营改增政策对威如房地产有限公司的影响分析(附件)【字数：10068】
摘 要“营改增”政策，是于2011年经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发的税收政策。本文以江苏威如房地产有限公司为例，研究“营改增”对我国房地产企业产生的影响及应对措施。文章运用了理论与实际结合的方法,引入江苏威如房地产有限公司的项目——X尚城二期进行案例研究,分析“营改增”对房地产企业收入、成本、税负等方面存在的影响，进一步得出对房地产企业利润的影响。增值税在财务核算方面，比营业税更为繁琐复杂。此外，“营改增”对房地产公司收入、成本、税负都产生了程度不同的影响。文章在分析“营改增”对房地产企业——江苏威如房地产有限公司影响的基础之上,建议房地产公司采取提高増值税进项抵扣意识、加强纳税筹划、树立全员意识、进行职工培训等手段，以便提早做好准备、平稳度过“营改增”改革过渡期。
Key words: Value added tax to replace business tax increase; Zhongnan Group; profit; influence 目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
引言 1
第一章 房地产业“营改增”基本情况介绍 2
1.1我国营业税、增值税概况 2
1.2营业税、增值税的对比 3
1.3我国房地产业“营改增”概况 4
第二章 “营改增”政策对江苏威如房地产公司的影响 6
2.1项目税负增加 6
2.2影响企业财务核算方式 8
2.3影响企业税务管理模式 8
第三章 “营改增”政策对威如公司影响的原因分析 9
3.1房地产企土地成本无法抵扣进项税 9
3.2人工成本无法抵扣进项税 9
3.3材料成本抵扣不充分 10
3.4机械租赁费用的上升 10
第四章 威如公司应对“营改增”政策的对策建议 11
4．1合理开展税收筹划 11
4.2加强增值税发票管理办法 12
4.3协调企业各部门发展，加强与政府部门沟通 12
4.4建立全员参与意识，加强专题培训 13
4.5制定企业整体策略 13
结语 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
14
致谢 15
参考文献 16
引言
作为我国经济体系中最重要的行业之一,房地产业具有广泛的影响力。同时由于房地产业对社会经济生活的方方面面都有涉及,与诸多行业均有不同程度的交互影响,其发展与我国整体经济发展有着密不可分的关系。从对国民经济的贡献的角度来说，二十一世纪以来,房地产开发投资的经济拉动效果是十分显著的。另外,在我国公共预算收入中，房地产业的税收收入占有非常重要的地位。尤其近几年来，房地产业的税收收入均居于我国各产业纳税额排行榜前列,由此可见房地产税收的关键程度。房地产业当之无愧是我国经济持续增长的重要支柱和强有力的引擎。
作为我国财税体制改革的一项重要任务，营业税改征增值税（即“营改增”）的规划中明确提出“为以结构性减税促进稳增长，我国政府应当主动干预，积极调减营业税税收，改征增值税，扩大增值税税收范围。”在此之后，党的十八届五中全会审议通过“十三五”规划的建议，其中指出，“深化财税体制改革，建立健全有利于经济发展的转变方式、形成全国统一市场、促进社会公平正义的现代财政制度，建立税种科学、结构优化、法律健全、规范公平、征管高效的税收制度”。我国的国民经济、社会发展规划的重点内容中再次纳入了税制改革。
近年来，社会各界对房地产市场的关注度始终保持居高不下。多地政府的宏观调控逐渐加强，限购、限贷等政策相继推出，来抑制房价的上涨。在房地产市场呈现低迷状态之后，多地政府又陆续取消限购、限贷等政策，扶持房地产企业的发展。此时，房地产企业“营改增”政策的出炉，可以使房地产企业的税负降低，进而提高企业净利润，有助于促进房地产行业健康发展。
研究房地产企业“营改增”对其税负和利润的影响，可以帮助企业管理者充分利用现有的资源条件，结合自身实际，进行合理的税收筹划，实现企业利润的最大化。本文以江苏威如房地产有限公司为例，探索房地产应对营改增政策的措施，以期能给房地产企业在税收筹划、成本控制等方面提供指导。
第一章 房地产业“营改增”基本情况介绍
1.1我国营业税、增值税概况
1.1.1我国营业税概况
我国营业税是经过一定历史时期发展和演变的产物,其特点是以营业收入总额作为计税依据，根据不同行业制定不同税率，再由计税基础乘以税率得出应纳税额。1953年的工商业税及工商统一税、1973年出台的工商税就已经包含了营业税的基本特征。1984年我国对流转税的全面改革,将之前的工商税具体划分为四个不同的税种,其中就包括增值税和营业税，至此，营业税作为独立的税种在我国正式出现。1994年,国务院正式出台了《营业税暂行条例》,这是是我国最早确立的现行营业税体制。我国营业税的发展与演变是由我国各个历史时期的经济发展决定的。营业税的政策会依据经济发展的状况进行调整和补充，以进一步与经济社会发展相适应，但具有一定的不确定性和滞后性。
表11营业税税目税率表
序 号
税 目
税 率
1
建筑业
3%
2
金融保险业
5%
3
文化体育业
3%
4
娱乐业
5%20%
5
服务业
5%
6
转让无形资产
5%
7
销售不动产
5%
1.1.2我国增值税概况
増值税的特点是能够极大限度地减少传统流转类税种重复征税。欧洲的一些国家于上世纪五十年代率先开始征收增值税，起到不错的社会反响。后迅速被很多国家模仿、采用。1984，我国政府在进行部分地区部分行业的增值税试点后,进行了税制改革，将増值税从工商税中剥离出来，形成一个独立存在的税种,增值税于我国的税制体系中正式诞生。
我国于20世纪90年代明确了营业税与增值税平行征税的地位。按照政府当时制定税制的最初想法,应当将所有销售货物及提供劳务全部纳入增值税的征收范围,但是如果实行完全的增值税，无疑会对地方财政造成重大影响。于是 ,最终采取了折中的方法,即实行不完全的增值税——在流转环节对不同税收对象平行征收増值税或营业税,这也为之后的“营改增”埋下了伏笔。
1.2营业税、增值税的对比
Key words: Value added tax to replace business tax increase; Zhongnan Group; profit; influence 目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
引言 1
第一章 房地产业“营改增”基本情况介绍 2
1.1我国营业税、增值税概况 2
1.2营业税、增值税的对比 3
1.3我国房地产业“营改增”概况 4
第二章 “营改增”政策对江苏威如房地产公司的影响 6
2.1项目税负增加 6
2.2影响企业财务核算方式 8
2.3影响企业税务管理模式 8
第三章 “营改增”政策对威如公司影响的原因分析 9
3.1房地产企土地成本无法抵扣进项税 9
3.2人工成本无法抵扣进项税 9
3.3材料成本抵扣不充分 10
3.4机械租赁费用的上升 10
第四章 威如公司应对“营改增”政策的对策建议 11
4．1合理开展税收筹划 11
4.2加强增值税发票管理办法 12
4.3协调企业各部门发展，加强与政府部门沟通 12
4.4建立全员参与意识，加强专题培训 13
4.5制定企业整体策略 13
结语 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
14
致谢 15
参考文献 16
引言
作为我国经济体系中最重要的行业之一,房地产业具有广泛的影响力。同时由于房地产业对社会经济生活的方方面面都有涉及,与诸多行业均有不同程度的交互影响,其发展与我国整体经济发展有着密不可分的关系。从对国民经济的贡献的角度来说，二十一世纪以来,房地产开发投资的经济拉动效果是十分显著的。另外,在我国公共预算收入中，房地产业的税收收入占有非常重要的地位。尤其近几年来，房地产业的税收收入均居于我国各产业纳税额排行榜前列,由此可见房地产税收的关键程度。房地产业当之无愧是我国经济持续增长的重要支柱和强有力的引擎。
作为我国财税体制改革的一项重要任务，营业税改征增值税（即“营改增”）的规划中明确提出“为以结构性减税促进稳增长，我国政府应当主动干预，积极调减营业税税收，改征增值税，扩大增值税税收范围。”在此之后，党的十八届五中全会审议通过“十三五”规划的建议，其中指出，“深化财税体制改革，建立健全有利于经济发展的转变方式、形成全国统一市场、促进社会公平正义的现代财政制度，建立税种科学、结构优化、法律健全、规范公平、征管高效的税收制度”。我国的国民经济、社会发展规划的重点内容中再次纳入了税制改革。
近年来，社会各界对房地产市场的关注度始终保持居高不下。多地政府的宏观调控逐渐加强，限购、限贷等政策相继推出，来抑制房价的上涨。在房地产市场呈现低迷状态之后，多地政府又陆续取消限购、限贷等政策，扶持房地产企业的发展。此时，房地产企业“营改增”政策的出炉，可以使房地产企业的税负降低，进而提高企业净利润，有助于促进房地产行业健康发展。
研究房地产企业“营改增”对其税负和利润的影响，可以帮助企业管理者充分利用现有的资源条件，结合自身实际，进行合理的税收筹划，实现企业利润的最大化。本文以江苏威如房地产有限公司为例，探索房地产应对营改增政策的措施，以期能给房地产企业在税收筹划、成本控制等方面提供指导。
第一章 房地产业“营改增”基本情况介绍
1.1我国营业税、增值税概况
1.1.1我国营业税概况
我国营业税是经过一定历史时期发展和演变的产物,其特点是以营业收入总额作为计税依据，根据不同行业制定不同税率，再由计税基础乘以税率得出应纳税额。1953年的工商业税及工商统一税、1973年出台的工商税就已经包含了营业税的基本特征。1984年我国对流转税的全面改革,将之前的工商税具体划分为四个不同的税种,其中就包括增值税和营业税，至此，营业税作为独立的税种在我国正式出现。1994年,国务院正式出台了《营业税暂行条例》,这是是我国最早确立的现行营业税体制。我国营业税的发展与演变是由我国各个历史时期的经济发展决定的。营业税的政策会依据经济发展的状况进行调整和补充，以进一步与经济社会发展相适应，但具有一定的不确定性和滞后性。
表11营业税税目税率表
序 号
税 目
税 率
1
建筑业
3%
2
金融保险业
5%
3
文化体育业
3%
4
娱乐业
5%20%
5
服务业
5%
6
转让无形资产
5%
7
销售不动产
5%
1.1.2我国增值税概况
増值税的特点是能够极大限度地减少传统流转类税种重复征税。欧洲的一些国家于上世纪五十年代率先开始征收增值税，起到不错的社会反响。后迅速被很多国家模仿、采用。1984，我国政府在进行部分地区部分行业的增值税试点后,进行了税制改革，将増值税从工商税中剥离出来，形成一个独立存在的税种,增值税于我国的税制体系中正式诞生。
我国于20世纪90年代明确了营业税与增值税平行征税的地位。按照政府当时制定税制的最初想法,应当将所有销售货物及提供劳务全部纳入增值税的征收范围,但是如果实行完全的增值税，无疑会对地方财政造成重大影响。于是 ,最终采取了折中的方法,即实行不完全的增值税——在流转环节对不同税收对象平行征收増值税或营业税,这也为之后的“营改增”埋下了伏笔。
1.2营业税、增值税的对比
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