芜湖市个人住宅投资偏好与风险评价研究
芜湖市个人住宅投资偏好与风险评价研究[20200428222101]
摘要：本文首先通过对当前芜湖市住宅市场个人投资行为进行问卷调查，从而分析芜湖市购房者在需求、区域、面积与户型、价格、付款方式、信息来源、住宅品质等方面的投资概况，以了解芜湖市住宅市场个人投资者的真实需求。既然是投资就一定有风险，房地产投资也不例外，随着人们对房地产投资的活动日渐增多，为了规避风险，对个人投资房地产进行风险评价尤为重要。因此本文也将定性的分析个人住宅投资的风险，再定量的运用模糊综合评价法对其风险进行评价。
*查看完整论文请 +Q: *351916072*
关键字:住宅投资；投资偏好；投资风险；风险评价
目录
引言 4
一、 个人住宅投资的概念 5
二、芜湖市个人住宅投资行为分析 5
（一）原因 6
（二）区域 6
（三）面积和户型 6
（四）价格 6
（五）付款方式 7
（六）信息来源 7
（七）品质 7
三、 个人住宅投资风险及风险评价 8
（一）个人投资房地产风险的定性分析 8
1.金融风险 8
2.房产自身风险 8
3.政府行为风险 9
4.市场风险 9
5.自然灾害风险 9
（二）个人住宅投资风险评价 10
1.建立评判对象的因素集 10
2.建立评判集 10
3.确定指标权重 11
4.确定单因素评判矩阵,求解评判结果集 A 11
5.得出结论 12
四、 结论与建议 12
（一）结论 12
（二）对个人投资住宅的建议 13
致谢 13
参考文献 14
芜湖市个人住宅投资偏好与风险评价研究
引言
随着我国经济的发展，居民的可支配收入不断提高，民间有大量资金需要寻找投资渠道。然而, 相对于股票市场的高风险来说, 很多人更愿意选择较稳妥的投资方式。房地产投资就是目前被大多数个人投资者所看重的一种投资方式，它是指个人将一定的资本直接或间接的投入房地产业, 以获取所期望报酬的经济活动。由于人们对住宅的需求相对于其他类型的房地产来说更稳定，购买后通过转售或租赁便能获得稳定的经营收入，实现消费、保值、增值及收益所带来的利润，风险比较低，同时与其他金融产品相比，收益较高，所以住宅投资更受个人投资者的偏爱。
另一方面，城市化的飞速发展使得城市人口越来越多，人多就意味着住房需求多，再加上房地产市场中的一些投机性因素膨胀，房价渐渐上涨到了一个人们不可承受的高度。为此国家采取了控制投资性购房、遏制投机性需求的调控政策，取得了一些成果。可以说房地产市场的宏观调控是必要的，但决不能一味的打压，使房地产市场面临崩溃的风险。房地产市场本就高深莫测，国家的调控政策更添加了其复杂程度，对个人投资者而言，丰富个人房地产投资理论十分必要。为了了解当前芜湖市个人住宅投资市场的现状，笔者拟对个人住宅房地产投资行为进行研究，并对当前的市场投资风险进行评估，从而为个人住宅投资提供合理的建议。
本文首先通过对当前芜湖市住宅市场个人投资行为进行问卷调查，从而分析芜湖市购房者在原因、区域、面积与户型、价格、付款方式、信息来源、住宅品质等方面的投资概况，以了解芜湖市住宅市场个人投资者的真实需求。然后定性的分析个人住宅投资的风险，再定量的运用模糊综合评价法对其风险进行评价，从而为个人住宅投资提供合理的参考意见。
一、 个人住宅投资的概念
房地产投资指集体、个人等投资主体，以盈利为目的直接或间接的把一定数量的资金投人到房地产、房地产生产和再生产领域的投资行为或消费行为。由于房地产商品的需求价格弹性小，具有稀缺性和垄断性，适合“炒家”活动，适于投机，投机者通过人为的制造房地产虚假供求状况，加剧房地产需求与供给的不平衡性，从而导致房地产的增值，这种行为叫做房地产投机行为。需要与房地产投资相区别的是，房地产投机行为是单纯以盈利为目的，具有盈利性、风险性和机会性的特点。
住宅投资是房地产投资的一种，是指将一定的资金投入到住宅房地产开发经营和中介服务等活动中，以期未来获得更大收益的投资行为，是房地产投资以物业类型划分的一种类型。由于房地产的保值性和增值性，消费亦是投资，本文中不再区别住宅投资与住宅消费。根据经济学理论，由于市场上的购买者不同，可将市场分为个人消费者市场和组织市场，本文中以个人消费者市场为研究对象，即本文中的个人住宅投资是相对于房地产企业的住宅投资而言的，以个人或者说家庭为单位而非企业进行的住宅投资。
二、芜湖市个人住宅投资行为分析
首先简单介绍一下芜湖市的住房市场近况，芜湖市分三县四区，分别为镜湖区、弋江区、鸠江区、三山区和繁昌县、芜湖县、南陵县。表1是芜湖市住宅市场2007年至2013年的销售数据。
表1.芜湖市住宅市场数据
销售面积（万m2） 销售金额（亿元） 销售均价（元/m2）
2007 146.04 62.52 4281.00
2008 105.05 42.77 4073.00
2009 283.86 115.99 4086.00
2010 212.85 112.37 5280.00
2011 188.70 108.80 5766.00
2012 273.33 147.33 5390.00
2013 241.53 134.44 5566.00
住宅是一种兼具消费和投资双重性的特殊商品，个人购房者在购买时要受到多种 因素影响。为了让各开发企业了解芜湖市居民在投资房地产时的真实偏好，笔者对芜湖市住宅市场进行了问卷调查，以分析芜湖市住宅市场中的个人投资行为。本次调查主要针对20-60岁人群，从区域上覆盖芜湖市镜湖区、鸠江区、三山区三个区，被调查人户籍性质包括本市农业、本市非农业、外地、外籍以及其他情况。本次调查共发出问卷300份，收回有效问卷238份。根据对问卷的整理与分析，笔者得出以下结论：
（一）原因
芜湖市个人住宅投资者的购房原因主要是改善性购房和作为婚房，单纯为投资而买房的仅占10%。近年来随着芜湖的经济发展，芜湖市居民的生活条件也达到了令人满意的高度，人们开始有了进一步改善居住条件的需求，本次调查验证了这点，当前芜湖市住房需求中改善居住条件为最高比例。另一方面，随着适婚人口的增加，由结婚产生的住房需求也占了较大比例。单纯为了投资而买房的毕竟是财产相对富余的人，这部分人并不多，笔者还注意到单纯为了投资而买房的人在付款方式的选择上大多偏好一次性付全款，正是由于他们的财产相对富余。问卷中涉及的购房原因还包括拆迁后的住房需求等等，所占比例较小，在此不一一列出。
（二）区域
芜湖市购房者在选择住宅时有一定的区域偏好，样本中39%的人选择镜湖区，37%的人选择鸠江区。可以看出镜湖区和鸠江区都是芜湖市居民所偏爱的区域，这主要是由于镜湖区作为芜湖市的中心城区、服务业的核心区，交通便捷、商业发达，科教文化资源富集，生活、娱乐、休闲设施配套完善，是全市经济、文化、信息、金融中心和中央商务区；鸠江区同样区位条件优越，居中靠东，连南接北，以鸠江区为中心，以4个小时为半径，可达38个城市。交通优势明显，小杨村铁路编组站、芜湖长江大桥、合芜、芜宣、芜马、芜铜高速等路网在区境内纵横交错，基础条件较好，同时旅游资源丰富。三山区作为2006年后才建立的芜湖市的新城区，虽然商业环境不如镜湖区和鸠江区，但房价相对较低，可供选择的房源较为充足，原本居住在此的居民以及家庭收入较低的家庭在置业时，仍然愿意在此区域买房。
由于生活习惯的形成，或者是原住地对居民的生产、生活比较便利，多数居民在购房区域的选择时，对原住地区域有一定的偏好。本次调查中，各区域人群在选择购房区域意向时，均是最多比例选择现居区域。
（三）面积和户型
调查结果显示芜湖市居民偏爱90-120平方米的适中型住宅以及120平方米以上的 大户型住宅，所占比例分别为39%和28%，这与需求偏好显示的结果不谋而合，可以理解为作婚房而购房的投资者大多偏好90-120平方米适中型住宅，而为了改善性住房的购房者因为想要更大空间的住宅而选择120平方米以上的大户型住宅。选择60平方米以下和60-90平方米面积类型住房的样本仅有11%和22%。对于户型的选择，两室一厅和三室两厅最受欢迎，选择这两种户型的样本数分别为37%和27%；其次为两室两厅户型，所占比例为26%；样本中10%的人选择一室一厅户型。
表2.芜湖市个人住宅投资面积与户型偏好
60平米以下 26 一室一厅 23
60-90平米 52 两室一厅 88
90-120平米 93 两室两厅 62
120平米以上 67 三室两厅 64
（四）价格
当前芜湖市新建住宅商品房的均价为6312元/m2，低于4000元/m2的住宅，多在较偏远地区，笔者发现在不同区域的被调查者对价格的偏好是有明显差异的。选择在镜湖区和鸠江区购房的投资者大多偏好6000元/ m2的价格，而选择在三山区购房的投资者则偏好5000元/ m2甚至4000元/ m2的价格。比较有意思的是，有一定比例的人选择了单价 3000元/ m2以下，这在当前芜湖市正规的住宅市场上是不存在的，偏好此价格的人全都分布在三山区，笔者推测可能是一些旧村改造项目仍在向居民出售，价格比正规市场要低很多。总房款选项中，选择40-60万，和20-40万的人占总样本的比例分别为38%和30%；针对芜湖市当前的住宅市场，购买一套90m2的住宅，至少需要50万左右，所以选择选择20万元以下的人群，应该是会选择购买质量较差的二手房或非正规市场住宅。
摘要：本文首先通过对当前芜湖市住宅市场个人投资行为进行问卷调查，从而分析芜湖市购房者在需求、区域、面积与户型、价格、付款方式、信息来源、住宅品质等方面的投资概况，以了解芜湖市住宅市场个人投资者的真实需求。既然是投资就一定有风险，房地产投资也不例外，随着人们对房地产投资的活动日渐增多，为了规避风险，对个人投资房地产进行风险评价尤为重要。因此本文也将定性的分析个人住宅投资的风险，再定量的运用模糊综合评价法对其风险进行评价。
*查看完整论文请 +Q: *351916072*
关键字:住宅投资；投资偏好；投资风险；风险评价
目录
引言 4
一、 个人住宅投资的概念 5
二、芜湖市个人住宅投资行为分析 5
（一）原因 6
（二）区域 6
（三）面积和户型 6
（四）价格 6
（五）付款方式 7
（六）信息来源 7
（七）品质 7
三、 个人住宅投资风险及风险评价 8
（一）个人投资房地产风险的定性分析 8
1.金融风险 8
2.房产自身风险 8
3.政府行为风险 9
4.市场风险 9
5.自然灾害风险 9
（二）个人住宅投资风险评价 10
1.建立评判对象的因素集 10
2.建立评判集 10
3.确定指标权重 11
4.确定单因素评判矩阵,求解评判结果集 A 11
5.得出结论 12
四、 结论与建议 12
（一）结论 12
（二）对个人投资住宅的建议 13
致谢 13
参考文献 14
芜湖市个人住宅投资偏好与风险评价研究
引言
随着我国经济的发展，居民的可支配收入不断提高，民间有大量资金需要寻找投资渠道。然而, 相对于股票市场的高风险来说, 很多人更愿意选择较稳妥的投资方式。房地产投资就是目前被大多数个人投资者所看重的一种投资方式，它是指个人将一定的资本直接或间接的投入房地产业, 以获取所期望报酬的经济活动。由于人们对住宅的需求相对于其他类型的房地产来说更稳定，购买后通过转售或租赁便能获得稳定的经营收入，实现消费、保值、增值及收益所带来的利润，风险比较低，同时与其他金融产品相比，收益较高，所以住宅投资更受个人投资者的偏爱。
另一方面，城市化的飞速发展使得城市人口越来越多，人多就意味着住房需求多，再加上房地产市场中的一些投机性因素膨胀，房价渐渐上涨到了一个人们不可承受的高度。为此国家采取了控制投资性购房、遏制投机性需求的调控政策，取得了一些成果。可以说房地产市场的宏观调控是必要的，但决不能一味的打压，使房地产市场面临崩溃的风险。房地产市场本就高深莫测，国家的调控政策更添加了其复杂程度，对个人投资者而言，丰富个人房地产投资理论十分必要。为了了解当前芜湖市个人住宅投资市场的现状，笔者拟对个人住宅房地产投资行为进行研究，并对当前的市场投资风险进行评估，从而为个人住宅投资提供合理的建议。
本文首先通过对当前芜湖市住宅市场个人投资行为进行问卷调查，从而分析芜湖市购房者在原因、区域、面积与户型、价格、付款方式、信息来源、住宅品质等方面的投资概况，以了解芜湖市住宅市场个人投资者的真实需求。然后定性的分析个人住宅投资的风险，再定量的运用模糊综合评价法对其风险进行评价，从而为个人住宅投资提供合理的参考意见。
一、 个人住宅投资的概念
房地产投资指集体、个人等投资主体，以盈利为目的直接或间接的把一定数量的资金投人到房地产、房地产生产和再生产领域的投资行为或消费行为。由于房地产商品的需求价格弹性小，具有稀缺性和垄断性，适合“炒家”活动，适于投机，投机者通过人为的制造房地产虚假供求状况，加剧房地产需求与供给的不平衡性，从而导致房地产的增值，这种行为叫做房地产投机行为。需要与房地产投资相区别的是，房地产投机行为是单纯以盈利为目的，具有盈利性、风险性和机会性的特点。
住宅投资是房地产投资的一种，是指将一定的资金投入到住宅房地产开发经营和中介服务等活动中，以期未来获得更大收益的投资行为，是房地产投资以物业类型划分的一种类型。由于房地产的保值性和增值性，消费亦是投资，本文中不再区别住宅投资与住宅消费。根据经济学理论，由于市场上的购买者不同，可将市场分为个人消费者市场和组织市场，本文中以个人消费者市场为研究对象，即本文中的个人住宅投资是相对于房地产企业的住宅投资而言的，以个人或者说家庭为单位而非企业进行的住宅投资。
二、芜湖市个人住宅投资行为分析
首先简单介绍一下芜湖市的住房市场近况，芜湖市分三县四区，分别为镜湖区、弋江区、鸠江区、三山区和繁昌县、芜湖县、南陵县。表1是芜湖市住宅市场2007年至2013年的销售数据。
表1.芜湖市住宅市场数据
销售面积（万m2） 销售金额（亿元） 销售均价（元/m2）
2007 146.04 62.52 4281.00
2008 105.05 42.77 4073.00
2009 283.86 115.99 4086.00
2010 212.85 112.37 5280.00
2011 188.70 108.80 5766.00
2012 273.33 147.33 5390.00
2013 241.53 134.44 5566.00
住宅是一种兼具消费和投资双重性的特殊商品，个人购房者在购买时要受到多种 因素影响。为了让各开发企业了解芜湖市居民在投资房地产时的真实偏好，笔者对芜湖市住宅市场进行了问卷调查，以分析芜湖市住宅市场中的个人投资行为。本次调查主要针对20-60岁人群，从区域上覆盖芜湖市镜湖区、鸠江区、三山区三个区，被调查人户籍性质包括本市农业、本市非农业、外地、外籍以及其他情况。本次调查共发出问卷300份，收回有效问卷238份。根据对问卷的整理与分析，笔者得出以下结论：
（一）原因
芜湖市个人住宅投资者的购房原因主要是改善性购房和作为婚房，单纯为投资而买房的仅占10%。近年来随着芜湖的经济发展，芜湖市居民的生活条件也达到了令人满意的高度，人们开始有了进一步改善居住条件的需求，本次调查验证了这点，当前芜湖市住房需求中改善居住条件为最高比例。另一方面，随着适婚人口的增加，由结婚产生的住房需求也占了较大比例。单纯为了投资而买房的毕竟是财产相对富余的人，这部分人并不多，笔者还注意到单纯为了投资而买房的人在付款方式的选择上大多偏好一次性付全款，正是由于他们的财产相对富余。问卷中涉及的购房原因还包括拆迁后的住房需求等等，所占比例较小，在此不一一列出。
（二）区域
芜湖市购房者在选择住宅时有一定的区域偏好，样本中39%的人选择镜湖区，37%的人选择鸠江区。可以看出镜湖区和鸠江区都是芜湖市居民所偏爱的区域，这主要是由于镜湖区作为芜湖市的中心城区、服务业的核心区，交通便捷、商业发达，科教文化资源富集，生活、娱乐、休闲设施配套完善，是全市经济、文化、信息、金融中心和中央商务区；鸠江区同样区位条件优越，居中靠东，连南接北，以鸠江区为中心，以4个小时为半径，可达38个城市。交通优势明显，小杨村铁路编组站、芜湖长江大桥、合芜、芜宣、芜马、芜铜高速等路网在区境内纵横交错，基础条件较好，同时旅游资源丰富。三山区作为2006年后才建立的芜湖市的新城区，虽然商业环境不如镜湖区和鸠江区，但房价相对较低，可供选择的房源较为充足，原本居住在此的居民以及家庭收入较低的家庭在置业时，仍然愿意在此区域买房。
由于生活习惯的形成，或者是原住地对居民的生产、生活比较便利，多数居民在购房区域的选择时，对原住地区域有一定的偏好。本次调查中，各区域人群在选择购房区域意向时，均是最多比例选择现居区域。
（三）面积和户型
调查结果显示芜湖市居民偏爱90-120平方米的适中型住宅以及120平方米以上的 大户型住宅，所占比例分别为39%和28%，这与需求偏好显示的结果不谋而合，可以理解为作婚房而购房的投资者大多偏好90-120平方米适中型住宅，而为了改善性住房的购房者因为想要更大空间的住宅而选择120平方米以上的大户型住宅。选择60平方米以下和60-90平方米面积类型住房的样本仅有11%和22%。对于户型的选择，两室一厅和三室两厅最受欢迎，选择这两种户型的样本数分别为37%和27%；其次为两室两厅户型，所占比例为26%；样本中10%的人选择一室一厅户型。
表2.芜湖市个人住宅投资面积与户型偏好
60平米以下 26 一室一厅 23
60-90平米 52 两室一厅 88
90-120平米 93 两室两厅 62
120平米以上 67 三室两厅 64
（四）价格
当前芜湖市新建住宅商品房的均价为6312元/m2，低于4000元/m2的住宅，多在较偏远地区，笔者发现在不同区域的被调查者对价格的偏好是有明显差异的。选择在镜湖区和鸠江区购房的投资者大多偏好6000元/ m2的价格，而选择在三山区购房的投资者则偏好5000元/ m2甚至4000元/ m2的价格。比较有意思的是，有一定比例的人选择了单价 3000元/ m2以下，这在当前芜湖市正规的住宅市场上是不存在的，偏好此价格的人全都分布在三山区，笔者推测可能是一些旧村改造项目仍在向居民出售，价格比正规市场要低很多。总房款选项中，选择40-60万，和20-40万的人占总样本的比例分别为38%和30%；针对芜湖市当前的住宅市场，购买一套90m2的住宅，至少需要50万左右，所以选择选择20万元以下的人群，应该是会选择购买质量较差的二手房或非正规市场住宅。
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