农户宅基地有偿退出意愿的影响因素分析
农户宅基地有偿退出意愿的影响因素分析[20200511191127]
摘要：本文利用在嘉兴市余新镇的调研数据，运用Logistics二元模型来分析影响农户是否愿意有偿退出宅基地的因素。主要的选取因素包括农民个体特征因素、家庭特征因素、原宅基地利用状况以及退出后的生活保障四大方面。针对这四项主要因素进行问卷调查和模型分析，得出这些因素对农民退出意愿的影响情况，并在此基础上提出相应的政策建议。
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关键字:宅基地、退出意愿、影响因素、嘉兴市
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 2
一、 理论分析框架 2
（一）理性经济人——补偿的角度 2
（二）自身偏好（非理性）——感情的角度 3
二、 数据来源与样本基本特征 3
（一）数据来源 3
1.调查区域概况 3
2.调查方法 4
（二） 样本基本特征 4
三、 模型选择与变量选取 5
（一）模型选择 5
（二） 变量选取及其描述性统计分析 6
四、 农户宅基地有偿退出意愿的影响因素：结果与分析 7
（一） 农民个体特征因素的影响 8
（二） 农民家庭特征因素的影响 8
（三） 宅基地（房屋）状况因素的影响 9
（四） 宅基地退出政策的影响 9
五、 结论与政策启示 10
（一） 结论 10
（二） 政策建议 10
参考文献: 11
农户宅基地有偿退出意愿的影响因素分析
——以嘉兴市余新镇为例
引言
引言 随着我国城市化进程的加快，城乡二元结构突出，农村宅基地大量闲置，城市建设用地紧张，宅基地退出机制缺失，出现了紧缺与闲置并存的现象，带来一系列的社会经济问题。农村宅基地退出问题是目前农村土地研究的热点和难点之一（徐小峰等，2011）[1],在研究和实践中发现了许多问题，涉及土地产权、土地制度、土地财政、土地管理政策等多方面。因此有学者（章合运、吕颖洁，2008）[2]提出建立农村 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
土地市场，构建具有中国特色的农村宅基地流转模式。近年来，新农村建设和土地综合整治如火如荼，宅基地退出问题也成为阻碍新农村建设和农村发展的拦路虎。众多学者已对该问题进行了相关方面的研究: 卢艳霞等(2011)[3]通过对浙江省丽水市等地的调研，总结出浙江省农村宅基地退出包含“拆危改旧建新宅，限额用地腾空间”、“下山异地建新宅，移民旧基复耕种”和“两分两换建两新，三类安置退村基”3 种实践模式; 崔宝敏(2010)[4]、李云遍(2012)[5]对天津市“宅基地换房”退出模式的背景、运行机制、现实意义等进行了研究; 刘朝旭等(2011)[6]、喻小倩(2013)[7]对重庆市“地票交易”模式的运行过程进行了阐述，分析了存在的问题，并提出对策建议; 张建华(2010)[8]、徐保根等(2011)[9]对浙江省嘉兴市的“两分两换”模式的具体做法、取得的成效及存 在的不足进行了研究; 解安宁等(2012)[10]以“天津模式”与“重庆模式”为视角，对2 种模式进行了对比分析与评价;蔡国立等对地方宅基地退出与补偿的典型模式进行了梳理与评价（2009-2012）[11]。
从总体上看，现有研究主要是从宅基地产权制度方面研究宅基地闲置的原因，针对宅基地目前利用状况中存在的问题，主要提出了宅基地市场化和宅基地有偿退出两种办法。虽然现有研究在一定程度上涉及了“有偿”退出的路径和办法，但还需要尊重农民的意愿，因此，本篇文章主要是从农户自身方面着手，分析影响农户宅基地有偿退出意愿的影响因素，以便建立在农户自愿、有偿退出前提下的宅基地退出制度。
一、理论分析框架
（一）理性经济人——补偿的角度
在市场经济条件下，农户受到市场经济的影响，农户是否愿意选择退出宅基地的过程，实则是对政府宅基地退出政策进行理性分析的过程，存在着一部分“理性经济人”，即追求利益最大化的过程。在Coase提出“交易成本”的基础上[12]，Simon最早将“有限理性”概念[13]引入经济学,然而农民除理性分析宅基地退出后的收益、成本以及简单的风险评估之外，他们更关注长久的生计，即在自身以及外部条件限制下，追求生存、经济、和社会综合效益最大化。[14]
也就是说，政府制定的宅基地退出政策包括货币补偿、住房安置、医疗保险、就业保障等，从农户的角度来说，是在宅基地退出过程中获得的收益，农户需要考虑这些收益能否平衡农户宅基地退出后的成本。农户退出宅基地的成本包括居住在城镇的生活支出、承包地的耕种成本是否增加，收入来源是否稳定等。
设农户退出宅基地获得的总收益为R总，农户需支出的总成本为C总：
当R总>C总时：农户可能愿意退出
当R总=C总时：农户不一定愿意退出（还需考虑其他情感因素）
当R总
（二）自身偏好（非理性）——感情的角度
1.由于宅基地是无偿取得，因此很多农户容易产生宅基地所有权私有的错误观念，一方面不愿意退出、放弃宅基地使用权，另一方面考虑到农村土地带来的潜在长远的收益而等待将来宅 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
基地退出能带来更高的收益，如征地等。
2.很多思想观念陈旧的农户，尤其是年龄偏大的农户，习惯于农村的生活，对宅基地产生了长期的情感依赖，安土重迁，宁愿放弃目前较高的住房或经济报酬，因此他们不愿意退出宅基地。
3.另一种极端是偏向于文化程度较高的农户，他们相对而言很愿意支持政府的工作，因此会克服自身的因素而响应国家的政策，愿意积极地退出自己的宅基地，从政府总体规划的角度考虑问题。
二、数据来源与样本基本特征
（一）数据来源
1.调查区域概况
本次调查的地区为浙江省嘉兴市南湖区的余新镇，该镇总面积为79.98平方公里，包含11个行政村，4个社区居委会 ，常住人口 4.3万人，外来人口 近5万人。2008年，全镇工农业总产值 达到80.7亿元，农民人均纯收入 11657元。余新镇地理位置优越，与上海、杭州、苏州均距80公里，两条高速公路沪杭、乍嘉苏穿越镇区，省级航道海盐塘贯穿整个镇区，并且设有互通枢纽和出入口。便捷的交通使余新镇成为了上海经济开发区辐射的前沿地、嘉兴市南翼的卫星城镇和嘉兴市的中心城镇。
摘要：本文利用在嘉兴市余新镇的调研数据，运用Logistics二元模型来分析影响农户是否愿意有偿退出宅基地的因素。主要的选取因素包括农民个体特征因素、家庭特征因素、原宅基地利用状况以及退出后的生活保障四大方面。针对这四项主要因素进行问卷调查和模型分析，得出这些因素对农民退出意愿的影响情况，并在此基础上提出相应的政策建议。
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关键字:宅基地、退出意愿、影响因素、嘉兴市
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引言 2
一、 理论分析框架 2
（一）理性经济人——补偿的角度 2
（二）自身偏好（非理性）——感情的角度 3
二、 数据来源与样本基本特征 3
（一）数据来源 3
1.调查区域概况 3
2.调查方法 4
（二） 样本基本特征 4
三、 模型选择与变量选取 5
（一）模型选择 5
（二） 变量选取及其描述性统计分析 6
四、 农户宅基地有偿退出意愿的影响因素：结果与分析 7
（一） 农民个体特征因素的影响 8
（二） 农民家庭特征因素的影响 8
（三） 宅基地（房屋）状况因素的影响 9
（四） 宅基地退出政策的影响 9
五、 结论与政策启示 10
（一） 结论 10
（二） 政策建议 10
参考文献: 11
农户宅基地有偿退出意愿的影响因素分析
——以嘉兴市余新镇为例
引言
引言 随着我国城市化进程的加快，城乡二元结构突出，农村宅基地大量闲置，城市建设用地紧张，宅基地退出机制缺失，出现了紧缺与闲置并存的现象，带来一系列的社会经济问题。农村宅基地退出问题是目前农村土地研究的热点和难点之一（徐小峰等，2011）[1],在研究和实践中发现了许多问题，涉及土地产权、土地制度、土地财政、土地管理政策等多方面。因此有学者（章合运、吕颖洁，2008）[2]提出建立农村 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
土地市场，构建具有中国特色的农村宅基地流转模式。近年来，新农村建设和土地综合整治如火如荼，宅基地退出问题也成为阻碍新农村建设和农村发展的拦路虎。众多学者已对该问题进行了相关方面的研究: 卢艳霞等(2011)[3]通过对浙江省丽水市等地的调研，总结出浙江省农村宅基地退出包含“拆危改旧建新宅，限额用地腾空间”、“下山异地建新宅，移民旧基复耕种”和“两分两换建两新，三类安置退村基”3 种实践模式; 崔宝敏(2010)[4]、李云遍(2012)[5]对天津市“宅基地换房”退出模式的背景、运行机制、现实意义等进行了研究; 刘朝旭等(2011)[6]、喻小倩(2013)[7]对重庆市“地票交易”模式的运行过程进行了阐述，分析了存在的问题，并提出对策建议; 张建华(2010)[8]、徐保根等(2011)[9]对浙江省嘉兴市的“两分两换”模式的具体做法、取得的成效及存 在的不足进行了研究; 解安宁等(2012)[10]以“天津模式”与“重庆模式”为视角，对2 种模式进行了对比分析与评价;蔡国立等对地方宅基地退出与补偿的典型模式进行了梳理与评价（2009-2012）[11]。
从总体上看，现有研究主要是从宅基地产权制度方面研究宅基地闲置的原因，针对宅基地目前利用状况中存在的问题，主要提出了宅基地市场化和宅基地有偿退出两种办法。虽然现有研究在一定程度上涉及了“有偿”退出的路径和办法，但还需要尊重农民的意愿，因此，本篇文章主要是从农户自身方面着手，分析影响农户宅基地有偿退出意愿的影响因素，以便建立在农户自愿、有偿退出前提下的宅基地退出制度。
一、理论分析框架
（一）理性经济人——补偿的角度
在市场经济条件下，农户受到市场经济的影响，农户是否愿意选择退出宅基地的过程，实则是对政府宅基地退出政策进行理性分析的过程，存在着一部分“理性经济人”，即追求利益最大化的过程。在Coase提出“交易成本”的基础上[12]，Simon最早将“有限理性”概念[13]引入经济学,然而农民除理性分析宅基地退出后的收益、成本以及简单的风险评估之外，他们更关注长久的生计，即在自身以及外部条件限制下，追求生存、经济、和社会综合效益最大化。[14]
也就是说，政府制定的宅基地退出政策包括货币补偿、住房安置、医疗保险、就业保障等，从农户的角度来说，是在宅基地退出过程中获得的收益，农户需要考虑这些收益能否平衡农户宅基地退出后的成本。农户退出宅基地的成本包括居住在城镇的生活支出、承包地的耕种成本是否增加，收入来源是否稳定等。
设农户退出宅基地获得的总收益为R总，农户需支出的总成本为C总：
当R总>C总时：农户可能愿意退出
当R总=C总时：农户不一定愿意退出（还需考虑其他情感因素）
当R总
（二）自身偏好（非理性）——感情的角度
1.由于宅基地是无偿取得，因此很多农户容易产生宅基地所有权私有的错误观念，一方面不愿意退出、放弃宅基地使用权，另一方面考虑到农村土地带来的潜在长远的收益而等待将来宅 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
基地退出能带来更高的收益，如征地等。
2.很多思想观念陈旧的农户，尤其是年龄偏大的农户，习惯于农村的生活，对宅基地产生了长期的情感依赖，安土重迁，宁愿放弃目前较高的住房或经济报酬，因此他们不愿意退出宅基地。
3.另一种极端是偏向于文化程度较高的农户，他们相对而言很愿意支持政府的工作，因此会克服自身的因素而响应国家的政策，愿意积极地退出自己的宅基地，从政府总体规划的角度考虑问题。
二、数据来源与样本基本特征
（一）数据来源
1.调查区域概况
本次调查的地区为浙江省嘉兴市南湖区的余新镇，该镇总面积为79.98平方公里，包含11个行政村
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