浙江省农房抵押贷款的发展障碍因素和对策分析_以绍兴市为例
浙江省农房抵押贷款的发展障碍因素和对策分析_以绍兴市为例[20200428201027]
摘要：近年来，绍兴市根据农村发展新形势，积极借鉴外地的创新做法和成功经验，探索性地开展了农村住房抵押贷款工作。本文基于农户视角，抽取了浙江省绍兴市3个村庄、180个农户的相关数据，对目前绍兴市推进农房抵押贷款工作的现状进行调查，分析推进农房抵押贷款的困境，得出核心结论：农户权证办理困难重重，“两证”持有比例低；银行风险防控较严，放贷积极性不高；农户思想观念老旧、尚需转变；政府宣传发动力度依然较弱。本文依据此研究结论，提出了针对性的建议与对策。
*查看完整论文请 +Q: 351916072
关键字:农房抵押贷款；发展障碍；对策；农户
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
一、引言 4
（一）问题的提出 4
（二）相关文献综述 5
1、国内研究动态 5
2、国外研究动态 6
3、总结 6
二、数据来源与描述性分析 6
（一）当前开展农房抵押贷款的法律障碍 6
（二）浙江省农房抵押贷款试点工作的基本情况 7
1、浙江省其它市农村住房抵押贷款的基本做法 7
2、绍兴市农房抵押贷款试点工作的基本情况 8
（三）问卷设计和调查实施 9
（四）样本基本情况 9
（五）相关变量的描述性分析 10
1、农户银行贷款情况分析 10
2、农户对农房抵押贷款工作的态度分析 12
三、浙江省农房抵押贷款发展遇到的障碍因素 13
四、对策与建议 13
致谢 14
参考文献 15
附录 16
浙江省农房抵押贷款的发展障碍因素和对策分析
——以绍兴市为例
引言
（一）问题的提出
在农村经济发展中，在农业产业化、机械化、规模化生产和经营中，在农民艰苦努力，自主创业中，贷款难已经成为一个较为普遍的问题。绍兴作为经济较发达地区，农民贷款需求旺盛，然而银行对农民贷款条件苛刻，农民向银行贷款时困难重重，导致农民无法获得贷款，主要表现在以下几个方面：
（1）贷款风险大。农业生产经营，不仅受自然条件、农业生产周期的制约，而且还面临不断变化的市场需求。农产品价格十分不稳定，一般处于低迷状况，效益低下，这就给农村信用社的贷款投放带来较大的风险，存在着是否能如数收回贷款的问题。农业要面对自然和市场两方面的风险，严重影响着农贷投入的增加。为此农村信用社逐步建立健全了信贷风险责任约束机制，且这种机制偏重于损失责任追究，一旦决策失误，相关人员须承担相应责任，因此信贷人员在信贷政策上更加谨慎。另一方面，农村贷款金额小、利润低，管理复杂，贷款成本高，贷款前总要对农民还贷能力进行评估，因此自觉不自觉地为农民贷款设置了障碍。
（2）贷款期限短、额度低。目前，农民贷款的偿还期绝大多数是6～8 个月，最长的也就一年，而农民进行农业综合开发、产业结构调整、农业基础设施建设，特别是林特生产，如名优水果、花卉苗木等，收益期一般是三五年，有的是七八年。对照目前的贷款期限规定，一方面农民收益尚未产生，还需要继续投入，另一方面信用社的贷款到期需要归还，这就形成了一对尖锐的矛盾。由于贷款期限的偏短，农民在安排农业生产或调整农业结构时通常缺乏长远打算与规划。同时，信用社对农民贷款主要是小额贷款，通过大量发放小额短期贷款实现“支农”。为了规避风险，对农户贷款一般核足在3000～8000 元以内，这样的贷款额度难以满足农户实际资金需求。
（3）贷款无担保、无抵押。贷款担保难是当前制约农民贷款难的最主要原因。一是落实担保主体难。找担保人，都是农民，互相担保，银行不放心、不接受。但是这么多农民，显然不可能所有的农民都找到一个有稳定工作、拿工资的人担保。二是符合抵押条件难。农民贷款难的核心是没有贷款所必须的抵押。根据《担保法》规定，农民的住房和土地都不能作为抵押去申请贷款，可以作为抵押的住房必须是办理房产证的房屋。由于没有有效的抵押物，因而在一定程度上抑制了农户发展生产，而涉农个体经营户相当一部分是靠租赁房屋和门店经营，在需要流动资金周转或扩大生产经营时，却无资金周转。
农民住房抵押贷款是一项创新性的工作，它顺应发展的要求，是时代的产物，能充分发挥农民住房的融资功能，拓展农村地区有效担保物的范围。就农民个体而言，住房是普通农民手中占比最大的财产，目前，这部分财产还闲置着、沉淀着，没有转化成现实资本投入再生产。农房抵押贷款有利于盘活农民的有效资产，把“冷冻”的房屋资产变成农户自己可操纵的资产，拉动农民的消费市场，增强农民创业成本和信心，促进农民有效增收和农村经济繁荣发展。近年来,浙江省已经在多个地市开展试点，从其他地市开展情况来看，农房抵押贷款深受广大农民群众欢迎。为此，与浙江省其他地区一样，绍兴市也结合本地实际开展了一些探索并取得了一定进展。
那么，农房抵押贷款试点以来的成效究竟如何，浙江省农房抵押贷款的发展上会存在什么样的障碍，对这些障碍又应该如何去应对，这是人们较为关注和感兴趣的话题。
本文采取了问卷调查和深入分析的方式对浙江省绍兴市三个在经济、人口结构等具有代表性的村庄（东湖村、西鲁村、胜利村 ）的农户展开了调查，借以了解当地推广农房抵押贷款的问题和困境，并提出相关对策和建议。
（二）相关文献综述
1、国内研究动态
农村房屋抵押包含了房屋所有权的抵押和宅基地使用权的抵押两个方面，由于我国现行法律制度的制约和影响，宅基地使用权是否能抵押问题一直都没有得到国内外学者们的一致认可，更多的学者都在关注农地产权抵押问题，并试图从农地产权改革入手，将其实践经验推广到宅基地使用权抵押当中。
基于一些历史原因，我国农村房屋产权制度一直存在着很多严重的问题。王德文(2003)发现，由于农村房屋产权产籍管理机构不健全，农村集体土地房屋产权产籍管理法律、法规缺乏，出现了房屋管理无依据，产籍管理混乱，农村房屋产权纠纷不断的局面。钱向宏等(2003)认为明确农村房屋产权产籍管理机构及登记发证机关，妥善处理房屋入市流通问题，开放住房抵押，慎重界定租赁土地上建房的产权是农村集体土地房屋权属管理工作中应重点注意的几个问题。在农村房屋产权的流转制度上，也有许多学者进行了深入的研究。其中，刘润秋(2006 )对农村住房产权流转过程中错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈进行了分析，并且提出了促进农村房屋产权流转的相关政策建议，他认为应在突破各类意识瓶颈的基础上，明确产权，清理现有的法律法规政策，培育规范的流转市场。刁其怀(2010)通过对成都市三区(市)县九乡镇的实地问卷调研发现，农民对农村房屋产权流转意愿的强烈程度与当地的经济发展水平相关，而农民集中居住区的农村房屋具备流转的条件，应灵活运用灾后重建农村房屋联建政策，推动联建房屋的自由流动，并进一步调整现行的宅基地制度。
宅基地是农村房屋产权的组成部分之一，是农民最重要的财产，是农民的根本利益，宅基地的流转问题直接关系着农村房屋产权的流转。因此，国家政府对开放农村宅基地流转市场一直保持采取着审慎的态度。不过，随着社会主义市场经济条件的日趋成熟，城市化和农业现代化产业化发展对农村宅基地制度又再一次提出了新的变革要求。赵之枫(2001)首先提出在经济比较发达的农村地区，应适时实施宅基地有偿使用和转让制度，推动农村经济的可持续健康发展，而这一制度变迁的最佳时机是土地作为生产资料向保障资料转化的时期。此后，越来越多的国内学者开始关注农村宅基地流转制度改革问题。李文谦和董作继(2009)分析了农村宅基地流转的正当性及其法律政策的空间，在符合法律和社会公平正义观念的基础上，提出应当积极支持和引导农村宅基地流转。王延强和陈利根(2008)主张在保证农民为最大收益者的情况下，宅基地的归属应以“保权保利”模式为准，即在进行集体建设用地流转时，既要保证集体对其所有权不丧失(保权)，又要允许农民对其使用权进行转让、出租、转租、抵押和出让，并最大限度地保护农民的基本权益不受侵害(保利)，同时还应将流转所得的大部分收益用来完善农村社会保障体系的一种流转方式。陈柏峰（2007)认为从宏观上看，允许农村宅基地买卖，最终真正受益的将可能是社会上的各种强势群体;而从微观层面来看，农村宅基地自由交易以后可能给村庄带来破坏村庄伦理及加剧村庄内部不平等等问题。
与此同时，在众多国内学者对是否放开对农村宅基地流转的限制问题进行研讨的同时，一些学者结合实证，也逐渐开始对农村宅基地抵押问题展开探索性研究。叶剑平等(2000 2006 2010)先后多次对我国17个省农村的农户10年来的土地使用权情况进行了调查，他们认为随着农村土地产权制度的不断深化，目前放开农地抵押的客观条件己初步具备，应通过扩大农民土地投资的渠道，唤醒农村沉睡资本。在此基础上，洪增林和薛惠锋(2007)设计了农村宅基地抵押流转系统，并给出了宅基地抵押流转的实际操作过程，他们提出在宅基地抵押流转过程中，可由保险公司、村集体和其他农户对贷款农户的债务提供担保，由金融机构将贷款的部分资金按风险度及系数划转给担保人，而担保人有权将被担保物有条件地进行处置。刁其怀(2010)实证描述了成都市农村房屋抵押现状，并深入分析了其中存在的问题。他认为加强住房保障建设及厘清农房流转收益分配机制将进一步推动农村住房抵押的发展。陈霄和鲍家伟（2010）则在对重庆市农户住房抵押进行问卷调查的基础上，强调完善农房产权抵押机制，尤其是农村宅基地使用权的抵押制度，包括建立健全宅基地登记管理制度、抵押价值评价体系、信贷担保体系以及建立失地农民维稳机制。
摘要：近年来，绍兴市根据农村发展新形势，积极借鉴外地的创新做法和成功经验，探索性地开展了农村住房抵押贷款工作。本文基于农户视角，抽取了浙江省绍兴市3个村庄、180个农户的相关数据，对目前绍兴市推进农房抵押贷款工作的现状进行调查，分析推进农房抵押贷款的困境，得出核心结论：农户权证办理困难重重，“两证”持有比例低；银行风险防控较严，放贷积极性不高；农户思想观念老旧、尚需转变；政府宣传发动力度依然较弱。本文依据此研究结论，提出了针对性的建议与对策。
*查看完整论文请 +Q: 351916072
关键字:农房抵押贷款；发展障碍；对策；农户
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
一、引言 4
（一）问题的提出 4
（二）相关文献综述 5
1、国内研究动态 5
2、国外研究动态 6
3、总结 6
二、数据来源与描述性分析 6
（一）当前开展农房抵押贷款的法律障碍 6
（二）浙江省农房抵押贷款试点工作的基本情况 7
1、浙江省其它市农村住房抵押贷款的基本做法 7
2、绍兴市农房抵押贷款试点工作的基本情况 8
（三）问卷设计和调查实施 9
（四）样本基本情况 9
（五）相关变量的描述性分析 10
1、农户银行贷款情况分析 10
2、农户对农房抵押贷款工作的态度分析 12
三、浙江省农房抵押贷款发展遇到的障碍因素 13
四、对策与建议 13
致谢 14
参考文献 15
附录 16
浙江省农房抵押贷款的发展障碍因素和对策分析
——以绍兴市为例
引言
（一）问题的提出
在农村经济发展中，在农业产业化、机械化、规模化生产和经营中，在农民艰苦努力，自主创业中，贷款难已经成为一个较为普遍的问题。绍兴作为经济较发达地区，农民贷款需求旺盛，然而银行对农民贷款条件苛刻，农民向银行贷款时困难重重，导致农民无法获得贷款，主要表现在以下几个方面：
（1）贷款风险大。农业生产经营，不仅受自然条件、农业生产周期的制约，而且还面临不断变化的市场需求。农产品价格十分不稳定，一般处于低迷状况，效益低下，这就给农村信用社的贷款投放带来较大的风险，存在着是否能如数收回贷款的问题。农业要面对自然和市场两方面的风险，严重影响着农贷投入的增加。为此农村信用社逐步建立健全了信贷风险责任约束机制，且这种机制偏重于损失责任追究，一旦决策失误，相关人员须承担相应责任，因此信贷人员在信贷政策上更加谨慎。另一方面，农村贷款金额小、利润低，管理复杂，贷款成本高，贷款前总要对农民还贷能力进行评估，因此自觉不自觉地为农民贷款设置了障碍。
（2）贷款期限短、额度低。目前，农民贷款的偿还期绝大多数是6～8 个月，最长的也就一年，而农民进行农业综合开发、产业结构调整、农业基础设施建设，特别是林特生产，如名优水果、花卉苗木等，收益期一般是三五年，有的是七八年。对照目前的贷款期限规定，一方面农民收益尚未产生，还需要继续投入，另一方面信用社的贷款到期需要归还，这就形成了一对尖锐的矛盾。由于贷款期限的偏短，农民在安排农业生产或调整农业结构时通常缺乏长远打算与规划。同时，信用社对农民贷款主要是小额贷款，通过大量发放小额短期贷款实现“支农”。为了规避风险，对农户贷款一般核足在3000～8000 元以内，这样的贷款额度难以满足农户实际资金需求。
（3）贷款无担保、无抵押。贷款担保难是当前制约农民贷款难的最主要原因。一是落实担保主体难。找担保人，都是农民，互相担保，银行不放心、不接受。但是这么多农民，显然不可能所有的农民都找到一个有稳定工作、拿工资的人担保。二是符合抵押条件难。农民贷款难的核心是没有贷款所必须的抵押。根据《担保法》规定，农民的住房和土地都不能作为抵押去申请贷款，可以作为抵押的住房必须是办理房产证的房屋。由于没有有效的抵押物，因而在一定程度上抑制了农户发展生产，而涉农个体经营户相当一部分是靠租赁房屋和门店经营，在需要流动资金周转或扩大生产经营时，却无资金周转。
农民住房抵押贷款是一项创新性的工作，它顺应发展的要求，是时代的产物，能充分发挥农民住房的融资功能，拓展农村地区有效担保物的范围。就农民个体而言，住房是普通农民手中占比最大的财产，目前，这部分财产还闲置着、沉淀着，没有转化成现实资本投入再生产。农房抵押贷款有利于盘活农民的有效资产，把“冷冻”的房屋资产变成农户自己可操纵的资产，拉动农民的消费市场，增强农民创业成本和信心，促进农民有效增收和农村经济繁荣发展。近年来,浙江省已经在多个地市开展试点，从其他地市开展情况来看，农房抵押贷款深受广大农民群众欢迎。为此，与浙江省其他地区一样，绍兴市也结合本地实际开展了一些探索并取得了一定进展。
那么，农房抵押贷款试点以来的成效究竟如何，浙江省农房抵押贷款的发展上会存在什么样的障碍，对这些障碍又应该如何去应对，这是人们较为关注和感兴趣的话题。
本文采取了问卷调查和深入分析的方式对浙江省绍兴市三个在经济、人口结构等具有代表性的村庄（东湖村、西鲁村、胜利村 ）的农户展开了调查，借以了解当地推广农房抵押贷款的问题和困境，并提出相关对策和建议。
（二）相关文献综述
1、国内研究动态
农村房屋抵押包含了房屋所有权的抵押和宅基地使用权的抵押两个方面，由于我国现行法律制度的制约和影响，宅基地使用权是否能抵押问题一直都没有得到国内外学者们的一致认可，更多的学者都在关注农地产权抵押问题，并试图从农地产权改革入手，将其实践经验推广到宅基地使用权抵押当中。
基于一些历史原因，我国农村房屋产权制度一直存在着很多严重的问题。王德文(2003)发现，由于农村房屋产权产籍管理机构不健全，农村集体土地房屋产权产籍管理法律、法规缺乏，出现了房屋管理无依据，产籍管理混乱，农村房屋产权纠纷不断的局面。钱向宏等(2003)认为明确农村房屋产权产籍管理机构及登记发证机关，妥善处理房屋入市流通问题，开放住房抵押，慎重界定租赁土地上建房的产权是农村集体土地房屋权属管理工作中应重点注意的几个问题。在农村房屋产权的流转制度上，也有许多学者进行了深入的研究。其中，刘润秋(2006 )对农村住房产权流转过程中错综复杂的产权、法律、政策和意识瓶颈进行了分析，并且提出了促进农村房屋产权流转的相关政策建议，他认为应在突破各类意识瓶颈的基础上，明确产权，清理现有的法律法规政策，培育规范的流转市场。刁其怀(2010)通过对成都市三区(市)县九乡镇的实地问卷调研发现，农民对农村房屋产权流转意愿的强烈程度与当地的经济发展水平相关，而农民集中居住区的农村房屋具备流转的条件，应灵活运用灾后重建农村房屋联建政策，推动联建房屋的自由流动，并进一步调整现行的宅基地制度。
宅基地是农村房屋产权的组成部分之一，是农民最重要的财产，是农民的根本利益，宅基地的流转问题直接关系着农村房屋产权的流转。因此，国家政府对开放农村宅基地流转市场一直保持采取着审慎的态度。不过，随着社会主义市场经济条件的日趋成熟，城市化和农业现代化产业化发展对农村宅基地制度又再一次提出了新的变革要求。赵之枫(2001)首先提出在经济比较发达的农村地区，应适时实施宅基地有偿使用和转让制度，推动农村经济的可持续健康发展，而这一制度变迁的最佳时机是土地作为生产资料向保障资料转化的时期。此后，越来越多的国内学者开始关注农村宅基地流转制度改革问题。李文谦和董作继(2009)分析了农村宅基地流转的正当性及其法律政策的空间，在符合法律和社会公平正义观念的基础上，提出应当积极支持和引导农村宅基地流转。王延强和陈利根(2008)主张在保证农民为最大收益者的情况下，宅基地的归属应以“保权保利”模式为准，即在进行集体建设用地流转时，既要保证集体对其所有权不丧失(保权)，又要允许农民对其使用权进行转让、出租、转租、抵押和出让，并最大限度地保护农民的基本权益不受侵害(保利)，同时还应将流转所得的大部分收益用来完善农村社会保障体系的一种流转方式。陈柏峰（2007)认为从宏观上看，允许农村宅基地买卖，最终真正受益的将可能是社会上的各种强势群体;而从微观层面来看，农村宅基地自由交易以后可能给村庄带来破坏村庄伦理及加剧村庄内部不平等等问题。
与此同时，在众多国内学者对是否放开对农村宅基地流转的限制问题进行研讨的同时，一些学者结合实证，也逐渐开始对农村宅基地抵押问题展开探索性研究。叶剑平等(2000 2006 2010)先后多次对我国17个省农村的农户10年来的土地使用权情况进行了调查，他们认为随着农村土地产权制度的不断深化，目前放开农地抵押的客观条件己初步具备，应通过扩大农民土地投资的渠道，唤醒农村沉睡资本。在此基础上，洪增林和薛惠锋(2007)设计了农村宅基地抵押流转系统，并给出了宅基地抵押流转的实际操作过程，他们提出在宅基地抵押流转过程中，可由保险公司、村集体和其他农户对贷款农户的债务提供担保，由金融机构将贷款的部分资金按风险度及系数划转给担保人，而担保人有权将被担保物有条件地进行处置。刁其怀(2010)实证描述了成都市农村房屋抵押现状，并深入分析了其中存在的问题。他认为加强住房保障建设及厘清农房流转收益分配机制将进一步推动农村住房抵押的发展。陈霄和鲍家伟（2010）则在对重庆市农户住房抵押进行问卷调查的基础上，强调完善农房产权抵押机制，尤其是农村宅基地使用权的抵押制度，包括建立健全宅基地登记管理制度、抵押价值评价体系、信贷担保体系以及建立失地农民维稳机制。
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