中国大中城市房地产业发展的实证研究
中国大中城市房地产业发展的实证研究[20191219194309]
房地产业是国民经济的支柱产业之一，虽然我国房地产业多年来持续发展，但是还有许多地区欠缺发展，由于地域环境和政策等影响，导致区域发展不平衡，因此需要借助房地产业发展综合评价体系进行研究。通过借鉴使用前人关于房地产业综合评价体系的研究成果，本文选取影响房地产业发展的主要代表变量，运用因子分析，Spearman等级相关系数，聚类分析等方法进行分析研究。
研究结果表明，我国大中城市房地产业发展的影响因素主要是产业规模以及持续经营能力，其中产业规模占主要影响；我国大中城市房地产业按发展水平进行分类大致可分为四类，分类结果符合社会实际。本文以产业规模和持续经营能力为主要评价内容，结合社会实际为中国房地产业发展提供了参考以及相关建议。
关键词：房地产业 因子分析 聚类分析 评价体系
1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的和意义 2
1.3研究现状 2
1.4研究思路与主要研究内容 4
2.理论方法介绍 6
2.1因子分析 6
2.2 Spearman等级相关系数 8
2.3聚类分析 8
3. 中国大中城市房地产业实证分析 10
3.1评价指标体系的构建 10
3.2 中国大中城市房地产业发展的因子分析 11
3.3 中国大中城市房地产业的Spearman等级相关系数检验 16
3.4中国大中城市房地产业发展水平的聚类分析 17
4.结论及建议 19
4.1结论 19
4.2建议 19
参考文献 22
致谢 23
1.1研究背景
房地产业是指以土地和建筑物为对象，从事开发建设、经营管理、装饰服务等一系列经济活动的综合型产业。随着社会生产力的不断发展，房地产业已经成为经济发展中不可或缺的重要产业。
新中国成立时，经济凋敝，百废待兴，众多行业几乎都处于空白状态。建国后很长一段时间内，出于政治因素、国际形势以及国家利益的考虑，新中国把重心主要放在重工业的发展上面，在此期间，新中国的房地产业未能完全发展成型。文革期间，国家经济一片混乱，房地产业受到严重冲击，发展几近停滞，整个市场发展举步维艰。直到1978年，改革开放的浪潮席卷全国，国家以经济建设为中心，中国的房地产市场才开始真正发展起来。
改革开放后，国家首先开放了深圳、珠海、厦门等一系列经济特区，又开放了上海等许多沿江沿海城市，中国从此进入了经济飞速发展的时代。然而，由于政策扶持力度不同，各地地理位置、招商引资以及发展方向不同，导致各个省市发展层次不均，水平不一。在我国主要大中城市中，北京和上海作为我国的政治中心和经济中心，经济发展水平处于全国领先水平，尤其上海经济底蕴深厚，又处于长江入海口，地理位置十分重要，经过多年的发展已然有了东方金融中心的美誉。经济发展水平处于第二层次的是由各省省会城市以及部分副省会级的大中城市组成，如：重庆、沈阳、武汉、西安、银川等城市，由于政治地位或地理位置等因素的影响，相比于省内其他城市处于了优先重点发展的地位。然而，由于各省经济水平层次不一，这些城市的经济发展水平也参差不齐。
虽然我国在经济总量上已经跃居为世界第二大国，但是地区发展却并不平衡，总体呈现出南方优于北方，东方优于西方的态势。在经济条件的影响下，全国房地产市场的发展也存在不平衡的现象，从图1-1中可以看出，全国水平下城镇人均年可支配收入已经远远超过商品房均价。然而现实却是中国主要大城市商品房价格远远超过收入水平，说明中国主要大城市的房地产发展水平远远高于收入水平，大部分中小城市经济水平及房地产发展水平有待提高。
图1-1 中国城镇人均可支配收入与商品房均价走势图
1.2研究目的和意义
由前文可知，虽然我国经济和房地产业取得了空前的发展，但是地区发展并不平衡，从全国水平来看，研究意义不大。因此需要从各地区的典型城市房地产业发展状况着手，结合当地经济发展水平进行研究。房地产业依附于国民经济的发展，国民经济的发展带动了房地产业的增长，而房地产业的合理增长又迅速推动了国民经济的发展，起到了良性循环的作用，要想使房地产业良性发展就需要有一个合理的评价体系，给予房地产业的发展恰当的建议。
本文研究的目的在于通过对中国大中城市房地产业现状的分析，研究其影响因素并构建一个合理的综合指标评价体系，通过体系的评价给予大中城市或其他城市房地产业未来发展适当的建议。适当的建议可以使得未来的房地产业向着健康、合理的方向发展，本文的意义在于通过体系研究，给予相应城市房地产业发展恰当的建议，从而使其以最有效率的方式发展，进而推动国民经济的发展，促进中国经济的腾飞。
1.3研究现状
关于房地产业评价体系的研究数量众多，其中不乏知名学者调研实证，以期通过一个优秀的评价体系使其适用于实际需要。发达国家（地区）经验表明:一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产制度体系。我国房地产市场上述问题的解决，需要通过采取切实可行的对策，规范市场行为。在此对相关文献进行简要概述。
1.3.1从房地产业发展的因素研究，从而建立发展评价体系的相关文献
方维慰（2002）从经济环境、基础设施投入建设、政策法规和社会文化环境四大方面入手对房地产投资环境评价体系进行研究和构建[1]。丁孝智、邢攀科、王颖（2008）就房地产业竞争力的研究进行梳理和评价，在指出其局限性的同时，提出人力资源要素的优化配置是房地产业竞争力核心的观点[2]。倪蓁（2010）提出相关的房地产生态系统概念，以重庆市指标数据为例综合运用相关理论，通过基于实数编码遗传算法的投影寻踪模型建立了评价模型[3]。刘笑萍、谢家平、任思新（2010）借鉴循环经济评价研究的最新成果，在绿色建筑评估体系的基础上综合运用研究法、统计法、综合，构建了相关评价体系[4]。张建坤（2010）借助人体健康学，分析影响企业健康度的各种因素，对房地产开发企业作健康评价，从而建立一个房地产开发企业健康评价体系，既能综合反映企业的健康水平，又可为提高房地产业的健康度提供理论与实践的支持[5]。郭秀秀（2012）通过借鉴已有的评价模型，分别从规模、速度、结构和价格四个分项确定入选指标，运用因子分析法确定权重，并采用经验数据分析法和其他统计方法构建房地产市场健康状况评价指标体系，并在实践中验证评价体系[6]。
1.3.2从房地产业风险的因素研究，从而建立风险评价体系的相关文献
姜金玲（2008）在全球性房地产泡沫的背景下，介绍了国内外学者关于房地产泡沫成因的理论分析，并以此为依据运用客观赋权的变异系数法和主观赋权的层次分析法（AHP）及灰色关联理论组合分析构建了房地产泡沫综合评价指标体系[7]。刘岩、洪富艳、姜丽（2009）在已有风险管理研究文献的基础上，采用模糊数学方法构建多层次模糊综合评价模型，建立了风险评价指标体系，旨在对房地产投资决策风险系统进行客观的量化和总体评价[8]。田红保（2010）从房地产业可持续发展存在的观点误区开始分析，在此基础上提出了房地产业可持续发展评价的核心体系，包含房地产业健康程度评价子系统和房地产业协调发展评价子系统[9]。张农科（2011）在改革开放后的经济发展背景下，搜集我国的相关数据作实证分析，运用产业安全理论分析框架以及产业安全预警体系建立的方法对我国房地产业安全进行全面分析，以期通过此项研究，对我国未来房地产业的发展以及其房地产市场发展战略的制定进行有价值的研究[10]。
房地产业是国民经济的支柱产业之一，虽然我国房地产业多年来持续发展，但是还有许多地区欠缺发展，由于地域环境和政策等影响，导致区域发展不平衡，因此需要借助房地产业发展综合评价体系进行研究。通过借鉴使用前人关于房地产业综合评价体系的研究成果，本文选取影响房地产业发展的主要代表变量，运用因子分析，Spearman等级相关系数，聚类分析等方法进行分析研究。
研究结果表明，我国大中城市房地产业发展的影响因素主要是产业规模以及持续经营能力，其中产业规模占主要影响；我国大中城市房地产业按发展水平进行分类大致可分为四类，分类结果符合社会实际。本文以产业规模和持续经营能力为主要评价内容，结合社会实际为中国房地产业发展提供了参考以及相关建议。
关键词：房地产业 因子分析 聚类分析 评价体系
1.绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的和意义 2
1.3研究现状 2
1.4研究思路与主要研究内容 4
2.理论方法介绍 6
2.1因子分析 6
2.2 Spearman等级相关系数 8
2.3聚类分析 8
3. 中国大中城市房地产业实证分析 10
3.1评价指标体系的构建 10
3.2 中国大中城市房地产业发展的因子分析 11
3.3 中国大中城市房地产业的Spearman等级相关系数检验 16
3.4中国大中城市房地产业发展水平的聚类分析 17
4.结论及建议 19
4.1结论 19
4.2建议 19
参考文献 22
致谢 23
1.1研究背景
房地产业是指以土地和建筑物为对象，从事开发建设、经营管理、装饰服务等一系列经济活动的综合型产业。随着社会生产力的不断发展，房地产业已经成为经济发展中不可或缺的重要产业。
新中国成立时，经济凋敝，百废待兴，众多行业几乎都处于空白状态。建国后很长一段时间内，出于政治因素、国际形势以及国家利益的考虑，新中国把重心主要放在重工业的发展上面，在此期间，新中国的房地产业未能完全发展成型。文革期间，国家经济一片混乱，房地产业受到严重冲击，发展几近停滞，整个市场发展举步维艰。直到1978年，改革开放的浪潮席卷全国，国家以经济建设为中心，中国的房地产市场才开始真正发展起来。
改革开放后，国家首先开放了深圳、珠海、厦门等一系列经济特区，又开放了上海等许多沿江沿海城市，中国从此进入了经济飞速发展的时代。然而，由于政策扶持力度不同，各地地理位置、招商引资以及发展方向不同，导致各个省市发展层次不均，水平不一。在我国主要大中城市中，北京和上海作为我国的政治中心和经济中心，经济发展水平处于全国领先水平，尤其上海经济底蕴深厚，又处于长江入海口，地理位置十分重要，经过多年的发展已然有了东方金融中心的美誉。经济发展水平处于第二层次的是由各省省会城市以及部分副省会级的大中城市组成，如：重庆、沈阳、武汉、西安、银川等城市，由于政治地位或地理位置等因素的影响，相比于省内其他城市处于了优先重点发展的地位。然而，由于各省经济水平层次不一，这些城市的经济发展水平也参差不齐。
虽然我国在经济总量上已经跃居为世界第二大国，但是地区发展却并不平衡，总体呈现出南方优于北方，东方优于西方的态势。在经济条件的影响下，全国房地产市场的发展也存在不平衡的现象，从图1-1中可以看出，全国水平下城镇人均年可支配收入已经远远超过商品房均价。然而现实却是中国主要大城市商品房价格远远超过收入水平，说明中国主要大城市的房地产发展水平远远高于收入水平，大部分中小城市经济水平及房地产发展水平有待提高。
图1-1 中国城镇人均可支配收入与商品房均价走势图
1.2研究目的和意义
由前文可知，虽然我国经济和房地产业取得了空前的发展，但是地区发展并不平衡，从全国水平来看，研究意义不大。因此需要从各地区的典型城市房地产业发展状况着手，结合当地经济发展水平进行研究。房地产业依附于国民经济的发展，国民经济的发展带动了房地产业的增长，而房地产业的合理增长又迅速推动了国民经济的发展，起到了良性循环的作用，要想使房地产业良性发展就需要有一个合理的评价体系，给予房地产业的发展恰当的建议。
本文研究的目的在于通过对中国大中城市房地产业现状的分析，研究其影响因素并构建一个合理的综合指标评价体系，通过体系的评价给予大中城市或其他城市房地产业未来发展适当的建议。适当的建议可以使得未来的房地产业向着健康、合理的方向发展，本文的意义在于通过体系研究，给予相应城市房地产业发展恰当的建议，从而使其以最有效率的方式发展，进而推动国民经济的发展，促进中国经济的腾飞。
1.3研究现状
关于房地产业评价体系的研究数量众多，其中不乏知名学者调研实证，以期通过一个优秀的评价体系使其适用于实际需要。发达国家（地区）经验表明:一个结构完备、运行良好的房地产市场离不开一个能同市场经济相吻合,并将国家的宏观经济政策及其意图渗透于市场的完善、高效的房地产制度体系。我国房地产市场上述问题的解决，需要通过采取切实可行的对策，规范市场行为。在此对相关文献进行简要概述。
1.3.1从房地产业发展的因素研究，从而建立发展评价体系的相关文献
方维慰（2002）从经济环境、基础设施投入建设、政策法规和社会文化环境四大方面入手对房地产投资环境评价体系进行研究和构建[1]。丁孝智、邢攀科、王颖（2008）就房地产业竞争力的研究进行梳理和评价，在指出其局限性的同时，提出人力资源要素的优化配置是房地产业竞争力核心的观点[2]。倪蓁（2010）提出相关的房地产生态系统概念，以重庆市指标数据为例综合运用相关理论，通过基于实数编码遗传算法的投影寻踪模型建立了评价模型[3]。刘笑萍、谢家平、任思新（2010）借鉴循环经济评价研究的最新成果，在绿色建筑评估体系的基础上综合运用研究法、统计法、综合，构建了相关评价体系[4]。张建坤（2010）借助人体健康学，分析影响企业健康度的各种因素，对房地产开发企业作健康评价，从而建立一个房地产开发企业健康评价体系，既能综合反映企业的健康水平，又可为提高房地产业的健康度提供理论与实践的支持[5]。郭秀秀（2012）通过借鉴已有的评价模型，分别从规模、速度、结构和价格四个分项确定入选指标，运用因子分析法确定权重，并采用经验数据分析法和其他统计方法构建房地产市场健康状况评价指标体系，并在实践中验证评价体系[6]。
1.3.2从房地产业风险的因素研究，从而建立风险评价体系的相关文献
姜金玲（2008）在全球性房地产泡沫的背景下，介绍了国内外学者关于房地产泡沫成因的理论分析，并以此为依据运用客观赋权的变异系数法和主观赋权的层次分析法（AHP）及灰色关联理论组合分析构建了房地产泡沫综合评价指标体系[7]。刘岩、洪富艳、姜丽（2009）在已有风险管理研究文献的基础上，采用模糊数学方法构建多层次模糊综合评价模型，建立了风险评价指标体系，旨在对房地产投资决策风险系统进行客观的量化和总体评价[8]。田红保（2010）从房地产业可持续发展存在的观点误区开始分析，在此基础上提出了房地产业可持续发展评价的核心体系，包含房地产业健康程度评价子系统和房地产业协调发展评价子系统[9]。张农科（2011）在改革开放后的经济发展背景下，搜集我国的相关数据作实证分析，运用产业安全理论分析框架以及产业安全预警体系建立的方法对我国房地产业安全进行全面分析，以期通过此项研究，对我国未来房地产业的发展以及其房地产市场发展战略的制定进行有价值的研究[10]。
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