利率变动对商品房价格的影响(附件)
摘 要我国的支柱产业中，房地产业稳居一席，而商品房市场是房地产市场中十分重要的成员,商品房的价格自然而然成为社会关注的焦点。自我国商品房改革以来,商品房行业迎来了蓬勃的发展,有效地带动了国民经济的快速发展,但同时致使房价快速攀升，也为此引起了一定的经济泡沫问题。为了抑制房价的过快增长，央行采取了调节存贷款基准利率、调节存款准备金为两个手抓的措施，但效果并不明显，利率调控这一措施无法让民众满意。商品房市场对我国国民经济的发展有着深远影响，而陕西省作为西部大开发的桥头堡及一带一路的新起点，其房地产市场发展在整个西部起着举足轻重的作用。与此同时，西安市作为整个陕西省的发展中心，其房地产市场又是整个陕西省房地产市场的重中之重。然而，现阶段西安市商品房市场呈明显两极分化的趋势。鉴于此，本文利用五年以上期贷款利率和西安市商品房价格的相关数据，实证分析了利率变动对商品房价格的影响，实证结果显示利率的调控对西安市的房价的力度并不是很明显，利率政策效果可能存在一定的滞后性，根据这一结论，本文提出了促进西安市商品房市场健康稳定发展的相关建议。
目 录
1 绪论 1
1.1 研究背景与研究意义 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外研究现状及述评 2
1.2.1 国外研究现状 2
1.2.2 国内研究现状 3
1.2.3 国内外研究述评 3
1.3 研究内容与方法 4
1.3.1 研究内容 4
1.3.2 研究方法 4
2 利率变动对商品房市场价格影响的理论分析 5
2.1 商品房市场价格影响因素 5
2.2 利率变动影响商品房价格的经济学解释 7
2.2.1 利率变动对商品房需求市场的影响分析 7
2.2.2 利率变动对商品房供给市场的影响分析 8
3 利率政策与西安市商品房发展概况 8
3.1 利率政策调整历程 8
3.1.1 利率的基本概念及种类 8
3.1.2 利率政策的调整历程 9
3.2 西安 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
市商品房市场发展历程和现状 11
3.2.1 西安市商品房市场的发展历程 11
3.2.2 西安市商品房市场发展现状 12
4 利率变动对西安市商品房住宅价格影响的实证分析 12
4.1 数据来源 12
4.2 指标选取 12
4.3 模型建立 13
4.4 实证结果分析 13
5 结论与建议 14
5.1 研究结论 14
5.2 政策性建议 14
（一）促进利率市场化改革 15
（二）积极调整西安市房地产市场的运行 15
（三）加大政策调控力度，稳定房价 15
6 结束语 16
参考文献 17
致 谢 18
1 绪论
1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
随着改革开放的继续深化，我国房地产行业迅速发展起来，20032015年十三年间的，房地产多项指标创下历史新高：全国新建商品房销售面积从3.2亿平米上涨至13.1亿平米；新建商品房销售额从7671亿元增长至8.14万亿元； 商品房新开工面积从5.4亿平方米攀升至20.1亿平米；房地产开发投资完成额从1万亿元增长到8.6万亿元，占GDP之比从7.5%上升到15.1%；商品住宅成交量的持续增长，也支撑了全国销售均价的快速上涨，从20032015年，全国商品住宅均价由2405元/平米飙升至6502元/平米。一直以来，房地产业都是我国重要的支柱产业,商品房消费更是国民经济的重要增长点，房地产行业在拉动我国经济发展，改善人民生活中起着重要的作用。然而，近几年房地产市场快速发展,商品房价格大幅上涨，过高的商品房价格制约了人们生活水平的提高，同时也影响到整个国家经济的整体运行。
自2008年开始，我国房价出现了飙升趋势，即使国家宏观调控采取调节利率，仍旧一继续飙升。在国际上，衡量一个国家的房价是否过高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为3~6倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高，完全超出了正常工薪层和普通民众的承受能力。因此，降温房价已迫在眉睫。
鉴于此，本文以西安市商品房市场为例，通过理论研究和实证研究相结合的方法研究利率变动对西安市商品房价格的影响，为政府制定房地产宏观调控政策提供依据。
1.1.2 研究意义
现在我国房价一直处于上涨趋势，从几年前北京，上海等一线城市房价开始 上涨，到近几年上涨趋势蔓延到二线城市，全国房价一路飙升。全国房价经过一段时间的增长后在2008年8月开始下滑，2009年4月开始反弹。但此后楼市价格上升势头之猛超出大部分业内人士的预期。12月涨幅高达1.5%，是2007年11月份以来26个月的涨幅新高，接近2007年9月1.7%的历史最高值，此后一直呈上涨趋势，在2010年四月份再一次到达高峰 ，在2001年的时候，全国的平均房价还在874，人均月收入在716.这个时候是相对比较稳定的。而到2014年来看，全国的平均房价就达到了6595，而人均月收入才3831，房价和收入之间快达到2倍了。房价的一路飙升增加居民的居住成本，企业的商业成本，也加剧了产业结构的不平衡。
商品房市场不仅涉及住宅市场的供给和需求，还涉及到土地供应、金融市场、国家相关政策、房地产行业健康发展等各个方面，影响着国民经济的快速发展。因此，对商品房市场的研究是关系到经济稳定增长的重要一环。而陕西省作为西部大开发的桥头堡及一带一路的新起点，其房地产市场发展在整个西部起着举足轻重的作用。与此同时，西安市作为整个陕西省的发展中心，其房地产市场又是整个陕西省房地产市场的重中之重。西安市商品房市场具有全省住宅价格发展的代表性。
鉴于此，本文基于利率变动对商品房市场影响的理论分析，利用1997年2015年五年以上期贷款利率和西安市商品房价格的相关数据，实证分析利率变动对西安市商品房价格的影响，为政府制定房地产宏观调控政策提供依据，从而改善利率政策的调控效果，促进西安市商品房市场健康发展。
1.2 国内外研究现状及述评
1.2.1 国外研究现状
目前，各国学者主要将研究的注意力集中于资产价格，并且主要在于研究货币政策调控的效果。而房地产价格作为资产价格其中的一种，利率政策作为货币政策中的一种重要的调控手段，各国学者的相关研究对于我们研究利率政策对商品房价格的调控效果具有重要的意义。
Keenan 和 Kau （1980）运用微观经济学理论，从利率与投资、住宅消费、房屋租赁、按揭等多个角度分别构建理论模型，研究了实际利率与房地产市场之间的关系。结果表明:加息将导致住宅价格和投资的下降，降息会使房价上涨，二 者呈负相关关系。Phillips 和 Agarwal (1984)指出利率下调使抵押贷款的利率效率有所下降，同时对住宅价格的影响也降低了，两者呈负向关系。 Restoy，lanco 和 Juan Ayuso（2005）以 Gordon 模型作为其理论模型分析的基础，运用回归分析 1987—2004 年的西班牙季度数据认为，西班牙连续下行的实际利率导致房价的上升。Giulindori(2005)通过 SVAR 模型研究得出，当降息后，欧洲的 10 个国家的住宅价格都有所上涨，只不过程度不一样。 Pryce 和 Levin (2007) 从理论上分析了英国实际利率对房地产需求的价格弹性，并采用 19962006 年英国的房地产价格和利率数据进行实证分析，研究了英国房地产供给受实际利率影响的机制，表明低利率是导致英国房价上涨的主要原因。Cao 和 Liang (2007)对银行信贷与中国住宅价格之间关系的研究结果也显示，银行信贷对房价存在单向因果关系，并且利率也会对房价产生一定影响。当降息时，无论投资性需求还是刚性需求的房价都将上升，两者之间呈负向关系。
目 录
1 绪论 1
1.1 研究背景与研究意义 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外研究现状及述评 2
1.2.1 国外研究现状 2
1.2.2 国内研究现状 3
1.2.3 国内外研究述评 3
1.3 研究内容与方法 4
1.3.1 研究内容 4
1.3.2 研究方法 4
2 利率变动对商品房市场价格影响的理论分析 5
2.1 商品房市场价格影响因素 5
2.2 利率变动影响商品房价格的经济学解释 7
2.2.1 利率变动对商品房需求市场的影响分析 7
2.2.2 利率变动对商品房供给市场的影响分析 8
3 利率政策与西安市商品房发展概况 8
3.1 利率政策调整历程 8
3.1.1 利率的基本概念及种类 8
3.1.2 利率政策的调整历程 9
3.2 西安 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
市商品房市场发展历程和现状 11
3.2.1 西安市商品房市场的发展历程 11
3.2.2 西安市商品房市场发展现状 12
4 利率变动对西安市商品房住宅价格影响的实证分析 12
4.1 数据来源 12
4.2 指标选取 12
4.3 模型建立 13
4.4 实证结果分析 13
5 结论与建议 14
5.1 研究结论 14
5.2 政策性建议 14
（一）促进利率市场化改革 15
（二）积极调整西安市房地产市场的运行 15
（三）加大政策调控力度，稳定房价 15
6 结束语 16
参考文献 17
致 谢 18
1 绪论
1.1 研究背景与研究意义
1.1.1 研究背景
随着改革开放的继续深化，我国房地产行业迅速发展起来，20032015年十三年间的，房地产多项指标创下历史新高：全国新建商品房销售面积从3.2亿平米上涨至13.1亿平米；新建商品房销售额从7671亿元增长至8.14万亿元； 商品房新开工面积从5.4亿平方米攀升至20.1亿平米；房地产开发投资完成额从1万亿元增长到8.6万亿元，占GDP之比从7.5%上升到15.1%；商品住宅成交量的持续增长，也支撑了全国销售均价的快速上涨，从20032015年，全国商品住宅均价由2405元/平米飙升至6502元/平米。一直以来，房地产业都是我国重要的支柱产业,商品房消费更是国民经济的重要增长点，房地产行业在拉动我国经济发展，改善人民生活中起着重要的作用。然而，近几年房地产市场快速发展,商品房价格大幅上涨，过高的商品房价格制约了人们生活水平的提高，同时也影响到整个国家经济的整体运行。
自2008年开始，我国房价出现了飙升趋势，即使国家宏观调控采取调节利率，仍旧一继续飙升。在国际上，衡量一个国家的房价是否过高，通常会引用“房屋收入比”这一概念。房屋收入比是一种综合性指标，它不仅反映房价的高低，还能体现消费者支付能力的大小。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比应该为3~6倍之间，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。由此可见，我国的房价严重偏高，完全超出了正常工薪层和普通民众的承受能力。因此，降温房价已迫在眉睫。
鉴于此，本文以西安市商品房市场为例，通过理论研究和实证研究相结合的方法研究利率变动对西安市商品房价格的影响，为政府制定房地产宏观调控政策提供依据。
1.1.2 研究意义
现在我国房价一直处于上涨趋势，从几年前北京，上海等一线城市房价开始 上涨，到近几年上涨趋势蔓延到二线城市，全国房价一路飙升。全国房价经过一段时间的增长后在2008年8月开始下滑，2009年4月开始反弹。但此后楼市价格上升势头之猛超出大部分业内人士的预期。12月涨幅高达1.5%，是2007年11月份以来26个月的涨幅新高，接近2007年9月1.7%的历史最高值，此后一直呈上涨趋势，在2010年四月份再一次到达高峰 ，在2001年的时候，全国的平均房价还在874，人均月收入在716.这个时候是相对比较稳定的。而到2014年来看，全国的平均房价就达到了6595，而人均月收入才3831，房价和收入之间快达到2倍了。房价的一路飙升增加居民的居住成本，企业的商业成本，也加剧了产业结构的不平衡。
商品房市场不仅涉及住宅市场的供给和需求，还涉及到土地供应、金融市场、国家相关政策、房地产行业健康发展等各个方面，影响着国民经济的快速发展。因此，对商品房市场的研究是关系到经济稳定增长的重要一环。而陕西省作为西部大开发的桥头堡及一带一路的新起点，其房地产市场发展在整个西部起着举足轻重的作用。与此同时，西安市作为整个陕西省的发展中心，其房地产市场又是整个陕西省房地产市场的重中之重。西安市商品房市场具有全省住宅价格发展的代表性。
鉴于此，本文基于利率变动对商品房市场影响的理论分析，利用1997年2015年五年以上期贷款利率和西安市商品房价格的相关数据，实证分析利率变动对西安市商品房价格的影响，为政府制定房地产宏观调控政策提供依据，从而改善利率政策的调控效果，促进西安市商品房市场健康发展。
1.2 国内外研究现状及述评
1.2.1 国外研究现状
目前，各国学者主要将研究的注意力集中于资产价格，并且主要在于研究货币政策调控的效果。而房地产价格作为资产价格其中的一种，利率政策作为货币政策中的一种重要的调控手段，各国学者的相关研究对于我们研究利率政策对商品房价格的调控效果具有重要的意义。
Keenan 和 Kau （1980）运用微观经济学理论，从利率与投资、住宅消费、房屋租赁、按揭等多个角度分别构建理论模型，研究了实际利率与房地产市场之间的关系。结果表明:加息将导致住宅价格和投资的下降，降息会使房价上涨，二 者呈负相关关系。Phillips 和 Agarwal (1984)指出利率下调使抵押贷款的利率效率有所下降，同时对住宅价格的影响也降低了，两者呈负向关系。 Restoy，lanco 和 Juan Ayuso（2005）以 Gordon 模型作为其理论模型分析的基础，运用回归分析 1987—2004 年的西班牙季度数据认为，西班牙连续下行的实际利率导致房价的上升。Giulindori(2005)通过 SVAR 模型研究得出，当降息后，欧洲的 10 个国家的住宅价格都有所上涨，只不过程度不一样。 Pryce 和 Levin (2007) 从理论上分析了英国实际利率对房地产需求的价格弹性，并采用 19962006 年英国的房地产价格和利率数据进行实证分析，研究了英国房地产供给受实际利率影响的机制，表明低利率是导致英国房价上涨的主要原因。Cao 和 Liang (2007)对银行信贷与中国住宅价格之间关系的研究结果也显示，银行信贷对房价存在单向因果关系，并且利率也会对房价产生一定影响。当降息时，无论投资性需求还是刚性需求的房价都将上升，两者之间呈负向关系。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/cwgl/2665.html
