不动产统一登记法律问题分析(附件)【字数：7819】
摘 要《不动产登记暂行条例》的出台意味着中国在不动产统一登记方面的进一步推进，标志着不动产统一登记制度的逐步创立。由于《不动产登记暂行条例》原则性规定较多，该条例的出台，地方政府并没有充分认识到不动产统一登记制度的重要性。在分析我国不动产统一登记存在问题基础上，从程序完善、细则颁布、系统建议等方面提出相关对策建议。
Key words:Real estate; uniform registration;suggestions 目 录
第一章 不动产统一登记制度概述 1
1.1不动产的内涵界定 1
1.2不动产统一登记的内涵 1
1.3不动产统一登记的特征 1
1.4不动产统一登记的意义 2
第二章 境外不动产统一登记制度的相关规制及对我国的启示 3
2.1境外不动产统一登记制的相关规制 3
2.2境外不动产统一登记制度对我国的启示 4
第三章 我国不动产统一登记制度的存在问题 5
3.1我国不动产统一登记现状分析 5
3.2不动产统一登记相关立法缺失 5
3.3现有规制有待细化 6
第四章 针对不动产统一登记制度的完善对策 7
4.1完善不动产统一登记程序 7
4.2加快颁布不动产统一登记实施细则 8
4.3建立不动产统一登记系统 8
结束语 9
致 谢 10
参考文献 11
第一章 不动产统一登记制度概述
1.1不动产的内涵界定
我国法律上规定的不动产是指依自然性质或法律规定的不可移动的财产，有土地定着物，如土地、房屋、采矿权、探矿权等，有与土地尚未脱离的土地生成物，还有因自然或人力添附于土地且不能再分离的其他物。我国划定的不动产的类型包括有地皮、修筑物、及附着于土地的修筑物、自然保护区、牧场、矿产、种植区等。
1.2不动产统一登记的内涵
针对全国范围内所有的土地、房屋、海域、林地、草地等不动产统一登记，其内涵就是要做到登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”。不动产统一登记制度，是针对我国长期以来 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
实行的分散登记制度而言。制度中明确规定，不动产的登记只能由国家依法设立的机构对该登记进行认证，才能证明登记有效，具有法律效力。其他任何社会组织、民间组织的认证都视为无效的认证。不动产统一登记的内容包括：设立、变更、消灭相关权利等有关事项，并且要将这些登记记录在相关的登记簿册上，登记后还需要颁布相应的证书给物权的所有人作为有关的证明，该证书是由国家统一设计并统一定制的。但是目前我国的不动产统一登记存在着不平衡的现象，仍有相当多地区的不动产统一登记制度还不够完善，对于不动产统一登记还不了解。所以实行不动产登记统一化、标准化是有利于维护公民的不动产物权的，并且提高了不动产登记工作的质量和效率。
1.3不动产统一登记的特征
其一，私法和公法性质并重。不动产统一登记在本质上是一项行政登记行为，它既不是单纯的民事自主行为，也不是单纯独立的行政登记行为。不动产的统一登记，首先它的基本条件受到法律的约束，是一项法律活动，是作为确认该项登记是否有效的有力保障。进行不动产的统一登记是建立在登记当事人自愿变更自己的不动产权利基础上的。所以，我们才认为不动产的登记属于私法的范围内。同时，单有当事人的意愿没有国家相关机构的执行和配合办理也不行。在进行不动产的统一登记过程中，不能仅凭意愿办事，必须要按照国家和相关机构的规定和合法的程序来进行。不动产的统一登记是政府的一项行政管理活动，其目的是保障不动产产权的合法性和交易的安全性。在登记过程中，如果出现当事人提供的材料不真实所导致的恶劣后果，可以由国家机关对当事人采取法律责任。我们由此可以看出，不动产的统一登记也具有公法性。总而言之，不动产的统一登记，同时具备私法和公法的共同特点，是二者的有机结合。
其二，不动产统一登记具有法定特性。不动产统一登记活动必须是在政府机关的主持下，依照法律规定并在特定流程下操作，如果未得到有关机构的认证则认定为无效，而只有由国家依法设立的机构对该登记进行登记认证，才能证明登记有效，具有法律效力。其他任何社会组织、民间组织的认证都视为无效。从另一个方面来讲，不动产的统一登记，依靠的是法定的程序和流程，只要是正确依靠法律程序来进行的登记，就具有法定特性。为了确保不动产统一登记的真实性和公开性，理应秉承物权的公示和公信原则，保证实际情况和所公示的情况没有误差，每一项登记的流程都必须严格执行并加以检查确认。
1.4不动产统一登记的意义
随着社会经济和社会环境的不断发展，不动产的社会地位也在发生着改变，它在人们日常生活中的地位越发重要，是一项十分稀缺的资产。不动产登记制度涉及范围广泛，与之相联系的事务也众多。不动产的变动包括，不动产的设立，变更和消灭。随着社会的进步和经济的发展，人们越来越重视不动产的登记，渐渐形成了对不动产进行登记的意识，市场上人们对不动产登记的需求也越来越大。这就促进了不动产登记制度的发展和完善。为了满足人民日益增长的对不动产登记的需求，在现有的登记制度基础上，实行制度创新，以及对不动产登记制度的完善和发展已是迫在眉睫，所以在时代的背景下，就提出了不动产统一登记制度。不动产统一登记制度和之前的传统登记制度不尽相同，不动产统一登记制度具有其优点。第一，土地和房产的登记得到统一，大大简化了不动产登记的手续，不用分别登记，所以节省人力物力。第二，实现了不动产登记的统一，在登记机构、流程、原则、方法等发面都实现了统一。第三，实现了一站式服务，减少人力物力，方便人民登记办理。第四，不动产登记结果以信息公开为保障，以确保不动产交易的安全。
第二章 境外不动产统一登记制度的相关规制及对我国的启示
随着时代的发展和进步，很多国家不再墨守成规，对不动产登记制度进行了升级变革。由于不动产登记自身的特殊属性和不动产在维护物权方面的优势和作用，以及物权交易方面的保障作用，使得各国各地区不断地改善自身的不动产登记制度。不动产登记虽然具有统一性，但他们并不是完全相同的，可是他们的核心理念都是一样的。比如最基本的登记部门是依法设立的，都是负责统一登记法定变动的事项，还比如都是按照法律的程序，对不动产进行登记，并且在细则上也实施了统一，最后在统一的不动产登记薄上进行不动产有关事项的登记，最后为权利人颁发统一的权属证书。
2.1境外不动产统一登记制的相关规制
Key words:Real estate; uniform registration;suggestions 目 录
第一章 不动产统一登记制度概述 1
1.1不动产的内涵界定 1
1.2不动产统一登记的内涵 1
1.3不动产统一登记的特征 1
1.4不动产统一登记的意义 2
第二章 境外不动产统一登记制度的相关规制及对我国的启示 3
2.1境外不动产统一登记制的相关规制 3
2.2境外不动产统一登记制度对我国的启示 4
第三章 我国不动产统一登记制度的存在问题 5
3.1我国不动产统一登记现状分析 5
3.2不动产统一登记相关立法缺失 5
3.3现有规制有待细化 6
第四章 针对不动产统一登记制度的完善对策 7
4.1完善不动产统一登记程序 7
4.2加快颁布不动产统一登记实施细则 8
4.3建立不动产统一登记系统 8
结束语 9
致 谢 10
参考文献 11
第一章 不动产统一登记制度概述
1.1不动产的内涵界定
我国法律上规定的不动产是指依自然性质或法律规定的不可移动的财产，有土地定着物，如土地、房屋、采矿权、探矿权等，有与土地尚未脱离的土地生成物，还有因自然或人力添附于土地且不能再分离的其他物。我国划定的不动产的类型包括有地皮、修筑物、及附着于土地的修筑物、自然保护区、牧场、矿产、种植区等。
1.2不动产统一登记的内涵
针对全国范围内所有的土地、房屋、海域、林地、草地等不动产统一登记，其内涵就是要做到登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”。不动产统一登记制度，是针对我国长期以来 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
实行的分散登记制度而言。制度中明确规定，不动产的登记只能由国家依法设立的机构对该登记进行认证，才能证明登记有效，具有法律效力。其他任何社会组织、民间组织的认证都视为无效的认证。不动产统一登记的内容包括：设立、变更、消灭相关权利等有关事项，并且要将这些登记记录在相关的登记簿册上，登记后还需要颁布相应的证书给物权的所有人作为有关的证明，该证书是由国家统一设计并统一定制的。但是目前我国的不动产统一登记存在着不平衡的现象，仍有相当多地区的不动产统一登记制度还不够完善，对于不动产统一登记还不了解。所以实行不动产登记统一化、标准化是有利于维护公民的不动产物权的，并且提高了不动产登记工作的质量和效率。
1.3不动产统一登记的特征
其一，私法和公法性质并重。不动产统一登记在本质上是一项行政登记行为，它既不是单纯的民事自主行为，也不是单纯独立的行政登记行为。不动产的统一登记，首先它的基本条件受到法律的约束，是一项法律活动，是作为确认该项登记是否有效的有力保障。进行不动产的统一登记是建立在登记当事人自愿变更自己的不动产权利基础上的。所以，我们才认为不动产的登记属于私法的范围内。同时，单有当事人的意愿没有国家相关机构的执行和配合办理也不行。在进行不动产的统一登记过程中，不能仅凭意愿办事，必须要按照国家和相关机构的规定和合法的程序来进行。不动产的统一登记是政府的一项行政管理活动，其目的是保障不动产产权的合法性和交易的安全性。在登记过程中，如果出现当事人提供的材料不真实所导致的恶劣后果，可以由国家机关对当事人采取法律责任。我们由此可以看出，不动产的统一登记也具有公法性。总而言之，不动产的统一登记，同时具备私法和公法的共同特点，是二者的有机结合。
其二，不动产统一登记具有法定特性。不动产统一登记活动必须是在政府机关的主持下，依照法律规定并在特定流程下操作，如果未得到有关机构的认证则认定为无效，而只有由国家依法设立的机构对该登记进行登记认证，才能证明登记有效，具有法律效力。其他任何社会组织、民间组织的认证都视为无效。从另一个方面来讲，不动产的统一登记，依靠的是法定的程序和流程，只要是正确依靠法律程序来进行的登记，就具有法定特性。为了确保不动产统一登记的真实性和公开性，理应秉承物权的公示和公信原则，保证实际情况和所公示的情况没有误差，每一项登记的流程都必须严格执行并加以检查确认。
1.4不动产统一登记的意义
随着社会经济和社会环境的不断发展，不动产的社会地位也在发生着改变，它在人们日常生活中的地位越发重要，是一项十分稀缺的资产。不动产登记制度涉及范围广泛，与之相联系的事务也众多。不动产的变动包括，不动产的设立，变更和消灭。随着社会的进步和经济的发展，人们越来越重视不动产的登记，渐渐形成了对不动产进行登记的意识，市场上人们对不动产登记的需求也越来越大。这就促进了不动产登记制度的发展和完善。为了满足人民日益增长的对不动产登记的需求，在现有的登记制度基础上，实行制度创新，以及对不动产登记制度的完善和发展已是迫在眉睫，所以在时代的背景下，就提出了不动产统一登记制度。不动产统一登记制度和之前的传统登记制度不尽相同，不动产统一登记制度具有其优点。第一，土地和房产的登记得到统一，大大简化了不动产登记的手续，不用分别登记，所以节省人力物力。第二，实现了不动产登记的统一，在登记机构、流程、原则、方法等发面都实现了统一。第三，实现了一站式服务，减少人力物力，方便人民登记办理。第四，不动产登记结果以信息公开为保障，以确保不动产交易的安全。
第二章 境外不动产统一登记制度的相关规制及对我国的启示
随着时代的发展和进步，很多国家不再墨守成规，对不动产登记制度进行了升级变革。由于不动产登记自身的特殊属性和不动产在维护物权方面的优势和作用，以及物权交易方面的保障作用，使得各国各地区不断地改善自身的不动产登记制度。不动产登记虽然具有统一性，但他们并不是完全相同的，可是他们的核心理念都是一样的。比如最基本的登记部门是依法设立的，都是负责统一登记法定变动的事项，还比如都是按照法律的程序，对不动产进行登记，并且在细则上也实施了统一，最后在统一的不动产登记薄上进行不动产有关事项的登记，最后为权利人颁发统一的权属证书。
2.1境外不动产统一登记制的相关规制
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