房地产企业财务风险分析与应对策略
目 录
1 引言1
2 我国房地产企业财务风险的现状及主要表现1
2.1 我国房地产企业财务风险的现状1
2.2 我国房地产企业财务风险的主要表现2
3 我国房地产企业财务风险形成原因的分析5
3.1 我国房地产企业财务风险形成的外部原因5
3.2 我国房地产企业财务风险形成的内部原因6
4 我国房地产企业应对财务风险的策略9
4.1 企业应对财务风险外部影响因素的策略9
4.2 企业应对财务风险内部影响因素的策略11
结论14
致谢15
参考文献16
表1 2010-2012年全部上市房企部分核心测评指标均值比较 2
表2 2006-2012年我国房地产企业资金来源情况表3
表3 2006-2012年我国房地产企业资产负债情况表7
1 引言
近年来，我国经济正以十分惊人的速度发展，在城镇化的带动下，我国房地产企业的发展也呈现出繁荣的景象，并且对建筑和钢材等市场有着十分重要的影响。然而，在迅速扩张的过程当中，房地产企业所面临的财务风险也越来越多。2011年1月份之后，国家对房地产行业的调控力度继续加大。国务院在出台的“新国八条”中提到了调整房地产行业的税收政策，强化相关税收的征收力度，并且对土地增值税征收管理等方面加强监管，对存量房进一步加大税收征收管理的力度，以及对房地产所得税的征收等都要求严格执行。这些措施会降低人们的购房需求，减少房地产企业的利润，势必给房地产企业带来财务风险[1]。
在我国，房地产企业起步晚、制度不完善，许多企业的财务管理仍然处在会计核算期间，缺乏系统性管理 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
，这将使企业繁杂的财务信息不能得到及时、有效的收集、分析和反馈，加大了企业财务风险的控制难度。另外，银行贷款是我国房地产企业的重要资金来源，而近年来银行信贷紧缩，房地产融资成本上升，这无疑也会给房地产企业的财务管理带来风险。
由此可见，积极应对财务风险已经成为房地产企业维持生存和健康成长急需解决的现实问题。
2 我国房地产企业财务风险的现状及主要表现
2.1 我国房地产企业财务风险的现状
从2007年至2008年，我国房地产企业总体的发展是一个从猛涨到猛跌的过程；2009年，我国房地产企业发展缓慢并且开始调整结构；2010年以后，即使国家不断出台一些针对房地产行业的调控政策，但是房价并没有因此而下降；2011年下半年至2013年上半年，我国房地产市场有所萎靡，销售量与以往相比下降幅度较大；2013年下半年至2014年上半年，一线城市房价和成交量的下跌态势比较明显。近几年，不稳定的发展状况无疑对我国房地产企业传统的发展结构和财务管理模式构成了比较大的挑战。
房地产业是非常典型的资金密集型行业，但在所有资金中所占比例最小的往往是自有资金，债务往往是企业资金的主要来源。我国房地产测评中心发布的《2013 年中国房地产上市公司测评研究报告》称，虽然年内一些公司在实施了积极的销售策略后有效地平衡了现金流，使资金链压力得到了缓解，但从房地产企业的整体负债水平来看仍处于历史高位。从表1可以看出，上市企业的平均资产负债率和净负债率分别达到了64.72%和64.36%，同去年基本持平的资产负债率意味着平均净负债率同比上升，资金链风险仍然在累积。
表1 2010-2012年全部上市房企部分核心测评指标均值比较 单位：亿元
指标 2010年均值 2011年均值 2012年均值
房地产业务收入 54.55 55.91 62.80
总资产 246.08 270.61 291.87
资产负债率 64.79% 64.82% 64.72%
净负债率 48.06% 55.60% 64.36%
净利润 11.55 11.88 11.82
（数据来源：企业年报、CRIC、中国房地产测评中心）
2014年3月19日，在北京举办的“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上指出：2013年下半年以来，资金的流动性收紧现象开始显现，有较多的500强房地产企业在销售业绩趋好并保证资金回流的背景下由于提升了杠杆率，使总体的偿债指标降到了2012年的指标以下；但是，在总体流动性收紧情况越来越严重的背景下，提高杠杆率将会不断积聚风险，所以，房地产企业未来的发展将更多地与企业各自的资金管控能力和资金成本差异有关。会上还指出：2013年我国500强企业的平均总资产同比增加了19.5%，与2012年相比回升了7.3个百分点。企业在扩大规模的同时，资产负债率和净负债率均值也在上升，分别上升到了79.03%和66.04%，其中净负债率均值已经到了近五年来的最高点，说明企业的偿债风险仍然在上升。自有资金和负债的比例不恰当，使得高负债率成为房地产企业区别于其它企业的一大特点，而且会使企业的财务状况恶化。
2.2 我国房地产企 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
业财务风险的主要表现
房地产企业具有项目投资金额大、资金回收周期长和变现能力弱的独特性质，而且容易受到政治、法律、经济和文化等环境的影响，因此，房地产企业必然会存在某些方面的财务风险，而这些风险主要体现在房地产企业开发、经营和管理的过程中。
2.2.1 筹资方面的风险
筹资方面的风险主要表现在债务金额过大、利率过高导致企业融资成本太高而引发的财务风险，或者债务期限组织的不恰当而导致企业发生的财务危机上[2]。通过对表2的具体计算，可以得出：2006至2012这七年里，我国房地产企业的自筹资金平均每年在总金额中约占35.81%。尽管每年的自筹资金总额有所上升，但是我国房地产企业所筹集的资金大多数是外来资金，主要由国内贷款和其它资金来源构成。
表2 2006-2012年我国房地产企业资金来源情况表 单位：亿元
指标 年份 本年金额来源小计 国内贷款 利用外资 自筹资金 其它资金来源 自筹资金所占比重
2006 27,135.55 5,356.98 400.15 8,597.09 12,781.33 31.68%
2007 37,477.96 7,015.64 641.04 11,772.53 18,048.75 31.41%
2008 39,619.36 7,605.69 728.22 15,312.10 15,973.35 38.65%
2009 57,799.04 11,364.51 479.39 17,949.12 28,006.01 31.05%
房地产企业的营运包括采购、生产和销售三个环节，下面分析了这三个环节各自对企业财务风险的影响：首先，采购环节。一方面，企业所购买的材料多数是用于基础性建设的，利润一般都比较小。另一方面，付款方式的选择对房地产企业资金周转影响很大，恰当的付款方式有利于企业获得短期资金，而且资金成本也较低。其次，生产环节。一方面，有些房地产企业在项目建设的过程当中没有做到有效地管理成本，导致开发成本超过同行业平均水平或者企业自身的预期，使企业在市场竞争的过程中缺乏优势；另一方面，如果出现地基不牢或墙面裂缝等问题，必然会增加企业的成本开支，从而加重其财务负担。最后，销售环节。一方面，国内楼市复杂多变，如果对产品定位不准确或者对市场行情把握不准确，就会出现产品销售缓慢的问题，继而影响企业资金的正常周转，增加企业的财务风险；另一方面，房地产企业将商品销售出去后并不等于已经拿到了货款，企业必须催收未付的货款以促进资金的尽快收回。
1 引言1
2 我国房地产企业财务风险的现状及主要表现1
2.1 我国房地产企业财务风险的现状1
2.2 我国房地产企业财务风险的主要表现2
3 我国房地产企业财务风险形成原因的分析5
3.1 我国房地产企业财务风险形成的外部原因5
3.2 我国房地产企业财务风险形成的内部原因6
4 我国房地产企业应对财务风险的策略9
4.1 企业应对财务风险外部影响因素的策略9
4.2 企业应对财务风险内部影响因素的策略11
结论14
致谢15
参考文献16
表1 2010-2012年全部上市房企部分核心测评指标均值比较 2
表2 2006-2012年我国房地产企业资金来源情况表3
表3 2006-2012年我国房地产企业资产负债情况表7
1 引言
近年来，我国经济正以十分惊人的速度发展，在城镇化的带动下，我国房地产企业的发展也呈现出繁荣的景象，并且对建筑和钢材等市场有着十分重要的影响。然而，在迅速扩张的过程当中，房地产企业所面临的财务风险也越来越多。2011年1月份之后，国家对房地产行业的调控力度继续加大。国务院在出台的“新国八条”中提到了调整房地产行业的税收政策，强化相关税收的征收力度，并且对土地增值税征收管理等方面加强监管，对存量房进一步加大税收征收管理的力度，以及对房地产所得税的征收等都要求严格执行。这些措施会降低人们的购房需求，减少房地产企业的利润，势必给房地产企业带来财务风险[1]。
在我国，房地产企业起步晚、制度不完善，许多企业的财务管理仍然处在会计核算期间，缺乏系统性管理 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
，这将使企业繁杂的财务信息不能得到及时、有效的收集、分析和反馈，加大了企业财务风险的控制难度。另外，银行贷款是我国房地产企业的重要资金来源，而近年来银行信贷紧缩，房地产融资成本上升，这无疑也会给房地产企业的财务管理带来风险。
由此可见，积极应对财务风险已经成为房地产企业维持生存和健康成长急需解决的现实问题。
2 我国房地产企业财务风险的现状及主要表现
2.1 我国房地产企业财务风险的现状
从2007年至2008年，我国房地产企业总体的发展是一个从猛涨到猛跌的过程；2009年，我国房地产企业发展缓慢并且开始调整结构；2010年以后，即使国家不断出台一些针对房地产行业的调控政策，但是房价并没有因此而下降；2011年下半年至2013年上半年，我国房地产市场有所萎靡，销售量与以往相比下降幅度较大；2013年下半年至2014年上半年，一线城市房价和成交量的下跌态势比较明显。近几年，不稳定的发展状况无疑对我国房地产企业传统的发展结构和财务管理模式构成了比较大的挑战。
房地产业是非常典型的资金密集型行业，但在所有资金中所占比例最小的往往是自有资金，债务往往是企业资金的主要来源。我国房地产测评中心发布的《2013 年中国房地产上市公司测评研究报告》称，虽然年内一些公司在实施了积极的销售策略后有效地平衡了现金流，使资金链压力得到了缓解，但从房地产企业的整体负债水平来看仍处于历史高位。从表1可以看出，上市企业的平均资产负债率和净负债率分别达到了64.72%和64.36%，同去年基本持平的资产负债率意味着平均净负债率同比上升，资金链风险仍然在累积。
表1 2010-2012年全部上市房企部分核心测评指标均值比较 单位：亿元
指标 2010年均值 2011年均值 2012年均值
房地产业务收入 54.55 55.91 62.80
总资产 246.08 270.61 291.87
资产负债率 64.79% 64.82% 64.72%
净负债率 48.06% 55.60% 64.36%
净利润 11.55 11.88 11.82
（数据来源：企业年报、CRIC、中国房地产测评中心）
2014年3月19日，在北京举办的“2014中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上指出：2013年下半年以来，资金的流动性收紧现象开始显现，有较多的500强房地产企业在销售业绩趋好并保证资金回流的背景下由于提升了杠杆率，使总体的偿债指标降到了2012年的指标以下；但是，在总体流动性收紧情况越来越严重的背景下，提高杠杆率将会不断积聚风险，所以，房地产企业未来的发展将更多地与企业各自的资金管控能力和资金成本差异有关。会上还指出：2013年我国500强企业的平均总资产同比增加了19.5%，与2012年相比回升了7.3个百分点。企业在扩大规模的同时，资产负债率和净负债率均值也在上升，分别上升到了79.03%和66.04%，其中净负债率均值已经到了近五年来的最高点，说明企业的偿债风险仍然在上升。自有资金和负债的比例不恰当，使得高负债率成为房地产企业区别于其它企业的一大特点，而且会使企业的财务状况恶化。
2.2 我国房地产企 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
业财务风险的主要表现
房地产企业具有项目投资金额大、资金回收周期长和变现能力弱的独特性质，而且容易受到政治、法律、经济和文化等环境的影响，因此，房地产企业必然会存在某些方面的财务风险，而这些风险主要体现在房地产企业开发、经营和管理的过程中。
2.2.1 筹资方面的风险
筹资方面的风险主要表现在债务金额过大、利率过高导致企业融资成本太高而引发的财务风险，或者债务期限组织的不恰当而导致企业发生的财务危机上[2]。通过对表2的具体计算，可以得出：2006至2012这七年里，我国房地产企业的自筹资金平均每年在总金额中约占35.81%。尽管每年的自筹资金总额有所上升，但是我国房地产企业所筹集的资金大多数是外来资金，主要由国内贷款和其它资金来源构成。
表2 2006-2012年我国房地产企业资金来源情况表 单位：亿元
指标 年份 本年金额来源小计 国内贷款 利用外资 自筹资金 其它资金来源 自筹资金所占比重
2006 27,135.55 5,356.98 400.15 8,597.09 12,781.33 31.68%
2007 37,477.96 7,015.64 641.04 11,772.53 18,048.75 31.41%
2008 39,619.36 7,605.69 728.22 15,312.10 15,973.35 38.65%
2009 57,799.04 11,364.51 479.39 17,949.12 28,006.01 31.05%
房地产企业的营运包括采购、生产和销售三个环节，下面分析了这三个环节各自对企业财务风险的影响：首先，采购环节。一方面，企业所购买的材料多数是用于基础性建设的，利润一般都比较小。另一方面，付款方式的选择对房地产企业资金周转影响很大，恰当的付款方式有利于企业获得短期资金，而且资金成本也较低。其次，生产环节。一方面，有些房地产企业在项目建设的过程当中没有做到有效地管理成本，导致开发成本超过同行业平均水平或者企业自身的预期，使企业在市场竞争的过程中缺乏优势；另一方面，如果出现地基不牢或墙面裂缝等问题，必然会增加企业的成本开支，从而加重其财务负担。最后，销售环节。一方面，国内楼市复杂多变，如果对产品定位不准确或者对市场行情把握不准确，就会出现产品销售缓慢的问题，继而影响企业资金的正常周转，增加企业的财务风险；另一方面，房地产企业将商品销售出去后并不等于已经拿到了货款，企业必须催收未付的货款以促进资金的尽快收回。
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