浅析房地产企业成本控制与管理以嘉兴恒大置业有限公司为例
中国的房地产行业从起步阶段、炒作和调整推进阶段到稳定协调发展阶段过程中不断深化，成为了国家经济发展的支柱。房地产不再是几个厉害的大型公司能垄断的商机，房地产公司的数量在增加、规模在变大，例如恒大集团、绿地地产、保利地产、融创、龙湖地产等等排名靠前的大型房地产公司，公司间竞争残酷，加上国家实施的政策措施来调节房地产市场经济的运行和出台“二胎政策”，人们对购房需求增加以及要考虑住房环境、交通便利、靠近学区等等因素，因此房地产公司必须提高人们的居住质量，住宅环境要优美，那么产生的造价过高，由此看来成本控制十分的重要。而本文分析了嘉兴恒大置业有限公司在成本控制与管理中存在的一些问题，并且对这些问题推出一些改善的方法，促进房地产行业持续发展。
目录
一、引言 5
二、房地产企业成本控制的概述 5
（一）成本控制的含义 5
（二）成本控制的重要性 5
三、嘉兴恒大置业有限公司成本控制现状 6
（一）嘉兴恒大置业有限公司简介 6
（二）嘉兴恒大置业有限公司成本管理现状 6
四、嘉兴恒大置业有限公司成本控制存在的问题 6
（一）全过程成本管理脱节 6
（二）设计阶段审核流于形式 6
（三）招标阶段缺乏监督 6
（四）施工阶段缺乏管理力度和协调 7
五、嘉兴恒大置业有限公司成本控制存在的问题的分析 7
（一）企业成本管理意识薄弱 7
（二）成本管理体系不健全 7
（三）规划设计没有细究和评审 7
（四）从业人员素质有待提高 7
六、嘉兴恒大置业有限公司成本控制的改进措施 8
（一）提高企业成本管理观念认识 8
（二）建立健全成本管理制度 8
（三）加强设计质量的管控 8
（四）加强员工业务培训 8
结束语： 8
参考文献： 9
致谢： 10
一、引言
时代在进步，货币市场在通货膨胀，住房品质的提升以及居民的购买需求增加，致使房价的持续暴涨以及短期内的下跌，而每次下跌仅仅是因为国家进行了政策调控，但是不长 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
期坚持实行政策就会反弹，在短时间内房价便会超过之前的峰值，好比我们人类想节食减肥，但一吃饭又会体重暴增。去年中国实行了“去库存”政策，致使许多城市没有房子出售，加上后期土地使用供给较少，拿不到土地许可证，工程跟不上进度建房子，那么市场上能出售的房屋数量就会降低，人们又想提早买房，防止房价继续上涨，所以房价不会下跌，房地产公司就是看清了人们心理，把房价炒的炽热，让公司得到更多利润。房地产市场竞争很激烈，各个企业间竞争很残酷，大公司让小公司倒闭是很正常的事情，小公司竞争土地、人才、客户、和投资商都比上大公司，只能被这个社会淘汰，面临破产的风险，成本控制变得越来越重要。房地产公司怎样才能增加企业的经济效益呢？唯一的办法就是企业通过成本控制与管理来减少企业投资成本，增强市场竞争能力，就能谋得高利润。房地产成本控制中最关键的是工程造价的管理控制、结构设计、规划设计的审核和装饰设计管理控制，但是，就目前而言，许多房地产公司成本控制中还是存在一些有待解决的问题，就是如何做好成本控制工作？首先成本管理意识是每个公司管理者和员工不可缺少的，完善的成本控制制度体系也是企业需要的，此外加强设计质量的管控和加强员工培训，才能使公司将来的发展不可限量。
二、房地产企业成本控制的概述
（一）成本控制的含义
房地产企业的成本主要包括拿地、房屋建设，采购设施以及其他等各项费用。而房地产成本控制，其实就是在公司修筑房屋过程中对影响成本的所有要素进行控制管理， 它包括从项目决策阶段、获得土地、规划设计、建设项目报建登记，申请招标，办理招标手续，确定勘察、办理土地许可证、招标、工程动工阶段等等开发全过程环节中建立成本管理目标。限制和管理实际使用和耗费较大金额或更为重要的材料，比较目标成本管理与实际产生的耗费，用一些方法来纠正两者之间的差价，完成成本管理目标的管理方法。那么如何有效做好房地产公司中的成本控制与管理，首先必须要把所有开支和产生的费用都计算进去，在购买土地使用权开发时分析土地价值；市场调研，项目定位，项目经济效益分析时找对客户；规划设计时把成本目标建立好、选好设计部门；招标时要找好总包单位；建设施工时做好动态跟踪；竣工完成时做好成本概括。在整个开发房地产中产生的拿地费，初期投入的本钱，采购所有设施的费用，施工时发生的费用，后期的物业管理费等每一笔开支，都要做好成本控制。
（二）成本控制的重要性
成本控制在房地产企业壮大中起到尤为关键的作用。企业要想得到发展，必须获得足够多的利润，在房价被调控稳定的情况下，成本得到有效控制，就能提高企业的利润； 企业的发展必须采取科学合理的管理方法，成本控制就是企业管理水平的重要体现，在企业萧条时，合理的成本控制可以帮助企业渡过难关；当房价暴涨厉害，人们买不起房，国家调控，而新房开发量大，供给大于人们对房子的需求，就会发生房价攀低，此时只有成本控制才能为企业提高利润。
三、嘉兴恒大置业有限公司成本控制现状
（一）嘉兴恒大置业有限公司简介
嘉兴恒大置业有限公司是2011年6月2日注册成立的，地址在嘉兴市秀洲区油车港镇正原北路恒大绿洲物业用房， 它的注册资本为26300万人名币（万元），公司已经拥有了7年的发展历史。他们的员工为客户提供高质量的房屋、优质的售后服务，其公司主要经营房地产的开发；水利绿化的施工、室内装修；水电以及空调设备的安装；还有房屋出售和租赁服务。
（二）嘉兴恒大置业有限公司成本管理现状
嘉兴恒大置业有限公司也是恒大集团旗下的附属公司，所以由集团采用了7重标准化方式对地区公司以及下属项目进行管理。集团总部进行投资开发、招投标；制定规划和任务；建设、产品质量监察；成本、质量标准化管理；营销和运营管理，而地区分公司执行集团总部的命令和项目、工程的开工和实施。恒大地产集团采用集权式的管理模式，总部负责投资决策、研发设计、材料采购、以及工程预算和审计，分公司具体实施，并接受总部监督。它的投资决策阶段实行项目选择标准化，降低了决策风险和投资阶段的成本。在工程招标阶段，它同样实行标准化。工程招标所参加的投标企业都是全国十强的企业，同时对于中标的势力强大企业可以建立长期合作关系，可以减少招标成本和管理成本。在工程施工阶段，集团在全国各地区旗下公司统一了规范化的工程管理体制。工程完工结算后，由集团成本管理部通过汇总项目完整的结算资料，包括工程结算书、设计变动、工程洽谈等进行成本分析。
四、嘉兴恒大置业有限公司成本控制存在的问题
（一）全过程成本管理脱节
虽然在项目开发全过程中公司采用全过程成本控制，但是实际执行时，并没有把这个理念和制度推行下去，导致项目开发阶段中出现脱节。比如在施工设计时只要满足图纸和施工规范要求就好，不考虑工程造价，至项目成本不顾。
（二）设计阶段审核流于形式
虽然恒大集团对产品实行标准化模式，但是只包括项目整体构筑形式和风格统一。集团总部初步设计图样下发到公司，再进行深化设计。所以设计图样不是由公司自己完成的，而总工作室审核流于形式，造成集团标准化图样与公司地方设计院图样不衔接， 这样工程变更机率变大，成本费用增加，使得工程成本难以得到合理控制。
（三）招标阶段缺乏监督
在项目招标过程中，合同中规定主要材料都是由公司通过统一招标，与一些合作的供应商签订了长久的合作协定，降低了材料的采购成本。但是不是所有项目施工过程中所用到材料都由公司进行招标采购，那么其他的材料会交给地区分部门进行采购，同时，施工的单位也有地区分部门进行选择。由于工作时间有限的要求，招标部门会给出高价来进行采购材料和选择施工单位，而公司对这方面的缺乏监督，使得以昂贵的成本作为代价的事经常发生。
目录
一、引言 5
二、房地产企业成本控制的概述 5
（一）成本控制的含义 5
（二）成本控制的重要性 5
三、嘉兴恒大置业有限公司成本控制现状 6
（一）嘉兴恒大置业有限公司简介 6
（二）嘉兴恒大置业有限公司成本管理现状 6
四、嘉兴恒大置业有限公司成本控制存在的问题 6
（一）全过程成本管理脱节 6
（二）设计阶段审核流于形式 6
（三）招标阶段缺乏监督 6
（四）施工阶段缺乏管理力度和协调 7
五、嘉兴恒大置业有限公司成本控制存在的问题的分析 7
（一）企业成本管理意识薄弱 7
（二）成本管理体系不健全 7
（三）规划设计没有细究和评审 7
（四）从业人员素质有待提高 7
六、嘉兴恒大置业有限公司成本控制的改进措施 8
（一）提高企业成本管理观念认识 8
（二）建立健全成本管理制度 8
（三）加强设计质量的管控 8
（四）加强员工业务培训 8
结束语： 8
参考文献： 9
致谢： 10
一、引言
时代在进步，货币市场在通货膨胀，住房品质的提升以及居民的购买需求增加，致使房价的持续暴涨以及短期内的下跌，而每次下跌仅仅是因为国家进行了政策调控，但是不长 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
期坚持实行政策就会反弹，在短时间内房价便会超过之前的峰值，好比我们人类想节食减肥，但一吃饭又会体重暴增。去年中国实行了“去库存”政策，致使许多城市没有房子出售，加上后期土地使用供给较少，拿不到土地许可证，工程跟不上进度建房子，那么市场上能出售的房屋数量就会降低，人们又想提早买房，防止房价继续上涨，所以房价不会下跌，房地产公司就是看清了人们心理，把房价炒的炽热，让公司得到更多利润。房地产市场竞争很激烈，各个企业间竞争很残酷，大公司让小公司倒闭是很正常的事情，小公司竞争土地、人才、客户、和投资商都比上大公司，只能被这个社会淘汰，面临破产的风险，成本控制变得越来越重要。房地产公司怎样才能增加企业的经济效益呢？唯一的办法就是企业通过成本控制与管理来减少企业投资成本，增强市场竞争能力，就能谋得高利润。房地产成本控制中最关键的是工程造价的管理控制、结构设计、规划设计的审核和装饰设计管理控制，但是，就目前而言，许多房地产公司成本控制中还是存在一些有待解决的问题，就是如何做好成本控制工作？首先成本管理意识是每个公司管理者和员工不可缺少的，完善的成本控制制度体系也是企业需要的，此外加强设计质量的管控和加强员工培训，才能使公司将来的发展不可限量。
二、房地产企业成本控制的概述
（一）成本控制的含义
房地产企业的成本主要包括拿地、房屋建设，采购设施以及其他等各项费用。而房地产成本控制，其实就是在公司修筑房屋过程中对影响成本的所有要素进行控制管理， 它包括从项目决策阶段、获得土地、规划设计、建设项目报建登记，申请招标，办理招标手续，确定勘察、办理土地许可证、招标、工程动工阶段等等开发全过程环节中建立成本管理目标。限制和管理实际使用和耗费较大金额或更为重要的材料，比较目标成本管理与实际产生的耗费，用一些方法来纠正两者之间的差价，完成成本管理目标的管理方法。那么如何有效做好房地产公司中的成本控制与管理，首先必须要把所有开支和产生的费用都计算进去，在购买土地使用权开发时分析土地价值；市场调研，项目定位，项目经济效益分析时找对客户；规划设计时把成本目标建立好、选好设计部门；招标时要找好总包单位；建设施工时做好动态跟踪；竣工完成时做好成本概括。在整个开发房地产中产生的拿地费，初期投入的本钱，采购所有设施的费用，施工时发生的费用，后期的物业管理费等每一笔开支，都要做好成本控制。
（二）成本控制的重要性
成本控制在房地产企业壮大中起到尤为关键的作用。企业要想得到发展，必须获得足够多的利润，在房价被调控稳定的情况下，成本得到有效控制，就能提高企业的利润； 企业的发展必须采取科学合理的管理方法，成本控制就是企业管理水平的重要体现，在企业萧条时，合理的成本控制可以帮助企业渡过难关；当房价暴涨厉害，人们买不起房，国家调控，而新房开发量大，供给大于人们对房子的需求，就会发生房价攀低，此时只有成本控制才能为企业提高利润。
三、嘉兴恒大置业有限公司成本控制现状
（一）嘉兴恒大置业有限公司简介
嘉兴恒大置业有限公司是2011年6月2日注册成立的，地址在嘉兴市秀洲区油车港镇正原北路恒大绿洲物业用房， 它的注册资本为26300万人名币（万元），公司已经拥有了7年的发展历史。他们的员工为客户提供高质量的房屋、优质的售后服务，其公司主要经营房地产的开发；水利绿化的施工、室内装修；水电以及空调设备的安装；还有房屋出售和租赁服务。
（二）嘉兴恒大置业有限公司成本管理现状
嘉兴恒大置业有限公司也是恒大集团旗下的附属公司，所以由集团采用了7重标准化方式对地区公司以及下属项目进行管理。集团总部进行投资开发、招投标；制定规划和任务；建设、产品质量监察；成本、质量标准化管理；营销和运营管理，而地区分公司执行集团总部的命令和项目、工程的开工和实施。恒大地产集团采用集权式的管理模式，总部负责投资决策、研发设计、材料采购、以及工程预算和审计，分公司具体实施，并接受总部监督。它的投资决策阶段实行项目选择标准化，降低了决策风险和投资阶段的成本。在工程招标阶段，它同样实行标准化。工程招标所参加的投标企业都是全国十强的企业，同时对于中标的势力强大企业可以建立长期合作关系，可以减少招标成本和管理成本。在工程施工阶段，集团在全国各地区旗下公司统一了规范化的工程管理体制。工程完工结算后，由集团成本管理部通过汇总项目完整的结算资料，包括工程结算书、设计变动、工程洽谈等进行成本分析。
四、嘉兴恒大置业有限公司成本控制存在的问题
（一）全过程成本管理脱节
虽然在项目开发全过程中公司采用全过程成本控制，但是实际执行时，并没有把这个理念和制度推行下去，导致项目开发阶段中出现脱节。比如在施工设计时只要满足图纸和施工规范要求就好，不考虑工程造价，至项目成本不顾。
（二）设计阶段审核流于形式
虽然恒大集团对产品实行标准化模式，但是只包括项目整体构筑形式和风格统一。集团总部初步设计图样下发到公司，再进行深化设计。所以设计图样不是由公司自己完成的，而总工作室审核流于形式，造成集团标准化图样与公司地方设计院图样不衔接， 这样工程变更机率变大，成本费用增加，使得工程成本难以得到合理控制。
（三）招标阶段缺乏监督
在项目招标过程中，合同中规定主要材料都是由公司通过统一招标，与一些合作的供应商签订了长久的合作协定，降低了材料的采购成本。但是不是所有项目施工过程中所用到材料都由公司进行招标采购，那么其他的材料会交给地区分部门进行采购，同时，施工的单位也有地区分部门进行选择。由于工作时间有限的要求，招标部门会给出高价来进行采购材料和选择施工单位，而公司对这方面的缺乏监督，使得以昂贵的成本作为代价的事经常发生。
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