南京市住宅价格影响因素研究
南京市住宅价格影响因素研究[20200501124647]
摘要：本文以南京市住宅价格为研究对象，试图探讨现阶段南京市住宅价格的影响因素，为今后的发展研究提供参考依据。首先本文分析了南京市住宅市场现状及其特点趋势，认为现阶段由于南京市严格执行各项房地产市场调控政策，全市房地产市场总体保持“量增价稳”的发展态势。其次从微观因素与宏观因素两个方面阐述南京市住宅价格影响因素的主要理论，微观方面得出房地产企业在进行投资时要结合当地的自然环境、服务设施、交通条件等的分布状况进行综合分析与决策；宏观方面得出我国政策变动和体制完善都会对房地产业的发展产生重要的影响。最后运用灰色关联度分析模型就不同影响因子对住宅价格的影响度进行量化研究，分析整理得出研究结论人口数量、居民人均可支配收入、商品房销售面积、城镇人均居住面积、房地产投资额、国内生产总值这七个影响因素对住宅价格的影响程度依次递减。
*查看完整论文请 +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
关键字:住宅价格影响因素；南京市；灰色关联度分析方法
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
引言 3
1 南京市住宅市场概况 4
1.1南京市行政区划 4
1.2住宅市场动态 4
1.3住宅市场现状 5
2 住宅价格影响因素的识别 5
2.1微观影响因素 5
2.2宏观影响因素 6
3 住宅价格变动的宏观面影响因素实证分析 7
3.1灰色关联度分析模型的方法介绍与模型建立 7
3.2指标的选取 8
3.3排序计算 9
3.4结果分析 10
3.4.1人口数量 10
3.4.2商品房销售面积和城镇人均居住面积 11
3.4.3房地产投资额和土地出让价格 11
3.4.4居民人均可支配收入和国内生产总值 11
4 结论 11
致谢 13
参考文献 14
南京市住宅价格影响因素研究
引言
根据2013年国土资源部公布的有关数据显示：去年前三个季度，我国房地产用地供应面积为13.6万公顷，创历史新高。随着我国城镇化的发展，房地产业在国民经济中所占比重增加，逐步成为我国经济发展的支柱产业。近二十年来，随着我国房地产市场的全面发展，房地产价格与宏观经济同步快速增长。然而，房地产的价格不仅关系到国家的金融经济政策的稳定，也关系到城市发展的潜力和竞争力，更关系到人们生产生活问题的方方面面。因此，定量或定性研究一个地区或城市的房地产价格影响因素，不仅是在为消费者提供地区房产价值信息，为开发商企业项目运作提供参考价值，还在为政府宏观调控等方面提供依据。本文主要以研究南京市住宅价格影响因素为主。
1 南京市住宅市场概况
1.1住宅市场行政区划
南京是江苏省省会，是中国四大古都之一，位于长江三角洲地区，是重要的经济中心和产业城市，是华东地区重要的交通枢纽，也是中国重要的文化教育中心。南京市下设2个县、11个市辖区。其中长江南岸八区（鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞）是中心城区（如表1.1），全市总面积约6600平方公里，其中市区面积4730.74平方公里[1]。
表1 南京市下辖区县基本情况表[1]
区位人口 （万）面积 （平方公里）辖区
玄武区50.7775.464个行政村、58个社区、7个街道
白下区45.9926.3959个社区、7个街道
秦淮区25.4322.726个行政村、47个社区、5个街道
建邺区26.3282.9319个行政村、44个社区、6个街道
鼓楼区63.4724.653个行政村、64个社区、7个街道
下关区31.0928.3554个社区、6个街道
栖霞区43.18395.4430个行政村、78个社区、9个街道
雨花台区23.76132.39雨花经济开发区（省级）、雨花 软件园、10个行政村、60个社区 （含7个厂居社区）、6个街道、 板桥新城3个管委会
江宁区94.591558.4471个行政村、128个社区、10个街道
浦口区59.49910.4926个行政村、87个社区、8个街道、1个镇
六合区89.251470.99151个行政村、12个街道
溧水县41.881063.6791个行政村、17个社区、1个国有农林场圃、1个省级经济开发区、8个镇
数据来源:2013年南京市统计年鉴
1.2住宅市场动态
南京市住宅商品房自1998年底住房实物停滞分配以来，集团和单位购房逐步退出市场，个人购买住宅比例逐步上升，从1998年至2010年期间，上市商品住宅房供求状况由供大于求逐渐变为供不应求，市场供给的增加明显落后于消费者对商品房的需求。2010年以后，随着南京市发展战略“一主城三大副城八大新城”的提出，以及青奥会的即将举办，其区域必将抓住这一契机掀起新一轮的建设狂潮，并促使其经济的整体发展水平向更高层次迈进[2]。这几年南京市房地产市场运行活跃，供给和需求都大幅度提高。
以2012年为例，2012年南京市商品住宅供应724.04万平方米，同比小幅增长。商品住宅销售771.59万平方米，同比接近翻番。据房地产交易所统计，全市实现房地产交易额1118.1亿元，同比增长26.5%；交易登记面积1225.5万平方米，增长17.2%。在各项交易指标中，商品住宅销售面积719.4万平方米、73229万套，分别增长92.8%、89.9%；成交价格每平方米11214元，下降3.7%；销售金额865.25亿元，增长85.8%。二手房销售面积507.60万平方米、55606套，分别增长37.8%、32.8%；销售金额500.33亿元，增长38.1%[1]。
虽然2012年房地产交易额仍处于上涨的趋势，但由于政府严格贯彻中央“紧抓房地产调控政策”的要求，房价调控效果显著，住宅均价趋于稳定，并且下降3.7%。由此可见，2012年南京市严格执行各项房地产市场调控政策，全市房地产市场总体保持“量增价稳”的发展态势。
1.3住宅市场现状
（1）供地状况
2012年，南京市通过调整土地供地结构，加强供应力度，制定地价等手段，确保了土地市场的稳定发展。全年全市商业住宅用地成交地块132幅，总用地面积662.97公顷。市区内商业住宅类用地成交地块75幅，总用地面积501.28公顷；高淳溧水两县住宅商业类用地成交地块57幅，总用地面积为161.69公顷。
总的来说，全市商业、住宅用地稳中有升。江宁、河西、仙林地区商业住宅用地较为活跃。由于宁杭城际铁路等对外轨道交通项目的建设，高淳、溧水两县的商业住宅用地也得到一定程度的发展。
（2）市场需求状况
南京市土地市场需求增长。十八大提出的新型城镇化建设，给未来的房地产市场带来了新的发展机会，同样也加重了房地产企业对未来楼市的期望，房地产企业投资的需求大涨。主城区土地加大市场供应力度，建邺区的江心洲地块等为房地产开发企业提供了性价比较高的优质开发地块，土地需求市场被有效激发。
（3）购房客户群偏好状况
南京市GDP总量连续四年快速上升，使得本地的居民的收入和消费水平都有了明显的提高，与此同时南京以其独有的自然特征和历史文化底蕴吸引了外地的购房者，从而为商品房的消费提供了机会，但消费者的消费观念也在发生着变化，住房的选择越来越趋于经济实用。就2012年来看，消费者的选择仍以60m2 以下、60-80m2、80-100m2 小户型住宅为主，60m2以下的户型为成交主力。
2 住宅价格影响因素识别
2.1微观影响因素
住宅价格是住宅市场上供需双方共同作用的结果,形成过程在空间上具有异质性的差异[3]，影响其因素复杂多样，包括微观因素—住宅特性对住宅定价的影响[4]。开发商通常根据住宅的区位、朝向、住宅环境等特质对住宅进行评估，以确定具体的住宅销售价格。本文将住宅特征归纳为邻里特征、建筑特征和区位特征来分类描述微观因素对住宅价格的影响。
摘要：本文以南京市住宅价格为研究对象，试图探讨现阶段南京市住宅价格的影响因素，为今后的发展研究提供参考依据。首先本文分析了南京市住宅市场现状及其特点趋势，认为现阶段由于南京市严格执行各项房地产市场调控政策，全市房地产市场总体保持“量增价稳”的发展态势。其次从微观因素与宏观因素两个方面阐述南京市住宅价格影响因素的主要理论，微观方面得出房地产企业在进行投资时要结合当地的自然环境、服务设施、交通条件等的分布状况进行综合分析与决策；宏观方面得出我国政策变动和体制完善都会对房地产业的发展产生重要的影响。最后运用灰色关联度分析模型就不同影响因子对住宅价格的影响度进行量化研究，分析整理得出研究结论人口数量、居民人均可支配收入、商品房销售面积、城镇人均居住面积、房地产投资额、国内生产总值这七个影响因素对住宅价格的影响程度依次递减。
*查看完整论文请 +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
关键字:住宅价格影响因素；南京市；灰色关联度分析方法
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
引言 3
1 南京市住宅市场概况 4
1.1南京市行政区划 4
1.2住宅市场动态 4
1.3住宅市场现状 5
2 住宅价格影响因素的识别 5
2.1微观影响因素 5
2.2宏观影响因素 6
3 住宅价格变动的宏观面影响因素实证分析 7
3.1灰色关联度分析模型的方法介绍与模型建立 7
3.2指标的选取 8
3.3排序计算 9
3.4结果分析 10
3.4.1人口数量 10
3.4.2商品房销售面积和城镇人均居住面积 11
3.4.3房地产投资额和土地出让价格 11
3.4.4居民人均可支配收入和国内生产总值 11
4 结论 11
致谢 13
参考文献 14
南京市住宅价格影响因素研究
引言
根据2013年国土资源部公布的有关数据显示：去年前三个季度，我国房地产用地供应面积为13.6万公顷，创历史新高。随着我国城镇化的发展，房地产业在国民经济中所占比重增加，逐步成为我国经济发展的支柱产业。近二十年来，随着我国房地产市场的全面发展，房地产价格与宏观经济同步快速增长。然而，房地产的价格不仅关系到国家的金融经济政策的稳定，也关系到城市发展的潜力和竞争力，更关系到人们生产生活问题的方方面面。因此，定量或定性研究一个地区或城市的房地产价格影响因素，不仅是在为消费者提供地区房产价值信息，为开发商企业项目运作提供参考价值，还在为政府宏观调控等方面提供依据。本文主要以研究南京市住宅价格影响因素为主。
1 南京市住宅市场概况
1.1住宅市场行政区划
南京是江苏省省会，是中国四大古都之一，位于长江三角洲地区，是重要的经济中心和产业城市，是华东地区重要的交通枢纽，也是中国重要的文化教育中心。南京市下设2个县、11个市辖区。其中长江南岸八区（鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞）是中心城区（如表1.1），全市总面积约6600平方公里，其中市区面积4730.74平方公里[1]。
表1 南京市下辖区县基本情况表[1]
区位人口 （万）面积 （平方公里）辖区
玄武区50.7775.464个行政村、58个社区、7个街道
白下区45.9926.3959个社区、7个街道
秦淮区25.4322.726个行政村、47个社区、5个街道
建邺区26.3282.9319个行政村、44个社区、6个街道
鼓楼区63.4724.653个行政村、64个社区、7个街道
下关区31.0928.3554个社区、6个街道
栖霞区43.18395.4430个行政村、78个社区、9个街道
雨花台区23.76132.39雨花经济开发区（省级）、雨花 软件园、10个行政村、60个社区 （含7个厂居社区）、6个街道、 板桥新城3个管委会
江宁区94.591558.4471个行政村、128个社区、10个街道
浦口区59.49910.4926个行政村、87个社区、8个街道、1个镇
六合区89.251470.99151个行政村、12个街道
溧水县41.881063.6791个行政村、17个社区、1个国有农林场圃、1个省级经济开发区、8个镇
数据来源:2013年南京市统计年鉴
1.2住宅市场动态
南京市住宅商品房自1998年底住房实物停滞分配以来，集团和单位购房逐步退出市场，个人购买住宅比例逐步上升，从1998年至2010年期间，上市商品住宅房供求状况由供大于求逐渐变为供不应求，市场供给的增加明显落后于消费者对商品房的需求。2010年以后，随着南京市发展战略“一主城三大副城八大新城”的提出，以及青奥会的即将举办，其区域必将抓住这一契机掀起新一轮的建设狂潮，并促使其经济的整体发展水平向更高层次迈进[2]。这几年南京市房地产市场运行活跃，供给和需求都大幅度提高。
以2012年为例，2012年南京市商品住宅供应724.04万平方米，同比小幅增长。商品住宅销售771.59万平方米，同比接近翻番。据房地产交易所统计，全市实现房地产交易额1118.1亿元，同比增长26.5%；交易登记面积1225.5万平方米，增长17.2%。在各项交易指标中，商品住宅销售面积719.4万平方米、73229万套，分别增长92.8%、89.9%；成交价格每平方米11214元，下降3.7%；销售金额865.25亿元，增长85.8%。二手房销售面积507.60万平方米、55606套，分别增长37.8%、32.8%；销售金额500.33亿元，增长38.1%[1]。
虽然2012年房地产交易额仍处于上涨的趋势，但由于政府严格贯彻中央“紧抓房地产调控政策”的要求，房价调控效果显著，住宅均价趋于稳定，并且下降3.7%。由此可见，2012年南京市严格执行各项房地产市场调控政策，全市房地产市场总体保持“量增价稳”的发展态势。
1.3住宅市场现状
（1）供地状况
2012年，南京市通过调整土地供地结构，加强供应力度，制定地价等手段，确保了土地市场的稳定发展。全年全市商业住宅用地成交地块132幅，总用地面积662.97公顷。市区内商业住宅类用地成交地块75幅，总用地面积501.28公顷；高淳溧水两县住宅商业类用地成交地块57幅，总用地面积为161.69公顷。
总的来说，全市商业、住宅用地稳中有升。江宁、河西、仙林地区商业住宅用地较为活跃。由于宁杭城际铁路等对外轨道交通项目的建设，高淳、溧水两县的商业住宅用地也得到一定程度的发展。
（2）市场需求状况
南京市土地市场需求增长。十八大提出的新型城镇化建设，给未来的房地产市场带来了新的发展机会，同样也加重了房地产企业对未来楼市的期望，房地产企业投资的需求大涨。主城区土地加大市场供应力度，建邺区的江心洲地块等为房地产开发企业提供了性价比较高的优质开发地块，土地需求市场被有效激发。
（3）购房客户群偏好状况
南京市GDP总量连续四年快速上升，使得本地的居民的收入和消费水平都有了明显的提高，与此同时南京以其独有的自然特征和历史文化底蕴吸引了外地的购房者，从而为商品房的消费提供了机会，但消费者的消费观念也在发生着变化，住房的选择越来越趋于经济实用。就2012年来看，消费者的选择仍以60m2 以下、60-80m2、80-100m2 小户型住宅为主，60m2以下的户型为成交主力。
2 住宅价格影响因素识别
2.1微观影响因素
住宅价格是住宅市场上供需双方共同作用的结果,形成过程在空间上具有异质性的差异[3]，影响其因素复杂多样，包括微观因素—住宅特性对住宅定价的影响[4]。开发商通常根据住宅的区位、朝向、住宅环境等特质对住宅进行评估，以确定具体的住宅销售价格。本文将住宅特征归纳为邻里特征、建筑特征和区位特征来分类描述微观因素对住宅价格的影响。
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