展的政策，自然而然房地产在融资过程中就会受到阻挠。因此房地产应该多开发一些融资的途径来分散相关风险。也可以激励一些金融机构对企业进行融资，或者借助一些民间融资来促使企业发展的更加稳定。
3.1 我国房地产行业的融资现状
最近几年我国政府对房地产业资金运行和我国房地产这一产业的兴旺成长受严格管控，所以房地产行业的融资问题变得非常困难。2007 年之前，我国的房地产这一行业出现了房产数量和价格都往上升的现象，很多开发商就利用这此机会快速扩大自己的地产，因此导致了全国出现了楼盘大量剩余的情况。正是因为这样的现状我国便出台了一些相关的政策来抑制房地产业。自2010年来，由于我国对融资的要求越来越严厉，导致了房地产行业出现了融资难的状况，2011 年之后对房地产业来说，我国施行了货币紧缩的政策，导致了房地产也也融资上也遇到了难题。
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