万科地产营运能力分析(附件)【字数：12459】
摘 要随着我国有关房地产行业的许多较为严厉的宏观调整政策的发布,拥有高资产负债率的房地产企业面临着很大的经济压力。房地产行业具有特殊的重要性,期产业关联度高,带动性强,直接或间接地影响着水泥、木材、钢材等数十个中下游产业,房地产发展是否稳定对整个国民经济具有很大影响。本文主要分析企业营运能力，一方面从营运能力的财务指标应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率、流动资产周转率方面分析万科地产总体营运能力，另一方面从战略角度分析了企业外部宏观环境、内部竞争状况及综合的战略对万科的企业营运能力会造成的影响。通过分析万科财务报表寻找万科在长期的资本营运中的问题，与同企业进行比较来寻找企业经营战略决策制定方法，从战略角度来研究企业营运能力，从而对万科地产集团资本结构进行描述性统计分析,寻找公司资本结构的问题，并提出解决方案。Ⅰ
目 录
ABSTRACTⅡ
第一章 企业营运能力分析的理论概述1
1.1企业营运能力概述1
1.2企业营运能力分析内容2
1.3企业营运能力分析的意义3
第二章 万科地产概述6
2.1万科地产的行业背景6
2.2万科地产近几年经营状况简介6
第三章 万科地产营运能力指标分析7
3.1营运能力长期指标分析7
3.2营运能力短期指标分析12
万科地产存在的问题及对策17
4.1万科地产存在的问题17
4.2对万科地产的建议和对策18
第五章 总结19
结束语20
致谢21
参考文献22
第一章 企业营运能力分析的理论概述
1.1企业营运能力概述
企业营运能力指企业的经营运行能力，而企业经营能力的高低就是由企业管理人员对其资金的利用效率与所获得的效益决定的，简单来说就是企业的管理人员利用用企业资产创造利润的能力。资产的利用效率指企业资产的周转率和周转速度，周转率和周转速度越高，企业资产的利用率越高，那所创造的效益就越高。
1.2企业营运能力分析的内容
1.2.1 营运能力分析方法
在分析企业 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
营运能力时,可以从两方面来分析，一方面是长期指标，另一方面是短期指标。
长期指标包括对企业外部宏观环境、产业环境经营状况及综合战略的分析，长期指标都是外部因素，任何企业都不是脱离社会经济环境来进行生产经营活动的，与外部环境存在着交换关系，因此外部宏观环境的变化会影响整个企业的生产经营活动。长期指标分析能够决定企业的长期经营战略，从而间接地影响企业经营活动。
短期指标包括总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率和应收账款周转率，短期指标反映的是企业在上次经营管理的过程中对企业资源的利用能力，运用企业资金的来获得利润能力，也就是企业资金利用的效率。企业资金利用的效果越好效率越高，就表明企业的经营能力越强，那企业的获利能力和偿债能力就越高。
1.2.2 长期指标
（1）外部宏观环境
企业的生产经营活动在一定环境中进行，一旦环境改变，企业活动的方式、内容必然会随之改变，外部宏观环境时企业赖以生存的基础，同时环境也制约着企业的生产经营活动。当外部环境变化时，也会对企业造成影响，而这种影响通常是两方面的，它有可能会给企业的生产发展创造新的机会与机遇，也有可能给企业的发展带来威胁和挑战，无论如何对企业的生产经营活动都有所影响，所以当企业在进行营运能力分析时，外部宏观环境应是不可忽视的重点。对外部宏观环境分析一般采用PEST分析模型，PEST分析模型可以从政治法律、经济、社会文化、技术环境四个方面全面分析企业的外部宏观环境。
（2）产业环境竞争状况
产业环境也是营运能力分析时重点，企业的生产经营活动都是在社会这个大环境中发生的，产业环境则指的是企业所处的某一个特定产业以及与它相关的产业所处的这一环境，在这个环境中，存在与这个企业有业务关系的产业，也存在与这个产业有竞争关系的产业，不同产业之间，其特征和结构方面都各不相同，所以在进行产业环境分析时，应该要先从整体的经济特征方面着手，着重分析企业在这一环境中的竞争状况，同类产业间变化会对本企业造成什么样的影响。波特五力模型可以综合分析企业的产业环境竞争状况，从潜在进入者、供方、需方、替代品以及行业内现有竞争这几个方面来分析。
（3）综合战略
企业是社会系统中一个不可分割的组成部分，社会为企业的生产发展提供外在的环境，在这个环境中，适者生存，成功的企业能够有效适应变化，不断调整其战略、组织结构、产品和营销策略，进行战略分析，为企业发展指明方向，谋划整体的、长远的发展，对企业所处的外部环境做出全面的考察和分析，预测未来变化，做出全局性的谋划，是企业内部条件更好的适应外部环境的要求，增强吱声的应变能力和竞争力，与短期发展问题具有本质区别，综合的企业战略分析更加关注企业的长远利益。
1.2.3 短期指标
总资产周转率分析
总资产周转率是指是企业销售收入净额与资产总额之间的比率。
总资产周转率＝总周转额（总收入）/总资产平均额
总资产周转率和企业的获利能力息息相关，它表示的是企业对全部资产的使用效率，当这个效率较越高时，则表示企业资产运用能力越高，企业经营的效率越高，盈利能力越高。
（2）流动资产周转率
流动资产周转率，是流动资产的平均占用额与流动资产在一定时期所完成的周转额之间的比率。
流动资产周转率=流动资产周转额/流动资产平均余额
流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用的效果越好，企业营运能力越强。
（3）存货周转率
存货周转率是一定时期内企业销货成本与存货平均余额间的比率，反映企业存货的运营效率，企业资产利用效率的一个综合性指标。货周转率指标有存货周转次数和存货周转天数两种形式：
存货周转次数=销售成本/平均存货
存货周转天数=计算期天数/存货周转次数=计算期天数×平均存货/销售成本
目 录
ABSTRACTⅡ
第一章 企业营运能力分析的理论概述1
1.1企业营运能力概述1
1.2企业营运能力分析内容2
1.3企业营运能力分析的意义3
第二章 万科地产概述6
2.1万科地产的行业背景6
2.2万科地产近几年经营状况简介6
第三章 万科地产营运能力指标分析7
3.1营运能力长期指标分析7
3.2营运能力短期指标分析12
万科地产存在的问题及对策17
4.1万科地产存在的问题17
4.2对万科地产的建议和对策18
第五章 总结19
结束语20
致谢21
参考文献22
第一章 企业营运能力分析的理论概述
1.1企业营运能力概述
企业营运能力指企业的经营运行能力，而企业经营能力的高低就是由企业管理人员对其资金的利用效率与所获得的效益决定的，简单来说就是企业的管理人员利用用企业资产创造利润的能力。资产的利用效率指企业资产的周转率和周转速度，周转率和周转速度越高，企业资产的利用率越高，那所创造的效益就越高。
1.2企业营运能力分析的内容
1.2.1 营运能力分析方法
在分析企业 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
营运能力时,可以从两方面来分析，一方面是长期指标，另一方面是短期指标。
长期指标包括对企业外部宏观环境、产业环境经营状况及综合战略的分析，长期指标都是外部因素，任何企业都不是脱离社会经济环境来进行生产经营活动的，与外部环境存在着交换关系，因此外部宏观环境的变化会影响整个企业的生产经营活动。长期指标分析能够决定企业的长期经营战略，从而间接地影响企业经营活动。
短期指标包括总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率和应收账款周转率，短期指标反映的是企业在上次经营管理的过程中对企业资源的利用能力，运用企业资金的来获得利润能力，也就是企业资金利用的效率。企业资金利用的效果越好效率越高，就表明企业的经营能力越强，那企业的获利能力和偿债能力就越高。
1.2.2 长期指标
（1）外部宏观环境
企业的生产经营活动在一定环境中进行，一旦环境改变，企业活动的方式、内容必然会随之改变，外部宏观环境时企业赖以生存的基础，同时环境也制约着企业的生产经营活动。当外部环境变化时，也会对企业造成影响，而这种影响通常是两方面的，它有可能会给企业的生产发展创造新的机会与机遇，也有可能给企业的发展带来威胁和挑战，无论如何对企业的生产经营活动都有所影响，所以当企业在进行营运能力分析时，外部宏观环境应是不可忽视的重点。对外部宏观环境分析一般采用PEST分析模型，PEST分析模型可以从政治法律、经济、社会文化、技术环境四个方面全面分析企业的外部宏观环境。
（2）产业环境竞争状况
产业环境也是营运能力分析时重点，企业的生产经营活动都是在社会这个大环境中发生的，产业环境则指的是企业所处的某一个特定产业以及与它相关的产业所处的这一环境，在这个环境中，存在与这个企业有业务关系的产业，也存在与这个产业有竞争关系的产业，不同产业之间，其特征和结构方面都各不相同，所以在进行产业环境分析时，应该要先从整体的经济特征方面着手，着重分析企业在这一环境中的竞争状况，同类产业间变化会对本企业造成什么样的影响。波特五力模型可以综合分析企业的产业环境竞争状况，从潜在进入者、供方、需方、替代品以及行业内现有竞争这几个方面来分析。
（3）综合战略
企业是社会系统中一个不可分割的组成部分，社会为企业的生产发展提供外在的环境，在这个环境中，适者生存，成功的企业能够有效适应变化，不断调整其战略、组织结构、产品和营销策略，进行战略分析，为企业发展指明方向，谋划整体的、长远的发展，对企业所处的外部环境做出全面的考察和分析，预测未来变化，做出全局性的谋划，是企业内部条件更好的适应外部环境的要求，增强吱声的应变能力和竞争力，与短期发展问题具有本质区别，综合的企业战略分析更加关注企业的长远利益。
1.2.3 短期指标
总资产周转率分析
总资产周转率是指是企业销售收入净额与资产总额之间的比率。
总资产周转率＝总周转额（总收入）/总资产平均额
总资产周转率和企业的获利能力息息相关，它表示的是企业对全部资产的使用效率，当这个效率较越高时，则表示企业资产运用能力越高，企业经营的效率越高，盈利能力越高。
（2）流动资产周转率
流动资产周转率，是流动资产的平均占用额与流动资产在一定时期所完成的周转额之间的比率。
流动资产周转率=流动资产周转额/流动资产平均余额
流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用的效果越好，企业营运能力越强。
（3）存货周转率
存货周转率是一定时期内企业销货成本与存货平均余额间的比率，反映企业存货的运营效率，企业资产利用效率的一个综合性指标。货周转率指标有存货周转次数和存货周转天数两种形式：
存货周转次数=销售成本/平均存货
存货周转天数=计算期天数/存货周转次数=计算期天数×平均存货/销售成本
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