去库存背景下城市间住房价格联动效应研究
近年来,城市间住房价格的联动越来越受广大的学者关注，且已经得到广泛认同。长三角作为我国发展最好的几个区域之一，该地区房地产行业的发展变动对经济的平稳运行有着至关重要的作用。本文以长三角地区5个城市的住房价格波动为基础，运用相关计量分析方法，对长三角地区的住房价格波动联动效应进行研究，分析去库存的房地产政策对联动效应是否产生作用。结果显示上海是长三角地区的中心城市，对整个地区都有着很强的联动效应，且去库存政策对房地产库存紧俏地区反而起到了促进价格上升的作用，扩大了联动效应。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、引言1
二、文献综述2
（二）国外的研究2
（三）国内的研究3
（三）文献述评3
三、住房价格实证研究3
（一）研究方法3
1．研究对象选取 3
2．实证方法4
（二）数据来源4
（三）实证分析过程4
1．单位根检验 4
2．协整关系检验 5
3．格兰杰因果关系检验 5
4．构建VAR模型 6
5．方差分解7
四、结论和建议8
致谢9
参考文献9
去库存背景下城市间住房价格联动效应研究
引言
引言
2016年房地产产业增加值(不含建筑业)相对GDP占比为6.5%。房地产仍是中国经济快速发展的重要主导产业。世界银行（IBRD）的报告表明，1美元的房地产投资能衍生出其它行业2美元的利润，房地产业所创造的1个职位可以在其它行业衍生出2个职位，这说明了房地产产业对其它产业起着良好的拉动效应。而长三角地区作为我国经济最发达的几个区域之一，该区域的住房价格一直在全国居于较高的位置，因此也是民众关注的重心。长三角地区各个城市之间的住房价格有着明显的联动效应，即在一定区域内，住房价格会出现联动反应，一个城市的住房价格变化会使得一片区域内的城市的住房价格呈现同向变动，在长三角地区，上海就是这样的一个中心城市，辐射整个地区的房地产市场。
根据2015年 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
年末统计的数据统计显示，我国待销售的商品房面积共计7.19亿㎡。事实上，自2011年开始，我国每年待销售的商品房面积都要新增近1亿㎡，而且这个数据并没有涵盖大部分正在建设的项目，也没有包括已经出售的土地但目前尚未开工的房地产项目。21世纪宏观研究院研究表明，以前房地产投资拉动我国宏观经济增长的作用已经消失，现在房地产市场的高库存反而对我国经济增长产生了负的效应；另一面，房地产市场的高库存也会导致我国金融行业出现隐患。中国银行业的贷款对拿房地产来抵押有着特殊的偏好，政府平台贷、开发贷、房贷等各类贷款，普遍都是拿不动产作抵押，甚至是给小公司和小微企业的贷款也都要求有房屋抵押才能拿到贷款。此外，我国的地方政府财政也很依赖土地收入，房地产企业的高库存也对地方财政收入带来冲击。去库存势在必行，如何去库存现已是房地产整个市场调控的重点。
去库存是习主席在2015年12月的经济工作会议上提出的五大任务之一，一方面落实户籍制度改革，激发农村人口在城市的购房需求，鼓励农民工落户买房；另一方面鼓励房地产开发商调整住房销售政策，并出台一系列优惠政策，比如放松限购，降低首付比和贷款利率，争取几年内让房地产库存回到合理区间。
首先政府在2016年2月份出台了降首付的政策，在非限购城市购买首套房所付的首付可以只要20%，第二套房子的首付可以降到30%；然后调整了住房公积金利率，由原本的利率增加到1.5%；并且推出税收优惠，对满足购房两年以上要求的住房，如果出售可免收营业税。在3月份，央行又将存款准备金率下调了0.5个点。在降准以后，各大银行的资金压力减少，将会提供更多的信贷和更低的利率。更多的资金会进入到房地产这个行业，使得购房需求攀升。这样可以减少房地产库存，进而促进经济增长。然后另一个关乎房地产的政策是4月份的营改增，二手房税负可以降低2个点，希望刺激二手房市场交易，进而刺激市场。
自去库存任务提出以来，数据表明，截止至2016年12月底，中国商品房待售面积由原来的7.19亿㎡下降到6.95亿㎡。相比2015年末下降了3.4%，但在部分地区，住房价格出现了较大幅度上涨，甚至出现了库存紧张的现象。
我国的城市住房价格格局明显出现冷热不均，一线和部分二线城市价格居高不下，且还有上涨趋势，但三四线城市却仍然库存过多，成交量很小。全国十几个一、二线城市在房价疯狂上涨的形势下，又纷纷开始实施限购限贷政策，提高首付贷比例和限制公积金贷款。种种政策进行反向调控，以期控制房地产市场价格，稳定市场，以满足更多住房刚需。
我国的住房市场又有着很明显的联动效应，一个城市的住房价格变化，可能会使得一片区域的住房价格联动变化，这种联动效应对我国城市间住房价格的变动起着很重要的作用。基于此，本文研究了去库存政策对长三角地区城市间住房价格的联动效应是否起到一定作用，为房地产政策的制定提供一定的帮助。
二、 文献综述
最早研究住房价格联动性的是英国学者Bruno和 George（1991），他们分析了英国区域住房价格变化呈现的波纹状态及其形成原理，认为英国最发达的地区，也就是靠近英吉利海峡的东南地区，该地区的住房价格的上涨会似水中波纹一般使其他地区的住房价格产生联动反应。Meen（1999）认为人口迁移、空间套利、资产转换和外生经济冲击效果的时滞导致了“波纹效应”，而张谦（2015）对我国住房价格的联动溢出效应形成机理的主要观点进行了整理，也基本认同这个观点，潘文卿（2012）则认为是经济基本面的变化导致的住房价格联动变化现象。
（一）国外的研究
Beenstock和Felsenstein（2007）以以色列为例，用SPVAR分析不同地区的住房价格在受到某一共同地区的冲击时的变化；Bandt等（2010）将这类研究范围扩展到经合组织成员国，研究表明美国的住房价格对其他国家的住房价格会产生一定的影响；Holly（2011）等人运用脉冲响应分析的方法，研究了英国地区住房价格联动关系；Lee和Chien（2011）运用ADF单位根检验方法分析了台湾地区1993年到2009年的几个区域城市的住房价格数据，认为靠近的区域之间的住房价格存在着联动效应；Lean和Smyth（2013）运用单位根检验方法分析了马来西亚不同房屋类型的价格指数之间的关系，认为在马来西亚，住房价格往往从都是最发达区域率先开始上涨，然后影响到次发达和欠发达区域；Liu和Roberts（2013）使用了VEC模型进行分析，从逆城市化的视角全面解释了香港每个地区住房价格是如何互相影响的。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、引言1
二、文献综述2
（二）国外的研究2
（三）国内的研究3
（三）文献述评3
三、住房价格实证研究3
（一）研究方法3
1．研究对象选取 3
2．实证方法4
（二）数据来源4
（三）实证分析过程4
1．单位根检验 4
2．协整关系检验 5
3．格兰杰因果关系检验 5
4．构建VAR模型 6
5．方差分解7
四、结论和建议8
致谢9
参考文献9
去库存背景下城市间住房价格联动效应研究
引言
引言
2016年房地产产业增加值(不含建筑业)相对GDP占比为6.5%。房地产仍是中国经济快速发展的重要主导产业。世界银行（IBRD）的报告表明，1美元的房地产投资能衍生出其它行业2美元的利润，房地产业所创造的1个职位可以在其它行业衍生出2个职位，这说明了房地产产业对其它产业起着良好的拉动效应。而长三角地区作为我国经济最发达的几个区域之一，该区域的住房价格一直在全国居于较高的位置，因此也是民众关注的重心。长三角地区各个城市之间的住房价格有着明显的联动效应，即在一定区域内，住房价格会出现联动反应，一个城市的住房价格变化会使得一片区域内的城市的住房价格呈现同向变动，在长三角地区，上海就是这样的一个中心城市，辐射整个地区的房地产市场。
根据2015年 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
年末统计的数据统计显示，我国待销售的商品房面积共计7.19亿㎡。事实上，自2011年开始，我国每年待销售的商品房面积都要新增近1亿㎡，而且这个数据并没有涵盖大部分正在建设的项目，也没有包括已经出售的土地但目前尚未开工的房地产项目。21世纪宏观研究院研究表明，以前房地产投资拉动我国宏观经济增长的作用已经消失，现在房地产市场的高库存反而对我国经济增长产生了负的效应；另一面，房地产市场的高库存也会导致我国金融行业出现隐患。中国银行业的贷款对拿房地产来抵押有着特殊的偏好，政府平台贷、开发贷、房贷等各类贷款，普遍都是拿不动产作抵押，甚至是给小公司和小微企业的贷款也都要求有房屋抵押才能拿到贷款。此外，我国的地方政府财政也很依赖土地收入，房地产企业的高库存也对地方财政收入带来冲击。去库存势在必行，如何去库存现已是房地产整个市场调控的重点。
去库存是习主席在2015年12月的经济工作会议上提出的五大任务之一，一方面落实户籍制度改革，激发农村人口在城市的购房需求，鼓励农民工落户买房；另一方面鼓励房地产开发商调整住房销售政策，并出台一系列优惠政策，比如放松限购，降低首付比和贷款利率，争取几年内让房地产库存回到合理区间。
首先政府在2016年2月份出台了降首付的政策，在非限购城市购买首套房所付的首付可以只要20%，第二套房子的首付可以降到30%；然后调整了住房公积金利率，由原本的利率增加到1.5%；并且推出税收优惠，对满足购房两年以上要求的住房，如果出售可免收营业税。在3月份，央行又将存款准备金率下调了0.5个点。在降准以后，各大银行的资金压力减少，将会提供更多的信贷和更低的利率。更多的资金会进入到房地产这个行业，使得购房需求攀升。这样可以减少房地产库存，进而促进经济增长。然后另一个关乎房地产的政策是4月份的营改增，二手房税负可以降低2个点，希望刺激二手房市场交易，进而刺激市场。
自去库存任务提出以来，数据表明，截止至2016年12月底，中国商品房待售面积由原来的7.19亿㎡下降到6.95亿㎡。相比2015年末下降了3.4%，但在部分地区，住房价格出现了较大幅度上涨，甚至出现了库存紧张的现象。
我国的城市住房价格格局明显出现冷热不均，一线和部分二线城市价格居高不下，且还有上涨趋势，但三四线城市却仍然库存过多，成交量很小。全国十几个一、二线城市在房价疯狂上涨的形势下，又纷纷开始实施限购限贷政策，提高首付贷比例和限制公积金贷款。种种政策进行反向调控，以期控制房地产市场价格，稳定市场，以满足更多住房刚需。
我国的住房市场又有着很明显的联动效应，一个城市的住房价格变化，可能会使得一片区域的住房价格联动变化，这种联动效应对我国城市间住房价格的变动起着很重要的作用。基于此，本文研究了去库存政策对长三角地区城市间住房价格的联动效应是否起到一定作用，为房地产政策的制定提供一定的帮助。
二、 文献综述
最早研究住房价格联动性的是英国学者Bruno和 George（1991），他们分析了英国区域住房价格变化呈现的波纹状态及其形成原理，认为英国最发达的地区，也就是靠近英吉利海峡的东南地区，该地区的住房价格的上涨会似水中波纹一般使其他地区的住房价格产生联动反应。Meen（1999）认为人口迁移、空间套利、资产转换和外生经济冲击效果的时滞导致了“波纹效应”，而张谦（2015）对我国住房价格的联动溢出效应形成机理的主要观点进行了整理，也基本认同这个观点，潘文卿（2012）则认为是经济基本面的变化导致的住房价格联动变化现象。
（一）国外的研究
Beenstock和Felsenstein（2007）以以色列为例，用SPVAR分析不同地区的住房价格在受到某一共同地区的冲击时的变化；Bandt等（2010）将这类研究范围扩展到经合组织成员国，研究表明美国的住房价格对其他国家的住房价格会产生一定的影响；Holly（2011）等人运用脉冲响应分析的方法，研究了英国地区住房价格联动关系；Lee和Chien（2011）运用ADF单位根检验方法分析了台湾地区1993年到2009年的几个区域城市的住房价格数据，认为靠近的区域之间的住房价格存在着联动效应；Lean和Smyth（2013）运用单位根检验方法分析了马来西亚不同房屋类型的价格指数之间的关系，认为在马来西亚，住房价格往往从都是最发达区域率先开始上涨，然后影响到次发达和欠发达区域；Liu和Roberts（2013）使用了VEC模型进行分析，从逆城市化的视角全面解释了香港每个地区住房价格是如何互相影响的。
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