万科集团融资模式及优化
摘 要如今，房地产企业的发展带动了全民经济的迅速发展，在企业发展过程中，源源不断的资金来源是必不可少的。因此，融资便成为这类企业不可或缺的发展基础。本文通过对万科集团融资模式的分析，认为该房地产企业在融资方面存在着“融资来源单一、定金预售款的融资方式存在风险、整体融资结构存在问题、房地产融资市场体系不健全”等问题。导致这些问题的原因是“银行贷款作为主要融资来源，占比过高、商品房预售的收入作为主要融资方式，会给融资带来较大的负债风险、间接融资比重过大，直接融资较少、房地产融资法律法规体系不完整”。对此又提出了“积极开拓融资渠道及融资来源,构建多元化融资体系、改善房地产企业的融资方式，防范融资风险、提高非信贷和直接融资的占比、提升房地产企业自身的硬实力，完善房地产融资市场监管体系”等措施，这对于引导房地产企业解决融资难题，促进万科房地产企业的稳步快速发展有重要的借鉴意义。
Keywords: Vanke Group; financing model; diversified financing 目 录
1绪论 1
1.1研究背景、目的及意义 1
1.1.1研究背景 1
1.1.2研究目的 1
1.1.3研究意义 1
1.2国内外研究现状 2
1.2.1国外研究现状 2
1.2.2国内研究现状 3
1.3研究内容和研究方法 4
1.3.1研究内容 4
1.3.2研究方法 4
2万科集团融资模式现状 5
2.1万科集团融资能力分析 5
2.2万科集团融资模式分析 6
2.2.1万科的融资模式 6
2.2.2万科多元化融资模式的swot分析 7
3万科集团融资模式存在的问题 9
3.1融资来源单一，存在一定的财务风险 9
3.2定金预售款的融资方式存在风险 9
3.3万科集团整体融资结构存在问题 9
3.4房地产融资市场体系不健全 9
4万科集团融资模式存在问题的原因 11
4.1银行贷款作为主要融资来源，占比过高 11
4.2商品 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
房预售的收入作为主要融资方式，给融资带来较大的负债风险 11
4.3间接融资比重过大，直接融资较少 11
4.4与房地产融资相关的法律法规不完善 11
5优化万科集团融资模式的措施 13
5.1开拓融资渠道及融资来源,构建多元化的融资体系 13
5.2知己知彼，改善房地产业的融资方式，防范融资风险 13
5.3扩大提高非信贷和直接融资的比例 13
5.4提升房地产企业自身硬实力，完善房地产融资市场监管体系 13
结论 15
参考文献 16
致谢 17
1绪论
1.1研究背景、目的及意义
1.1.1研究背景
上世纪九十年代开始，我国房地产业出壳并快速发展，在中国经济社会的巨大转型期，新型城镇化和产业升级已成为促进社会经济发展的重要动力。在此背景下，房地产企业正在面临全新的定义、全新的使命。在这十年间，我国许许多多大中型城市的平均房价翻了几番。2008年，美国次贷危机席卷全球，造成金融机构融资资金意愿的大幅降低,中国房地产业对于从金融机构取得融资的愿望开始下降，房地产泡沫对整个经济体系造成巨大的冲击，在这样的经济低谷中，万科房地产通过多元化融资策略安然过冬，并为后续实现经济稳步持续增长提供了充足的资金供应，而且为同行业度过危机提供了一条借鉴的道路。房地产业最大的特性是管理、技术、资金密集，这就意味着要想很好的发展房地产业需要大量的资金维持其运转，因此采取合理的融资方式是非常有必要的。万科集团是著名的房地产大户，其多元化融资模式一直备受瞩目,而近年来为应对政策调整,万科集团的融资模式也做出相应的改变。以往的经验告诉我们，合理有效的融资，不但有利于企业自身的壮大，而且能使企业获得长远的利益，从而使其在同行业中立于不败之地，对于万科集团进一步发展有积极的意义。
1.1.2研究目的
本文以我国房地产行业融资模式现状为背景出发，以万科集团房地产业作为案例进行分析，根据万科集团近年来的融资模式，分析其融资模式的现状，在此基础上，本文总结了我国房地产行业融资的困难和风险，并根据万科集团融资模式现状，制定相应的改进优化策略，以帮助更多的房地产行业解决融资难的问题。着重分析目前万科集团在运营过程中融资模式的优势和问题。最终从企业自身、政府决策、市场等多角度对我国房地产行业改善融资模式提出合理化建议，进而构建有针对性的解决方案，这样才能够在一定程度上促进万科集团融资模式的优化和进一步的发展。
1.1.3研究意义
通过本文的研究，从万科房地产融资模式的介绍出发，让更多的房地产业了解自身融资模式中所存在的问题，本文的研究对于很多存在融资困难问题的企业具有很好的实践价值，通过科学合理的预测和推断，从相关的渠道向公司的投资者筹集组织资金，来保证公司正常运转需要以及经营管理活动所需的资金，也有利于房地产企业根据自身情况探索出适合的融资路径。在本文的研究过程中会设计多种多样的知识与技能，所以通过此次研究，可以提高本人搜集、整理、筛选资料的能力，在寻找、分析、解决问题方面也得到了一定的进步，这对我以后的生活学习也有很大的帮助。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
国外的众多学者对于房地产融资模式有着不同的看法和大量研究，积累了丰富的经验，有很多也值得我们学习与借鉴。
1、房地产融资难问题分析。YiJin,CharlesK.Y.Leung,ZhixiongZeng（2014）研究了资本市场与房地产市场之间的联系而且发现实际房价冲击会降低外部融资溢价并刺激非住宅投资和实际国内生产总值（GDP），还反映了外部融资溢价和房地产价格的周期性。房地产价格波动对外部融资溢价和GDP的变化的贡献被证实是显著的[1]。
DonBredin,GerardOReilly,SimonStevenson（2014）评估了房地产投资信托对美国货币政策意外变化的反应。这项研究的一个关键因素是利用了期货市场来隔离政策利率的意外变化，发现房地产投资信托基金的重大负面反应是政策利率意外变化。最后得出货币政策意外一直对房地产投资信托基金的回报产生一定影响，这种影响背后的驱动力是股息渠道。结果表明一般房地产市场对中央银行行为的特殊敏感性[2]
Keywords: Vanke Group; financing model; diversified financing 目 录
1绪论 1
1.1研究背景、目的及意义 1
1.1.1研究背景 1
1.1.2研究目的 1
1.1.3研究意义 1
1.2国内外研究现状 2
1.2.1国外研究现状 2
1.2.2国内研究现状 3
1.3研究内容和研究方法 4
1.3.1研究内容 4
1.3.2研究方法 4
2万科集团融资模式现状 5
2.1万科集团融资能力分析 5
2.2万科集团融资模式分析 6
2.2.1万科的融资模式 6
2.2.2万科多元化融资模式的swot分析 7
3万科集团融资模式存在的问题 9
3.1融资来源单一，存在一定的财务风险 9
3.2定金预售款的融资方式存在风险 9
3.3万科集团整体融资结构存在问题 9
3.4房地产融资市场体系不健全 9
4万科集团融资模式存在问题的原因 11
4.1银行贷款作为主要融资来源，占比过高 11
4.2商品 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
房预售的收入作为主要融资方式，给融资带来较大的负债风险 11
4.3间接融资比重过大，直接融资较少 11
4.4与房地产融资相关的法律法规不完善 11
5优化万科集团融资模式的措施 13
5.1开拓融资渠道及融资来源,构建多元化的融资体系 13
5.2知己知彼，改善房地产业的融资方式，防范融资风险 13
5.3扩大提高非信贷和直接融资的比例 13
5.4提升房地产企业自身硬实力，完善房地产融资市场监管体系 13
结论 15
参考文献 16
致谢 17
1绪论
1.1研究背景、目的及意义
1.1.1研究背景
上世纪九十年代开始，我国房地产业出壳并快速发展，在中国经济社会的巨大转型期，新型城镇化和产业升级已成为促进社会经济发展的重要动力。在此背景下，房地产企业正在面临全新的定义、全新的使命。在这十年间，我国许许多多大中型城市的平均房价翻了几番。2008年，美国次贷危机席卷全球，造成金融机构融资资金意愿的大幅降低,中国房地产业对于从金融机构取得融资的愿望开始下降，房地产泡沫对整个经济体系造成巨大的冲击，在这样的经济低谷中，万科房地产通过多元化融资策略安然过冬，并为后续实现经济稳步持续增长提供了充足的资金供应，而且为同行业度过危机提供了一条借鉴的道路。房地产业最大的特性是管理、技术、资金密集，这就意味着要想很好的发展房地产业需要大量的资金维持其运转，因此采取合理的融资方式是非常有必要的。万科集团是著名的房地产大户，其多元化融资模式一直备受瞩目,而近年来为应对政策调整,万科集团的融资模式也做出相应的改变。以往的经验告诉我们，合理有效的融资，不但有利于企业自身的壮大，而且能使企业获得长远的利益，从而使其在同行业中立于不败之地，对于万科集团进一步发展有积极的意义。
1.1.2研究目的
本文以我国房地产行业融资模式现状为背景出发，以万科集团房地产业作为案例进行分析，根据万科集团近年来的融资模式，分析其融资模式的现状，在此基础上，本文总结了我国房地产行业融资的困难和风险，并根据万科集团融资模式现状，制定相应的改进优化策略，以帮助更多的房地产行业解决融资难的问题。着重分析目前万科集团在运营过程中融资模式的优势和问题。最终从企业自身、政府决策、市场等多角度对我国房地产行业改善融资模式提出合理化建议，进而构建有针对性的解决方案，这样才能够在一定程度上促进万科集团融资模式的优化和进一步的发展。
1.1.3研究意义
通过本文的研究，从万科房地产融资模式的介绍出发，让更多的房地产业了解自身融资模式中所存在的问题，本文的研究对于很多存在融资困难问题的企业具有很好的实践价值，通过科学合理的预测和推断，从相关的渠道向公司的投资者筹集组织资金，来保证公司正常运转需要以及经营管理活动所需的资金，也有利于房地产企业根据自身情况探索出适合的融资路径。在本文的研究过程中会设计多种多样的知识与技能，所以通过此次研究，可以提高本人搜集、整理、筛选资料的能力，在寻找、分析、解决问题方面也得到了一定的进步，这对我以后的生活学习也有很大的帮助。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
国外的众多学者对于房地产融资模式有着不同的看法和大量研究，积累了丰富的经验，有很多也值得我们学习与借鉴。
1、房地产融资难问题分析。YiJin,CharlesK.Y.Leung,ZhixiongZeng（2014）研究了资本市场与房地产市场之间的联系而且发现实际房价冲击会降低外部融资溢价并刺激非住宅投资和实际国内生产总值（GDP），还反映了外部融资溢价和房地产价格的周期性。房地产价格波动对外部融资溢价和GDP的变化的贡献被证实是显著的[1]。
DonBredin,GerardOReilly,SimonStevenson（2014）评估了房地产投资信托对美国货币政策意外变化的反应。这项研究的一个关键因素是利用了期货市场来隔离政策利率的意外变化，发现房地产投资信托基金的重大负面反应是政策利率意外变化。最后得出货币政策意外一直对房地产投资信托基金的回报产生一定影响，这种影响背后的驱动力是股息渠道。结果表明一般房地产市场对中央银行行为的特殊敏感性[2]
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