海南东方房地产发展状况分析(附件)
摘 要随着经济的快速发展，海南具有良好的地理位置，还有得天独厚的自然条件，是当今世界上最适合人类居住的地区之一，也是每个人梦寐以求的旅游胜地。从当前情况来看，关于海南房地产市场将会再次暴跌的传闻也层出不穷，但我认为，海南的房地产市场不会像目前国内市场的传闻那样，因为海南是依靠自身的自然条件而发展的房地产市场。在国家宏观市场环境下，以及海南房地产行业特殊的运行模式下，海南房地产市场崩盘的可能性还是相对较小的。面对海南房地产开发的情况，各种问题与矛盾日益凸显。如何促进海南房地产健康发展成为了国际旅游岛建设面临的重要问题。本文通过对海南房地产发展现状地分析，指出海南当前房地产业发展的一些弊端和缺陷，并对其出现的问题进行有效并合理的分析，给出相应的发展建议和对策。管理机制不顺，相关法律不健全，开发过度，缺乏文化内涵等是当前海南房地产业发展的主要问题。间接也普遍的说明海南省东方市房地产的发展现状，以及未来的房地产的发展模式。并以促进海南东方房地产健康发展为目的提出了健全管理机制，完善规划，加强政府的宏观调控作用，防止地产泡沫，加强环境保护，培养核心竞争力，提升文化内涵，走多元化发展道路等建设。
目 录
1绪 论 1
1.1研究目的和意义 1
1.1.1研究目的 1
1.1.2研究意义 2
1.2国内外研究现状 2
1.2.1国外研究现状 2
1.2.2国内研究现状 3
2东方市房地产发展历程 4
2.1房地产的定义及特点 4
2.2东方市房地产的发展过程 4
2.2.1 2007～2010年非理性炒作与调整阶段 5
2.2.2 2010～2012年相对稳定的协调发展阶段 5
2.2.3 2012～2013年，调控、反调控与总体反思阶段 5
2.2.4 2013年～2015年，房地产行业全面调整的阶段 6
3东方市房地产的发展现状和存在的问题 7
3.1东方市房地产的发展现状 7
3.2东方市房地产发展存在的问题 8
3.2.1房地产管理机制不健全 8
3.2.2房地产的相关法律不健全 8 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
3.2.3房地产开发过度 9
3.2.4房地产开发企业缺乏文化内涵 9
4东方市房地产发展的制约因素及分析 10
4.1房地产商的原因分析 10
4.2购房者的原因分析 10
4.3政府监管不足的原因分析 11
5促进东方市房地产发展的建议 12
5.1从供应商的角度来看，正确做好自己的职务 12
5.2从购房者的角度来看，提高购房的意识 12
5.3从当地政府的角度来看，加强当地政府对房地产的制衡能力 13
结 论 14
参考文献 15
致谢 17
1绪 论
海南是中国经济发展相对落后并且发展较晚的一个岛屿，不过海南由于本身具备的阳光充足、绿带面积广、空气新鲜等自然条件优势。旅游业相继迅速发展起来。而在中国经济迅速发展和改革开放的背景下，海南的房地产行业自然而然的成为中国经济的一大支柱之一，也是中国旅游和度假地产的风向标。海南省，是位居于中国的最南端，是被称为是中国仅次于台湾的第二大岛，行政区域包括海南岛、三沙群岛的岛礁及其海域[1]。海南地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称[2]。
而东方市的地理位置刚好就在海南省的西南部，同时也是拥有边贸政策的城市，这是海南省唯一一个拥有这个政策的城市。由于这些优势的条件，使东方市成为海南西南部的经济中心，并还以“海南岛第三大海滨城市”而著称至今。东方市行政区划分为：东方市辖八所镇、感城镇、三家镇、板桥镇、四更镇、新龙镇、大田镇、东河镇、天安乡、江边乡[3]。
据了解，海南省全省的土地总面积约为343万公顷，占全国热带土地面积的约41.5%。目前，海南岛已被开发利用的土地也有三百二十万公顷，海南储备的土地丰富，基本条件丰厚，所以房地产市场发展潜力大。
海南岛内具有特殊的人文环境。与大陆相比，海南岛内人口密度较小。东部第三产业发展迅速，中、西部第一产业为主[4]。海南省设有2个地级市、6县级市、4个县、6个民族自治县，一个经济开发区、基层183个镇、21个乡、18个街道[4]。?
根据《海南省东方市2010年第六次人口普查》中：全市总人口数为408309人，其中汉族人口为321342人占总人口的78.7%[5]；各少数民族人口为86967人，占总人口的21.30%其中黎族人口为83399人，占总人口的20.43%[5]。
1.1研究目的和意义
1.1.1研究目的
随着经济的发展，不夸张的说海南省东方市即将会成为超越三亚，而成为海南省的第三大滨海城市。它有较便利的交通路线，拥有跟全国铁路系统联网的火车站，西部唯一的城区高铁站，紧靠城区而过的高速公路。而且，海口和三亚的房地产发展已经逐步进入饱和状态，所以东方的房地产在未来的发展空间很大。但是,由于我国房地产业恶意炒房越来越严重，造成我国房地产业地经济成持续下滑趋势。所以本文通过研究分析我国房地产业发展的主要问题，然后再指出东方市房地产业发展的主要问题根源的所在，从而对东方市房地产业的发展提出相关的建议和针对性的对策。
1.1.2研究意义
海南省东方市作为海南的第三大滨海城市，在未来有相当大的发展空间，东方市最近几年都在努力的建设中，而且未来东方经济增长巨大潜力的产业支撑点，分别是工业大发展时代，贸易大发展时代，地产大发展时代，城建大发展时代，人口增长时代[6]。未来的东方就好比当年的海口和三亚。但是又不完全和海口很像，海口是海南的省会城市，发展的较早，居住着各行各业的人，而且空气清晰，环境优美，温度适宜，是个养老的好地方。三亚也算是发展的早的，由于地形比较独特等原因，特别吸引游客，所以三亚的经济大部分都是旅游业支撑起来的，房地产业也占了一部分，但是三亚的房地产已经进入饱和阶段，再加上最近几年房产都不稳定。所以东方在未来的房地产经济会超越三亚，成为海南的第三大滨海城市。
未来东方的地产开发受众群体可能跟海口会比较类似，一部分是内地来的候鸟老人，一部分是本地居民的刚性要求[6]。随着海南东方经济水平的提高，以及房地产企业和地方政府的积极对外宣传推广，将来会有有越来越多的内地人以及外国人认识东方，了解东方，并且会吸引还会吸引大部分的内地人前来避冬。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
巴克莱首席中国经济学家常健称，2013年下半年货币融资条件进一步紧缩、过度开发和开发商杠杆比率的提高导致房市供需情况恶化[7]。预计目前的房地产衰退趋势将延续至2015年。我们保持房地产泡沫在2014—2015年逐渐破裂的基本共识，并预计房地产投资增长下滑5个百分点将会导致中国GDP增速下降50个基点[8]。中央政府可能不会放任房地产市场做出进一步调整，但是在全国房价跌幅超过10%前，政府可能会采取进一步宽松的政策[9]。我们认为，中央政府可能还将允许采用地方政府推出的“创新型放宽措施”。
瑞银特约首席经济学家汪涛称，房地产是中国经济面临的最大下行风险，今后几个月决策层可能不得不考虑放松目前的房地产调控政策[10]。如果销售面积和新开工面积进一步下滑，将可能会有更多的地方政府放松目前的限购政策，中央政府也可能将会开始考虑降低目前较高的房贷首付要求[11]。
目 录
1绪 论 1
1.1研究目的和意义 1
1.1.1研究目的 1
1.1.2研究意义 2
1.2国内外研究现状 2
1.2.1国外研究现状 2
1.2.2国内研究现状 3
2东方市房地产发展历程 4
2.1房地产的定义及特点 4
2.2东方市房地产的发展过程 4
2.2.1 2007～2010年非理性炒作与调整阶段 5
2.2.2 2010～2012年相对稳定的协调发展阶段 5
2.2.3 2012～2013年，调控、反调控与总体反思阶段 5
2.2.4 2013年～2015年，房地产行业全面调整的阶段 6
3东方市房地产的发展现状和存在的问题 7
3.1东方市房地产的发展现状 7
3.2东方市房地产发展存在的问题 8
3.2.1房地产管理机制不健全 8
3.2.2房地产的相关法律不健全 8 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
3.2.3房地产开发过度 9
3.2.4房地产开发企业缺乏文化内涵 9
4东方市房地产发展的制约因素及分析 10
4.1房地产商的原因分析 10
4.2购房者的原因分析 10
4.3政府监管不足的原因分析 11
5促进东方市房地产发展的建议 12
5.1从供应商的角度来看，正确做好自己的职务 12
5.2从购房者的角度来看，提高购房的意识 12
5.3从当地政府的角度来看，加强当地政府对房地产的制衡能力 13
结 论 14
参考文献 15
致谢 17
1绪 论
海南是中国经济发展相对落后并且发展较晚的一个岛屿，不过海南由于本身具备的阳光充足、绿带面积广、空气新鲜等自然条件优势。旅游业相继迅速发展起来。而在中国经济迅速发展和改革开放的背景下，海南的房地产行业自然而然的成为中国经济的一大支柱之一，也是中国旅游和度假地产的风向标。海南省，是位居于中国的最南端，是被称为是中国仅次于台湾的第二大岛，行政区域包括海南岛、三沙群岛的岛礁及其海域[1]。海南地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称[2]。
而东方市的地理位置刚好就在海南省的西南部，同时也是拥有边贸政策的城市，这是海南省唯一一个拥有这个政策的城市。由于这些优势的条件，使东方市成为海南西南部的经济中心，并还以“海南岛第三大海滨城市”而著称至今。东方市行政区划分为：东方市辖八所镇、感城镇、三家镇、板桥镇、四更镇、新龙镇、大田镇、东河镇、天安乡、江边乡[3]。
据了解，海南省全省的土地总面积约为343万公顷，占全国热带土地面积的约41.5%。目前，海南岛已被开发利用的土地也有三百二十万公顷，海南储备的土地丰富，基本条件丰厚，所以房地产市场发展潜力大。
海南岛内具有特殊的人文环境。与大陆相比，海南岛内人口密度较小。东部第三产业发展迅速，中、西部第一产业为主[4]。海南省设有2个地级市、6县级市、4个县、6个民族自治县，一个经济开发区、基层183个镇、21个乡、18个街道[4]。?
根据《海南省东方市2010年第六次人口普查》中：全市总人口数为408309人，其中汉族人口为321342人占总人口的78.7%[5]；各少数民族人口为86967人，占总人口的21.30%其中黎族人口为83399人，占总人口的20.43%[5]。
1.1研究目的和意义
1.1.1研究目的
随着经济的发展，不夸张的说海南省东方市即将会成为超越三亚，而成为海南省的第三大滨海城市。它有较便利的交通路线，拥有跟全国铁路系统联网的火车站，西部唯一的城区高铁站，紧靠城区而过的高速公路。而且，海口和三亚的房地产发展已经逐步进入饱和状态，所以东方的房地产在未来的发展空间很大。但是,由于我国房地产业恶意炒房越来越严重，造成我国房地产业地经济成持续下滑趋势。所以本文通过研究分析我国房地产业发展的主要问题，然后再指出东方市房地产业发展的主要问题根源的所在，从而对东方市房地产业的发展提出相关的建议和针对性的对策。
1.1.2研究意义
海南省东方市作为海南的第三大滨海城市，在未来有相当大的发展空间，东方市最近几年都在努力的建设中，而且未来东方经济增长巨大潜力的产业支撑点，分别是工业大发展时代，贸易大发展时代，地产大发展时代，城建大发展时代，人口增长时代[6]。未来的东方就好比当年的海口和三亚。但是又不完全和海口很像，海口是海南的省会城市，发展的较早，居住着各行各业的人，而且空气清晰，环境优美，温度适宜，是个养老的好地方。三亚也算是发展的早的，由于地形比较独特等原因，特别吸引游客，所以三亚的经济大部分都是旅游业支撑起来的，房地产业也占了一部分，但是三亚的房地产已经进入饱和阶段，再加上最近几年房产都不稳定。所以东方在未来的房地产经济会超越三亚，成为海南的第三大滨海城市。
未来东方的地产开发受众群体可能跟海口会比较类似，一部分是内地来的候鸟老人，一部分是本地居民的刚性要求[6]。随着海南东方经济水平的提高，以及房地产企业和地方政府的积极对外宣传推广，将来会有有越来越多的内地人以及外国人认识东方，了解东方，并且会吸引还会吸引大部分的内地人前来避冬。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
巴克莱首席中国经济学家常健称，2013年下半年货币融资条件进一步紧缩、过度开发和开发商杠杆比率的提高导致房市供需情况恶化[7]。预计目前的房地产衰退趋势将延续至2015年。我们保持房地产泡沫在2014—2015年逐渐破裂的基本共识，并预计房地产投资增长下滑5个百分点将会导致中国GDP增速下降50个基点[8]。中央政府可能不会放任房地产市场做出进一步调整，但是在全国房价跌幅超过10%前，政府可能会采取进一步宽松的政策[9]。我们认为，中央政府可能还将允许采用地方政府推出的“创新型放宽措施”。
瑞银特约首席经济学家汪涛称，房地产是中国经济面临的最大下行风险，今后几个月决策层可能不得不考虑放松目前的房地产调控政策[10]。如果销售面积和新开工面积进一步下滑，将可能会有更多的地方政府放松目前的限购政策，中央政府也可能将会开始考虑降低目前较高的房贷首付要求[11]。
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