公允价值计量在投资性房地产中的应用研究以北京北辰实业股份公司为例
目 录
1 引言1
2 公允价值的概念及特征 1
2.1 公允价值的概念 1
2.2 公允价值的特征 1
3 投资性房地产的概念和特征 2
3.1 投资性房地产的概念2
3.2 投资性房地产后续计量模式2
4 公允价值计量在投资性房地产中应用的现状及原因分析2
4.1 公允价值计量在投资性房地产公司应用的现状 2
4.2 影响投资性房地产公司采用公允价值计量的原因 3
5 公允价值计量在投资性房地产中的案例分析4
5.1 案例背景 5
5.2 案例分析 5
6 推广公允价值计量在投资性房地产中应用的建议 8
结论 11
致谢 12
参考文献13
1 引言
世界经济和社会主义市场经济处于不断地发展之中，经济环境也逐渐地发生了超大的改变，会计政策也随之做了适度的调适，传统的成本模式早已不能全面满足现在日益发展的经济环境，公允价值计量模式悄悄应运而生。2006年财政部出台了新的《企业会计准则》同时将公允价值当作独立计量属性录入了《基本准则》，其中投资性房地产准则明显申明在满足条件的状况下允许选择公允价值计量。当前，我国的投资性房地产还只是处于过渡期的会计改革，成本计量模式仍然是主体，公允价值记录模式在一定条件下才允许被应用。在投资性房地产中应用公允价值计量模式，有利于展现房地产信息的动态性，可以更全面的向社会各界提供真实、可靠的会计信息，有利于加速投资性房地产的繁荣向上，在当前的社会主义市场经济体系下，投资性房地产公司采用公允价值计量模式具有可行性和紧迫性，应该加以推广使用。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
r /> 2 公允价值的概念及特征
2．1 公允价值的概念
何为公允价值，双方企业拥有的某项财产发生交换时或者某项债务清偿时的成交价格，，双方企业需要熟悉当前市场情况，前提也要是在平等和自愿的情况下。在公允价值计量下，资产和负债的金额计算也是按照前面所设定的情况，并且双方企业需要持续经营，也没有在缩减产量或者清算重组，更没有不利交易的问题。购买方需要将公允价值的信息应用到合并业务的记录中进行记录。在一般情况下，被并企业的净资产由资产评估评估 [2]。
2．2 公允价值的特征
对于成本计量模式而言，公允价值计量模式具有明显区别于成本计量模式的几个特征：（1）估计性，一般而言公允价值都是不实的交易价格,根据市场同型同期销售价格估算得到的；（2）公允性，双方企业为都熟悉对方企业状况，一切都在平等自愿的条件下发生，交易的双方或者企业的相关联人物都是资源接受所产生的经济结果的；（3）时空性，反映的信息必须是当前的并且相关的，能够满足利益需求者决策所需要的相关信息，并且一定是及时有效的；（4）交易事项的虚构性，与成本会计中必须以真实的交易为基础不同的是，公允价值的交易可以是虚假的交易和交易对象，是可以做某种假设或设定的。
3 投资性房地产的概念和特征
3．1 投资性房地产的概念
投资性房地产，顾名思义，就是指持有的为了赚取租金或者资本增值，或者两者都有的房地产。投资性房地产理当可以单独出售和计量。投资性房地产主要包括：已出租的建筑物、持有已经出租的或增值后的土地使用权。投资性房地产属于正常经常性活动，得到的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但是对于大部分企业来说，是和经营性活动相关联的其他经营活动[8]。
3．2 投资性房地产后续计量模式
对投资性房地产企业一般采用成本计量模式，可以选择公允价值计量模式的企业必须具备下面的两个条件：（1）房地产所在区域存在积极地房地产市场；（2）企业要对公允价值做出合理的估计，必须要获得同类或者相似房地产的市场价格及其他相关信息。公允价值模式和历史成本模式两者在会计计量中存在极大的区别：成本模式的基准是实际发生的成本，然而公允价值模式的基准是资产负债表日的公允价值。在成本模式下，公允价值变动不需要将损益计入当期损益，可是在公允价值模式下是需要计入当期损益的。在公允价值模式下折旧摊销并不需要计入折旧或摊销，但是在公允价值模式下是需要计入折旧或摊销的。
4 公允价值在投资性房地产中应用的现状及原因分析
4．1 公允价值计量在投资性房地产公司应用的现状
新的会计准则中有关投资性房地产的计量模式加入了公允价值，这一新准则对投资性房地产公司选择公允价值计量产生了很大的影响。投资性房地产公司选择公允价值模式计量不但会给公司带来不小的账面收益，而且会大幅增加上市公司的净资产。近几年《上市公司执行会计准则监管报告》分析显示，2008年投资性房地产持有公司比2007年的630家增加了60家达到690家，里面仅仅包含20家公司利用公允价值计量，是拥有投资性房地产上市公司的3.90%。2009年有772家上市公司持有投资性房地产，选择公允价值模式计量的公司比2008年多了6家，是涵盖投资性房地产上市公司的3.24%。2010年有833家持有投资性房地产的上市公司，有27家上市公司选择公允价值模式进行计量，占持有投资性房地产的3.24%。2011年度持有投资性房地产的上市公司为883家，有 29家选择公允价值计量模式，占持有投资性房地产上市公司的2.28%[5]。综上可见，公允价值在投资性房地产行业中没能全面的采纳，我国市场经济发展尚未成熟，大多数公司还不能满足会计准则3号关于公允价值计量的两个条件。选择公允价值计量的上市公司总数虽然很少，但依据相关数据可见仍呈上升的势头。
公允价值的金额确认必须选用同意的方式。把2010年的数据作为例子来看，有27家上市公司选择采用公允价值模式，在投资性房地产公允价值的确定上主要选择房地产评估报告、参照第三方调查报告以及董事会参照同类同条件的房地产市场价格的方法，当中有14家上市公司选择房地产评估报告的方法，10家上市公司选择董事会参照同类同条件的房地产市场价格的方法，仅仅3家选择参照第三方调查报告的方法。由此可见，上市企业确认投资性房地产的价格基本以房地产评估为核心，再而是参照同类同条件房地产，最后选择的方法是参照第三方调查报告，暂时性没有统一的确认公允价值的准则，在一定程度上，这个也会影响企业能不能够真实反射出投资性房地产的真实价值，这有待进一步的加强规范。
4．2 影响投资性房地产公司应用公允价值计量的原因
新准则刚推出，市场估计绝大多数企业可能偏向选择公允价值计量来对投资性房地产进行评估计算，但实际上，却只有很少的投资性房地产公司选择公允价值计量模式。绝大部分上市公司基于各类原因仍采用成本模式的原因有一下几点：
（1）新准则中的束缚过多，管理层思量慎重。新会计准则中有关投资性房地产选择公允价值模式计量需要具备下面2个条件：一是投资性房地产所在地区有积极的房地产市场，二是企业要对公允价值做出恰当的估测，必须要获得同类或者相似房地产的市场价格和各种关联信息。上市公司能够判定自己企业所属的投资性房地产是否具备上述条件，虽然财政部在投资性房地产中加入了公允价值计量这一模式，但是管理层并没有明确袒露表明对公允价值计量模式采纳的积极推广与鼓励。因此，投资性房地产为了躲避没必要得麻烦和偏差通常不会改变原有计量模式。即使是已经采纳公允价值计量的投资性房地产公司，管理层也是抱着谨慎的观望态度。
1 引言1
2 公允价值的概念及特征 1
2.1 公允价值的概念 1
2.2 公允价值的特征 1
3 投资性房地产的概念和特征 2
3.1 投资性房地产的概念2
3.2 投资性房地产后续计量模式2
4 公允价值计量在投资性房地产中应用的现状及原因分析2
4.1 公允价值计量在投资性房地产公司应用的现状 2
4.2 影响投资性房地产公司采用公允价值计量的原因 3
5 公允价值计量在投资性房地产中的案例分析4
5.1 案例背景 5
5.2 案例分析 5
6 推广公允价值计量在投资性房地产中应用的建议 8
结论 11
致谢 12
参考文献13
1 引言
世界经济和社会主义市场经济处于不断地发展之中，经济环境也逐渐地发生了超大的改变，会计政策也随之做了适度的调适，传统的成本模式早已不能全面满足现在日益发展的经济环境，公允价值计量模式悄悄应运而生。2006年财政部出台了新的《企业会计准则》同时将公允价值当作独立计量属性录入了《基本准则》，其中投资性房地产准则明显申明在满足条件的状况下允许选择公允价值计量。当前，我国的投资性房地产还只是处于过渡期的会计改革，成本计量模式仍然是主体，公允价值记录模式在一定条件下才允许被应用。在投资性房地产中应用公允价值计量模式，有利于展现房地产信息的动态性，可以更全面的向社会各界提供真实、可靠的会计信息，有利于加速投资性房地产的繁荣向上，在当前的社会主义市场经济体系下，投资性房地产公司采用公允价值计量模式具有可行性和紧迫性，应该加以推广使用。
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2．1 公允价值的概念
何为公允价值，双方企业拥有的某项财产发生交换时或者某项债务清偿时的成交价格，，双方企业需要熟悉当前市场情况，前提也要是在平等和自愿的情况下。在公允价值计量下，资产和负债的金额计算也是按照前面所设定的情况，并且双方企业需要持续经营，也没有在缩减产量或者清算重组，更没有不利交易的问题。购买方需要将公允价值的信息应用到合并业务的记录中进行记录。在一般情况下，被并企业的净资产由资产评估评估 [2]。
2．2 公允价值的特征
对于成本计量模式而言，公允价值计量模式具有明显区别于成本计量模式的几个特征：（1）估计性，一般而言公允价值都是不实的交易价格,根据市场同型同期销售价格估算得到的；（2）公允性，双方企业为都熟悉对方企业状况，一切都在平等自愿的条件下发生，交易的双方或者企业的相关联人物都是资源接受所产生的经济结果的；（3）时空性，反映的信息必须是当前的并且相关的，能够满足利益需求者决策所需要的相关信息，并且一定是及时有效的；（4）交易事项的虚构性，与成本会计中必须以真实的交易为基础不同的是，公允价值的交易可以是虚假的交易和交易对象，是可以做某种假设或设定的。
3 投资性房地产的概念和特征
3．1 投资性房地产的概念
投资性房地产，顾名思义，就是指持有的为了赚取租金或者资本增值，或者两者都有的房地产。投资性房地产理当可以单独出售和计量。投资性房地产主要包括：已出租的建筑物、持有已经出租的或增值后的土地使用权。投资性房地产属于正常经常性活动，得到的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但是对于大部分企业来说，是和经营性活动相关联的其他经营活动[8]。
3．2 投资性房地产后续计量模式
对投资性房地产企业一般采用成本计量模式，可以选择公允价值计量模式的企业必须具备下面的两个条件：（1）房地产所在区域存在积极地房地产市场；（2）企业要对公允价值做出合理的估计，必须要获得同类或者相似房地产的市场价格及其他相关信息。公允价值模式和历史成本模式两者在会计计量中存在极大的区别：成本模式的基准是实际发生的成本，然而公允价值模式的基准是资产负债表日的公允价值。在成本模式下，公允价值变动不需要将损益计入当期损益，可是在公允价值模式下是需要计入当期损益的。在公允价值模式下折旧摊销并不需要计入折旧或摊销，但是在公允价值模式下是需要计入折旧或摊销的。
4 公允价值在投资性房地产中应用的现状及原因分析
4．1 公允价值计量在投资性房地产公司应用的现状
新的会计准则中有关投资性房地产的计量模式加入了公允价值，这一新准则对投资性房地产公司选择公允价值计量产生了很大的影响。投资性房地产公司选择公允价值模式计量不但会给公司带来不小的账面收益，而且会大幅增加上市公司的净资产。近几年《上市公司执行会计准则监管报告》分析显示，2008年投资性房地产持有公司比2007年的630家增加了60家达到690家，里面仅仅包含20家公司利用公允价值计量，是拥有投资性房地产上市公司的3.90%。2009年有772家上市公司持有投资性房地产，选择公允价值模式计量的公司比2008年多了6家，是涵盖投资性房地产上市公司的3.24%。2010年有833家持有投资性房地产的上市公司，有27家上市公司选择公允价值模式进行计量，占持有投资性房地产的3.24%。2011年度持有投资性房地产的上市公司为883家，有 29家选择公允价值计量模式，占持有投资性房地产上市公司的2.28%[5]。综上可见，公允价值在投资性房地产行业中没能全面的采纳，我国市场经济发展尚未成熟，大多数公司还不能满足会计准则3号关于公允价值计量的两个条件。选择公允价值计量的上市公司总数虽然很少，但依据相关数据可见仍呈上升的势头。
公允价值的金额确认必须选用同意的方式。把2010年的数据作为例子来看，有27家上市公司选择采用公允价值模式，在投资性房地产公允价值的确定上主要选择房地产评估报告、参照第三方调查报告以及董事会参照同类同条件的房地产市场价格的方法，当中有14家上市公司选择房地产评估报告的方法，10家上市公司选择董事会参照同类同条件的房地产市场价格的方法，仅仅3家选择参照第三方调查报告的方法。由此可见，上市企业确认投资性房地产的价格基本以房地产评估为核心，再而是参照同类同条件房地产，最后选择的方法是参照第三方调查报告，暂时性没有统一的确认公允价值的准则，在一定程度上，这个也会影响企业能不能够真实反射出投资性房地产的真实价值，这有待进一步的加强规范。
4．2 影响投资性房地产公司应用公允价值计量的原因
新准则刚推出，市场估计绝大多数企业可能偏向选择公允价值计量来对投资性房地产进行评估计算，但实际上，却只有很少的投资性房地产公司选择公允价值计量模式。绝大部分上市公司基于各类原因仍采用成本模式的原因有一下几点：
（1）新准则中的束缚过多，管理层思量慎重。新会计准则中有关投资性房地产选择公允价值模式计量需要具备下面2个条件：一是投资性房地产所在地区有积极的房地产市场，二是企业要对公允价值做出恰当的估测，必须要获得同类或者相似房地产的市场价格和各种关联信息。上市公司能够判定自己企业所属的投资性房地产是否具备上述条件，虽然财政部在投资性房地产中加入了公允价值计量这一模式，但是管理层并没有明确袒露表明对公允价值计量模式采纳的积极推广与鼓励。因此，投资性房地产为了躲避没必要得麻烦和偏差通常不会改变原有计量模式。即使是已经采纳公允价值计量的投资性房地产公司，管理层也是抱着谨慎的观望态度。
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