新常态下中国中小城市房地产泡沫的分析与对策
目 录
1 引言 1
2 概念 1
2.1 中国经济发展新常态概况 1
2.2 中国中小城市房地产泡沫的概念 3
2.3 中国中小城市房地产泡沫的相关分析 4
3 经济新常态下影响中小城市的房地产泡沫的主要原因分析 4
3.1 地价快速增长 4
3.2 收入分配失衡恶化房地产供应关系 5
3.3 房地产价格增长超过信贷利率时会导致房地产价格投机 5
3.4 中国中小城市房子的库存量很大 5
4 中小城市房地产泡沫的测算的主要指标与分析 5
4.1 中小城市房地产泡沫的主要指标 5
4.2 中小城市泡沫测算-以淮安为例 6
4.3 需求因素法的泡沫测算 11
5 中国相关的政策对产生房地产泡沫的影响 15
5.1 政策的内容和目的 15
5.2 我国房地产新政策的实际效应分析 16
6 经济新常态下稳定房地产经济泡沫的政策建议 16
6.1 提高居民个人收入 16
6.2 进行有效的调控 16
6.3 完善市场运行调控机制 ，调整供给结构 17
6.4 对房地产开发商、居民、政府进行有效引导 17
结论 18
致谢 19
参 考 文 献 20
图1 国内生产总值增长率 2
图2 房地产投资增长率 8
图3 淮安房价增长率/GDP增长率 9
图4 淮安2009-2015年的空置率 10
图5 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
房地产泡沫的测度 13
图6 淮安房地产泡沫测度值 15
表1 2005-2015年淮安房价收入比 7
表2 淮安的房地产投资增长率/GDP增长率的比值 8
表3 淮安房价增长率/GDP增长率 9
表4 房地产测度各项数据 12
表5 Eviews模型中相关数据 13
表6 房地产测度各项数据 14
1 引言
中国经过30年的高速发展，现在已经进入新常态，新常态下势必要调整经济结构，经济增长速度处于中高速发展状态，而房地产一直以来作为一个支柱产业，影响着中国的经济发展。而在新常态下，房地产行业也需要进行结构调整，因为现在房地产泡沫已经出现在中国的各大城市、中小城市中，对于大城市的泡沫研究较多，而对中小城市的研究就较少，本文重要研究中小城市的泡沫程度。在泡沫化越来越严重的情况下，需要市场和政府政策的支持，因为一旦泡沫破裂，对于中国经济将产生重大的影响，日本在20世纪80年代爆发的房地产泡沫，对日本经济产生了重大的打击，因此在新常态下，我国需要研究中小城市的泡沫化现象。我国中小城市的房价相对于大城市而言上涨的幅度不大，但是就中小城市本身的经济状况而言，房价也是属于逐年上涨的趋势。而且中小城市的库存多，空置率高，也是导致房地产泡沫主要的指标。为了防止泡沫破裂，必须采取有效的措施来预防房地产泡沫破裂，而且很有必要找出相应的解决对策。
2 概念
2.1 中国经济发展新常态概况
2.1.1 经济新常态的概念。
何为经济新常态，“常态”对于我们来说，应该是一种“经常性的状态”或者“稳定性的状态”。说明是一个长期会处于这个期间的状态。所谓经济的“常态”应该是一个经济体在“某一特定时期”内运行的“经常性状态”或“稳定性状态”的简称[1]。
根据以上的说明，“新常态”体现在“新”上面，经济形式已经到达了一个新的阶段，那么这个“新”字，肯定是相比于“前个阶段”的经济运行的状况而言的。人类的经济发展受诸多因素的影响，像中国从农耕经济到工业经济，工业经济一旦稳定，那么对于农耕经济而言，工业经济就是“新常态”，工业经济将取代农耕经济。工业经济的生产效率更高，分工更加明确，有别于农耕经济的自给自足，从这个意义上来看，工业经济就是“新常态”。由此可见，有别于“上个时期或阶段”的经济运行状态，一旦趋于稳定，而且可以维持一段时间，那就是经济运行的“新常态”[2]。
2.1.2 中国经济的新常态
习近平主席于2014年5月在考察走访河南时第一次提出新常态概念，在11月10号，在亚洲太平洋经济合作组织峰会上，习近平主席表示：“中国的经济新常态会给中国带来新的发展机遇和挑战”认为有三个特点：速度—“从高速增长转为中高速增长”，结构—“经济结构不断优化升级”，动力—“从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。12月9号的中央经济工作会上，习近平主席从消费者需求、投资化需求、出口和国际性收支、生产要素、市场竞争、资源环境约束、经济风险积累和化解、资本配置模式和宏观调控方式九个方面阐述了中国经济新常态的表现、成因及发展方向。明确说明：“我国经济发展进入新常态是我国经济发展阶段性特征的必然反映，是不以人的意志为转移的。认识新常态，引领新常态，是 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑”[3]。习近平主席已经多次在重要会议上提出新常态概念，距离第一次提出并实施新常态政策已经有2年的时间，由此可见，中国经济已经达到新常态状态。当下中国经济的新常态在2011年开始，大概可以到2025年结束。它是相对于前一个发展阶段，就是改革开放前32年，从1979年到2010年而言的，那么“新”常态就是对比以前的“旧”常态而言的，从旧的经济常态到新的经济常态的影响因素是那些呢，下文分析新常态的特点。
2.1.3 中国经济新常态的特点
第一：中国经济从高速增长转向中高速增长。以往中国的GDP保持在9.9%增长速度，中国被称为金砖国家，从2010年中国的GDP超过日本排名第二，由此可见，自从改革开放以来，中国的经济发展速度一直是高速发展。而从2011年起开始缓慢增长。
图1：国内生产总值增长率
数据来源：中国统计局2008-2015年统计年鉴
有图分析，由于2008的金融危机，所以导致中国的GDP增长率由14.2%迅速下降到9.6%，而9.6%在全球国家中的增长率也是很高的，说明我国在金融危机的情况下任然快速的发展着。而从2010年起GDP增长率开始下滑，由10.6%降至7.3%，而2015年的GDP更创25年新低，只达到了6.9%。所以，中国的经济增长速度由高速转为中高速。
第二：经济结构不断优化升级。中国作为制造大国，以前主要是以农业和制造业为主体，服务业占据少量比重。如今制造业所占GDP接近饱和，所以需要从制造业向服务业转变，而且如今制造业产能过剩，如今房地产行业也存在产能过剩的现象，环境也受到极大的污染，一旦制造业向服务业逐步优化升级，不仅环境可以得到很大的转变，而且可以扩大内需。像政府把北京的首钢迁到唐山，如此北京的环境可以得到改善，更多服务业企业可以驻扎北京，给北京添加新的活力。
根据数据，居民的收入水平上涨3.6倍，而GDP已经上涨了4.2倍，这意味居民的福利待遇远远赶不上房价的增长速度，意味着即使全国的财富迅速变多，但是居民真正的财富却在减少。社会上的资源大多聚集到少数人的手中，导致中国的贫富差距巨大，中国的基尼系数达到0.5，中国的基尼系数已经高于所有发达国家和大多数发张中国家，贫富差距巨大，容易引起社会动荡。社会上的资源大多聚集到少数人的手中，导致中国的贫富差距巨大，中国的基尼系数达到0.5，中国的基尼系数已经高于所有发达国家和大多数发张中国家，贫富差距巨大，容易引起社会动荡。而中国的房价如此之高，往往需要举祖孙三代之力付首付，此后的月供更是压在身上的大山，导致很多年轻人成为房奴，据调查，中国人买房的平均年龄是27岁，而日本的平均买房年龄是42岁，欧洲的平均买房年龄是30-36岁。
1 引言 1
2 概念 1
2.1 中国经济发展新常态概况 1
2.2 中国中小城市房地产泡沫的概念 3
2.3 中国中小城市房地产泡沫的相关分析 4
3 经济新常态下影响中小城市的房地产泡沫的主要原因分析 4
3.1 地价快速增长 4
3.2 收入分配失衡恶化房地产供应关系 5
3.3 房地产价格增长超过信贷利率时会导致房地产价格投机 5
3.4 中国中小城市房子的库存量很大 5
4 中小城市房地产泡沫的测算的主要指标与分析 5
4.1 中小城市房地产泡沫的主要指标 5
4.2 中小城市泡沫测算-以淮安为例 6
4.3 需求因素法的泡沫测算 11
5 中国相关的政策对产生房地产泡沫的影响 15
5.1 政策的内容和目的 15
5.2 我国房地产新政策的实际效应分析 16
6 经济新常态下稳定房地产经济泡沫的政策建议 16
6.1 提高居民个人收入 16
6.2 进行有效的调控 16
6.3 完善市场运行调控机制 ，调整供给结构 17
6.4 对房地产开发商、居民、政府进行有效引导 17
结论 18
致谢 19
参 考 文 献 20
图1 国内生产总值增长率 2
图2 房地产投资增长率 8
图3 淮安房价增长率/GDP增长率 9
图4 淮安2009-2015年的空置率 10
图5 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
房地产泡沫的测度 13
图6 淮安房地产泡沫测度值 15
表1 2005-2015年淮安房价收入比 7
表2 淮安的房地产投资增长率/GDP增长率的比值 8
表3 淮安房价增长率/GDP增长率 9
表4 房地产测度各项数据 12
表5 Eviews模型中相关数据 13
表6 房地产测度各项数据 14
1 引言
中国经过30年的高速发展，现在已经进入新常态，新常态下势必要调整经济结构，经济增长速度处于中高速发展状态，而房地产一直以来作为一个支柱产业，影响着中国的经济发展。而在新常态下，房地产行业也需要进行结构调整，因为现在房地产泡沫已经出现在中国的各大城市、中小城市中，对于大城市的泡沫研究较多，而对中小城市的研究就较少，本文重要研究中小城市的泡沫程度。在泡沫化越来越严重的情况下，需要市场和政府政策的支持，因为一旦泡沫破裂，对于中国经济将产生重大的影响，日本在20世纪80年代爆发的房地产泡沫，对日本经济产生了重大的打击，因此在新常态下，我国需要研究中小城市的泡沫化现象。我国中小城市的房价相对于大城市而言上涨的幅度不大，但是就中小城市本身的经济状况而言，房价也是属于逐年上涨的趋势。而且中小城市的库存多，空置率高，也是导致房地产泡沫主要的指标。为了防止泡沫破裂，必须采取有效的措施来预防房地产泡沫破裂，而且很有必要找出相应的解决对策。
2 概念
2.1 中国经济发展新常态概况
2.1.1 经济新常态的概念。
何为经济新常态，“常态”对于我们来说，应该是一种“经常性的状态”或者“稳定性的状态”。说明是一个长期会处于这个期间的状态。所谓经济的“常态”应该是一个经济体在“某一特定时期”内运行的“经常性状态”或“稳定性状态”的简称[1]。
根据以上的说明，“新常态”体现在“新”上面，经济形式已经到达了一个新的阶段，那么这个“新”字，肯定是相比于“前个阶段”的经济运行的状况而言的。人类的经济发展受诸多因素的影响，像中国从农耕经济到工业经济，工业经济一旦稳定，那么对于农耕经济而言，工业经济就是“新常态”，工业经济将取代农耕经济。工业经济的生产效率更高，分工更加明确，有别于农耕经济的自给自足，从这个意义上来看，工业经济就是“新常态”。由此可见，有别于“上个时期或阶段”的经济运行状态，一旦趋于稳定，而且可以维持一段时间，那就是经济运行的“新常态”[2]。
2.1.2 中国经济的新常态
习近平主席于2014年5月在考察走访河南时第一次提出新常态概念，在11月10号，在亚洲太平洋经济合作组织峰会上，习近平主席表示：“中国的经济新常态会给中国带来新的发展机遇和挑战”认为有三个特点：速度—“从高速增长转为中高速增长”，结构—“经济结构不断优化升级”，动力—“从要素驱动、投资驱动转向创新驱动”。12月9号的中央经济工作会上，习近平主席从消费者需求、投资化需求、出口和国际性收支、生产要素、市场竞争、资源环境约束、经济风险积累和化解、资本配置模式和宏观调控方式九个方面阐述了中国经济新常态的表现、成因及发展方向。明确说明：“我国经济发展进入新常态是我国经济发展阶段性特征的必然反映，是不以人的意志为转移的。认识新常态，引领新常态，是 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
当前和今后一个时期我国经济发展的大逻辑”[3]。习近平主席已经多次在重要会议上提出新常态概念，距离第一次提出并实施新常态政策已经有2年的时间，由此可见，中国经济已经达到新常态状态。当下中国经济的新常态在2011年开始，大概可以到2025年结束。它是相对于前一个发展阶段，就是改革开放前32年，从1979年到2010年而言的，那么“新”常态就是对比以前的“旧”常态而言的，从旧的经济常态到新的经济常态的影响因素是那些呢，下文分析新常态的特点。
2.1.3 中国经济新常态的特点
第一：中国经济从高速增长转向中高速增长。以往中国的GDP保持在9.9%增长速度，中国被称为金砖国家，从2010年中国的GDP超过日本排名第二，由此可见，自从改革开放以来，中国的经济发展速度一直是高速发展。而从2011年起开始缓慢增长。
图1：国内生产总值增长率
数据来源：中国统计局2008-2015年统计年鉴
有图分析，由于2008的金融危机，所以导致中国的GDP增长率由14.2%迅速下降到9.6%，而9.6%在全球国家中的增长率也是很高的，说明我国在金融危机的情况下任然快速的发展着。而从2010年起GDP增长率开始下滑，由10.6%降至7.3%，而2015年的GDP更创25年新低，只达到了6.9%。所以，中国的经济增长速度由高速转为中高速。
第二：经济结构不断优化升级。中国作为制造大国，以前主要是以农业和制造业为主体，服务业占据少量比重。如今制造业所占GDP接近饱和，所以需要从制造业向服务业转变，而且如今制造业产能过剩，如今房地产行业也存在产能过剩的现象，环境也受到极大的污染，一旦制造业向服务业逐步优化升级，不仅环境可以得到很大的转变，而且可以扩大内需。像政府把北京的首钢迁到唐山，如此北京的环境可以得到改善，更多服务业企业可以驻扎北京，给北京添加新的活力。
根据数据，居民的收入水平上涨3.6倍，而GDP已经上涨了4.2倍，这意味居民的福利待遇远远赶不上房价的增长速度，意味着即使全国的财富迅速变多，但是居民真正的财富却在减少。社会上的资源大多聚集到少数人的手中，导致中国的贫富差距巨大，中国的基尼系数达到0.5，中国的基尼系数已经高于所有发达国家和大多数发张中国家，贫富差距巨大，容易引起社会动荡。社会上的资源大多聚集到少数人的手中，导致中国的贫富差距巨大，中国的基尼系数达到0.5，中国的基尼系数已经高于所有发达国家和大多数发张中国家，贫富差距巨大，容易引起社会动荡。而中国的房价如此之高，往往需要举祖孙三代之力付首付，此后的月供更是压在身上的大山，导致很多年轻人成为房奴，据调查，中国人买房的平均年龄是27岁，而日本的平均买房年龄是42岁，欧洲的平均买房年龄是30-36岁。
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