以房养老模式的法律问题分析(附件)【字数：8841】
摘 要随着生活水平的逐步提高，中国人口老龄化的问题愈加严重。就目前国家统计的数据来看，我国60岁以上的老人占总人口约15%，并呈现逐年上升趋势，老年人的赡养问题也变得越来越棘手。为解决老年人的养老问题，政府也正竭尽全力进行各方面养老建设，为响应政府号召，笔者试着从我国目前养老模式的现状以及国外养老模式经验借鉴的角度进行深入分析，对比分析了国内外以房养老模式在实行依据上的不同，以现行的法律法规为切入点，以物权法为基础，以相关金融法为补充，对我国现行的以房养老模式将面临的风险以及需要改善的地方尤其是立法改善方面提出对策和建议。
Key words：aging；housing pension；legal system；risk prevention 目 录
第一章 以房养老概述 1
1.1以房养老的概念 1
1.2以房养老模式的提出背景 1
第二章 国内外以房养老模式及经验借鉴 3
2.1国外以房养老的法律制度 3
2.2国内几大城市以房养老模式的试点情况 4
2.3国内外以房养老模式的借鉴 4
第三章 我国以房养老模式的法律缺陷 6
3.1法律制度的不完善 6
3.2先行以房养老模式存在较大风险 7
我国以房养老模式完善对策 8
4.1完善法律制度 8
4.2风险防范 8
结束语 10
致 谢 11
参考文献 12
第一章 以房养老概述
1.1以房养老的概念
以房养老模式也称为住房反向抵押贷款，是由美国上世纪80年代创新的一种社会养老保障体系，也是房地产融资的一种新方法。其主要运作模式就是在老人不出售房屋的前提下，将房产向银行或者其他金融借款也就是将房屋套现，老人可以在保留房屋居住权的前提下，将房产的价值转换成流动的现金，定期或者不定期的向银行进行借款用于生活消费，以此来保障老年人的生活。银行或者金融机构可以在老人去世后将房屋收回，以买卖房屋住房来归还贷款的本金等其他费用。总的来说，以房养老模式是一种新型的金融产品，其中包含了房产买卖、金融保险、物权等相关方面的内容。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
1.2以房养老模式的提出背景
1.2.1社会的老龄化
自上世纪以来，人口老龄化就呈现着逐年增长的趋势，美国、英国、澳大利亚、印度等都曾经面临着人口老龄化的问题。由于生育率的逐渐下降，人口老龄化问题尤为凸显。美国经济学家莫迪利安尼和布伦贝格提出的生命假说就将人的一生分为三个周期，年轻阶段、中年阶段、老年阶段，由三个周期来看，年轻阶段属于刚刚进入工作岗位，如刚刚毕业的大学生收入较低，社会经验差，很多情况下需要父母的照应，几乎没有赡养老人的能力。中年阶段属于收入较高，需要培养子女，赡养父母以及积攒养老积蓄的阶段，很明显看出中年阶段有着很大的生活的压力。老年阶段则属于收入不断下降，消费越来越多，往往形成消费大于积蓄的局面。各国为了缓解中年一代的压力，解决老年一代的生活问题都曾提出过很多方案，很多国家也放宽计划生育政策，以出生率缓冲老龄化，但效果往往不尽如人意，还不断出现青黄不接的局面。面对老龄化这一问题的不断严峻，以房养老模式应运而生，作为社会保障体系重要的一环，中国也紧跟时代的脚步，不断推行以房养老模式。
1.2.2社会养老制度不完善
德国属于世界上第一个建立社会保障制度的国家，1957年10月1日德国成立了老年救助法，通过社会共同救助的方式来解决老年人的养老问题，将保障老年人的生活问题归入社会经济救助的领域，然而随着社会水平的不断提高，政府将原来的经济救济改成了养老保险，归入了商业领域。由于当时保险法还不够完善，养老保险金的发放成为了问题，投保人的权益无法保障、
从50年代起，日本就着手对养老保险体系的建立，在最开始的阶段，日本将工薪阶段的之外的农民、个体经营者排除在养老保险的范畴之内，养老保险的保费由保险机构自主订立，缺乏政府的调控，农民如果要参与保险还需额外的附加保费，农民的养老问题也得不到解决。
法国也是先建立起了职工养老保险制度，将农民排除在外，农民主要依靠家庭养老，养老范围狭隘，虽然也制定了一些保障农民权益的政策如：征地政策、农场主补贴等，依旧不能代替保险，更不能保障以后的养老问题。
由于老龄化的日趋严重，各国的养老保险制度又不够完善，社会保障体系面临着重重的问题，各国政府急需一种囊括所有群体又正规的社会保障体系，以美国为首，以房养老模式便被各国纷纷采用，以上国家也都先后实行了以房养老的模式。 第二章 国内外以房养老模式及经验借鉴
2.1国外以房养老的法律制度
2.1.1美国的《1987国家住房法案》
以房养老模式在美国被称为“住房反向抵押贷款”，即将自己的房屋抵押给金融机构获得贷款。美国1987年就颁布了《1987国家住房法案》，为以房养老在美国的推行提供了保障。法案中明确规定，住房反向抵押贷款作为一种新型的金融产品有三种贷款机构，分别由政府主导、公共公司经营以及私营企业经营，三大机构之间各有分工，政府主导的机构主要适用房屋价值较低的借款人，保障底层人民的生活质量；公共公司主要适用房屋价值中等的人群，私营企业则主要为房屋价值较高的借款人提供服务，其主要目的在于全面保障老年人的生活质量，优化发展环境，降低风险，让企业之间不仅能够公平竞争，还能够全方位的改善养老结构，通过立法，增加广大人群对该金融产品的信任，更好的完善老年人的需求。
2.1.2日本的《保险法》
日本的以房养老模式是以美国的住房反向抵押贷款为基建发展起来的，刚开始日本推行以房养老模式的时候遭受了较大的阻力，是由一家私营保险公司首先提出来的，投保人与保险公司签订保险合同，将房屋抵押，保险公司对房屋进行估值，保险公司分期支付的模式，每月向投保人提供一定的借款。但由于楼市价格波动太大，保险公司风险性太高最终没能广泛推行。到了二十世纪60年代中期，日本政府重新起草了《保险法》，将以房养老模式正式写入法律，规定保险公司对于反向抵押贷款有追讨权，当房屋价值不足以清偿贷款时，保险公司由有向借款人或者其子女追讨的权利，既追加了贷款人保持房屋完整性的义务，又降低了保险公司的交易风险。
Key words：aging；housing pension；legal system；risk prevention 目 录
第一章 以房养老概述 1
1.1以房养老的概念 1
1.2以房养老模式的提出背景 1
第二章 国内外以房养老模式及经验借鉴 3
2.1国外以房养老的法律制度 3
2.2国内几大城市以房养老模式的试点情况 4
2.3国内外以房养老模式的借鉴 4
第三章 我国以房养老模式的法律缺陷 6
3.1法律制度的不完善 6
3.2先行以房养老模式存在较大风险 7
我国以房养老模式完善对策 8
4.1完善法律制度 8
4.2风险防范 8
结束语 10
致 谢 11
参考文献 12
第一章 以房养老概述
1.1以房养老的概念
以房养老模式也称为住房反向抵押贷款，是由美国上世纪80年代创新的一种社会养老保障体系，也是房地产融资的一种新方法。其主要运作模式就是在老人不出售房屋的前提下，将房产向银行或者其他金融借款也就是将房屋套现，老人可以在保留房屋居住权的前提下，将房产的价值转换成流动的现金，定期或者不定期的向银行进行借款用于生活消费，以此来保障老年人的生活。银行或者金融机构可以在老人去世后将房屋收回，以买卖房屋住房来归还贷款的本金等其他费用。总的来说，以房养老模式是一种新型的金融产品，其中包含了房产买卖、金融保险、物权等相关方面的内容。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
1.2以房养老模式的提出背景
1.2.1社会的老龄化
自上世纪以来，人口老龄化就呈现着逐年增长的趋势，美国、英国、澳大利亚、印度等都曾经面临着人口老龄化的问题。由于生育率的逐渐下降，人口老龄化问题尤为凸显。美国经济学家莫迪利安尼和布伦贝格提出的生命假说就将人的一生分为三个周期，年轻阶段、中年阶段、老年阶段，由三个周期来看，年轻阶段属于刚刚进入工作岗位，如刚刚毕业的大学生收入较低，社会经验差，很多情况下需要父母的照应，几乎没有赡养老人的能力。中年阶段属于收入较高，需要培养子女，赡养父母以及积攒养老积蓄的阶段，很明显看出中年阶段有着很大的生活的压力。老年阶段则属于收入不断下降，消费越来越多，往往形成消费大于积蓄的局面。各国为了缓解中年一代的压力，解决老年一代的生活问题都曾提出过很多方案，很多国家也放宽计划生育政策，以出生率缓冲老龄化，但效果往往不尽如人意，还不断出现青黄不接的局面。面对老龄化这一问题的不断严峻，以房养老模式应运而生，作为社会保障体系重要的一环，中国也紧跟时代的脚步，不断推行以房养老模式。
1.2.2社会养老制度不完善
德国属于世界上第一个建立社会保障制度的国家，1957年10月1日德国成立了老年救助法，通过社会共同救助的方式来解决老年人的养老问题，将保障老年人的生活问题归入社会经济救助的领域，然而随着社会水平的不断提高，政府将原来的经济救济改成了养老保险，归入了商业领域。由于当时保险法还不够完善，养老保险金的发放成为了问题，投保人的权益无法保障、
从50年代起，日本就着手对养老保险体系的建立，在最开始的阶段，日本将工薪阶段的之外的农民、个体经营者排除在养老保险的范畴之内，养老保险的保费由保险机构自主订立，缺乏政府的调控，农民如果要参与保险还需额外的附加保费，农民的养老问题也得不到解决。
法国也是先建立起了职工养老保险制度，将农民排除在外，农民主要依靠家庭养老，养老范围狭隘，虽然也制定了一些保障农民权益的政策如：征地政策、农场主补贴等，依旧不能代替保险，更不能保障以后的养老问题。
由于老龄化的日趋严重，各国的养老保险制度又不够完善，社会保障体系面临着重重的问题，各国政府急需一种囊括所有群体又正规的社会保障体系，以美国为首，以房养老模式便被各国纷纷采用，以上国家也都先后实行了以房养老的模式。 第二章 国内外以房养老模式及经验借鉴
2.1国外以房养老的法律制度
2.1.1美国的《1987国家住房法案》
以房养老模式在美国被称为“住房反向抵押贷款”，即将自己的房屋抵押给金融机构获得贷款。美国1987年就颁布了《1987国家住房法案》，为以房养老在美国的推行提供了保障。法案中明确规定，住房反向抵押贷款作为一种新型的金融产品有三种贷款机构，分别由政府主导、公共公司经营以及私营企业经营，三大机构之间各有分工，政府主导的机构主要适用房屋价值较低的借款人，保障底层人民的生活质量；公共公司主要适用房屋价值中等的人群，私营企业则主要为房屋价值较高的借款人提供服务，其主要目的在于全面保障老年人的生活质量，优化发展环境，降低风险，让企业之间不仅能够公平竞争，还能够全方位的改善养老结构，通过立法，增加广大人群对该金融产品的信任，更好的完善老年人的需求。
2.1.2日本的《保险法》
日本的以房养老模式是以美国的住房反向抵押贷款为基建发展起来的，刚开始日本推行以房养老模式的时候遭受了较大的阻力，是由一家私营保险公司首先提出来的，投保人与保险公司签订保险合同，将房屋抵押，保险公司对房屋进行估值，保险公司分期支付的模式，每月向投保人提供一定的借款。但由于楼市价格波动太大，保险公司风险性太高最终没能广泛推行。到了二十世纪60年代中期，日本政府重新起草了《保险法》，将以房养老模式正式写入法律，规定保险公司对于反向抵押贷款有追讨权，当房屋价值不足以清偿贷款时，保险公司由有向借款人或者其子女追讨的权利，既追加了贷款人保持房屋完整性的义务，又降低了保险公司的交易风险。
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